Витратний підхід

Розрахунок вартості земельної ділянки із урахуванням найбільш ефективного її використання

Розрахунок витрат на нове будівництво

оцінюваних будівель і споруд

Вартість відновлення

Вартість заміщення

Розрахунок величини накопиченого зносу

Фізичний знос

Зовнішній знос грошових потоків

Функціональний знос

Розрахунок вартості із урахуванням накопиченого зносу

Розрахунок вартості об’єкта нерухомості

Рис. 6.3. Основні етапи оцінювання нерухомості за витратним підходом

Основними методами витратного підходу є метод прямого відтворення і метод заміщення.

Метод прямого відтворення полягає у визначенні вартості відтворення будівель і споруд з подальшим урахуванням суми зносу. Відтворювальна вартість – це вартість будівництва за поточними цінами на дату оцінювання точної копії об’єкта із використанням аналогічних технічних і конструктивних рішень, типових будівельних конструкцій і матеріалів, а також із такою ж якістю будівельно-монтажних робіт, якої дотримувалися на момент створення будівлі чи споруди.

Метод заміщення полягає у визначенні вартості заміщення за вирахуванням суми зносу. Вартість заміщення – це вартість будівництва за поточними цінами на дійсну дату оцінювання будівлі чи споруди із корисністю, еквівалентною корисності об’єкта оцінювання, але із використанням сучасних матеріалів, нових стандартів і планувальних рішень.

При застосуванні будь-якого методу оцінювання вартості будівель і споруд необхідне детальне ознайомлення із розміщенням, розмірами, конструктивними особливостями, правовою, технічною, обліковою документацією об’єкта оцінювання. Додатково складається докладний опис об’єкта оцінювання, у якому надаються характеристики земельної ділянки, а опис будівель і споруд, крім загального опису, включає показники несучої конструкції, інженерних систем, вбудованого устаткування й подібне. Зразок опису об’єкта оцінювання наведено в табл.6.1.

