2. Земля как объект использования и охраны. Земельный фонд

Земля является одним из наиболее привлекательных инвестиционных объектов, что обусловлено ее незаменимостью, ограниченностью в пространстве, неисчерпаемостью и как следствие неизменно высокой рыночной стоимостью.

Земля как природный объект находится в органической связи с другими природными объектами: недрами, водами, лесами, животным и растительным миром, что обусловливает тесную связь земельных отношений с другими общественными отношениями по поводу использования и охраны иных природных ресурсов в целом и каждого из них в отдельности, чем, в свою очередь, определяется наличие органической связи земельного права с другими природоресурсовыми отраслями - водным, лесным, горным и др., а также с экологическим правом.

Характерными особенностями земли как единственного, неповторимого и ни с чем не сравнимого природного объекта являются ее пространственная ограниченность, не перемещаемость, незаменимость, а также способность при рациональном ее использовании к увеличению ее бесценного качества - плодородия, что имеет первостепенное значение для сельского и лесного хозяйства и для общества в целом. Особенности земли как уникального природного объекта оказывают определяющее влияние и на складывающиеся по поводу нее правовые и иные отношения.

Отношения, возникающие по поводу земли, являются объектом правового регулирования норм различных отраслей права: земельного, административного, гражданского. При этом если предметом земельных и административных правоотношений может выступать земля, то предметом гражданских прав может являться только земельный участок. Это обусловлено тем, что земельный участок является природным объектом, имеющим индивидуализирующие характеристики, позволяющие ей участвовать в гражданском обороте, а земля является природным ресурсом, не имеющим таковых.

Данное положение находит закрепление в законодательстве Республики Беларусь. Так ч. 1 ст. 3 КоЗ закрепляет перечень объектов земельных отношений, среди которых земля (земли), земельные участки, права на земельные участки, ограничения (обременения) прав на земельные участки, в том числе земельные сервитуты. В тоже время в круг объектов гражданских прав, установленный ст. 128 ГК и детализированный в ст. 130 ГК, входит не земля, а земельный участок. Думается, что это обусловлено тем, что понятие земельный участок в отличие от земли обладает индивидуализирующими характеристиками, позволяющими ему участвовать в гражданском обороте.

Ст. 130 ГК устанавливает, что к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей.

Следует также отметить, что понятие «земельный участок» уже понятия «недвижимость». Однако определение последнего понятия происходит через определение земельного участка и взаимосвязи его с иными объектами. Значит, с одной стороны, земельный участок как таковой относится к недвижимости, а с другой - играет решающую роль для определения иных объектов в качестве недвижимого имущества.

Таким образом, земельный участок является основным объектом недвижимости, так как связь с ним является важнейшей определяющей характеристикой правовой природы иных объектов недвижимого имущества.

Согласно ст. 1 КоЗ, земельный участок - часть земной поверхности, имеющая границу и целевое назначение и рассматриваемая в неразрывной связи с расположенным на ней капитальными строениями (зданиями, сооружениями).

Земельный участок как объект использования и охраны имеет следующие индивидуализирующие характеристики: границы; координаты поворотных точек; местоположение; кадастровый номер; целевое назначение.

Земельный фонд – все земли государства.

В Республике Беларусь земельный фонд делится на категории (ст. 6 КоЗ) (в зависимости от целевого назначения и правового режима использования) и, независимо от деления на категории, на виды (ст. 7 КоЗ) (по природно-историческим признакам, состоянию и характеру использования).