6.3. Особливості вартісного оцінювання міських земельних ділянок

Основними учасниками земельних відносин в місті є органи влади різних рівнів, підприємства, організації, установи і фізичні особи, які здійснюють свою діяльність на території міста. Вони можуть бути зацікавлені в придбанні додаткових територій, а також в отриманні доходу від належних їм земель, можуть з особистих причин, у тому числі з екологічних міркувань, виступати проти розміщення нових виробничих чи житлових об'єктів.

Держава в особі органів влади різного рівня зацікавлена в контролі і управлінні ситуацією на земельному ринку. Якщо розуміти управління як керівництво певними процесами відповідно до наперед розробленої програми, спрямоване на досягнення визначеної мети, то управління у сфері землекористування націлене на ефективне використання земель в широкому розумінні значення слова «ефективність» (економічна ефективність, соціальна ефективність, екологічна ефективність і т.ін.).

Критеріями дієвості управління землекористуванням в місті можуть слугувати: задоволеність землекористувачів наданими ділянками, поліпшення властивостей і якостей оточуючого природного середовища, поліпшення умов праці і проживання населення. Правильне використання принципів диференціації і оцінювання вартості землі в управлінні землекористуванням в місті має важливе значення, оскільки від того, як буде проведене оцінювання і диференціація земельних ділянок, залежить ставка платні за користування землею, продажна і аукціонна ціна.

Диференціація земельних ділянок як середовища проживання людини повинна проводитися виходячи з їхніх властивостей і якостей. Диференціація якості земельних ділянок, в першу чергу, повинна проводитися з використанням поняття ринкової вартості, з орієнтацією на національні і міжнародні стандарти оцінювання. Згідно з міжнародними стандартами оцінювання, ринкова (справедлива) вартість земельних ділянок повинна відображати колективне сприйняття і колективні дії учасників ринку та бути основою для оцінювання більшості ресурсів в економіці ринкового типу. Проте, для конкретного користувача важливою є інвестиційна вартість земельних ділянок, визначення конкретних цілей інвестування.

В процесі оцінювання земель проводиться оціночне зонування території. Оціночною зоною визнається частина земель, однорідних за цільовим призначенням та видами функціонального використання. За результатами оціночного зонування складається карта (схема) оціночних зон і встановлюється вартість одиниці площі у межах цих зон. Вартість земельних ділянок у поселеннях визначається з урахуванням рівня ринкових цін, ставок орендної платні за земельні ділянки у межах поселень, іншої інформації про об'єкти нерухомості, площі земельної ділянки, виду територіальної зони і виду функціонального використання земельної ділянки, чинників місця розташування і навколишнього середовища.

Проблема стягування платні за користування землею в місті полягає в тому, що значна частина житлової забудови знаходиться у муніципальній, відомчій або колективній власності. Мешканці відповідних будинків є колективними користувачами земельних ділянок без яких-небудь особистих прав на ці ділянки. Також виникає проблема з оцінюванням простору між багатоповерховими будинками, оскільки фактично він є вільним, але реально, згідно з будівельними нормами і правилами, тут неможливо нічого розмістити, щоб не перевищити щільність забудови.

Земля в місті як простір для життєдіяльності має цінність завдяки ставленню мешканців міста до її властивостей. Тому диференціація земельних ділянок повинна проводитись виходячи з їхніх властивостей і якостей. При оцінюванні міських земельних ділянок найбільшу увагу необхідно приділяти якості навколишнього середовища, яка включає соціальне оточення і екологічну обстановку. Для виробничих і комерційних підприємств вагоме значення має нагода одержувати додатковий прибуток, виходячи з свого вдалого місця розташування.

Ставки платні за землю в місті розраховуються з використанням коефіцієнтів, що залежать від чисельності населення, статусу міста, рівня розвитку соціально-культурного потенціалу, місця розташування ділянки (близько до центру міста, в приміській зоні, зоні відпочинку, курортному районі, районі історичної забудови), рівня інженерного забезпечення, благоустрою.

При реалізації планів нового будівництва необхідно провести комплексне чи комбіноване оцінювання території. При послідовному способі комплексного оцінювання території складають проектні схеми для кожного з природних і антропогенних чинників і послідовно аналізують вплив кожного чинника при конкретному використанні територій. При паралельному способі відразу складають три - чотири схеми оцінювання для основних видів господарської діяльності з найістотнішими чинниками для кожного з цих видів. Комбінований метод оцінювання, що враховує вартісне і експертне оцінювання, потребує ув'язки декількох способів оцінювання за допомогою моделювання.

