Питання для самоконтролю :

1. Сутність порівняльного підходу до оцінки нерухомості

2. Що ви розумієте під елементами порівняння. Наведіть приклади

3. Що відносять до одиниць порівняння. Наведіть приклади

Самостійна робота № 26/9

Тема: Особливості використання порівняльних підходів оцінки об’єктів нерухомості

Ключові терміни і поняття:

-умови фінансування;

-умови продажу;

-фізичні характеристики;

-економічні характеристики.

Методичні рекомендації

Грунтуючись на знаннях щодо сфери застосування порівняльного підходу, необхідно усвідомити, що даний підхід оцінки об’єктів нерухомості передбачає проведення широкого кола заходів із обґрунтуванням ознак порівняння оцінюваного об’єкта і об’єктів –аналогів, визначення кількісних залежностей обраних для оцінки нерухомості параметрів,, коригування значень досліджуваних показників і визначення підсумкового розміру вартості об’єкта нерухомості. В системі заходів порівняльної оцінки об’єктів нерухомості дуже важливою позицією о обґрунтування ознак ( елементів) порівняння об’єктів нерухомості.

У цілому процедура оцінки об’єктів нерухомості з використанням порівняльного підходу складається з таких етапів:

-загальний огляд підходу;

-дослідження даних про проведені продажі;

-визначення діапазону вартості об’єктів;

-обгрунтування підсумкової вартості об’єкта нерухомості.

Залежно від цілей, особливостей об’єктів нерухомості та конкретних умов оцінки порівняльний підхід може бути представлений трьома методами:

--метод відновної вартості за аналогами;

-метод порівняння;

-метод інвестицій.

ЛІТЕРАТУРА

1.Оцінка майна в Україні. Том 1.Нерухоме майно: Монографія / Л.І.Воротіна, В.Є. Воротін, В.Г.Лісняк, В.М.Поліщук. – К.: Вид-во Європ. Ун-ту,2004 ст

2. Пазинич В.І. Оцінка об’єктів нерухомості: навч. пос. К.: Центр учбової літератури, 2009, ст 196-200

Питання для самоконтролю :

1.Які елементи порівняння найчастіше розрізняють в оціночній діяльності

2.Дайте характеристику визначеним елементам порівняння

3.З якою метою здійснюються поправки для аналогових продажів і їх цін

4.Назвіть етапи процедури оцінки об’єктів нерухомості з використанням порівняльного підходу

Самостійна робота 27/9

Тема: Оцінка на основі одиниці порівняння

Питання:

1 . Порівняльний аналіз на основі одиниці порівняння

2. Порівняльний аналіз на основі одиниці порівняння, що приносить дохід

Ключові терміни і поняття:

- Порівняльний аналіз – метод , який базується на даних про поточні угоди купівлі- продажі по об’єктах, що аналогічні оцінюваному об’єкту.

Методичні рекомендації

Розпочати вивчення теми доцільно з визначення сутності порівняльного аналізу.

Потім необхідно перейти до визначення етапів реалізації порівняльного аналізу на основі одиниці порівняння.

Етапи реалізації методу:

1. Виявлення нещодавніх продаж аналогічних об'єктів нерухомого майна на відповідному ринку.

2. Аналіз ринкової ситуації та даних по об'єктах порівняння і пе­ревірка отриманої по них інформації.

3. Визначення одиниць та елементів порівняння по об'єктах про­даж нерухомого майна та проведення порівняльного аналізу по кожній одиниці.

4. Проведення коригування вартості одиниць порівняння по еле­ментах порівняння об'єктів продажу

5. Зведення показників вартості об'єктів, що порівнюються, до ринкової вартості об'єкта оцінки.

Для набуття більш ґрунтовних знань необхідно висвітлити послідовність проведення коригувань цін продажу.

Коригування цін продажу об'єктів порівняння здійснюється втакій послідовності:

• на умови угоди купівлі-продажу та стану ринку шляхом застосу­ванням кожного наступного коригування до попереднього результату;

• на умови, що відносяться безпосередньо до об'єкта нерухомості шляхом застосування коригуючих показників до отриманого резуль­тату коригування на умови продажу та стану ринку.

Для визначення коригуючих показників застосовуються різні ме­тодики, за якими здійснюється обґрунтування прийнятих показників коригування.

За наявності достатньої кількості достовірної інформації про угоди купівлі-продажу застосовуються методи математичної статистики.

Вартість об’єкта, визначенв виходячи з величини одиниці порівняння розраховується за формулою:

С= В х Х (1)

Де. С – вартість об’єкта

В- коефіцієнт, отриманий для одиниці порівняння об’єкта з аналогом;

Х- елемент порівняння оцінюваного об’єкта.

Наприклад: Вартість 1 м.кв. об’єкта –аналога складає 10000 гривень. Площа об’єкта оцінки дорівнює 80 м.кв.

Вартість об’єкта буде складати : 80 х 10000 = 800000 гривень

Даний метод доцільно застосовувати, коли більшість об’єктів порівнянн оцінюваного об’єкта співпадають з характеристиками об’єкта-аналога. Порівняння проходить за одним елементом. Закінчуючи вивчення теми необхідно розглянути питання: Порівняльний аналіз на основі одиниці порівняння, що приносить дохід

Деякі види нерухомості порівнюються за ціною в розрахунку на одиницю порівнянн, що приносить дохід.

Найбільш поширений такий підхід при розрахунку величини орендної плати за порівняльні приміщення.

Наприклад :

Ринкова ставка орендної плати за 1 м.кв. площі приміщень об’єкта-аналога складає 9 гривень в місяць. Всі комунальні платежі за оцінюване приміщення і його зміст перекладаються на орендатора і у вартість орендної плати не включаються. Площа оцінюваного приміщення 120 м.кв.

Величина орендної плати відповідно формули 1 складе:

120 х 9 = 1080 гривень

Даний метод застосовують , коли одиницею порівняння виступаї дохід, який приносить об’єкт аналог

ЛІТЕРАТУРА

1. Економіка нерухомості: Підручник. А.М.Асаул, І.А.Брижань, В.Я.Чевганова.-К.: «Лібра»,2004 с.160-163

2. Харрисон Генри С. Оценка недвижемости М. 1998, ст. 147-150.