§ 9.2. Правоотношения между участниками общей

собственности на многоквартирный жилой дом

Первоначальным основанием возникновения отношений по поводу совместной информационной деятельности могут быть различные юридические факты, на основании которых два и более лица оказываются сособственниками многоквартирного жилого дома, - договор об инвестировании, коммандитное товарищество, кредитование и некоторые другие. В этих договорах могут участвовать граждане, юридические лица, публично-правовые образования. Все они становятся сособственниками после того, как квартиры переданы им в собственность. После этого они приобретают и право долевой собственности на часть многоквартирного жилого дома.

К объектам долевой собственности в многоквартирном жилом доме принадлежат, как известно (согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, в дальнейшем - ЖК), помещения, "не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, технические подвалы (в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме)".

В компетенцию сособственников по управлению общим имуществом входит принятие решений:

1) о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

4) о согласии на реконструкцию, если такая реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме;

5) о создании товарищества собственников жилья (ст. 136 ЖК) и об утверждении устава такого товарищества при его создании (ст. 135 ЖК), о преобразовании товарищества в жилищный или жилищно-строительный кооператив (ст. 140 ЖК), о его ликвидации, если члены товарищества обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 141 ЖК);

6) об определении размера платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив (ст. 156 ЖК), и по некоторым иным вопросам.

К компетенции общего собрания относится выбор способа управления домом - непосредственно собранием, путем передачи на обслуживание сторонним организациям либо учреждением товарищества собственников жилья.

Жилищный кодекс допускает два способа принятия решений при управлении домом непосредственно жильцами: общее собрание и заочное голосование. Он не устанавливает, какие формы голосования предпочтительны. Из смысла п. 1 ст. 47 ЖК следует, что обе формы равнозначны. Во всяком случае при рассматриваемом способе управления создание постоянно действующего органа управления не предусматривается.

Жилищный кодекс устанавливает ежегодное проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в обязательном порядке. Это естественно, так как регулярно возникает большой круг вопросов, которые требуют к себе внимания, что обусловлено износом инфраструктуры многоквартирного дома и самого дома. ЖК не предусматривает санкций за несоблюдение правила о ежегодном проведении общего собрания. Могут также проводиться внеочередные общие собрания, если в этом возникает необходимость. Поскольку за нарушение обязанности о проведении ежегодного собрания отрицательных последствий не установлено, то различие между годовым и внеочередным собранием стирается.

Созывать собрание никто не обязан. Вместе с тем это вправе сделать каждый из сособственников или их группа.

Желаемый правовой результат по созыву и проведению собрания может быть достигнут при соблюдении определенных условий. В противном случае процедура не вызовет никаких юридических последствий.

Рассмотрим обе процедуры - собрание и заочное голосование - раздельно.

Для того чтобы собрание состоялось, всех потенциальных участников об этом надо уведомить. В случае ежегодного собрания его участники на предыдущем собрании могут договориться о точном времени, месте и повестке встречи. Определение таких условий задолго крайне затруднено. Поэтому собственник, по инициативе которого созывается общее собрание, обязан сообщить другим собственникам помещений в данном доме о проведении собрания не позднее чем за 10 дней до соответствующей даты. Сообщение об этом должно быть направлено каждому участнику заказным письмом, если решением общего собрания не предусмотрен иной способ его направления: вручение сообщения под роспись либо размещение в помещении данного дома в определенном и доступном для всех собственников месте.

Приглашение к участию в собрании должно отвечать определенным требованиям, в частности, содержать информацию о лице, по инициативе которого созывается собрание (Ф.И.О. гражданина или наименование юридического лица; какое помещение в доме принадлежит ему на праве собственности), форме проведения данного собрания (очное или заочное), точном месте и времени проведения, повестке, порядке ознакомления с материалами, месте и времени доступа к материалам.

Жилищный кодекс не вводит ограничений по поводу места проведения собрания. В связи с этим установленное место собрания может оказаться недоступным для некоторых участников, например настолько удаленным, что некоторые участники не смогут оплатить проезд к месту встречи и обратно. Собрание должно проводиться в месте, в котором их обычно принято проводить. Неполная или неточная информация о предстоящем собрании - это ненадлежащее осуществление своего права инициатором-собственником, что может послужить основанием для признания принятых впоследствии решений недействительными. В частности, сведения о повестке настолько важны, что ЖК устанавливает: общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку, а также изменять повестку дня данного собрания.

Пункт 3 ст. 45 ЖК устанавливает, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме (или их представители), обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Если такое количество голосов собрать не удалось, должно быть проведено повторное общее собрание.

По многим вопросам, которые обсуждает собрание, решения принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений (п. 1 ст. 46 ЖК). Получается, таким образом, что решения могут быть приняты голосами одной четверти плюс один голос сособственников.

Правда, для решения некоторых вопросов установлены иные правила. Так, по вопросам о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой); строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений; ремонте общего имущества в многоквартирном доме; о пределах использования земельного участка; о передаче в пользование общего имущества решения принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 46 ЖК).