Одна і та ж сама земельна ділянка в місті може різною мірою задовольняти певні потреби. Наприклад, земельна ділянка може отримати високий бал для розміщення промислового об'єкту і, водночас, низький бал з огляду на комфортність мешкання. Бальне оцінювання території зазвичай застосовують у випадках, коли потрібно порівняти чинники, різні за масштабами вимірювання. Складність методу полягає в необхідності нормування показників і їхніх співвідношень (наприклад, складно визначити, як співвідноситься один бал забруднення з одним балом кращого розташування).

Оцінювання вартості землі та її диференціація повинні розглядатися в контексті рентних відносин. За виразом А. Сміта, земельна рента, що розглядається як платня за користування землею, природно, є монопольною ціною. Вона жодним чином не залежить від того, що землевласник витрачав на поліпшення землі або чим він міг би задовольнитися; вона визначається тим, що користувач (в нашому випадку - підприємець) в змозі платити за землю. Рента завжди платиться за користування землею тільки через те, що кількість землі не є безмежною, а якість її є неоднаковою.

Стосовно землі, призначеної для забудови, А. Сміт доводив, що рента з цієї землі характеризується, перш за все, переважаючим впливом на диференціальну ренту місця конкретного розташування. Будівельну ренту об'єктивно підвищує не тільки зростання населення і зростаюча разом з ним потреба в житлі, але й зростання основного капіталу, який або приєднується до землі, або розміщений на ній (всі промислові будівлі, залізниці, товарні склади, фабричні будівлі, доки і т.ін.).

Міська земельна рента – це додатковий дохід, що виникає у підприємства не за рахунок збільшення продуктивності праці, а за рахунок більш вдалого місця розташування, яке забезпечує йому економічну перевагу у вигляді додаткового доходу або зменшення витрат. При прийнятті рішення щодо використання земельної ділянки для конкретного виду діяльності землевласник або землекористувач, як правило, орієнтується на варіант, що приносить найбільший дохід.

Попит і пропозиція землі в місті визначають її ринкову ціну. Зростаючий попит на ділянки під будівництво житлового і промислового комплексів підвищує в цілому вартість землі. У свою чергу, попитом і пропозицією користуються ділянки, що володіють певними властивостями і характеристиками, що дозволяє вести мову про складові чинників вартості землі – території міста. Чинники міського середовища в першу чергу повинні враховуватися при стягуванні диференційованої платні за землю.

Для правильного оцінювання вартості земельних ділянок необхідно дотримуватися декількох принципових положень. По-перше, повинні бути по можливості враховані всі чинники міського середовища, які впливають на вартість земельних ділянок і на умови проживання людини. По-друге, повинна бути правильно розподілена вага кожного чинника, що може бути зроблене, наприклад, за допомогою експертних оцінок, кореляційного аналізу і т. ін. По-третє, одержані результати повинні узгоджуватися з потребами, інтересами людей. Якщо на певні земельні ділянки існує ажіотажний попит, а на інші ділянки попиту немає, це свідчить про неправильний розподіл диференційованої ренти, порушення процесів регулювання землекористування.

Розглядаючи вартість земельної ділянки як показника, що об'єктивно характеризує цінність території, необхідно враховувати позитивні і негативні складові, що беруть участь у формуванні вартості. Позитивні чинники покращують вартість земельних ділянок, негативні чинники зменшують її. Негативні чинники утворюються в результаті діяльності людини і підприємств на території міста і включають в себе такі негативні складові, як забруднення атмосфери, води і ґрунту, вплив шуму.

Юридичні і фізичні особи прагнуть зайняти в місті найбільш вигідні для їхньої діяльності ділянки. Тому виникає конкуренція в боротьбі за зручно розташовані і належно забезпечені інфраструктурою земельні ділянки, кількість яких обмежена. Це призводить до появи зон з високою ціною на земельні ділянки.

Ціна міської земельної ділянки повинна задаватися рентною складовою і залежати від місця розташування ділянки, екологічної ситуації, престижності району, транспортної доступності, інфраструктурної забезпеченості, процесу містобудівного розвитку, розміру вкладеного капіталу і т.ін.

Одним з найважливіших є екологічний чинник, оскільки саме від нього у багатьох випадках залежить здоров'я населення. Особливістю екологічної ситуації є те, що вона складається і визначається безліччю компонентів. Необхідно усвідомити, що екологічний чинник не просто враховується при проектуванні міст, а у багатьох випадках є визначальним. Визначення масштабів розвитку міст, вибір майданчиків для розміщення, аналіз напрямів розвитку територій вирішальною мірою слід орієнтувати на оцінювання і прогноз екологічної ситуації з урахуванням численних природних і техногенних чинників, що визначають її на даний час і на перспективу.