Таблиця 6.1

Опис об’єкта оцінювання

Характеристика об’єкта	Можливі значення
1	2
Сегмент ринку Поточне використання Юридичний опис Регіон Район Адреса Право власності на будівлі і споруди Право власності на земельну ділянку	Ринок земельних ділянок, житла, комерційної нерухомості, виробничих будівель, споруд, приміщень Універсальне виробниче приміщення, спеціалізоване виробниче приміщення, магазин, офіс, склад, кафе, житловий будинок і т.ін. Угода, пропозиція, попит, оцінювання Повне право власності, право оренди, інше Повне право власності, право оренди, інше
Площа ділянки Зона Форма Топографія Стан ділянки Несприятливі умови оточуючого середовища	Ділянка Житлова, промислова, рекреаційна, зона історичної забудови Прямокутна, квадратна, неправильна, багатокутна, інша Рівне місце, ухил, інше Цілинний, розчищений і розпланований, розроблений, з насадженнями, інше Можливі підтоплення, зсуви, поблизу яри, низька несуча здатність ґрунтів, високий рівень залягання ґрунтових вод, сейсмостійкість у балах, інше
Транспортна досяжність ділянки Якість доріг Стан доріг Доступні інженерні комунікації	Автодорога (головна, другорядна), перехрестя головної дороги, перехрестя другорядної дороги, залізничне перехрестя/ станція, морський/ річковий причал, інше З твердим покриттям, ґрунтова Добрий (ремонту не потребують), задовільний (потребують ремонту), незадовільний (потребують капітального ремонту), будуються Електричні і телефонні мережі, водопровід, газопровід, каналізація, теплотраса
Рік побудови Первісна балансова вартість Рік останнього капітального ремонту Кількість поверхів Загальна площа Корисна площа Будівельний об’єм Площа забудови Технічний стан	Будівлі Добрий (знос < 20%), задовільний (знос 20 - 40%), незадовільний (знос 41 - 60%), зношений (знос 61 - 80%), непридатний (знос > 80%), незавершене будівництво
Група капітальності Фундаменти Стіни Колони і стовпи Перекриття Покрівля Рівень вогнестійкості Комунальні послуги Додаткові прибудови Додаткові зручності Група капітальності Фундаменти Стіни Колони і стовпи Перекриття Покрівля Ступінь вогнестійкості Комунальні послуги Додаткові прибудови Додаткові зручності	Залізобетонні, бетонні, бутові, цегляні, дерев’яні, кам’яні Цегляні, із блоків, великопанельні, із природного каменя, змішані, дерев’яні, металічні, металічний або залізобетонний каркас із наповненням, збірно-щитові, саманні, глинобитні Сталеві, залізобетонні, цегляні, дерев’яні Дерев’яні, металічні із дерев’яним заповненням, металічні, залізобетонні, комбіновані З оцинкованого заліза, рулонних чи азбестових матеріалів, металічної або керамічної черепиці Електропостачання, холодна, гаряча вода, каналізація, газ, центральне бо індивідуальне опалення, телефон
Розміщення в будівлі Облаштування Вхід Краєвид із вікон Вид орендної плати Вид угоди про оренду за терміном оренди Вид орендної плати Ставка оренди Кількість платежів за рік Втрати орендної плати Операційні витрати (разом) Податок на майно Податок на землю Страхування Капітальний і поточний ремонт Комунальні послуги Утримання території Заробітна плата персоналу Витрати на управління Заходи із безпеки Інші витрати Дата оцінювання	Приміщення Поверх, підвал, напівпідвал, прибудова, горище (мансарда), інше «Євроремонт», зроблено косметичний ремонт, потрібен ремонт, інше З вулиці, з двору На вулицю, у двір, в сад/парк, на стіну, інше За 1м2, місце, приміщення загалом Місячний, короткотерміновий (< 1 року), середньо терміновий ( 1-5 років), довготерміновий (>5 років) Постійна, змінна, індексована, розрахункова (% від вартості об’єкта), процентна (мінімальна + % від вартості бізнесу)
Вид оцінюваної вартості Вартість Дата продажу/ пропозиції Ціна пропозиції Ціна продажу Час експозиції Умови продажу Умови фінансування Частка запозичених коштів Сума позики Термін погашення позики Норма процента	Ринкова, відновлювальна, заміщення, ліквідаційна, страхова, заставна, інша Ціни (ринкові, нижчі за ринкові, вищі за ринкові, інші) Ставки (ринкові, нижчі за ринкові, вищі за ринкові, інші)

Для визначення вартості відтворення або вартості заміщення використовують такі основні методи:

– метод кошторисного розрахунку;

– метод питомих витрат на одиницю площі чи об’єму;

– метод визначення вартості за елементами (метод поділу на компоненти).

Метод кошторисного розрахунку передбачає складання кошторисної документації на будівництво будівлі чи споруди із зазначенням переліку будівельно-монтажних робіт і витрат.

Витрати на будівництво включають в себе прямі витрати і побічні видатки. Прямі витрати – це вартість трудових і матеріальних ресурсів. Прикладами можуть бути: заробітна плата із нарахуваннями на неї; витрати на: придбання будівельних матеріалів; будівництво тимчасових споруд й огорожі; забезпечення безпеки будівництва; комунальні витрати при будівництві і т.п. Побічні видатки виникають в процесі будівництва, але їх неможливо виявити у самій будівлі, вони не включаються у вартість будівельно-монтажних робіт і визначаються коефіцієнтом до прямих витрат. Прикладами можуть слугувати витрати на: отримання дозволів на будівництво; отримання ліцензій; страхування на період будівництва; сплату податків під час будівництва; оплату професійних послуг (юристів, топографів, архітекторів і т. п.); оплату процентів за кредит і т. ін.

