Питання для самоконтролю

1. У чому полягає суть концепції вартісного оцінювання потенціалу підприємства?

2. У яких випадках за законодавством України здійснюється обов’язкова вартісна оцінка майна підприємства?

3. Крім цих обов’язкових випадків, з якою метою може здійснюватись оцінювання майна підприємства?

4. Які види вартості розрізняють за ступенем ринковості?

5. Які види вартості розрізняють за цілями оцінки?

6. Які види вартості розрізняють залежно від характеру аналога для оцінювання?

7. Які види вартості розрізняють залежно від перспектив розвитку підприємства?

8. Які підходи використовуються у методології оцінювання потенціалу підприємства?

9. Охарактеризуйте особливості застосування доходного (результатного) підходу при оцінюванні потенціалу підприємства.

10. Охарактеризуйте особливості застосування порівняльного (аналогового) підходу при оцінюванні потенціалу підприємства.

11. Охарактеризуйте особливості застосування майнового (витратного) підходу при оцінюванні потенціалу підприємства.

Тема 6. Оцінювання вартості земельної ділянки, будівель і споруд

6.1. Земельні ділянки і об'єкти нерухомості як складові потенціалу підприємства

6.2. Оцінювання вартості земельних ділянок

6.3. Особливості вартісного оцінювання міських земельних ділянок

6.4. Оцінювання вартості будівель і споруд

6.1. Земельні ділянки і об'єкти нерухомості як складові потенціалу підприємства

Земля є природною основою ринку нерухомості. Розподіл майна на рухоме і нерухоме бере початок з часів римського права. В поняття нерухомого майна входять фізичні об’єкти з фіксованим місцем розташування в просторі і все, що невід‘ємно з ними пов‘язане як під поверхнею, так і на поверхні землі, і є обслуговуючим предметом, а також права, інтереси й вигоди, обумовлені володінням об’єктами.

Процес оцінювання нерухомості передбачає чітке визначення об’єкта оцінювання, його ідентифікацію, встановлення оцінюваних прав, обґрунтування вибору інформаційної бази при здійсненні розрахунків й зведення до мінімуму різноманітних похибок і припущень стосовно використовуваних даних чи відомостей.

За Цивільним кодексом України (Стаття 181. Нерухомі та рухомі речі)[259]:

1. До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їхнього знецінення та зміни їхнього призначення.

2. Рухомими речами є речі, які можна вільно переміщувати у просторі. Відмінною рисою рухомого майна є можливість його переміщення без нанесення шкоди йому самому чи об’єктам нерухомості, з якими воно пов’язане.

В статті 191 Цивільного кодексу України[259] зазначено, що:

• підприємство є єдиним майновим комплексом, що використовується для здійснення підприємницької діяльності;

• до складу підприємства як єдиного майнового комплексу входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, устаткування, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також право на торговельну марку або інше позначення та інші права, якщо інше не встановлено договором або законом;

• підприємство як єдиний майновий комплекс є нерухомістю;

• підприємство або його частина можуть бути об’єктом купівлі-продажу, застави, оренди та інших правочинів.

Таким чином, будь який об’єкт нерухомої власності складається з фізичних елементів (земельної ділянки, будівель, споруд та інших об’єктів) і юридичних прав на них, які мають бути узаконеними, а саме:

– межі земельної ділянки мають бути визначені і відмічені межовими знаками;

– встановлені права власності, володіння, використання та інші майнові права на земельну ділянку і розміщені на ній будівлі, споруди й інші об’єкти нерухомості;

– відомості про об’єкти нерухомості повинні пройти державну реєстрацію.

Слід розрізняти поняття нерухомості як сукупності фізичних об’єктів і нерухомої власності, яка включає в себе, окрім матеріальних об’єктів, інтереси, переваги й права, пов’язані із володінням цими об’єктами. Власність являє собою сукупність прав із володіння, розпорядження і використання.

Отже, об’єкт нерухомої власності є сукупністю фізичних об’єктів і юридичних прав на них. Невід’ємними частинами земельної ділянки можуть бути:

• будівля, споруда чи група будівель і споруд, розміщених на цій земельній ділянці, а також підземні споруди, що розміщені в нижньому шарі грунту;

• відособлені водні об’єкти, багаторічні насадження;

• інженерні споруди і мережі, через які здійснюється підключення земельної ділянки і розміщених на ній будівель і споруд до об’єктів інфраструктури населеного пункту. Сюди ж належить і доля власності в об’єктах інженерної інфраструктури, що перебувають у спільній експлуатації власників нерухомості;

• стаціонарні споруди благоустрою території земельної ділянки;

• елементи господарського, транспортного й інженерного забезпечення, що відносяться до певного об’єкта нерухомості, але розміщені поза межами його земельної ділянки;

• інші об’єкти, які спільно із вищезазначеними компонентами нерухомості являють нерозривне конструктивне чи функціональне ціле.

Земельна ділянка є природним базисом будь якого об’єкта нерухомості. З фізичної точки зору вона є поверхнею планети, частиною природного середовища, що характеризується простором, рельєфом, ґрунтовим покривом, рослинністю, надрами, водами, кліматом.

Земельна ділянка – це частина земної поверхні, яка має фіксовані межі, визначене місце розташування, природні властивості, різні фізичні параметри, правовий і господарський статус. Всі ці характеристики забезпечують використання земельної ділянки в економічних відносинах[245].

Земельна ділянка має фізичну площу, геодезичну площу (за якою вона фіксується у нормативно-правових документах) та межі, які відділяють її від суміжних ділянок.

При оцінюванні землі слід враховувати всі зміни і поліпшення, які дозволяють ефективніше її використовувати. Поліпшення – це всі зміни неосвоєної земельної ділянки, які є результатом діяльності з її перетворення з метою подальшого використання. Поліпшення можна розподілити на зовнішні і внутрішні. До зовнішніх поліпшень в населених пунктах можна віднести благоустрій вулиць, тротуарів, дренажних та інженерних мереж. Внутрішні поліпшення – будівлі, споруди, внутрішній ландшафт, водовід, каналізація, доріжки й інші об’єкти, що перебувають на території ділянки.

Важливим принципом, який відображає зв’язок між землею і об’єктами, на ній розміщеними, є принцип єдності подальшої долі земельних ділянок і міцно пов’язаних з ними об’єктів. Згідно з цим принципом всі міцно пов’язані із земельною ділянкою об’єкти повторюють долю земельної ділянки. Так, при переході права власності на будівлю чи споруду до нового власника переходять права на земельну ділянку, обумовлені в міжсторонній угоді.

В сучасних умовах земля є одним з найскладніших об’єктів оцінювання в складі нерухомості, що обумовлено: специфікою цього об’єкта; недостатньою розробленістю нормативно-правової бази; нерозвинутістю земельного ринку в країні.

