Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Аренда. Постатейный комментарий главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации
.pdf
Статья 625
с тем, что правовые нормы, регулирующие традиционный
договор аренды, нуждаются в адаптации к самостоятельным трехсторонним отношениям, возникающим из сделки финансового лизинга.
2. К самостоятельным видам аренды следует также отнести аренду природных объектов. Земельное, лесное и водное
законодательство с учетом особенностей предмета аренды
закрепило особый круг прав и обязанностей сторон, своеобразный порядок их осуществления и исполнения. Общие
положения об аренде, предусмотренные нормами § 1 гл. 34
ГК РФ, применяются к договорам аренды природных объектов лишь в тех случаях, когда иное не установлено специальным законодательством.
2.1. Предметами договора аренды земельного участка
могут быть земельные участки, а также их части (ст. 6 ЗК)
при условии прохождения государственного кадастрового учета (для договоров аренды на срок более одного года). Не могут быть переданы в аренду земельные участки,
изъятые из оборота, однако иное может быть установлено федеральным законом (п. 11 ст. 22 ЗК). Так, например,
по общему правилу из оборота изъяты земельные участки,
занятые государственными национальными парками (п. 4
ст. 27 ЗК). Вместе с тем в соответствии со ст. 17 Федерального закона от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»1 возможна передача в аренду
земельного участка национального парка, расположенного в границах зон познавательного туризма или обслужива-
1
Собрание законодательства РФ. 1995. № 12. Ст. 1024.
111
Комментарий к гл. 34 ГК РФ
ния посетителей, а также рекреационной зоны национального парка. Существенные условия, которые должны быть
согласованы при заключении договора аренды земельного
участка национального парка, перечислены в п. 4 специальных правил, утвержденных Постановлением Правительства
РФ от 26 января 2007 г. № 471.
Арендодателем земельного участка может быть только его
собственник, а если в аренду передаются земельные участки, находящиеся в публичной собственности, то арендодателями выступают по общему правилу органы местного самоуправления2.
Договоры аренды земельных участков могут заключаться
на любой срок, если иное не установлено законом (например, п. 7 и 10 ст. 22 ЗК), но договоры аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок более одного года,
подлежат государственной регистрации (ст. 25 ЗК).
Размер арендной платы является существенным условием договора (ст. 65 ЗК). Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и правила определения размера арендной платы,
а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждены Постановлением Правительства РФ
1
Собрание законодательства РФ. 2007. № 6. Ст. 758.
2
См. п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ
«О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4148.
112
Статья 625
от 16 июля 2009 г. № 5821. Для договоров аренды земельного участка, расположенного на территории особой экономической зоны и находящегося в государственной или муниципальной собственности в соответствии со ст. 33 Федерального закона от 22 июля 2005 г. № 116-ФЗ «Об особых
экономических зонах в Российской Федерации»2, методика расчета арендной платы утверждена приказами Минэкономразвития России от 12 апреля 2006 г. № 953 и от 14 июля
2006 г. № 1904.
Права арендатора по распоряжению арендованным земельным участком путем передачи участка в субаренду или
передачи прав и обязанностей по договору третьему лицу расширены по сравнению с общими положениями п. 2 ст. 615
ГК РФ (п. 5 и 6 ст. 22 ЗК)5. При продаже земельного участка,
находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки, за исключением случая
продажи земельного участка собственнику расположенных
на нем построек (п. 1 ст. 36 ЗК). Помимо оснований, установленных общими нормами ГК РФ, имеются и специальные
основания для досрочного прекращения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя (п. 2 ст. 46 ЗК).
1
Собрание законодательства РФ. 2009. № 30. Ст. 3821.
2
Собрание законодательства РФ. 2005. № 30 (ч. 2). Ст. 3127.
3
БНА. 2006. № 25.
4
БНА. 2006. № 35.
5
См. также п. 15–17 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г.
№ 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. 2005. № 5.
