Дохідний підхід

Розрахунок суми всіх можливих доходів від об’єкта оцінювання

Розрахунок дійсного валового доходу

Розрахунок витрат, пов’язаних із об’єктом оцінювання

Умовно-постійні

Умовно-змінні (експлуатаційні)

Резерви

Розрахунок величини чистого операційного доходу

Перетворення очікуваних доходів у поточну вартість об’єкта оцінювання

Пряма капіталізація

Дисконтування грошових потоків

Рис. 6.1. Основні етапи оцінювання нерухомості за дохідним підходом

Метод капіталізації доходів може застосовуватись для оцінювання будівель і споруд, які надають дохід, що може являти собою не лише прямі надходження від експлуатації об’єкту, але й поточні й майбутні надходження від надання його в оренду, доходи від очікуваного приросту вартості в майбутньому.

Метод прямої капіталізації застосовується у разі, коли прогнозований чистий операційний дохід є постійним за величиною, рівний у проміжках періоду прогнозування, і його отримання не обмежується в часі. Капіталізація чистого операційного доходу здійснюється через його відношення до ставки капіталізації. Процедура оцінювання об’єкта нерухомості методом капіталізації чистого операційного доходу передбачає здійснення таких етапів:

1. Оцінювання потенційного валового доходу на основі ставок і тарифів на ринку оренди для порівнюваних об’єктів.

2. Розрахунок витрат (операційних або валових базового періоду) з експлуатації оцінюваної нерухомості.

3. Розрахунок дійсного валового доходу.

4. Розрахунок чистого операційного доходу.

5. Розрахунок ставки капіталізації.

6. Розрахунок поточної вартості об’єкта оцінювання.

Докладно метод викладений у § 6.2. Головною перевагою методу прямої капіталізації є його простота. Недоліком – прив’язка до ринкових даних щодо вартості оренди одного характерного року або до середньорічної величини доходу базового періоду експлуатації.

Метод дисконтування грошових потоків застосовується, коли прогнозовані грошові потоки від використання будівель і споруд є неоднаковими за величиною, непостійними протягом прогнозованого періоду, або якщо їхнє отримання обмежується в часі. Розрахунок вартості за цім методом передбачає таку послідовність дій:

1. Визначення тривалості прогнозованого періоду отримання доходів від експлуатації будівель і споруд. Тривалість прогнозованого використання об’єкта (або передання в оренду) більшість дослідників і Національні стандарти оцінки пропонують визначати залежно від подальших намірів власника. Вітчизняні науковці[19] наголошують на врахуванні спекулятивних очікувань на ринку нерухомості, якщо вона купується з метою перепродажу через нетривалий термін. У світовій практиці прогнозний період зазвичай приймається у проміжку від 5 років і до припинення діяльності чи існування об’єкту. Вважається, що сукупне зношування нерухомості за зазначений строк буде незначним і не вплине на ринкову вартість об’єкта при продажу через 5 років.

2. Прогнозування грошових потоків по кожному року прогнозованого періоду володіння до продажу на основі даних про: розмір доходу і характер його зміни; періодичність отримання доходу; прогнозовану тривалість періоду одержання доходу. Для розрахунку потенційного валового доходу (ПВД) можна брати орендну плату (як ануїтет) за окремі приміщення чи одиницю площі або за увесь оцінюваний комплекс, будівлю, споруду. При розрахунку ПВД слід визначити, на кого покладатимуться витрати на оплату комунальних послуг, утримання охорони, прибирання приміщень і прилеглої до будівель території. Ці витрати за угодою про оренду можуть здійснюватись орендодавцем, орендарем чи пропорційно розподілятися між ними.

3. Дисконтування грошових потоків на основі теорії вартості грошей у часі й підсумовування всіх поточних вартостей. Визначити вартість нерухомості виходячи із поточної вартості ануїтету (у випадку оцінювання вартості будівель і споруд - орендної плати) можна за формулою[245]:

(6.21)

де Д – середня орендна плата після завершення кожного періоду (року);

В_з – очікувана вартість нерухомості після завершення оренди;

r – ставка дисконтування;

n – кількість років оренди.