Земля володіє об’єктивною властивістю впливати на результати оцінювання нерухомості в цілому залежно від індивідуальних характеристик, якими є[172]:

• земельна ділянка є невідтворювальним об’єктом, на відміну від інших об’єктів нерухомості;

• земля є обмеженим природним ресурсом;

• можливе багатоцільове використання землі:

– як засобу виробництва. До прикладу, землі сільськогосподарського чи лісового призначення є засобом виробництва сировинних ресурсів практично для усіх галузей економіки, а також продуктів харчування;

– як простору для соціально-економічного розвитку, адже земля є просторовим базисом для розміщення інших об’єктів нерухомості;

• земельний фонд є основою життєдіяльності людини. Володіння, використання і розпорядження землею здійснюється вільно, якщо це не шкодить навколишньому середовищу;

• на відміну від інших об’єктів нерухомості термін експлуатації земельних ділянок необмежений. До того ж, в умовах обмеженої пропозиції землі під забудову її вартість, на відміну від будівель і споруд, з часом зростає, що слід враховувати при розрахунку коефіцієнта капіталізації;

• земельна ділянка не є результатом попередньої праці;

• є просторово обмеженою і має постійне місцезнаходження;

• є територіально різноякісною;

• не заміщується іншими засобами виробництва;

• має фізичну довговічність і за правильного використання не зношується;

• забезпечує стабільну прибутковість і менший комерційний ризик на відміну від альтернативних капіталовкладень;

• у всіх сферах економіки становить просторовий базис для об’єктів, що ній розташовані: будівель, споруд, передавальних пристроїв та інших матеріальних елементів виробництва.

Водночас варто зважати на те, що застосування землі як засобу виробництва потребує витрат праці, а земельні поліпшення – капіталовкладень. Управління земельними ресурсами передбачає здійснення витрат на охорону територіальної цілісності держави, геодезичну розвідку, кадастрову оцінку тощо. Створення земельного майданчика під промислову забудову потребує капіталовкладень на розчистку, дренаж, рівняння схилів, створення під’їздів і подібне.

Просторові обмеження можуть виникати за природними факторами чи за умови побудови майнового комплексу підприємства в оточенні вже існуючої структури за неможливості розміщення виробничих площ на декількох поверхах над чи під землею.

В окремих випадках земельна ділянка, зокрема у добувних галузях промисловості, може бути замінена іншими засобами виробництва. До прикладу, при розміщенні промислових об’єктів у морі – на опорах, платформах, понтонах.

Відносність відсутності зношення землі при правильному використанні виявляється за виникнення землетрусів, вивержень, техногенних аварій чи катастроф. До того ж, навіть при правильному використанні землі, у сільському господарстві застосовуються сівозміни, а цінність промислової ділянки може зменшитись зі зміною інфраструктури, законодавства, попиту на продукцію, яка на ній виробляється, у результаті економічної кризи чи депресії.

Характерною рисою земельної ділянки є неможливість її переміщення з одного місця на інше, тобто, фіксоване місцезнаходження, тому перехід земельної ділянки від продавця до покупця відбувається через передавання прав на неї. При розподілі фізичних елементів єдиного об’єкта нерухомості і майнових прав на нього можливі такі варіанти:

• просторовий розподіл:

– розподіл прав на повітряний простір;

– на ґрунтовий покрив землі;

– на підземний простір із надрами;

– на водні ресурси прибережних територій;

– поділ земельного масиву на окремі ділянки, будівлі і споруди;

• розподіл за видами майнових прав:

– оренда;

– обмежене користування;

– іпотека;

– вкладення в статутний капітал підприємства;

– емісійне забезпечення випуску акцій;

• розподіл за терміном володіння чи користування:

– короткострокова чи довгострокова оренда;

– безстрокове користування;

– строкове користування;

– пожиттєве спадкове володіння;

– право господарського використання й оперативного управління.

При оцінюванні земельної ділянки слід встановити правовий режим ділянки, який включає в себе:

– цільове призначення;

– форму власності;

– дозволений вид використання.

Цільове призначення земель – це порядок, умови, межі експлуатації для конкретних цілей відповідно до категорій земель, якими є:

• землі поселень (міст, містечок, селищ, сіл);

• землі сільськогосподарського призначення;

• землі промисловості, енергетики, транспорту, зв’язку, радіо, телебачення, інформатики, космічної діяльності, оборони, цивільної безпеки та інші землі спеціального призначення;

• землі охороняємих територій, що мають особливе природоохоронне, наукове, історико-культурне, естетичне, рекреаційне, оздоровче чи інше цінне значення;

• землі лісового фонду;

• землі водного фонду;

• землі запасу (державні і муніципальні землі, що не передаються громадянам чи юридичним особам у власність, володіння, користування або оренду, а також землі, виведені із господарського обороту через консервацію.

Перехід до ринкових відносин призвів до появи нових форм власності: державної, комунальної, колективної, приватної. Власники землі можуть користуватися правами на: пожиттєве спадкове володіння; постійне (безстрокове) користування; оренду; безоплатне строкове використання. Власник може не використовувати ділянку самостійно, передаючи її в оренду в тимчасове володіння і користування за обумовлену плату, визначену орендною ставкою. Розрізняють такі види орендних ставок:

• контрактні ставки, визначені в угоді про оренду;

• ринкові ставки, типові для певного сегмента ринку в даному регіоні.

За видом орендних платежів орендні угоди можна поділити на такі групи:

– із фіксованою орендною ставкою (як правило, в умовах економічної стабільності);

– із змінною орендною ставкою (як правило, в умовах високого рівня інфляції);

– із індексованою орендною платою (з періодичним коректуванням відповідно до наперед обраного базового індексу, наприклад, індексу споживчих цін).

Ще одним елементом правового режиму земельної ділянки є дозволене використання – експлуатація ділянки з урахуванням її цільового призначення. Законом можуть бути визначені обмеження, які забороняють чи обмежують права власника щодо використання земельної ділянки:

• заборона на зміну цільового призначення і використання земельної ділянки;

• заборона способів використання, які спричиняють погіршення навколишнього природного середовища, деградацію землі чи зниження плодючості ґрунту;

• встановлені вимоги до щільності, висоти, глибини забудови відповідно до містобудівних регламентів;

• заборона на розміщення соціально-культурних, комунально-побутових, промислових та інших будівель і споруд в межах відповідної зони чи земельної ділянки;

• заборона на продаж, передання в оренду чи суборенду;

• заборона на зміну зовнішнього вигляду об’єкта;

• вимога розпочати і закінчити забудову протягом встановленого строку;

• інші обмеження, встановлені актами виконавчих органів державної влади, муніципального управління, за рішенням суду.

