§ 7.3.2. Купля-продажа недвижимости

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный учас­ток, здание, сооружение или другое недвижимое имуще­ство.

Сторонами договора продажи недвижимости могут быть любые физические и юридические лица, в том числе и субъекты предпринимательской деятельности. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторо­нами. Несоблюдение формы договора влечет его недейст­вительность.

Специфические черты недвижимости (особая ценность, непотребляемость в процессе использования и т. п.) вызы­вают необходимость применения специальных правил, ре­гулирующих участие таких объектов в имущественном обо­роте. Так, Гражданским кодексом РФ предусмотрен ряд правил в отношении обязательной государственной регист­рации права собственности и иных вещных прав на недви­жимое имущество (государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от про­давца к покупателю).

К сделкам с земельными участками, в том числе и к продаже земельных участков, нормы Гражданского кодекса применяются только в той мере, в какой их оборот до­пускается земельным законодательством.

Существенными условиями договора купли-продажи не­движимости являются условия о предмете и цене. Условие о предмете договора должно содержать такие данные, ко­торые позволяют определенно установить недвижимое иму­щество, подлежащее передаче покупателю по договору, то есть данные, позволяющие определить расположение не­движимого имущества на соответствующем земельном уча­стке или в составе другого недвижимого имущества. Если в договоре отсутствуют такие данные, то условие о недви­жимом имуществе считается несогласованным, а договор — незаключенным.

Нормы, регулирующие права сторон в отношении зе­мельного участка, на котором расположена недвижимость, в зависимости от особенностей предмета и условий догово­ра продажи недвижимости, приводятся в табл. 7.10.

Договор продажи недвижимости должен предусматри­вать цену этого имущества. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установ­ленная в нем цена здания, сооружения или другого недви­жимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуще­ством соответствующей части земельного участка или пра­ва на нее. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площа­ди или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяет­ся на основе фактического размера переданного покупате­лю недвижимого имущества. При отсутствии в договоре со­гласованного сторонами в письменной форме условия о це­не недвижимости договор о ее продаже считается незаклю­ченным. При этом правила определения цены, предусмот­ренные для остальных договоров, не применяются.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее по­купателем осуществляются по подписываемому сторона­ми передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обя­зательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего до­кумента о передаче. Уклонение одной из сторон от подпи­сания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответст­венно продавца от исполнения обязанности передать иму­щество, а покупателя — обязанности принять имущество. Принятие покупателем недвижимости, не соответствую­щей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в доку­менте о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за не­надлежащее исполнение договора. В случае передачи про­давцом покупателю недвижимости, не соответствующей ус­ловиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются соответствующие правила договора купли-продажи, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Т а б л и ц а 7.10