Питання для самоконтролю :

1.Дайте визначення поняття « ціна» , « вартість».

2.В чому різниця між даними поняттями

3.Назвіть фактори від яких залежить вартість

4. На чому базується система ціноутворення в будівництві

Самостійна робота №18/9

Тема: Методи витратного підходу

Питання:

1.Метод заміщення .

2. Метод балансової вартості

Ключові терміни і поняття:

• метод

• вартість заміщення

• вартість відтворення

Методичні рекомендації

За своїм змістом заміщення ідентичний методу відновної вартості. Відмінність полягає в тому, що в методі заміщення відновлювальний об’єкт нерухомості при проведенні кошторисно-фінансових розрахунків приймається адекватним оцінюваному об’єкту тільки за своїм функціональним призначенням і основним функціональним параметрам. Разом із тим, в процесі оцінки допускається, що об’єкт нерухомості може моди куватися порівняно із періодом свого введення в експлуатацію в минулому, що виявляється у врахуванні сучасних вимог і технічних можливостей.

Наприклад, для таких об’єктів нерухомості, як будинки відпочинку, санаторії та інше в кошторисних розрахунках вартості об’єктів будуть враховуватися уже не застарілі, а діючі сучасні стандарти по будівельним і оздоблювальним матеріалам, висоті приміщень, внутрішньому їх облаштуванню.

В результаті, раніше побудований об’єкт « замінюється» подібним, але сучасним об’єктом нерухомості.

Якщо в методі відновної вартості кошторисні розрахунки проводяться для нової копії об’єктів оцінки, то в методі заміщення враховуються тільки необхідні функціональні складові об’єктів. Наприклад, для будинку відпочинку на 150 відпочиваючих, побудованого 30-40 років тому, метод відновної вартості буде орієнтуватися на кошторисні розрахунки повністю ідентичної будівлі з повністю ідентичним обладнанням.

На відміну від цього, метод заміщення буде оперувати кошторисними розрахунками сучасного будинку відпочинку на 150 осіб, тобто його будівельні та архітектурні рішення можуть бути іншими, обладнаня більш сучасним. Але об’єкт повинен мати те саме функціональне призначеня і зберігати свої функціональні параметри. Тим самим, в методології оцінювання через ідею заміщення обєктв нерухомості вводиться ще одна експертна складова, пов’язана із обґрунтуванням вибору функціональної копії оцінюваного об’єкта.

При цьому, зміни в об’єкті оцінки можуть бути необхідними. Наприклад, повна заміна виявлених шкідливих для здоровя будівельних матеріалів ( азбест, фарби, оздоблювальні матеріали) , використання згідно з новими нормами безпеки інших матеріалів, конструкцій та інженерних систем.

Деякі зміни можуть мати і не обов’язкових характер, але відповідати сучасним про комфортність середовища проживання. Наприклад, повна телефонізація кімнат, кодувальний доступ у приміщення будинку відпочинку, підключення до мережі internet.

У таких випадках може виникнути питання – наскільки необхідні такі зміни при використанні методу заміщення. Подібні питання, як правило, вирішуються в процесі прийняття узгодженого рішення замовника оцінки і експерта – виконавця оцінки.

Метод залишкової вартості заміщення передбачає проведення аналогічних розрахунків, як і метод залишкової відновної вартості. За таких обставин при проведенні попередніх укрупнених розрахунків залишкова вартість заміщення може визначатися таким чином:

Vзвз = Vвз х ( Т-т)/Т,

Vзвз-залишкова вартість заміщення;

Vвз-вартість заміщення

Т- нормативний термін функціонування об’єкта;

т- фактичний термін функціонування об’єкта.

Як і в методі залишкової відновної вартості в методі заміщення окремо вирішується питаня обґрунтування обліку динаміки фізичного зносу і морального старіння об’єктів нерухомості. При цьому відповідна специфіка буде пов’язана із внесеними змінами, порівняно з початковим станом об’єкта оцінки, так як їх динаміка буде відрізнятися від заміщуючи елементів і систем.

Вивчення наступного питання доцільно розпочати з визначення сфери застосування даного методу.

Даний метод використовується для визначення оцінної вартості обєкта нерухомості – майнового комплексу підприємства, базуючись виключно на інформації балансу підприємства.

Однією із модифікацій балансового методу є Метод чистих активів.

Алгоритм розрахунку:

1.Переоцінка нерухомого майна підприємства за обгрунтованою ринковою вартістю

2.Визначення обгрунтованої ринкової вартості машин і обладнання

3.Визначення ринкової вартості довгострокових та короткострокових фінансових вкладень підприємства

5.Оцінка товарно-матеріальних запасів за їх поточнорю вартістю

6.Оцінка дебіторської заборгованості

7.Оцінка витрат майбутніх періодів

8.Оцінка зобовязань підприємства за їх поточною вартістю

9.Визначення вартості власного капіталу шляхом відрахування із обгрунтованої ринкової вартості суми активів поточної вартості всіх зобов’язань

ЛІТЕРАТУРА

1. Оцінка майна в Україні. Том 1.Нерухоме майно: Монографія / Л.І.Воротіна, В.Є. Воротін, В.Г.Лісняк, В.М.Поліщук. – К.: Вид-во Європ. Ун-ту,2004 ст..ст.. 67-72

2. Пазинич В.І. Оцінка об’єктів нерухомості: навч. пос. К.: Центр учбової літератури, 2009,, ст..171-172