Згідно із законом України «Про оцінку земель» розрізняються методи оцінювання земель (і нерухомості) різних форм власності. Розпорядження землею здійснюють ради народних депутатів, які в межах своєї компетенції мають право передавати землі у власність, надавати у користування або вилучати їх. У державній власності перебувають всі землі України, за винятком переданих у колективну і приватну власність. Покупець цілісного майнового комплексу водночас стає власником земельної ділянки під забудовою, якщо інше не передбачене в угоді про купівлю, і відсутні обмеження, які накладаються розбіжностями форм власності на земельну ділянку та її забудову.

Методи оцінювання земельних ділянок диференціюються на стандартну і незалежну оцінку нерухомості, а земля під забудовою підлягає нормативному грошовому оцінюванню (для визначення розміру земельного податку, економічного стимулювання раціонального використання й охорони земель тощо) і експертному оцінюванню (при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок). Правові засади оцінювання земель та професійної оціночної діяльності визначає Закон України «Про оцінку земель» (із змінами, внесеними згідно із Законом № 1808-IV (1808-15)від 17.06.2004, ВВР, 2004,№38)[89].

Оцінювання земель проводиться на основі принципів:

– законності, додержання законів України, інших нормативно-правових актів у сфері оцінки земель;

– єдності методологічного та інформаційного простору у сфері оцінки земель;

– безперервності процесу оцінки земель;

– доступності використання даних з оцінки земель;

– рівності перед законом суб'єктів оціночної діяльності у сфері оцінки земель.

За статтею 5 Закону України «Про оцінку земель»[89] залежно від мети та методів проведення оцінка земель поділяється на такі види:

• бонітування ґрунтів;

• економічна оцінка земель;

• грошова оцінка земельних ділянок.

Дані бонітування ґрунтів є складовою частиною державного земельного кадастру та є основою проведення економічної оцінки сільськогосподарських угідь і враховуються при визначенні екологічної придатності ґрунтів для вирощування сільськогосподарських культур, а також втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва.

Дані з економічної оцінки земель є основою при проведенні нормативної грошової оцінки земельних ділянок, аналізі ефективності використання земель порівняно з іншими природними ресурсами та визначенні економічної придатності земель сільськогосподарського призначення для вирощування сільськогосподарських культур.

Грошова оцінка земельних ділянок, залежно від призначення та порядку проведення, може бути нормативною і експертною. Для нормативної грошової оцінки земельної ділянки Закон передбачає підготовку відповідної технічної документації. Економічне оцінювання визначає землю в якості природного ресурсу і як просторовий базис в суспільному виробництві і здійснюється за показниками, що характеризують продуктивність землі, ефективність її використання, дохідність з одиниці площі. Бонітування ґрунтів - порівняльна оцінка якості ґрунтів за їхніми основними природними властивостями, що мають сталий характер і суттєво впливають на врожайність сільськогосподарських культур, вирощуваних у конкретних природнокліматичних умовах.

Нормативно-методичне регулювання оцінювання земель здійснюється за нормативно-правовими актами[83;89;149], які встановлюють порядок організації і виконання оціночних робіт, склад і зміст технічної документації, вимоги до них, порядок виконання.

За законом експертна грошова оцінка земельних ділянок – результат визначення вартості земельної ділянки та пов'язаних із нею прав оцінювачем (експертом з питань оцінки земельної ділянки) із застосуванням сукупності підходів, методів та оціночних процедур, що забезпечують збір та аналіз даних, проведення розрахунків і оформлення результатів у вигляді звіту.

Залежно від цілей оцінювання може виникнути потреба у встановлені нормативної вартості (ціни) землі або у незалежному експертному оцінюванні, в ході якого визначається ринкова вартість землі.

Для визначення нормативної вартості земельна ділянка розглядається окремо від розміщених на ній об’єктів нерухомості і не враховує ринкової кон’юнктури.

Нормативне грошове оцінювання земельних ділянок потрібне для:

• визначення розміру земельного податку;

• визначення розміру орендної платні за земельні ділянки державної і комунальної власності;

• визначення розміру державного мита при міні, успадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом;

• визначення втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва;

• розробки показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Визначення нормативної вартості земельних ділянок здійснюється юридичними особами, які отримали ліцензію на проведення робіт із землеустрою. За результатами нормативного оцінювання земельних ділянок складається технічна документація, яка затверджується відповідною сільською, селищною, міською або районною радами та підлягає державній експертизі відповідно до чинного законодавства.

Експертне оцінювання, призначене для визначення ринкової вартості землі, розглядає земельну ділянку вкупі з об’єктами нерухомості як єдиний земельно-майновий комплекс. Експертне оцінювання земельних ділянок використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них у випадках:

• відчуження і страхування земельних ділянок, що перебувають у державній чи комунальній власності;

• застави земельної ділянки;

• визначення інвестиційних вкладень, які спрямовуються на поліпшення земельних ділянок;

• визначення вартості земельних ділянок державної чи комунальної власності у разі внесення їх до статутного фонду господарського товариства;

• визначення вартості земельних ділянок при реорганізації, банкрутстві. ліквідації господарського товариства з державною, (комунальною) часткою майна, до якої належить земельна ділянка;

• відділення або визначення частки держави чи територіальної громади у складі земельних ділянок, що перебувають у спільній власності;

• відображення вартості земельних ділянок та права користування ними у бухгалтерському обліку;

• визначення збитків власників або землекористувачів у випадках, встановлених законом або договором про землекористування;

• за рішенням суду.

Експертне грошове оцінювання земельних ділянок ґрунтується на таких методичних підходах:

– врахування витрат, здійснених на поліпшення земель;

– капіталізація чистого операційного або рентного доходу від використання земельних ділянок;

– порівняння цін подібних земельних ділянок.

Методичні особливості грошового оцінювання земельних ділянок зумовлюють розподіл їх на дві групи:

– ділянки промислової зони, на яких розміщені виробничі будівлі і споруди;

– ділянки, зайняті об’єктами соціального призначення.

Вартість земельних ділянок із розміщеними на них об’єктами соціального призначення (житлові будинки, культурні, освітні, медичні заклади і т.п.) визначається зазвичай із використанням витратного підходу. Оцінювання вартості земельних ділянок, забудованих промисловими об’єктами, в переважній кількості випадків враховує їхню ефективність і дохідність використання й будується за дохідним підходом. Слід враховувати, що площа земельної ділянки під цілісним господарським комплексом підприємства включає в себе ділянки, зайняті не лише виробничими будівлями і спорудами, а й адміністративними приміщеннями, допоміжними спорудами, площами для складування виробничих запасів і готової продукції, санітарно-захисні зони, технічні зони відчуження, що теж належать підприємству.

