1.Про державну реєстрацію речових прав на нерухомоме майно та їх обмеження": закон України від 1.07.2004 року № 1952 -іv

2. Оцінка майна в Україні.

Том 1.Нерухоме майно: Монографія / Л.І.Воротіна, В.Є. Воротін, В.Г.Лісняк, В.М.Поліщук. – К.: Вид-во Європ. Ун-ту,2004 ст..ст.. 50-51

3. Пазинич В.І. Оцінка об’єктів нерухомості: навч. пос. К.: Центр учбової літератури, 2009, ст..86-90

Питання для самоконтролю :

1. Назвіть функції Бюро технічної інвентаризації та визначіть його роль у процесах реєстрації прав власності на обєкти нерухомості

2. Мета державної реєстрації прав на нерухоме майно

3. Законодавче регулювання щодо ведення державного земельного кадастру

Самостійна робота № 17/9

Тема: Фактори відносної цінності території.

Ключові терміни і поняття:

- ціна;

- вартість

Методичні рекомендації

Розпочати вивчення питань теми необхідно з усвідомлення того, що як і будь-який товар на ринку, об'єкти нерухомості мають ціну. Вартість об'єкта нерухомості - це ціна конкретного договору його купівлі-продажу. Через те, що ціна в будь-якому реальному і планованому договорі певним чином пов'язана з вартістю об'єкта нерухомості, часто цей термін вико­ристовується як синонім вартості при обміні. Ціна за договором може значно відрізнятися від ринкової вартості. Це залежить від низки причин, наприк­лад наявності аналогів або стабільності ринку.

Наприклад, під час кризи в Росії 17 серпня 1998 р. з метою термінового одер­жання грошей продавці охоче йшли на 10-20-процентне зниження ціни, аби швидше продати. Часто початкова ціна свідомо завищується на 15-20%, щоб потім цю суму скостити в процесі торгу.

Часом ціна об'єкта нерухомості формується під впливом особистих уяв­лень учасників договору і не піддається прогнозам.

Далі необхідно необхідно визначити фактори від яких залежить вартість. Роз­глянемо основні з них.

1. Об'єктивні фактори. Як правило, це економічні чинники, що визначають середній рівень вартості конкретних договорів між суб'єктами нерухо­мості. Такі фактори можна розділити на:

- макроекономічні чинники, пов'язані із загальною кон'юнктурою ринку (податки, митні збори, динаміка курсу долара, інфляція, безробіття, рівень і умови оплати праці, потреба в об'єктах нерухомості, розви­ток зовнішньоекономічної діяльності);

- мікроекономічні чинники, що характеризують об'єктивні параметри конкретних договорів.

2. Фактори, пов'язані з феноменом масової свідомості, і чинники психо­логічного характеру:

- масована реклама;

- інфляційні прогнози;

- симпатії;

- соціальна однорідність мешканців будинку;

- поінформованість та ін.

3. Фізичні фактори:

- місце знаходження - відстань від центру, престижність району, сту­пінь розвитку інфраструктури і транспортного сполучення (особли­во близькість станцій метро, зупинок транспорту тощо);

- архітектурно-конструктивні рішення - залежно від подальшого використання будинку вартість його збільшуватиметься або змен­шуватиметься;

- стан об'єкта нерухомості;

- наявність комунальних послуг (електроенергія, водопостачання, теп­ломережа та ін.);

- об'єктивні недоліки об'єкта (перший або останній поверхи, вікна на подвір'я, погане планування, перспектива зносу тощо);

- екологічні та сейсмічні чинники (для житлової нерухомості дані санітарно-екологічної експертизи можуть значно знизити вартість квартири, а наявність поряд лісопаркової зони, водойм, парків - збільшити).

4. Фактори, що впливають на швидкість продажу квартир:

- кількість аналогічних пропозицій, їх співвідношення з попитом на такий тип квартир саме в цій частині міста;

- престижність району;

- характер договору («прямий» або «зустрічний» продаж);

- юридична «чистота» об'єкта.

Відомо, що головним критерієм будь-якого договору є його вигідність для обох сторін. Проте кожний укладає в це поняття свій зміст. Для одного на першому місці стоять гроші (такий продавець готовий скільки завгодно часу чекати свого клієнта, ані на копійку не знижуючи ціну); для другого важливо якомога швидше одержати вільні кошти (тоді на перше місце виходить швидкість укладання договору і діє принцип «час - гроші»); третій віддає перевагу надійності покупця, що може гаранту­вати суворе дотримання графіка оплати. Може статися й так, що під час переговорів будуть змінюватися пріоритети. Розумно поставившись до об'єктивних чинників та власних мотивацій, покупець і продавець у змо­зі укласти взаємовигідний договір й не розчаруватися згодом у його результатах.

Необхідно відмітити, що система ціноутворення в будівництві базується на :

- кошторисних нормативах;

- правилах розрахунку вират;

- правилах визначення вартості будівництва.

Кошторисні нормативи призначені для визначення норм витрачання кількості ресурсів, необхідних для проведення різних видів будівельних, монтажних, ремонтних і реставраційних робіт.

Кошторисні нормативи класифікують наступним чином:

Таблиця 1

Класифікація кошторисних нормативів

Класифікаційні ознаки	Види нормативів
Підпорядкованість	загальнодержавні відомчі для окремих крупних споруд індивідуальні
Склад	елементні укрупнені

Витрати на будівництво класифікуються в залежності від зв’язку з спорудженням об’єкта , способу розрахунку на проведення будівельних робіт, видів робіт

Таблиця 2

Класифікація витрат на будівництво

Класифікаційні ознаки	Види витрат
Зв'язок з спорудженням об’єкта	безпосередні супутні
Спосіб розрахунку	прямі накладні
Види робіт	будівельні монтажні вартість обладнання, машин, інвентаря інші

Для визначення вартості будівництва складається кошторисна документація таких видів:

Локальні кошториси

Об’єктні кошториси

Кошториси на окремі види витрат

Зведені кошторисні розрахунки вартості будівництва

Кошторисний прибуток

Засоби на покриття додаткових витрат, що повязані з інфляційними процесами.