Комплекс екологічних чинників, що впливають на оцінку земельних ділянок, включає:

• екологічний стан повітряного басейну над містом;

• забруднення ґрунтів міста мікро і макроелементами;

• рівень шуму поблизу житлових кварталів;

• рівень напруги електромагнітних полів;

• радіаційний фон.

У великих містах світу дві третини викидів в повітряний басейн припадають на автотранспорт. Кожен легковий автомобіль на 1000 км пробігу споживає стільки ж кисню, скільки його потрібно на рік сім'ї з чотирьох осіб; за цей же пробіг з вихлопної труби викидається близько 40 кг речовин, що забруднюють атмосферу і ґрунт. Ще гіршою є ситуація із забрудненням навколишнього середовища важкими вантажними автомобілями. Крім того, газові викидні і сильне коливання ґрунту від автомобілів прискорюють процес старіння будівель, призводять до деградації придорожньої рослинності. У відпрацьованих газах автомобілів міститься майже 280 компонентів шкідливих речовин, деякі з них є канцерогенними.

Іншим небезпечним компонентом є забруднення ґрунту. Значний несприятливий вплив на стан ґрунту здійснює наявність важких металів, головними джерелами викидів яких є автотранспорт, металургійні і хімічні підприємства.

Останнім часом зростає шумове забруднення, від якого найбільше страждають мешканці будинків, розташованих поблизу центральних магістралей.

Вплив електромагнітних полів на здоров'я людини до кінця не з'ясований. Згідно з будівельними нормами і правилами, будівлі не повинні розташовуватися близько до ліній електромереж – чим більшою є напруга на ЛЕП, тим подалі мають розміщуватися будівлі.

Значну небезпеку для мешканців міста становить радіоактивне зараження ґрунту, води і будівель. Якщо радіаційний фон нормальний, але існує небезпека викидів радіоактивних речовин, то цінність земельної ділянки від цього зменшується.

Негативним явищем, що псує навколишнє середовище міста, є звалища сміття. Крім того, що вони дуже часто займають місця, необхідні для подальшого розширення міста, сміттєзвалища ще й негативно впливають на стан повітря і води.

Забезпеченість міста соціально-культурними і побутовими об'єктами також має важливе значення. До об'єктів стандартного соціально-культурного і побутового обслуговування відносяться торговельні, видовищні підприємства і підприємства сфери послуг. В кожному місті важливим є не просто наявність цих об'єктів і їх поєднання, але й ставлення мешканців до них.

У більшості міст вагоме значення має центральне місце розташування земельної ділянки. У деяких випадках центром міста буде площа або будівля, в інших – центральна вулиця, інколи виділяються декілька центральних місць. Центральне розташування ділянки має свої переваги. По-перше, сума відстаней від центру до всіх об'єктів, розташованих на периферії, є мінімальною. По-друге, в центрі зазвичай перетинається або починається більшість маршрутів міського громадського транспорту. По-третє, тут розташовуються головні загальноміські об'єкти обслуговування. Вигода центрального місця розташування полягає в економії часових витрат, оскільки звідси легше всього доїжджати до будь-якої іншої точки міста; в кращій забезпеченості обслуговування території об'єктами соціально-культурного і побутового призначення; концентрації споживачів товарів, продуктів і послуг.

Основними місцями зайнятості у великих промислових центрах дотепер залишаються великі промислові підприємства, які розташовуються зазвичай в промислових зонах. Наявність промислових зон передбачається генеральними планами розвитку міст. Промислові зони дозволяють знизити негативний екологічний вплив на житлові райони, але, в той же час, створюють додаткові транспортні проблеми. Взаємне розташування на території міста місць проживання і роботи обумовлює тривалість щоденних поїздок населення.

Не тільки мешканці міста, але й підприємства прагнуть бути якомога ближче одне до одного, використовуючи ефект від спеціалізації і кооперування. Для підприємств більш вигідно розташовуватися ближче до матеріалів, праці і споживачів, хоча за це їм доводиться платити більш високу платню за землекористування.