Основними законодавчими документами, що регулюють загальні положення процесів оцінювання земельних ділянок є:

1. Закон України № 1808-IV «Про оцінку земель» від 17.06.2004р.;

2. Національний стандарт №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» від 10.09 2003р. №1440;

3. Національний стандарт №2 «Оцінка нерухомого майна» від 28.10 2004р. №1442;

4. Національний стандарт №3 «Оцінка цілісних майнових комплексів» від 29.11 2006р. №1655.

Закон України «Про оцінку земель» визначає правові засади оцінювання земель та професійної оціночної діяльності.

Національний стандарт №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» встановлює принципи та термінологію оцінки, які є дійсними і для оцінювання землі, і для оцінювання будь-якого майна. Слід зауважити, що за умови оцінювання землі як окремого об’єкта, все, що побудоване чи розміщене на ній, буде розглядатися як поліпшення земельної ділянки. У випадках, коли продажу підлягає підприємство, будівлі чи споруди, розміщені на земельній ділянці, земля не виступає самостійним об’єктом.

Національний стандарт №2 «Оцінка нерухомого майна» регламентує, головним чином, оцінювання об’єктів нерухомості, розміщених на земельній ділянці, з урахуванням фізичного, функціонального чи економічного зносу. Варто зауважити, що земля несільськогосподарського призначення є основою для зведення на ній об’єктів нерухомості, вона не зношується і не підлягає амортизації. За Міжнародними стандартами оцінювання знос землі враховується лише відносно видобутку корисних копалин і поховання чи складування сміття. Ринкова втрата вартості земельної ділянки не є зносом, оскільки визначається коливанням попиту і пропозиції.

Національний стандарт №3 «Оцінка цілісних майнових комплексів» розглядає землю як складову частину цілісного майнового комплексу підприємства і рекомендує три підходи до оцінювання, які можуть бути застосовані і до окремих об’єктів, і до земельних ділянок.

Світова практика оцінювання об’єктів нерухомості налічує багато методів ті їхніх різновидів, які можуть різнитися за об’єктом оцінювання або за навколишнім оточенням земельної ділянки, яке впливає на її вартість. Загально прийнята концепція оцінювання виділяє витратний, дохідний і порівняльний підходи. Вітчизняні дослідники пропонують з урахуванням досвіду експертів, інформаційних можливостей, мети і цілей оцінювання, характеру і функціональних особливостей земельних ділянок виокремлювати такі методично самостійні базові підходи:

– метод залишку на земельну ділянку;

– метод капіталізації земельної ренти;

– метод порівняльного продажу;

– метод співвідношення (перенесення);

– метод витрат на освоєння.

Інформаційною базою для експертного грошового оцінювання земельних ділянок можуть слугувати:

• акти землекористування;

• інформація щодо інженерно-геологічних умов;

• інформація про місцезнаходження ділянки відносно санітарно-захисних зон;

• постанови місцевих органів влади щодо землевикористання;

• кошториси витрат на поліпшення земель;

• документи, що підтверджують права, зобов’язання та обмеження стосовно використання земельної ділянки;

• матеріали про фізичні характеристики земельної ділянки, якість ґрунтів, характер і стан земельних поліпшень;

• відомості про місце розташування земельної ділянки, природні, соціально-економічні, історико-культурні, містобудівні умови її використовування, екологічний стан та стан розвитку ринку нерухомості в районі розташування земельної ділянки;

• інформація про ціни продажу чи оренди подібних об’єктів, рівень їхньої дохідності, час експозиції об’єктів цього типу на ринку;

• відомості про витрати на земельні поліпшення та операційні витрати, що склалися на ринку, проекти землеустрою, схеми планування територій та плани земельно-господарського устрою, згідно з якими передбачається зміна існуючого засобу використання ділянки й інші дані, що можуть вплинути на вартість об’єкта оцінювання.

Затверджена Постановою Кабінету Міністрів від 11.10.2002 р. №1531 «Про експертну грошову оцінку земельних ділянок» методика оцінювання містить такі основні поняття, що виступають підґрунтям застосування витратного, дохідного чи порівняльного підходів:

◙ земельні поліпшення – зміна якісних характеристик земельної ділянки унаслідок розташування в її межах будинків, будівель, споруд, об'єктів інженерної інфраструктури меліоративних систем, багаторічних насаджень, лісової та іншої рослинності, а також унаслідок господарської діяльності або проведення робіт (зміна рельєфу, поліпшення грунтів тощо). Варто зауважити, що в окремих випадках земельні поліпшення, здійснені попереднім власником, можуть бути погіршенням властивостей землі для нового, якщо він прагне змінити спосіб використання землі. Слід зважати і на те, що вартість земельних поліпшень може значною мірою перевищувати вартість земельної ділянки, на якій вони здійснюються;

◙ медіанне значення скоригованих цін продажу - середнє значення цін продажу для ранжованого ряду варіантів (без урахування найбільшого та найменшого значень) цін продажу об'єктів, обраних для порівняння;

◙ модальне значення скоригованих цін продажу - найбільш поширене значення цін продажу об'єктів, обраних для порівняння;

◙ найбільш ефективне використання земельної ділянки - фізично можливе та економічно доцільне використання земельної ділянки та (або) земельних поліпшень згідно із законодавством, у результаті якого вартість, що визначається, буде максимальною порівняно з вартістю, яка може бути визначена на підставі аналізу інших можливих варіантів її використання;

◙ обмежений ринок - ринок, на якому конкуренція серед продавців та покупців відсутня зовсім або обмежена;

◙ реверсія - очікувана вартість земельної ділянки в період, що настає за прогнозним. У загальноприйнятому розумінні реверсія – це повернення об’єкта попередньому власнику (у тому числі – повернення залогу після повернення кредиту) або вартість нерухомості, що залишається у її власника після припинення надходження доходів. Однак, не завжди є виправданим перенесення закономірностей зміни вартості грошового потоку на матеріальні об’єкти, якими є земельні ділянки, будівлі, споруди. До прикладу, з плином часу змінюється не лише земельна ділянка, але й її зовнішнє оточення і здійснені поліпшення. Якщо об’єкт, розміщений на ділянці вже не буде функціонувати, реверсією можна вважати вартість землі за вирахуванням витрат на знесення об’єкта. Якщо об’єкт і надалі здатен приносити дохід, то реверсія в цьому випадку – вартість земельної ділянки разом з об’єктом. У випадку ж, коли власник здає землю у довгострокову оренду, продаючи при цьому будівлі і споруди, або є орендарем, а не власником ділянки, реверсія є прогнозною вартістю будівель і споруд. Отже, реверсія може визначатись для землі, для цілісного майнового комплексу, для будівель і споруд. Тому більш уточненим є таке визначення реверсії: реверсія – прогнозна (розрахункова, експертна) ринкова вартість нерухомості, яка має залишитись у власника нерухомості після припинення надходжень доходів від її експлуатації[19];