113
Комментарий к гл. 34 ГК РФ
2.2. По договору аренды лесного участка арендодатель
предоставляет арендатору лесной участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, для использования в целях заготовки древесины, сбора недревесных лесных ресурсов, ведения охотничьего хозяйства, осуществления охоты и иных видов использования лесов (п. 1
ст. 72 ЛК).
Договор аренды лесного участка по общему правилу заключается по результатам аукциона по продаже права на заключение такого договора. Поскольку предметом указанного договора выступает недвижимое имущество, то договор,
заключаемый на срок более одного года, подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре
прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если же
допускается предоставление земельного участка в аренду
без проведения аукциона и на срок менее одного года, то договор государственной регистрации не подлежит1.
Лесной кодекс РФ формально не содержит особых требований к существенным условиям договора аренды лесного участка. Однако, учитывая жесткую привязку ряда
условий договора аренды лесных участков к продиктованным целевым назначением лесных участков требованиям
лесного законодательства и специальных документов (лесохозяйственных регламентов и проектов освоения лесов),
1
См., например: Положение о предоставлении в аренду без проведения аукциона лесного участка, в том числе расположенного в резервных
лесах, для выполнения изыскательских работ, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 24 февраля 2009 г. № 161 //
Собрание законодательства РФ. 2009. № 9. Ст. 1125.
114
Статья 625
следует признать, что существенные условия договора аренды лесного участка не исчерпываются условием о предмете
аренды (п. 3 ст. 607 ГК). Поэтому помимо сведений о самом
лесном участке к существенным условиям договора относятся: срок договора, виды использования лесов, размер,
условия и сроки внесения арендной платы, объемы рубок
лесных насаждений и изъятия других лесных ресурсов (п. 7
Правил подготовки и заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением
Правительства РФ от 28 мая 2007 г. № 3241). Кроме того,
в договоре аренды лесного участка, который заключается
в письменной форме путем составления одного документа,
должны быть указаны условия, перечисленные в п. 8 указанных Правил.
2.3. Водные объекты, находящиеся в государственной или
муниципальной собственности, могут использоваться по договору водопользования для забора водных ресурсов, использования акватории и для производства электроэнергии (п. 1
ст. 11 Водного кодекса).
По договору водопользования исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления обязуется предоставить водопользователю водный объект или его
часть в пользование за плату. Водные объекты, подавляющее
большинство которых не является обособленными и находится исключительно в федеральной государственной собственности, ограничены в обороте и не относятся к недви-
1
Собрание законодательства РФ. 2007. № 23. Ст. 2793.
115
Комментарий к гл. 34 ГК РФ
жимости, сделки с которой подлежат регистрации в ЕГРП.
Вместе с тем договор водопользования регистрируется в государственном водном реестре и признается заключенным
с момента такой регистрации.
Существенные условия договора водопользования перечислены в п. 1 ст. 13 Водного кодекса РФ. Предельный срок
предоставления водных объектов в пользование на основании договора водопользования не может составлять более
чем 20 лет. Предоставление водного объекта в пользование
осуществляется на основании специального решения, порядок подготовки которого утвержден Постановлением Правительства РФ от 30 декабря 2006 г. № 8441.
3. Помимо отдельных видов договора аренды существуют также договоры аренды отдельных видов имущества,
которые сдаются в аренду с особенностями, предусмотренными ГК РФ и специальным законодательством. Так, договор аренды зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК) является
не особой разновидностью договора аренды, а договором
аренды отдельного вида имущества, а именно недвижимого имущества, юридическая судьба которого находится в неразрывной связи с судьбой земельного участка, на котором
оно расположено.
В договоре аренды объекта культурного наследия должны быть указаны сведения об особенностях охраны данного
объекта и требования к его сохранению, включенные в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской
1
Собрание законодательства РФ. 2007. № 1 (ч. 2). Ст. 295.
116
Статья 625
Федерации. Кроме того, обязательным условием заключения такого договора аренды является охранное обязательство пользователя, предусматривающее требования к содержанию объекта культурного наследия, условиям доступа
к нему граждан, порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению, а также иные требования, обеспечивающие сохранность объекта (ст. 55 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ
«Об объектах культурного наследия (памятниках истории
и культуры) народов Российской Федерации»1).