Найбільш повне уявлення про об’єкт оцінювання дає вартість відтворення, однак, для старих будівель такий розрахунок практично неможливий через відсутність чи складність пошуку аналогічних застарілих, раніше використовуваних матеріалів і методів будівництва.

Для розрахунку відновлюваної вартості методом питомих витрат розробляються нормативи витрат на будівельні роботи на 1м² площі або 1м³ об’єму будівлі. Помноживши зазначені нормативи на загальну площу чи об’єм об’єкта оцінювання можна визначити його вартість.

Для нових будівель і споруд із нетривалим терміном побудови вихідні дані можна брати безпосередньо із кошторису, оскільки вони відповідають цінам на дату оцінювання або незначно відрізняються. У випадках нового будівництва слід враховувати прибуток забудовника. Вартість будівельного об’єкта розраховують за формулою:

(6.29)

де ПВ – прямі витрати;

НВ – побічні видатки;

П_заб – прибуток забудовника.

Прибуток забудовника – це ринкова ставка доходу, яка стимулює забудовника інвестувати кошти у будівельний проект. Величина прибутку визначається методом експертного оцінювання на основі ринкової інформації.

Метод визначення вартості за елементами (метод поділу на компоненти) передбачає розподіл будівлі на окремі важливі складові, які можуть мати суттєві відмінності за умовами і вартістю будівництва: фундамент, стіни і перегородки, перекриття, покрівля, підлога, опоряджувальні роботи, інженерне устаткування і т. ін. Підсумовуванням витрат за елементами визначається загальна вартість об’єкта оцінюваної нерухомості.

Після розрахунку витрат на можливе будівництво точної копії чи аналога оцінюваного об’єкта визначають накопичений знос. За ознаками його виникнення розрізняють три види зносу:

– фізичний знос;

– функціональний знос;

– зовнішній (економічний знос).

Фізичний знос – це знос, пов'язаний із втратою первісних технічних і технологічних якостей об’єкта оцінювання внаслідок природного фізичного старіння і через вплив зовнішніх шкідливих факторів. Наприклад, протікання дахового покриття, корозія та ржавіння труб, пошкодження зовнішнього оздоблення стін, штукатурки і т. ін.

Приклад орієнтовного оцінювання фізичного зносу будівлі методом огляду наведено в табл. 6.2.

Функціональний знос – знос, зумовлений втратою первісних функціональних (споживчих) характеристик будівлі. Наприклад, невідповідне сучасним потребам планування внутрішніх приміщень, невдалий дизайн, наявність надлишкових поліпшень.

Зовнішній знос (економічний) – знос, зумовлений впливом ринкових, соціально-економічних, екологічних факторів на об’єкт оцінювання.

Причинами виникнення зовнішнього зносу можуть бути: економічний

Таблиця 6.2

Орієнтовна оцінка фізичного зносу будівлі

Фізичний знос, %	Стан
	незмінних конструкцій будівлі	внутрішніх конструктивних елементів
0 - 20	Пошкодження, деформації, сліди знешкодження дефектів відсутні	Підлога і стеля рівні, тріщини в покриттях і облаштуванні відсутні
21 – 40	Пошкодження, деформації відсутні. Є сліди різних ремонтів, в тому числі невеликих тріщин у простінках і перемичках	Підлога і стеля рівні, на стелі можливі незначні тріщини. На ступенях сходин невеликі пошкодження. Вікна і двері відчиняються із зусиллями.
41 – 60	Багато слідів ремонтів, тріщин і ділянок зовнішнього облаштування. В окремих місцях є викривлення горизонтальних ліній, наслідки їхньої ліквідації. В стінах тріщини між блоками.	Підлога у деяких місцях викривлена, відхиляється від горизонталі. На стелі багато тріщин, раніше відремонтованих, але знову проявлених. Окреме випадання паркету чи плитки на підлозі. Велика кількість пошкоджених сходинок.
61 - 80	Є відкриті тріщини різного походження, значне викривлення горизонтальних ліній і місцями – відхилення стін від вертикалі	Значні відхилення від горизонталі на підлозі, її плинність. Значне пошкодження підлогового покриття і часткова його відсутність. Обвалена штукатурка зі стелі. Перекошені вікна і двері. Перекоси сходових маршів, щілини між сходинками.
81 -100	Будівля у аварійному стані. Ділянки стін зруйновані, деформовані. Тріщини у перемичках, простінках і на усій поверхні стін. Можливі значні викривлення горизонтальних ліній і викривлення стін	Стеля із значними перекосами, ухилами й вигинами. Вікна і двері прогнилі. На сходових маршах відсутні сходинки й перила. Внутрішнє облаштування стін повністю зруйноване