◙ рентний дохід - дохід, який можна отримати від землі як фактора сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва залежно від її якості та місця розташування земельної ділянки. Він розраховується як різниця між очікуваним доходом від продукції, одержуваної на земельній ділянці (фактичної або умовної), та виробничими витратами і прибутком виробника;

◙ чистий операційний дохід - різниця між доходом від орендних платежів за землю та (або) її поліпшення, який визначається попитом на ринку, і щорічними витратами на утримання і експлуатацію земельної ділянки та її поліпшення. Якщо земельна ділянка призначена для виробничого чи комерційного використання, майбутні доходи від її експлуатації будуть залежати від очікуваного валового доходу (умовно нарахованої ренти) за вилученням експлуатаційних витрат і витрат на освоєння чи поліпшення ділянки.

В практиці оцінювання визначаються різні види вартості. Зокрема, ринкова вартість – це найбільш вірогідна ціна, за якою можливе відчуження об’єкта оцінки на відкритому ринку подібного майна в умовах конкуренції на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, за умови, що сторони угоди сторони угоди добре проінформовані, діють на власний розсуд, без примусу, за відсутності особливих обставин, і платіж здійснюється в грошовій формі.

Визначення ринкової вартості повною мірою стосується і ринкової вартості землі і обґрунтовується такими передумовами – угода здійснюється в умовах конкурентного і рівноважного ринку при дотриманні типових умов і передачі права власності від продавця до покупця в момент відчуження об’єкта.

Варто зауважити на те, що ринкова вартість завжди стосується конкретного моменту часу, оскільки зміна кон’юнктури ринку може спричинити зміну вартості. Тому ринкова вартість відображає фактичний стан ринку і обставини укладання угоди на дійсну дату оцінювання, а не минулу чи майбутню. Зокрема, дата оцінювання і дата звіту про оцінювання можуть бути різними, але дата звіту не може передувати даті оцінювання.

Розглянемо більш детально основні поняття у визначенні ринкової вартості стосовно земельної ділянки[172]:

«…найбільш вірогідна ціна…» – вважається, що ринкова вартість є найвірогіднішою і обґрунтовано досяжною ціною, узгодженою продавцем і покупцем, які мають типову для відкритого і конкурентного земельного ринку мотивацію;

«…на відкритому ринку в умовах конкуренції…» – за відсутності перепон економічного, юридичного чи адміністративного характеру з вільним входженням до ринку і виходом з нього для всіх бажаючих. На відміну від ринку досконалої конкуренції на земельному ринку кожна ділянка має власну специфіку і місце розташування, чисельність учасників є незначною і вони, як правило, недостатньо інформовані, вагомий вплив на ринок здійснює державне регулювання;

«…сторони угоди діють на власний розсуд, без примусу…» – учасники угоди діють раціонально, компетентно, переслідуючи власну вигоду. Потенційний покупець на платитиме ціну, вищу за ту, яка склалася на ринку. Продавець, в свою чергу, зацікавлений продати земельну ділянку після достатнього терміну її експозиції за найкращу ціну, можливу на конкурентному ринку. Термін експозиції має бути достатнім для залучення адекватної кількості потенційних покупців;

«…за відсутності особливих обставин…» – сторони угоди не перебувають під незаконним тиском, у них відсутня гостра економічна необхідність в укладанні угоди, відсутні попередні домовленості чи особливі відносини: родинні, між материнською і дочірньою компаніями, між власником і орендарем, які зможуть зробити ціну угоди нетиповою для певного сегмента земельного ринку;

«…сторони угоди добре проінформовані...» – учасники угоди володіють достатньою інформацією про властивості, характеристики, фактичний стан і можливості подальшого використання ділянки, ринкову ситуацію на дату оцінювання. Це дає можливість учасникам угоди досягти максимальної вигоди відповідно до положення учасника в угоді;

«…платіж здійснюється в грошовій формі...» – засобом розрахунку мають виступати грошові одиниці, а не цінні папери, товари, послуги чи їхня комбінація з грошима.

Ринкова вартість земельних ділянок розраховується при операціях купівлі-продажу чи надаванні в оренду, при визначенні стартових цін на конкурсах чи аукціонах, для обліку земельних ділянок в активах підприємств з метою залучення нових учасників, для додаткової емісії акцій та в інших випадках.

За принципом найефективнішого використання при оцінюванні слід встановити спосіб найкращого використання земельної ділянки. Це може бути продовження існуючого виду використання чи деяке альтернативне використання, визначене на основі дослідження ринку.

В окремих випадках ринкова вартість може бути виражена від’ємною величиною: для деяких спеціалізованих об’єктів; для зношених об’єктів нерухомості, знесення яких вартує дорожче, ніж земельна ділянка; для об’єктів, які перебували під впливом забруднення, радіації тощо.

Окрім ринкової іншими видами вартості як бази для оцінювання можуть бути:

• вартість з обмеженим ринком – вартість земельної ділянки, продаж якої на відкритому ринку є неможливим або потребує додаткових витрат, порівняно із вільним продажем;

• вартість заміщення – сума витрат на створення аналогічного об’єкта за сучасними ринковими цінами з урахуванням зносу об’єкта оцінки;

• вартість відтворення – сума витрат за сучасними ринковими цінами на створення об’єкта, ідентичного оцінюваному з використанням ідентичних матеріалів і технологій з урахуванням зносу об’єкта оцінювання;

• вартість ділянки при існуючому способі використання – вартість визначається виходячи із існуючих умов і цілей використання. Цей вид вартості визначається безвідносно до найефективнішого використання чи до величини грошової суми, яка могла бути отримана при продажу;

• інвестиційна вартість – вартість визначена виходячи із дохідності для конкретного інвестора. На відміну від ринкової вартості земельної ділянки, яка є результатом угоди між продавцем і покупцем, які мають типову мотивацію, інвестиційна вартість залежить від індивідуальних вимог і можливостей інвестора;

Основними цілями при розрахунку інвестиційної вартості нерухомості є:

– ефективне управління об’єктом нерухомості, прийняття рішень про залучення позичкового капіталу, яке неможливе без визначення інвестиційної вартості;

– оцінювання альтернативних проектів і вибір найбільш ефективних напрямів інвестування. Зокрема ця функція використовується при аналізі проектів забудови вільних земельних ділянок, і за допомогою оцінювання інвестиційної вартості відкидаються неефективні чи менш ефективні проекти.

