§ 2. Государственный кадастровый учет земельных участков

Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". В п. 3 данного закона определено, что государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально определенной вещи (уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных указанным федеральным законом сведений о недвижимом имуществе".

Часть земельного участка

В соответствии со ст. 133 ГК РФ вещь, раздел которой невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой. Применительно к земельному участку это правило было отражено в утратившем силу п. 2 ст. 6 Земельного кодекса. Там определялось, что делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В настоящей редакции кодекса об этом уже не говорится, однако ст. 11.4. ЗК РФ содержит правила о разделе земельного участка.

Представляется, что делимость застроенных земельных участков определяется возможностью формирования участков, занятых объектами недвижимости и необходимых для их использования. Если на участке находится один объект недвижимости, раздел которого в натуре невозможен без образования прочно связанных с участком частей объекта, то такой участок неделим. Как правило, неделимы земельные участки, занятые многоквартирным домом (в том числе с нежилыми помещениями), производственными и административными зданиями, поскольку невозможно выделить в натуре квартиру или нежилое помещение вместе с частью земельного участка. Именно в таких случаях применяются п. 3, 4 ст. 36 ЗК РФ о регулировании отношений по поводу неделимого земельного участка между собственниками помещений в находящемся на нем здании.

Необходимо отметить, что проблема делимости земельного участка приобрела не только теоретический, но и практический аспект. В судебной практике отсутствует единообразие в оценке возможности части земельного участка быть предметом той или иной сделки.

§ 3. Право частной собственности на земельные участки

Объектами права частной собственности граждан и юридических лиц могут являться земельные участки (п. 1 ст. 15 ЗК РФ). То есть, из всего перечня объектов земельных отношений, перечисленных в п. 1 ст. 6 ЗК РФ, в качестве объекта права собственности назван только земельный участок. Следовательно, согласно буквальному смыслу данной статьи право собственности на часть земельного участка не может быть приобретено, из чего вытекает, что часть участка не может быть предметом сделок, направленных на отчуждение имущества.

Свобода собственника участка по осуществлению своих правомочий носит ограниченный характер: собственник обязан осуществлять свои права, не нанося ущерба окружающей природной среде и не нарушая прав и законных интересов других лиц. В ст. 129 ГК РФ указано, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законом. Изъятие каких-либо земельных участков из оборота также можно считать ограничением прав собственника. Перечень земельных участков, изъятых либо ограниченных в обороте, устанавливается законодательством РФ, в частности, Земельным и Гражданским кодексами Российской Федерации. При этом следует отметить, что в указанных законодательных актах по-разному определяется понятие "ограниченность оборота". ЗК РФ к участкам, ограниченным в обороте, относит земельные участки, не предоставляемые в частную собственность, за исключением случаев, предусмотренных законом. ГК РФ, в свою очередь, к ограниченным в обороте объектам относит такие, которые могут принадлежать лишь определенным субъектам, либо находиться в обороте по специальному разрешению.

Необходимо отметить, что в силу закона может быть ограничено не только само право собственности, но и круг действий, которые собственник может совершать. Так, например, в силу ст. 4 Федерального закона от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" полевой земельный участок может использоваться лицами, ведущими личное подсобное хозяйство исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений. Таким образом, если конкретный полевой участок не ограничен в обороте, т.е. может свободно отчуждаться третьим лицам, право собственности не будет ограниченным, зато в силу требований закона свобода действий собственника будет ограничена требованием невозможности возводить здания и сооружения на нем. В силу требований ЗК РФ возможность иметь земельный участок на праве собственности может быть также ограничена для некоторых субъектов земельных отношений. Так, в п. 3 ст. 15 ЗК РФ установлено ограничение для иностранных граждан и иностранных юридических лиц, а также лиц без гражданства на возможность обладания земельными участками на праве собственности на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с законодательством о Государственной границе Российской Федерации.