занепад району місця знаходження будівлі; зміна транспортних потоків; зміна співвідношення попиту і пропозиції на ринку; зміна законодавства; відтік населення із регіону; будівництво поблизу екологічно небезпечних об’єктів. Фізичний і функціональний знос можна поділити на два види:

1) усувний – розраховується на основі вартості витрат на проведення ремонтних робіт із його усунення;

2) неусувний – розраховується на основі залишкової вартості елементів вартості об’єкта нерухомості, витрати на виправлення яких перевищують величину додавання вартості за рахунок їхнього виправлення.

Основними методами визначення сукупного зносу є:

– метод розбивки;

– метод економічного строку життя.

Метод розбивки передбачає розрахунок окремих часткових коефіцієнтів за всіма видами зносу: фізичного (К_фіз), функціонального (К_функц), зовнішнього (К_зовн). Коефіцієнт сукупного зносу визначають за формулою:

К_зн = К_фіз ×К_функц ×К _зовн. (6.30)

При визначенні фізичного зносу враховують всі необхідні витрати на проведення поточного ремонту. При цьому слід враховувати, що елементи будівель поділяються на дві категорії:

1) довготривалого використання: стіни, перекриття, фундаменти;

2) швидкозношувані: покриття дахів, труби, зовнішнє оздоблення стін.

Знос кожного елемента оцінюють окремо під час огляду чи проведення технічної експертизи. Функціональний знос розраховується як різниця на дату оцінювання між величинами вартостей будівель з усуненими недоліками і з не усуненими.

Усувний функціональний знос спричиняється:

– недоліками, які вимагають додавання елементів – виявляється через відсутність в оцінюваних будівлях і спорудах тих елементів, без яких об’єкти нерухомості не можуть відповідати сучасним ринковим стандартам;

– недоліками, які вимагають заміни або модернізації елементів – наявні елементи ще виконують свої функції, однак, вже не відповідають сучасним ринковим стандартам;

– надмірними поліпшеннями – характеристики і елементи будівель неадекватні (надмірні) для сучасних ринкових стандартів і, до того ж, вимагають додаткових експлуатаційних витрат, зменшуючи таким чином віддачу об’єкта.

Зовнішній знос можна визначити підрахунком втрат вартості внаслідок впливу зовнішніх факторів.

Метод економічного строку життя визначається як рівномірна втрата вартості будівель і споруд пропорційно до віку об’єктів нерухомості. Строк економічного життя (СЕЖ) – це відрізок часу, впродовж якого об’єкт можна використовувати і отримувати прибуток. Ефективний вік (ЕВ) – вік будівлі, визначений виходячи із її зовнішнього вигляду. Нерідко ефективний вік співпадає із хронологічним віком – часом від введення в експлуатацію. Фізичний знос у відсотках можна визначити за формулою:

(6.31)

Таким чином, з плином часу під впливом різних факторів вартість будівель і споруд зменшується, внаслідок чого при оцінюванні об’єктів нерухомості за витратним підходом враховуються не лише витрати на можливе нове будівництво, але й накопичений будівлями знос.