Для розрахунку інвестиційної вартості можуть застосовуватись традиційні методи, однак, вони можуть ґрунтуватися не на ринкових даних. До прикладу, інвестор може брати до уваги ставку доходу, яка є не ринковою, а специфічною лише для цього інвестора. Таким чином, інвестиційна вартість може бути вищою чи нижчою за ринкову.

• вартість земельної ділянки для оподаткування – вартість, визначена відповідно до положень нормативних правових актів (в тому числі інвентаризаційна вартість);

• ліквідаційна вартість – вартість у випадку, коли оцінювана ділянка відчужується в термін, менший за звичайний при експозиції аналогічних об’єктів;

• утилізаційна вартість – вартість об’єкта оцінювання, яка дорівнює ринковій вартості матеріалів, з яких він складається, за винятком витрат на утилізацію. Для земельної ділянки цей вид вартості не розраховується;

• спеціальна вартість – вартість, для визначення якої в угоді чи нормативно-правовому акті обумовлюються умови, не включені в поняття ринкової чи інших видів вартості. Спеціальна вартість може виникнути, наприклад, через фізичний, функціональний чи економічний зв'язок об’єкта оцінювання із іншим об’єктом, територіально прилеглим (сусідня земельна ділянка). Спеціальна вартість є додатковою вартістю, яка може існувати скоріше для певного чи потенційного власника або користувача, аніж для ринку в цілому, тобто, спеціальна вартість є прийнятною лише для покупця, який має особливий інтерес.

В оцінній практиці прикладами спеціальної вартості можуть слугувати також заставна і страхова вартість.

Заставна вартість – це вартість об’єкта нерухомості, що забезпечує іпотечний кредит і гарантує повернення грошових засобів кредитора за рахунок вимушеного продажу об’єкта застави у випадку невиконання позичальником боргових зобов’язань.

Вартість іпотечного кредитування є вартістю об’єкта нерухомості, здійснена оцінювачем на основі майбутньої вартості реалізації об’єкта з урахуванням довгострокових стійких аспектів, нормальних і локальних умов ринку, поточного використання і придатних альтернатив використання об’єкта. При оцінюванні вартості іпотечного кредитування спекулятивні моменти зазвичай до уваги не беруться.

Страхова вартість – це грошова сума, на яку можуть бути застраховані об’єкти, що можуть зруйнуватися, розрахована за методиками, що використовуються у сфері державного і недержавного страхування. Страхова вартість базується на принципах заміщення і відтворення об’єктів нерухомості, які підпадають під ризик знищення чи руйнування. Страхова сума може бути встановлена за погодженням страхувальника і страховика, але не може перевищувати страхову вартість.

Оцінювання землі може передбачати масове кадастрове оцінювання земельних ділянок і ринкове оцінювання окремих ділянок.

Кадастрове оцінювання – це масове оцінювання, яке являє собою сукупність адміністративних і технічних дій із встановлення кадастрової вартості земельних ділянок в межах адміністративно-територіальних утворень по оціночних зонах. Державне кадастрове оцінювання земель передбачає застосування єдиної методики з метою забезпечення співставності результатів оцінювання по всій території країни. Головна мета кадастрового оцінювання – створення бази для оподаткування.

Метою ринкового оцінювання є визначення ринкової, інвестиційної, спеціальної вартості конкретної земельної ділянки на певну дату оцінювання незалежним оцінювачем відповідно до стандартів і методів оцінювання.

Основою визначення вартості конкретних земельних ділянок є ринкові ціни, що сформувалися в процесі взаємодії попиту і пропозиції. При цьому продавці, покупці й інші суб’єкти земельного ринку керуються сукупністю економічних принципів, які умовно можна розподілити на чотири групи.

– принципи з позиції потенційного власника;

– принципи, обумовлені процесом експлуатації;

– принципи, обумовлені впливом ринкового середовища;

– принцип найбільш ефективного використання земельної ділянки.

До першої групи відносять принципи корисності, заміщення, очікування.

Вихідним принципом оцінювання ринкової вартості землі є принцип корисності, який означає, що чим більшою мірою земельна ділянка здатна задовольнити потреби власника чи користувача, тим більшою є її корисність і вартість. Корисність є поняттям відносним і може різнитися залежно від конкретних умов. Деякими видами нерухомості оптимальна корисність досягається за умови окремої експлуатації, інші можуть виявитися більш корисними у складі певного комплексу. Тому варто розрізняти корисність об’єкта, розглядаючи його окремо, і його корисність як частину комплексу. Основними ознаками, за якими визначається корисність конкретної земельної ділянки можуть бути: обсяг і характер повноважень власника; форма і величина доходів чи вигод; обсяг, ризик і час отримання грошового потоку від використання земельної ділянки; умови землекористування і місце розташування, зокрема, престижність.

Принцип заміщення означає, що вартість земельної ділянки залежить від того, чи пропонуються на ринку аналогічні ділянки. Цей принцип враховує можливість альтернативного вибору покупця. При наявності певної кількості подібних за корисністю чи дохідністю земельних ділянок найбільшим попитом будуть користуватись ділянки із найменшою ціною. Принцип заміщення найповніше реалізується у нових поселеннях, районах масової житлової забудови, дачної забудови, де існує високий рівень стандартизації архітектурних і містобудівних проектів і переважають однотипні земельні ділянки.

Принцип очікування визначається тим, яку вигоду, дохід чи зручності від використання земельної ділянки, включно з виторгом від майбутнього продажу, очікує отримати потенційний покупець (інвестор). Цей принцип полягає в основі оцінювання вартості земельних ділянок за дохідним підходом, коли оцінена вартість визначається як сума поточних вартостей майбутніх доходів. До того ж, оскільки використання земельних ділянок є тривалим у часі, оцінювання їхньої ринкової вартості в конкретному районі враховує перспективні тенденції розвитку території, на якій розташована земельна ділянка. Очікування може мати як позитивний, так і негативний характер. Економічний занепад, високий рівень безробіття, політична нестабільність, державні обмеження на забудову територій здатні негативно вплинути на вартість нерухомості. Суттєво змінити вартість земельної ділянки може облаштування прилеглої території, будівництво автомагістралей, мостів, ділових чи торгівельних центрів, навчальних чи культурних закладів. Навіть, якщо на момент оцінювання проекти на забудову перебувають у стадії розробки, їхній потенційний вплив повинен враховуватись при оцінюванні.

Друга група принципів оцінювання обумовлена процесом використання землі і включає в себе принципи: залишкової продуктивності, граничної продуктивності, збалансованості і розподілу елементів нерухомості і майнових прав на них.