Інтегроване оцінювання чинників міського середовища можливе за допомогою експертних оцінок, коли експертами визначається вага чинників і потім підраховується їхній сумарний вплив на вартість земельної ділянки. Спочатку повинна враховуватися якість різних ділянок або оціночних зон в цілому, а потім з'ясовуватись внесок кожного чинника у вартість земельної ділянки. Цю проблему можна розв'язати із застосуванням математичних методів аналізу. Також доцільним є проведення в місті соціологічного опитування, щоб виключити можливість неузгодженості думки експертів з думками мешканців міста. Значущість чинників може бути виявлена тільки після виконання розрахунків, заснованих на відповідній методиці з урахуванням всієї сукупності чинників.

Комплексне оцінювання території і встановлення ставок платні за землю для великого міста повинне включати декілька процедур:

1. виділення найзначущіших чинників міського середовища, що впливають на вартісну оцінку земельних ділянок;

2. збір даних за обраними чинниками для кожного мікрорайону міста;

3. виділення оціночних зон міста методом екстремального групування, що дозволяє об'єднати найоднорідніші ділянки за властивостями міського середовища;

4. пошук експертів, компетентних з питань організації міської території;

5. оцінку експертами оціночних зон в балах, а також визначення мінімальної і максимальної ставок земельної ціни;

6. верифікацію оцінок експертів з відомостями про продаж земельних ділянок;

7. визначення базової ставки платні за землю, виходячи з відтворювального принципу (сума, необхідна для підтримки і розвитку міського господарства);

8. розрахунок платні за землю по оціночних зонах;

9. визначення внеску кожного чинника міського середовища в підсумкову оцінку за допомогою методів кореляційно-регресійного аналізу;

10. визначення ставок плати за землю для кожного мікрорайону;

11. створення банку даних про купівлю-продаж землі залежно від місця розташування ділянок, рівня соціально-культурного розвитку регіону, наявності різноманітних комунікацій, комфортності життєзабезпечення й інших умов, що дозволить оцінити вплив кожного чинника на вартість земельної ділянки і сприятиме розвитку еколого-економічного механізму раціонального землекористування.

Безпосередньо в місті повинні встановлюватися розміри платні за земельні ділянки з урахуванням їхньої якості і місця розташування. В основі платежів за землі, займані промисловими підприємствами, лежать витрати на відтворення земельних ресурсів і організацію міського господарства.

Процес, у ході якого ідентифікуються ділянки території з різною інтенсивністю якого-небудь явища, називається зонуванням. Зонування дозволяє прив'язати дослідження природних компонентів до певних ділянок міста, обґрунтувати характер і пріоритетність природоохоронних заходів на різних ділянках міської території. Здійснюючи зонування, необхідно пам'ятати про цілісність території міста. Пізнання цілого і частин відбувається одночасно: виокремлюючи частини, ми аналізуємо їх як елементи цілого, а в результаті синтезу ціле виступає як діалектично розчленоване, що складається з частин.

Оціночні зони території міста можуть були виділені за допомогою методу екстремальних групувань. Відповідно до даного методу спочатку вибираються декілька мікрорайонів – індикаторів міста, які істотно різняться між собою за чинниками міського середовища. Потім перевіряється кореляція решти мікрорайонів з кожним індикаторним мікрорайоном. Мікрорайони, які корелюють між собою, об'єднується в групи. Мікрорайони з індикаторами, які погано корелюються, пізніше об'єднуються між собою. В результаті отримують групи, елементи яких за своїми властивостями найбільш близькі один до одного у багатовимірному просторі.

Одне і те ж саме місто, район мешкання можуть бути оцінені з якісного боку абсолютно різним чином, залежно від ціннісної орієнтації соціального суб'єкта. Вияв ставлення мешканців до місця свого проживання можна з'ясувати за допомогою аналізу ринку нерухомості. Процес становлення ринку нерухомості в містах залежить від безлічі чинників, у тому числі від податкової політики, розподілу доходів, від житлових умов, рівня квартирної платні, темпів інфляції, динаміки зміни в структурі робочих місць, від укорінених культурних норм і усталених традицій.

Також існують соціальні оцінки, що формуються у населення і відіграють значну роль в організації його життєдіяльності. Прикладом соціальної оцінки може слугувати оцінка привабливості різних ділянок території міста для мешкання. Одним з таких індикаторів соціальної оцінки можуть бути заявки на обмін житлової площі з вказівкою мікрорайонів, де люди хотіли б жити і звідки виїхати.

Є й інші чинники, що впливають на оцінку вартості земельних ділянок, значущість яких буває дуже високою, і це необхідно враховувати хоча б на експертному рівні. Розглянемо деякі з них. Важливе значення має забезпеченість інженерними мережами і спорудами. Інженерні мережі можна назвати кровоносною системою міста. Вони беруть участь в забезпеченні міста електрикою, газом, водою, засобами зв'язку і т.ін. При комунікаціях, які перебувають в належному стані, об'єкти мають значну перевагу, оскільки в цьому випадку відпадає необхідність великих капітальних витрат на їхнє будівництво. До прикладу, споживання величезних мас води і викид стічних вод у водоймища зумовлюють необхідність вишукування надійних джерел води і забезпечення особливо сприятливих умов для відведення стоків.

