Питання для самоконтролю :

1. В яких випадках застосовується функція грошової одиниці Фактор фонду відшкодування

2. До якої функції дана функція є оберненою. Назвіть формулу даної функції

3. Як розраховується внесок на амортизацію грошової одиниці. Де застосовується дана функція

4. Назвіть прямі і зворотні функції грошової одиниці

Самостійна робота 22/9

Тема: Методи розрахунку коефіцієнта капіталізації.

Питання:

1.Метод вирахування

2. Іпотеко-інвестиційний аналіз. Модель Елвуда.

Ключові терміни і поняття:

Ставка капіталізації – це коефіцієнт, який відображає взаємозв’язок прогнозного чистого операційного доходу і вартості об’єкта.

Методичні рекомендації

Вивчаючи тему, необхідно розуміти, що ставка капіталізації –один з найбільш розповсюджених методів оцінки нерухомості, що використовуються оцінювачами в Україні. Сутність методу капіталізації доходу витікає із важливого принципу оцінки – принципу очікування: вартість нерухомості визначається величиною очікуваного прибутку і інших вигод, які можуть бути отримані в майбутньому в результаті її використання кращим і найбільш ефективним методом.

Практикуючим оцінювачам відомо багато методів і прийомів розрахунку розміру ставки капіталізації.

До основних з них можна віднести:

- метод аналогів,

- метод, який базується на ставці дисконту;

- метод повернення капіталу

- метод вирахування

Метод вирахування при розрахунку коефіцієнта капіталізації застосовується у випадку, якщо прогнозується ріст вартості оцінюваного об’єкта в майбутньому.

Коефіцієнт капіталізації визначається шляхом вирахування з ставки дисконту надбавки за майбутній приріст капіталу розраховується шляхом множення прогнозного росту вартості об’єкта на фактор фонду відшкодування.

Наприклад :

Ставка дисконту = 28%=0,28

Очікується, що вартість об’єкта за майбутні 5 років зросте на 40% = 0,4

Фактор фонду відшкодування за 5 років при ставці дисконту 0,28 - 0,1149438

Надбавка на майбутній приріст капіталу :

0,4 х 0,1149438=0,046

Коефіцієнт капіталізації :

0,28 – 0,046 = 0,234

Висновок : коефіцієнт капіталізації для об’єкта, вартість якого прогнозується до збільшення на 40% в продовж майбутніх 5 років, при ставці дисконту 28% складає 0,234

Метод вирахування при розрахунку коефіцієнта капіталізації використовується у випадку, коли прогнозується ріст вартості об’єкта.

Найбільшу увагу при вивченні даної теми необхідно приділити Іпотечно-інвестиційному аналізу , який є технікою оціночних процедур, що використовується для визначення вартості нерухомого майна за наявності в ньому інтересів власного та позикового капіталу.

Вартість власного капіталу розраховується шляхом дисконтування грошових доходів (в т.ч. реверсії) нормою віддачі на власний капітал після відрахування плати за обслуговування боргу (кредиту).

Вартість позикового капіталу розраховується шляхом дисконту­вання платежів нормою відсотку по обслуговуванню боргу.

Метод Елвуда враховує при розрахунку коефіцієнта капіталізації окрім факторів, які враховуються методом зв’язаних інвестицій для власного і позиченого капіталу, також зміну вартості майна за прогнозний період :

Формула Еллвуда у загальному має вигляд

R=V –MхC + dep –app(SFF), де

R-коефіцієнт капіталізації

V-ставка доходу на власний капітал

M-відношення величини іпотечного кредиту до вартості

С- іпотечний коефіцієнт

Dep- зменшення вартості майна за прогнозний період

арр –підвищення вартості майна за прогнозний період

SFF –фактор фонду відшкодування при ставці V для прогнозного періоду володіння

Іпотечний коефіцієнт розраховується за формулою:

R= V+Р(SFF) – f

f-іпотечна стала

Р-частина іпотечного кредиту, яка буде погашена протягом прогнозного періоду

Іпотечний коефіцієнт знаходять за допомогою спеціальних таблиць, розрахованих Елвудом.

Метод Елвуда не знаходить застосування в практиці оцінки нерухомості в Україні, оскільки іпотечне кредитування тільки розвивається.

ЛІТЕРАТУРА

1.Пазинич В.І. Оцінка об’єктів нерухомості: навч. пос. К.: Центр учбової літератури, 2009, ст. 231 -240

3. Яшкіна Н.В. Оцінка бізнесу : Навчальний посібник. – К.: Алерта, 2010. с. 109-130