Процес будь-якого виробництва є поєднанням чотирьох груп факторів: землі, праці, майнового капіталу і підприємницьких здібностей (менеджменту). Оскільки земля є нерухомою, то праця, капітал і управління мають бути залучені і наближені до неї. При цьому власник землі повинен спочатку понести витрати на залучення інших факторів виробництва, після чого залишковий дохід може бути віднесений на земельну ділянку. Таким чином принцип залишкової продуктивності засвідчує особливе місце землі у системі факторів виробництва і пояснює, чому її залишкова вартість може значно коливатися.

Принцип граничної продуктивності наголошує, що додавання факторів виробництва чи поліпшень до земельної ділянки ефективні до того моменту часу, допоки чиста віддача збільшується швидше за витрати. До прикладу, гранична продуктивність сільськогосподарських земель пов’язана із поняттям природної і економічної плодючості ґрунтів. Якщо перша обумовлена природними факторами, то економічна плодючість досягається за рахунок цілеспрямованого покращення властивостей ґрунтів і більш ефективного їхнього використання на основі застосування машин, добрив, здійснення агротехнічних заходів. В населених пунктах принцип граничної продуктивності враховується через зростаючу чи спадаючу дохідність кожної частини ділянки із поліпшеннями.

Принцип збалансованості передбачає, що всі фактори, які обумовлюють корисність чи дохідність якоїсь земельної ділянки, збалансовані між собою таким чином, що досягається максимальна вартість землі. Для земельних ділянок з поліпшеннями збалансованість характеризується показниками місткості і ефективності. Місткість показує, скільки об’єктів нерухомості може вмістити земельна ділянка. Ефективність визначається тим, який рівень прибутку може забезпечити поєднання земельної ділянки із розміщеними на ній будівлями і спорудами. До прикладу, престижність ділянки, розміщеної в центрі міста, живописний краєвид можуть обумовити більш ефективне розміщення на ній житлових будинків, аніж виробничих чи складських будівель. Збалансованість може порушуватись, коли поліпшення є недостатніми або, навпаки, надмірними відносно певної ділянки, зокрема, для її площі.

Принципи граничної продуктивності і збалансованості мають вагоме значення при визначенні варіанта найбільш ефективного використання земельної ділянки.

Принцип розподілу елементів нерухомості і майнових прав на них означає, що фізичні елементи єдиного об’єкта нерухомості і майнові права на нього можна розділяти і поєднувати таким чином, щоби досягти максимальної вартості об’єкта.

Третя група принципів оцінювання відображає вплив ринкового середовища і включає в себе принципи: попиту і пропозиції; конкуренції; відповідності; зміни зовнішнього середовища.

Принцип попиту і пропозиції відображає взаємозалежність між зростаючою потребою у земельних ділянках в процесі соціально-економічного розвитку суспільства і природною обмеженістю їхньої пропозиції.

Попит на земельні ділянки формується під впливом багаточисельних чинників, які можна розподілити на такі групи:

– економічні: темпи економічного зростання чи занепаду, розвиток інфраструктури і транспорту, рівень зайнятості населення, рівень доходів і цін, галузева і регіональна структура виробництва і т. ін.;

– демографічні: чисельність і щільність населення в певному регіоні, віковий і професійний склад, міграція населення, середній склад сім’ї і т. ін.;

– природнокліматичні: тривалість пір року, водний режим, фізичні характеристики ділянки (тип ґрунту, рельєф, форма ділянки) і т.ін.;

– адміністративні: територіально-економічне зонування, податкова, цінова, кредитна державна політика, правове регулювання земельного ринку.

Пропозиція землі в цілому є фіксованою величиною, обмеженою самою природою. У цьому виявляється одна із особливостей землі як вільно невідтворювального товару. Водночас спостерігається стійка структурна тенденція перерозподілу землі за категоріями користувачів. До прикладу, площі населених пунктів для проживання мешканців, площі земель промисловості, транспорту й іншого спеціального призначення збільшуються за рахунок зменшення сільськогосподарських земель та земель лісового фонду.

Співвідношення попиту і пропозиції визначає поточний рівень цін на земельні ділянки і як основа механізму ринкового саморегулювання пояснює різницю в ціні земельних ділянок залежно від їхнього цільового призначення, дозволеного використання, форми власності і місця розташування. На земельному ринку можливі три ситуації. Якщо попит дорівнює пропозиції, ціни наближені до загально нормального рівня. У випадку перевищення попиту з’являються спекулятивні очікування, і ціни продажу земельних ділянок зростають. Виникає небезпека протекціонізму і корупції. Якщо пропозиція більша за попит, ціни знижуються, і земельний ринок впадає в депресивний стан.

Внаслідок нерозвинутості земельного ринку в Україні і наявності багаточисельних обмежень на усіх рівнях адміністративної влади ціни на земельні ділянки не завжди і не повною мірою відображають співвідношення попиту і пропозиції.

Принцип конкуренції означає, що ціни на земельні ділянки встановлюються через постійне суперництво суб’єктів ринку, які прагнуть максимізувати прибуток. Висока норма прибутковості стимулює приплив капіталів на земельний ринок і посилює конкуренцію. Однак, при наявності монополізму надприбуток породжує руйнівний характер конкуренції, порушує дію ринкових механізмів, що в підсумку призводить до викривлення реальної вартості землі. Небезпечним є такий процес для стадії зародження і становлення ринкових відносин, що притаманне нашій країні.

Принцип відповідності передбачає, що використання земельної ділянки буде ефективним за умови, що витрати на її придбання і освоєння відповідають корисності і дохідності побудованого на ній об’єкта нерухомості й відповідають існуючим в даному регіоні стандартам, потребам і очікуванням.

Принцип зміни зовнішнього середовища передбачає урахування при оцінюванні земельних ділянок можливих змін економічних, соціальних, юридичних умов, за яких використовується земля, й урахування зовнішнього оточення.

Земельні ділянки підпадають під вплив зовнішніх факторів значно більшою мірою, аніж інші матеріальні об’єкти. Це обумовлено фізичною нерухомістю землі та її фіксованим місцезнаходженням. Можна виокремити декілька рівнів зовнішнього впливу:

– макроекономічний;

– регіональний;

– місцевий.

На макроекономічному рівні на ринкову вартість землі впливають такі фактори: тенденції розвитку економіки, темпи економічного зростання, структурна перебудова економіки, рівень зайнятості і реальних доходів населення; оподаткування майна і нерухомості, державна земельна і кредитна політика, природоохоронне законодавство і т. ін.

На регіональному і місцевому рівнях значним є вплив місцевого законодавства, податкової політики адміністрації, рівень розвитку іпотеки, інфраструктури і транспорту в регіоні. Слід враховувати, на якій стадії (зростання, зрілість, депресія, занепад) перебуває місто, район чи галузь виробництва. При оцінюванні завданням буде визначення поточних і очікуваних змін на ринку.