Согласно п. 2 ст. 40 ЖК, если в доме проектируется реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений с присоединением к этим помещениям части общего имущества, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Значит, собрание, на котором намечено принятие таких решений, должно включать всех сособственников.

Размер жилой площади, которая принадлежит сособственнику, определяет количество голосов, которыми он располагает. Голоса пропорциональны его доле в праве общей собственности на имущество в данном доме.

Порядок проведения собрания по тем или иным вопросам определяют его участники. Это может быть поднятие руки, выступление участника с изложением своего мнения, подача заполненного бюллетеня. Голосование может осуществляться также посредством оформленных в письменном виде решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Это значит, что участник сам излагает свою позицию по обсуждаемому вопросу либо выбирает один из вариантов решения, предложенный в процессе обсуждения.

Необходимо отметить некоторые особенности принятия решений сособственниками в случаях, когда проводится заочное голосование. Согласно определению ст. 47 ЖК оно представляет собой обсуждение вопросов повестки дня и принятие решений по вопросам, поставленным на голосование, без совместного присутствия собственников.

Если инициатор (или инициаторы) предлагает провести собрание сособственников в форме заочного голосования, то в уведомлении недостаточно лишь назвать вопросы, которые подлежат обсуждению: ремонт здания, оборудование детской площадки, выделение площади для стоянки автомобилей и т.д. Необходимо в проекте решения сообщить, например, место стоянки или площадки, ее размеры, состав оборудования и другие проектные предложения. В противном случае принятое решение окажется нереализуемым и придется проводить новое голосование.

В уведомлении также указывается, в какое место и к какому сроку должны быть переданы решения сособственников по вопросам повестки дня. Если на очном собрании могут быть приняты самые разнообразные способы выдвижения предложений по обсуждаемым вопросам и подачи голосов, то при проведении заочного голосования выбранные сособственниками решения передаются в письменной форме в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении голосования. Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются лица, решения которых получены до даты окончания их приема.

При любом способе голосования в решении, которое участник передает лицу, учитывающему голоса, должны быть указаны: 1) сведения о лице, участвующем в голосовании; 2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; 3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался" (п. 3 ст. 47 ЖК). При голосовании посредством оформленных в письменной форме решений собственников засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Если участник высказывает по одному вопросу не совпадающие мнения, его голос (голоса) признается недействительным.

Решения собрания оформляются протоколами в порядке, установленном самим общим собранием. Составление этого документа - необходимая стадия рассматриваемого информационного процесса. ЖК не содержит указаний о том, каким он должен быть. Но он должен отвечать общепринятым требованиям.

В протоколе указываются дата, время и место проведения общего собрания или голосования. В нем должны быть идентифицированы лица, принимавшие участие в голосовании (фамилия, имя, отчество или наименование, когда в голосовании принимает участие представитель юридического лица; количество голосов; помещение, собственником которого он является, и др.).

Во вводной части протокола отражается общее количество голосов, которыми обладают собственники или их представители, участвующие в голосовании, что необходимо для оценки правомочности собрания. Указываются также данные лица, ведущего собрание, и лица, которому поручено оформление протокола.

Вслед за повесткой дня могут быть изложены выступления участников, если собрание протоколируется. Важное значение имеет оформление итогов голосования. Если голосование осуществлялось путем подачи участниками своих письменных решений, они должны быть приложены к протоколу. Протокол подписывается составителем. Участники собрания могут договориться о том, что все они подписывают протокол.

Решения, принятые собранием, а также итоги заочного голосования для того, чтобы они вступили в силу, доводятся до сведения собственников помещений в данном доме лицом, по инициативе которого было созвано такое собрание. Уведомление осуществляется путем размещения соответствующего сообщения в помещении данного дома, определенном решением собрания и доступном для всех заинтересованных лиц, не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений (п. 3 ст. 46 ЖК). Возникает вопрос: в какой мере отсутствие уведомления может повлиять на юридическую силу принятого решения?

Ответ на него содержится в п. 5 ст. 46 ЖК: "Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании". Значит, и собственник, который по каким-либо причинам не участвовал в голосовании и не знает о состоявшихся решениях, обязан согласиться с волей других сособственников.

Конечно, он вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием, если не принимал в нем участия или голосовал против принятия данного решения и если этим решением нарушены его права и законные интересы. Но указанные обстоятельства сами по себе еще не порочат решение сособственников. Ведь суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения прав не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику (п. 6 ст. 46 ЖК).

Таким образом, соблюдение норм при принятии решения в итоге информационного взаимодействия сособственников многоквартирного жилого дома дает основание полагать, что они сформировали общую волю на реализацию своего права способом, который установлен в принятом решении.

Рассмотренная норма ЖК еще раз свидетельствует о том, что в современном обществе нет абсолютного права собственности. Конституция РФ (ч. 3 ст. 17) устанавливает, что права и свободы (значит, и право собственности) должны осуществляться с таким расчетом, чтобы не нарушать права и свободы других лиц. Введение ограничений для собственника допускает ст. 56 Конституции РФ. Возможность такого ограничения заложена также в п. 1 ст. 247 ГК, предоставляющем суду право принимать решение по управлению общей собственностью вопреки воле кого-либо из сособственников.