3. Особенности продажи жилых помещений

Предмет договора - жилое помещение, т.е. изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ).

Существенными условиями договора являются условия:

а) о предмете, т.е. отчуждаемом жилом помещении;

б) о цене;

в) о лицах, сохраняющих право пользования этим жилым помещением, а также о характере их прав (п. 1 ст. 558 ГК РФ). В качестве таких лиц могут, в частности, выступать: бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения (ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"*(5)); арендаторы (п. 2 ст. 671 ГК РФ); наниматели и постоянно проживающие с ними граждане (ст. 675, 677 ГК РФ); получатели ренты, проживающие в отчужденном по рентному договору жилом помещении (п. 1 ст. 586 ГК РФ); отказополучатели, проживающие в жилом помещении в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ).

Существенный характер данного условия предполагает, что оно должно быть согласовано, независимо от того, существуют ли подобные лица или нет. В последнем случае в договоре должно содержаться положение о том, что лица, сохраняющие право пользования им после перехода права собственности к покупателю, отсутствуют.

Договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации (ст. 558 ГК РФ) и считается заключенным с момента такой регистрации. Если договор совершен в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от его регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации такого договора (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

Государственной регистрации подлежит также переход права собственности на жилое помещение (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Соответственно, при совершении договора продажи жилого помещения сторонам необходимо совершить два регистрационных действия:

а) зарегистрировать договор купли-продажи;

б) зарегистрировать переход права к покупателю.

Заявление на государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение может подаваться одновременно с заявлением на государственную регистрацию договора продажи этого жилого помещения, либо после соответствующей регистрации договора.

Контрольные вопросы

1. Понятие и характеристика договора продажи недвижимости.

2. Стороны договора продажи недвижимости.

3. Предмет договора продажи недвижимости.

4. Форма и порядок заключения договора продажи недвижимости.

5. Обязанности продавца недвижимости и последствия их неисполнения (ненадлежащего исполнения).

6. Передаточный акт и его правовое значение.

7. Последствия обнаружения недостатков в переданном недвижимом имуществе.

8. Обязанности покупателя недвижимости и последствия их неисполнения (ненадлежащего исполнения).

9. Особенности договора продажи недвижимости с условием об оплате в кредит (в кредит с рассрочкой платежа).

10. Особенности продажи жилых помещений.

Задачи для решения

1. Между фирмой "Ладога" (покупатель) и заводом "Рубин" (продавец) был заключен договор купли-продажи двух отдельно стоящих зданий. Однако в регистрации перехода права собственности на указанные объекты сторонам было отказано со ссылкой на незаключенность соответствующего договора в связи с отсутствием в нем условия о цене. В письменном отказе Федеральной регистрационной службы указывалось, что представленный договор устанавливает лишь балансовую стоимость зданий, без привязки этой стоимости к условию о цене.

Не согласившись с подобными доводами, стороны обратились в арбитражный суд с иском к ФРС о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности и обязании ответчика произвести указанную регистрацию.

Какое решение должен вынести арбитражный суд?

Изменится ли решение, если мотивом для отказа в регистрации явилось то обстоятельство, что цена в договоре устанавливалась не отдельно по каждому из объектов, а применительно к обоим зданиям вместе?

2. После подписания договора купли-продажи дачи, но до момента регистрации перехода права собственности к покупателю продавец умер.

Входит ли проданная квартира в наследственную массу? Какие требования и к кому может предъявить покупатель?

Изменится ли решение, если предметом договора являлась квартира, а смерть продавца произошла после подписания, но до государственной регистрации договора (после регистрации договора, но до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю)?

3. Васин, являющийся собственником нежилого строения, в августе 2007 г. заключил договор о его продаже с Романовым. Договор был удостоверен нотариально. Поскольку в обусловленный срок передача проданного строения покупателю не состоялась, последний предъявил в суд требование об отобрании строения от продавца и передаче Романову. В судебном заседании выяснилось, что Васин в сентябре 2007 г. заключил договор купли-продажи того же строения с Буровым и переход права собственности на строение к Бурову зарегистрирован в установленном порядке. Несмотря на эти обстоятельства, Романов настаивал на удовлетворении своих требований, ссылаясь на недействительность договора Васина с Буровым, поскольку он был заключен позднее, чем договор с Романовым.

Какое решение должен вынести суд?

4. В нотариально удостоверенном и зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры указывалось на отсутствие лиц, сохраняющих право пользования отчуждаемой квартирой. Однако в последующем покупателю стало известно, что после заключения договора купли-продажи, но до момента передачи квартиры ему продавец совершил в отношении этой квартиры договор найма сроком на два года.

Какие способы защиты существуют в подобной ситуации у покупателя? Может ли покупатель предъявить требование о признании договора незаключенным, поскольку сообщенные продавцом данные не соответствуют действительности?

5. По договору купли-продажи, удостоверенному нотариально, Рукин продал принадлежащую ему дачу Соловьеву. Дача была передана последнему по акту приема-передачи, переход права собственности на нее к покупателю был зарегистрирован. Поскольку покупатель не оплатил переданное ему имущество, Рукин обратился в суд с требованием о расторжении договора и возврате дачи ему.

Какое решение должен вынести суд?

Могут ли стороны своим соглашением расторгнуть договор? Если да, то какие требования предъявляются законом к подобному соглашению?

6. Стороны обратились к нотариусу для удостоверения договора купли-продажи нежилого помещения. При изучении представленных документов нотариус обратил внимание, что согласно свидетельству о собственности помещение является жилым. Однако участники сделки заявили, что оно непригодно для проживания, так как окна выходят на оживленную магистраль, уровень шума в помещении превышает допустимые показатели. Согласно п. 39 Правил о признании помещения жилым помещением*(6), данное обстоятельство является основанием для признания помещения непригодным для проживания и перевода его в нежилое.

Какое разъяснение должен дать нотариус по этому поводу?

7. К нотариусу обратились Продавец и Покупатель с просьбой заверить договор купли-продажи помещения. Согласно техническому паспорту помещение является жилым. Продавец считает, что помещение является нежилым, в доказательство он представил Уведомление о переводе помещения в нежилое, выданное после выдачи технического паспорта.

С какого момента будет считаться заключенным такой договор?