Принцип найбільш ефективного використання узагальнює вплив наведених вище трьох груп принципів і означає, що із можливих варіантів використання земельної ділянки обирається той, при якому найповніше реалізуються функціональні можливості об’єкта нерухомості.

Принцип найбільш ефективного використання земельної ділянки визначається як використання, яке:

• є законодавчо дозволеним й відповідає юридичним нормам і нормам землекористування;

• фізично здійснене;

• фінансово забезпечене;

• забезпечує найвищу вартість земельної ділянки.

Практика оцінювання зазвичай передбачає два етапи:

– оцінювання неосвоєної ділянки;

– оцінювання ділянки із поліпшенням.

Якщо ділянка є вільною від забудови, визначається, який об’єкт доцільно на ній побудувати з урахуванням правових, містобудівних, екологічних та інших обмежень, а також перспектив розвитку району.

Якщо на ділянці є забудова, її використання може не відповідати найефективнішому варіанту використання. Наприклад, розміщення виробничих чи складських приміщень у промисловій зоні, скоріше за все, відповідатиме принципу найкращого використання. Такі ж приміщення у центрі міста чи у так званому «спальному» районі не даватимуть повної віддачі, оскільки зможуть використовуватись не повною мірою. Найбільш ефективне використання земельної ділянки може змінюватись із часом. Наприклад, якщо навколо ділянки пролягла автострада, найкращим використанням може бути побудова на ній мотелю, автозаправної станції, підприємства автосервісу чи закладу швидкого харчування.

Всі вищезазначені принципи оцінювання земельних ділянок взаємопов’язані і залежно від специфіки оцінюваного об’єкта можуть відігравати головну чи другорядну роль, а також є теоретичним підґрунтям оцінювання вартості земельних ділянок та вибору фундаментальних підходів до оцінювання.

Послідовність дій, виконуваних для визначення вартості земельної ділянки, є процесом оцінювання, який включає в себе такі етапи:

1. Постановка завдання – ідентифікується і детально описується оцінюваний об’єкт і встановлюються: мета оцінювання, вид вартості, дата. Ідентифікуючи об’єкт, слід насамперед визначити і письмово зафіксувати його місцезнаходження, статус, фізичний стан. Вид вартості має відповідати меті оцінювання, визначатися відповідно до законодавчих стандартів і загальновизнаних правил оціночної діяльності. Так, для оподаткування нерухомості, що належить фізичним особам, вартість визначається у процесі інвентаризації, а у випадку прийняття рішення про купівлю зацікавленою особою – ринкова вартість.

2. Складання плану робіт – складається графік робіт із оцінювання, визначаються джерела і засоби інформації, витрати на збирання і обробку інформації, методологія оцінювання, спосіб і розмір винагородження оцінювача. Інформація може бути отримана із спеціальних періодичних видань чи баз даних, в ріелторських чи будівельних фірмах, від інших оцінювачів. Витрати на збирання інформації можуть включати в себе: витрати на доступ до платних баз даних; оплату послуг спеціалістів, що можуть бути залучені до оцінювання (юристів, бухгалтерів, будівельників, архітекторів); оплату маркетингових, соціологічних, екологічних досліджень; витрати на виготовлення матеріалів і документів (карт, схем, креслень, таблиць, фотоматеріалів і т. ін.).

3. Збирання і обробка інформації – не лише про оцінюваний об’єкт, але й про його оточення. Відомості, що використовуються для оцінювання, можна поділити на загальні і спеціальні. Залежно від виду оцінюваного об’єкта може знадобитися інформація про аналогічні об’єкти в інших районах чи регіонах. Може виникнути потреба в інформації про: продажні ціни аналогічних об’єктів; розцінки на будівельні роботи; клімат, екологію, геологію місцевості; демографічні, релігійні, культурні, правові, політичні фактори, які впливають на вартість оцінюваної ділянки. При збиранні і аналізі інформації безпосередньо про земельну ділянку особливу увагу варто приділити: документам на право власності; документам, які засвідчують межі і площу ділянки; інформації про власника чи орендаря; правилам зонування і функціонального використання; містобудівним вимогам і нормативам; законодавчим, адміністративним, санітарно-екологічним, рекреаційним, комунальним обмеженням (з тепло-, водо-, газо-, енергопостачання, підключення до засобів зв’язку, каналізації і т.ін.).

Дослідження фізичних характеристик ділянки передбачає опис розміру (площі), фронтальних меж, глибини, форми (конфігурації), топографії (рельєфу), ландшафту, інженерно-геологічних умов для забудови, стану ділянки (цілинний, розчищений, с насадженнями і т ін.).

Характеристика місця розташування і прилеглої території передбачає визначення: використання прилеглих ділянок (житло, адміністративні, комерційні, промислові будівлі); наявності вулиць, алей, маршрутів громадського транспорту; можливості під’їзду безпосередньо до ділянки, якості і стану доріг, наближеності та інтенсивності руху транспорту, рівня шуму; наявності зелених насаджень і стану довкілля; негативного впливу природних (підтоплення, зсуви, землетруси, залягання ґрунтових вод) і екологічних факторів (зміна хімічного стану атмосфери, ґрунту, води, електромагнітне і радіаційне випромінювання т. ін).

Дослідження економічних факторів передбачає аналіз: цін прилеглих чи аналогічних ділянок; наявності інженерних комунікацій або можливості і вартості їхнього створення чи підведення; відомостей про вартість оренди земельних ділянок; відомостей про витрати на нове будівництво об’єкта чи його поліпшення; відомостей про доходи і витрати з експлуатації об’єкта; етап життєвого циклу оцінюваної земельної ділянки: експлуатується, тимчасово не експлуатується, готується до продажу чи передавання в оренду. Слід визначити, яким чином ці характеристики ділянки впливають на її вартість.

4. Оцінювання земельної ділянки – якщо земельна ділянка входить до складу оцінюваного об’єкта, оцінювання її вартості, як правило, здійснюється окремо від вартості розміщених на ній будівель і споруд. Оцінювання здійснюється за трьома загальноприйнятими підходами: витратним, дохідним, порівняльним.

5. Визначення варіанта найкращого і найефективнішого використання – на основі законодавчої, економічної і фізичної можливості здійснення і досягнення максимальної продуктивності.

6. Узгодження – здійснюється підсумкова перевірка: отриманих відомостей, обґрунтованості припущень і допустимих похибок, правильності математичних розрахунків, і здійснюється синтез отриманих за допомогою різних методів видів вартості.

7. Підведення підсумку і складання документу, що містить висновок про оцінену вартість земельної ділянки.