За цією модифікацією методу дисконтування грошових потоків варто враховувати такі поправки на ризики і відмінності:

• ризик ліквідності об’єкта, який пов'язаний із неможливістю швидкого продажу об’єкта. Нерухомості притаманна низька ліквідність порівняно із іншими товарами. Основними причинами цього є: локальність ринку нерухомості, що зменшує кількість угод; угоди із нерухомістю потребують залучення значних фінансових ресурсів; співвідношення попиту і пропозиції для різних типів нерухомості суттєво різниться;

• ризик менеджменту, пов'язаний із процесом управління інвестиціями у нерухомість, спрямованими на збереження вкладеного капіталу й отримання передбаченого доходу, що передбачає прийняття рішень відносно спрямування інвестицій, їхнього обсягу і джерел, необхідності розвитку чи реконструкції об’єкта;

• ризик отримання гірших умов інвестування у порівнянні з базою (наприклад, із умовами вкладання коштів у банківські депозити чи цінні папери).

Окрім ризиків слід враховувати майбутній знос будівель і споруд під час їхньої експлуатації за розмірами і видами й зважати на способи його відшкодування. Зазвичай використовують такі методи:

– визначення зносу окремо за кожним елементом;

– визначення зносу за бухгалтерськими методами нарахування амортизації і коригуванням дооцінкою;

– порівняння нормативного і фактичного строків служби об’єкта (метод Брендта);

– визначення зносу на основі технічного огляду.

Розрахунки ставок капіталізації і дисконтування виконуються шляхом визначення їхнього безризикового еквіваленту та внесення поправок на ризики і відмінності.

Зазвичай безризикові ставки прирівнюються до банківської депозитної ставки з урахуванням таких вимог[19]:

• базою обираються ставки за валютними депозитами;

• депозит за розміром має відповідати річному обсягу чистого потоку грошового капіталу;

• строк депозиту повинен співпадати із терміном отримання чистих операційних доходів від використання нерухомості.

За умови залучення позикових коштів необхідним є урахування часток власних і позичених коштів. Розрахунок дисконтної ставки при об’єднанні інвестицій може мати вигляд:

(6.22)

де r_заг – загальна ставка дисконтування;

r_зал – ставка дисконтування для залучених коштів;

r_вл – ставка дисконтування для власних коштів;

І_зал – сума залучених інвестицій.

Залежно від мети оцінювання дисконтуються потоки, що виражають[245]:

– чистий операційний дохід;

– дохід інвестора до оподатковування;

– дохід інвестора після оподатковування;

– дохід банку за виданим кредитом;

– дохід орендодавця за орендною угодою.

Ставка дисконту обирається як середня норма прибутку, яку інвестори очікують одержати на капіталовкладення в схожі об’єкти в умовах даного ринку нерухомості, що відображує очікування ринку нерухомості.

Вартість об’єкта визначається як сума розрахованого дисконтованого грошового потоку за прийнятий прогнозований період часу та очікуваного виторгу від майбутнього продажу (реверсії) об’єкта нерухомості наприкінці періоду володіння, приведеного до поточної вартості через ставку дисконтування і з урахуванням зносу на момент продажу:

(6.23)

де В_он – вартість об’єкта нерухомості;

Д_оі – очікуваний дохід від володіння об’єктом за і-й рік;

Р – поточна вартість реверсії;

n – період (у роках), для якого прогнозується отримання доходів від володінні об’єктом;

r – ставка дисконтування.

Вартість реверсії може визначатися:

– за методом прямої капіталізації грошового потоку останнього прогнозованого року;

– із використанням моделі Гордона, якщо в постпрогнозному періоді прогнозується отримання стабільних доходів:

(6.24)

де Д_і+1 – очікуваний дохід від володіння об’єктом за 1-й рік постпрогнозного періоду;

q – довгострокові темпи зростання очікуваних доходів.

٭ Порівняльний підхід

Порівняльний підхід заснований на аналізі цін продажу і пропонування подібних об’єктів нерухомості із коригуванням відмінностей між об’єктами порівняння та об’єктом оцінювання, яке проводиться за принципом заміщення і враховує співвідношення попиту і пропозиції на ринку. Умови застосування порівняльного підходу такі:

– об’єкт не повинен бути унікальним;

– аналог схожий з об’єктом оцінювання за основними економічними, матеріальними, технічними, функціональними характеристиками;

– ціна аналога відома із угоди, яка склалася за подібних умов;

– дата угоди з аналогами повинна бути близькою за часом до дати оцінювання (для зменшення впливу ринкових змін на результат оцінювання);

– інформація повинна бути достатньою й достовірною;

– фактори, що впливають на вартість об’єктів, повинні бути співставними.

Основні етапи здійснення процедури оцінювання за порівняльним підходом подано на рис 6.2.