Методичні рекомендації
Розпочинаючи вивчення теми необхідно визначити, що економічне зростання будь-якої країни з ринковою економікою посилюється ефективним функціонуванням ринку нерухомості. Запорукою розвитку такого ринку в країні є попит на якісні об'єкти нерухомості, для фінансування, проектування, зведення та управління якими необхідна узгоджена робота команди фахівців. Цим зумовлена поява нових учасників ринку нерухомості, діяльність яких пов’язана з формуванням споживчої вартості об'єктів нерухомості. Такими учасниками є девелоперські компанії, функціонування яких в Україні ускладнюється відсутністю цивілізованого ринку нерухомості, зокрема, його складової - ринку девелоперських послуг. Діяльність самих девелоперських компаній на ринку є малодослідженою у науці. Через це, має місце ототожнення науковцями та практиками девелоперських компаній з такими суб’єктами ринку нерухомості, як будівельні організації, консалтингові компанії та компанії з управління нерухомістю, незважаючи на те, що їх функції істотно відрізняються.
Вагомим чинником ефективного використання об’єктів нерухомості є їх висока якість та дохідність. Перед інвесторами постала нагальна проблема максимізації прибутку та вчасного виконання договірних зобов’язань стосовно будівництва проекту; перед кредиторами - вчасне повернення кредитів та cплата відсотків; перед державними органами влади - дотримання правил оформлення проектної документації, використання земельної ділянки, відповідність державним нормам будівництва, забезпечення охорони навколишнього середовища. Сприяти розв’язанню цих проблем покликана девелоперська компанія.
Подальше вивчення теми передбачає визначення місця девелопменту серед видів підприємницької діяльності, що здійснюються на ринку нерухомості
Рис 1. – Місце девелопменту серед видів підприємницької діяльності, що здійснюються на ринку нерухомості
До обов’язків девелопера входять: вибір і визначення концептуальної комерційної ідеї проекту, вибір майданчика, оптимально відповідної концептуальній ідеї і придбання прав на неї, маркетинг, пошук механізмів залучення інвесторів (в тому числі через розвиток схем колективного інвестування, зміцнення зв'язків з фінансовим ринком), організація фінансування проекту, організація і управління проектуванням, будівництвом, здача завершеного об'єкта в оренду з подальшою експлуатацією або продаж об'єкта. У залежності від функціональної спрямованості розрізнюють офісний, торговий, житловий, готельний, спортивний, розважальний, рекреаційний та комбінований девелопмент.
Необхідно відмітити, що Український ринок девелопмента поки що є слабкорозвиненим, тому існує необхідність у виділенні девелопменту як особливої форми підприємницької діяльності на ринку нерухомості, що виступає однією з умов активного засвоєння світового досвіду розвитку підприємництва в цій сфері ринкової економіки.
Наступнис кроком у вивченні теми є розгляд операцій з розвитку проекту нерухомості забудовником ( девелопером) , які можна розділити на три стадії :
Визначення економічної доцільності і реалізації проекту:
–прогноз динаміки населення та його сімейної структури
–визначення економічної доцільності та можливості реалізації проекту
–визначення економічних параметрів містобудівної ситуації
Визначення кращих умов реалізації проекту і розроблення детального плану його здійснення:
–визначення меж конкретних земельних ділянок, необхідних для реалізації проекту
виконання необхідних проектних робіт та розрахунок вартості реалізації прокету
визначення можливих джерел фінансування
3.Практична реалізація проекту:
- залучення будівельних організацій
- фінансування будівельно-монтажних робіт
- приймання побудованого об’єкта нерухомості.
Отже, стадії девелопменту цілком відбивають усі етапи життя об’єкта нерухомості – від задуму до закриття:
1.Передпроектна стадія – аналіз ринку нерухомості, вибір об’єкта нерухомості, формування стратегії проекту, інвестиційний аналіз, оформлення вихідної –дозвільної документації, залучення кредитних і інвестиційних засобів.
2.Стадіяпроектування – розроблення фінансової схеми, організація фінансування, формування архітектурно-інженерної групи, залучення для консультацій брокера, що реалізовуватиме площі, керівництво проектуванням, проведення тендера на будівельно-монтажні роботи
3.Стадія будівництва – координація ведення будівництва, контроль якості будівництва і кошторисів затрат
4.Стадія реалізації – маркетинг, реалізація площ, контроль за експлуатацією будинку і роботою інженерних систем після закінчення будівництва до моменту повної окупності, модернізація, ремонт, інновації після моменту повної окупності проекту
4. Стадія закриття об’єкта – повна ліквідація його початкових і набутих функцій. Як результат – знос або якісно новий розвиток.
ЛІТЕРАТУРА
1.Економіка нерухомості: Підручник. А.М.Асаул, І.А.Брижань,В.Я.Чевганова К., 2004, с.17-20
2. Оцінка майна в Україні. Том 1.Нерухоме майно: Монографія / Л.І.Воротіна, В.Є. Воротін, В.Г.Лісняк, В.М.Поліщук. – К.: Вид-во Європ. Ун-ту,2004 ст..ст.. 54-56