Інженерно-геологічні умови також мають вагоме значення. Якщо вони сприятливі – добре, але зазвичай вирішальну роль цей чинник відіграє, коли вони не дуже зручні, і виникає необхідність витрачати додаткові засоби для зниження їхнього негативного впливу. Негативний вплив на можливості будівництва здійснює вірогідність виникнення обвалів, наявність підтоплення, земляних пусток, карсту, ділянок мерзлоти, перетнутої місцевості, а також характер ґрунтових порід.

При оцінюванні землі вагоме значення відіграє можливість створення сприятливих рекреаційних умов. Місцями активного відпочинку у великих містах є парки, сквери, бульвари, набережні, пляжі, спортивні майданчики, місця рекреацій в дворах і т.ін.

Історико-культурна, архітектурна і ландшафтна цінність місця визначається історією виникнення і розвитку міста, етапами забудови, наявністю пам'ятників архітектури і паркових ансамблів, вдалим поєднанням ландшафту і архітектурних споруд. У цьому відношенні особливе значення має престижність району. Під престижністю розуміють загальну високу оцінку певної зони міста як найбільш комфортної для мешкання і роботи. Цей показник включає: склад проживаючого населення; можливості відвідання підприємств і установ культурного обслуговування загальноміського значення (театри, музеї, бібліотеки, виставки, концертні зали, ресторани і т.п.); розташування органів управління міського (державного) значення; великий вибір товарів в крупних торгових центрах міста; розташування банків і основних офісів комерційних компаній.

Особливе положення займають земельні ділянки, на яких розташовані які-небудь архітектурно-художні споруди або об'єкти, що являють інтерес з погляду туризму, оскільки завдяки туризму можна отримати додатковий дохід.

Соціальний сприятливий мікроклімат і престижність місця тісно пов'язані з поняттям оптимального соціуму. Дуже важливим є уявлення городян про престижність районів, яку зазвичай у вітчизняних умовах пов'язують із загальноміським центром. Одним з показників несприятливого соціального мікроклімату можна вважати кримінальну обстановку.

Значну роль у житті міста відіграє обслуговування території міським громадським транспортом і наявність автодоріг. Для міста важливим є не тільки кількість і якість автодоріг, але і схема руху міського транспорту, тимчасові інтервали руху, переваги і недоліки окремих видів транспорту.

Основні пішохідні потоки зазвичай пов'язані з центром міста і з місцями перетину транспортних маршрутів, транспортними вузлами. Наявність цього чинника в першу чергу є дуже важливим для підприємств сфери послуг і торгівлі.

Оскільки вартісна оцінка земельної ділянки виражається через характеристики і різні параметри території, необхідно відстежувати тенденції їхніх змін.

Основна функція оцінювання вартості земельної ділянки – це інформаційне забезпечення ухвалення різних економічних і управлінських рішень. Оцінювання не лише допомагає продавцеві і покупцеві у встановленні ціни, кредитору – у визначенні імовірності повернення кредиту, наданого під заставу землі, але й надає власникам землі обґрунтовані рекомендації щодо перспектив і якнайкращих можливостей її, використання.

Ставки платні за землю в місті повинні бути достатньо високими, щоб не дозволяти розміщення малоефективних і таких, що забруднюють навколишнє середовище, виробництв. В основу диференціації платні за землю повинні бути покладені відмінності у розмірі економічної оцінки землі, здійсненої з урахуванням співвідношення попиту і пропозиції на земельні ділянки. Через наявність диференціальної ренти підприємства і організації, розташовані в різних за розміром і рівнем соціально-економічного розвитку містах, а також на різних ділянках міста, одержують різний за величиною додатковий дохід.

Ставка земельної платні повинна розраховуватися не лише від розміру диференціальної ренти, одержуваної з даної міської земельної ділянки, але й залежно від характеру розміщуваного виробництва. Необхідно стягувати більш високу платню за землю з підприємств, які погіршують стан міського середовища. Диференціація платні у містах країни повинна здійснюватись по оціночних зонах усередині міста і за видами виробництв, відповідно до пріоритетності їхнього розвитку для даного міста. Плата за землю повинна стимулювати раціональне розміщення виробництва.