Питання для самоконтролю :

1. Сутність поняття ставка капіталізації

2. В яких випадках застосовується метод вирахування. Сутність даного методу

3. Як розраховується вартість власного і позичкового капіталу

4. Сутність методу Елвуда.

Самостійна робота №23/9

Тема: Методи визначення ставки дисконту.

Питання:

1.Метод виділення

2.Метод моніторингу

Ключові терміни і поняття:

- ставка дисконтування ;

- метод кумулятивної побудови;

- метод порівняння альтернативних інвестицій;

- метод виділення;

- метод моніторингу;

Методичні рекомендації

Вивчення питань теми необхідно розпочати з визначення поняття ставки дисконтування . Ставка дисконтування – це коефіцієнт , який використовується для розрахунку теперішньої вартості грошової суми, яку отримають в майбутньому.

В західній практиці для розрахунку ставки дисконтування застосовуються такі методи:

1. метод кумулятивної побудови

2. метод порівняння альтернативних інвестицій

3. метод виділення

4. метод моніторингу

Після визначення методів розрахунку ставки дисконтування логічним буде перехід до вивчення методу виділення.

Метод виділення –ставка дисконтування, як ставка складного проценту, розраховується на основі даних по здійснених угодах з аналогічними об’єктами на ринку нерухомості. Даний метод досить трудомісткий. Механізм розрахунку заклечається в реконструкції пропозицій про величину майбутніх доходів і наступним співставленні майбутніх грошових потоків з початковими інвестиціями ( ціною купівлі). При цьому розрахунок буде коливатися в залежності від обсягу вихідної інформації і розміру оцінюваних прав.

Найкращий варіант розрахунку ставки дисконтування методом виділення – інтервюрування покупця ( інвестора) і вияснення, яка ставка була використана при визначені ціни продажу, як будувався прогноз майбутніх грошових потоків. Якщо інформація отримана, то можна розрахувати внутрішню норму прибутку аналогічного об’єкта. На отриману величину оцінювач буде орієнтуватися при визначені ставки дисконтування.

Проте, необхідно враховувати, що в якості аналогічних повинні підбиратися угоди купівлі-продажу таких спів ставних об’єктів , існуюче використання яких є найкращим і найбільш ефективним.

Алгоритм розрахунку ставки дисконтування за методом виділення:

1.Моделювання для кожного об’єкта-аналога в продовж визначеного періоду часу за сценарієм найкращого і найбільш ефективного використання потоків витрат;

2. Розрахунок ставки доходності інвестицій по об’єкту

3.Отримані результати опрацювати будь-яким статистичним чи експертним способом з метою приведення характеристик аналізу до об’єкта оцінки.

Заключним етапом вивчення є Метод моніторингу, який ґрунтується на постійному моніторингу ринку, відслідковуються за даними оборудок основні економічні показники інвестицій в нерухомість. Дану інформацію необхідно групувати за різними сегментами ринку і регулярно опубліковувати. Такі дані служать орієнтиром для оцінювача, дозволяють проводити якісне порівняння отриманих розрахункових показників зі середньо ринковими, перевіряючи при цьому обґрунтованість різного роду допусків.

У разі необхідності врахування впливу ризиків на величину доходу, в ставку дисконту при оцінці одиничних показників необхідно вносити поправки. Якщо дохід утворюється з двух основних джерел, один з яких можна рахувати гарантованим і надійним, то до нього застосовується одна ставка доходу, а інше джерело дисконтується за підвищеною ставкою. Даний метод дозволяє врахувати різну міру ризику при отримані доходу від одного об’єкта нерухомості. По аналогії можна враховувати і різні міри ризику отримання доходу від об’єкта нерухомості по роках.

ЛІТЕРАТУРА

1.Оценка имущества и имущественных прав в Украине: Монография/ Лебедь Н.П., Мендрул А.Г., Ларцев В.С., Скрынько С.Л., Жиленко Н.В., Драпиковский А.И., Иванова И.Б. /Под ред. Н.П.Лебедь /Изд. второе, -К.: ООО « Информационно-издательская фирма « Принт-Экспресс» . 2003, с.27-31

2.Яшкіна Н.В. Оцінка бізнесу : Навчальний посібник. – К.: Алерта, 2010. с. 109-130