Аренда железнодорожных и подкрановых железнодорожных путей ОАО «РЖД», за исключением главных железнодорожных путей общего пользования, осуществляется в соответствии со специальным положением, утвержденным
приказом ОАО «РЖД» от 10 июля 2008 г. № 91
2
. Примерная
форма договора аренды железнодорожного пути утверждена
распоряжением ОАО «РЖД» от 28 августа 2008 г. № 1819р3.
Такие договоры аренды заключаются на торгах, если иное
не предусмотрено решением президента ОАО «РЖД». Объектом аренды выступает необходимый для оказания услуг железнодорожного транспорта железнодорожный путь со всеми
сопутствующими эксплуатационными сооружениями (трубами, мостами и т.д.). Размер арендной платы за пользование
железнодорожным путем определяется с учетом отчета независимого оценщика о величине рыночной арендной платы,
1
Собрание законодательства РФ. 2002. № 26. Ст. 2519.
2
Документ опубликован не был, см. его текст в СПС «Консультант-
Плюс».
3
Экономика железных дорог. 2008. № 12.
117
включая амортизационные отчисления, налог на имущество
и плату за землю. Одна из особенностей указанного договора состоит в том, что для достижения его целей достаточно
предоставления имущества лишь в пользование арендатора
без передачи в его владение1.
1
В соответствии со ст. 76 Воздушного кодекса РФ предусмотрена аренда каналов связи для обеспечения полетов воздушных судов и другой деятельности по использованию воздушного пространства. Однако указанная
позиция законодателя далеко не бесспорна, поскольку, во-первых, действующее законодательство о связи не предусматривает такого договора, а
во-вторых, канал связи не соответствует требованиям к предмету договора
аренды, в виде которого могут выступать только индивидуально-определенные непотребляемые вещи (ст. 607 ГК).
§ 2. Прокат
Статья 626. Договор проката
1. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.
Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено
договором или не вытекает из существа обязательства.
2. Договор проката заключается в письменной форме.
3. Договор проката является публичным договором (статья 426).
1. В комментируемой статье дано определение и закреплены шесть основных особенностей договора проката как
одной из разновидностей договора аренды, четыре из которых сформулированы в п. 1.
Во-первых, как и в любом договоре аренды, сторонами
договора проката являются арендодатель и арендатор. Арендодателем обязательно выступает субъект предпринимательской деятельности – индивидуальный предприниматель либо юридическое лицо, обычно коммерческая организация.
При этом указанное лицо прокатом занимается профессионально. Для него сдача имущества в аренду есть постоянная
119
Комментарий к гл. 34 ГК РФ
предпринимательская деятельность, отвечающая признакам
такой деятельности, обозначенным в ст. 2 ГК РФ. Иными
словами, в рамках данной предпринимательской деятельности предприниматель систематически в качестве арендодателя заключает и исполняет возмездные договоры – договоры проката.
В действующем законодательстве содержится специальное указание на то, когда арендодателем по договору проката
может выступить лицо, относящееся по статусу к некоммерческой организации. Речь идет о садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом объединении, которое согласно ст. 11 Федерального закона от 15 апреля 1998 г.
№ 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»1 вправе создавать фонд
проката средств производства, применяемых при возведении
и ремонте жилых строений, жилых домов, хозяйственных
строений и сооружений, благоустройстве и обработке садовых, огородных и дачных земельных участков.
Другой стороной договора проката (арендатором) выступает любое физическое или юридическое лицо с соблюдением общих правил о право- и дееспособности. Тем не менее с
учетом содержащихся в комментируемой статье предписаний
о предмете договора проката (см. ниже) можно сделать вывод, что арендатор по названному договору по общему правилу – это гражданин-потребитель. Соответственно на основе определения термина «потребитель» согласно преамбуле
Федерального закона от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защи-
1
Собрание законодательства РФ. 1998. № 16. Ст. 1801.
120
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]