2. Содержание договора продажи недвижимости

Продавец обязан передать покупателю недвижимое имущество и перевести на покупателя право собственности на это имущество.

Закон устанавливает особые правила оформления передачи недвижимости - путем подписания передаточного акта (ст. 556 ГК РФ). Передаточный акт имеет доказательственное значение - фиксирует фактическую передачу недвижимого имущества (ввод во владение). Он независим от государственной регистрации перехода права собственности на предмет договора и может происходить как до, так и после такой регистрации. При этом передаточный акт не является единственно допустимым доказательством передачи имущества.

Наличие или отсутствие передаточного акта не влияет на заключенность и действительность договора.

Передаточный акт не выступает в качестве дополнения или уточнения договора. Подписание передаточного акта не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ).

Поскольку передаточный акт удостоверяет передачу недвижимого имущества покупателю, с момента подписания такого акта, по общему правилу, на покупателя переходит риск случайной гибели этого имущества (абз. 2 п. 1 ст. 556, п. 1 ст. 459 ГК РФ).

Закон исходит из принципа "единой судьбы" земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, по общему правилу, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

В случае, когда недвижимость, находящаяся на земельном участке, и сам земельный участок принадлежат разным лицам, покупатель недвижимости вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость (п. 1 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ).

Недвижимость должна быть передана покупателю в установленный договором срок. Если договор не содержит указания на срок передачи, недвижимость должна быть передана в разумный срок после заключения договора (п. 1 ст. 457 ГК РФ). В случае неисполнения обязанности в срок, покупатель вправе потребовать передачи вещи в судебном порядке или отказаться от договора (ст. 463 ГК РФ).

Поскольку до государственной регистрации перехода права собственности покупатель не является собственником недвижимости, его иск об отобрании вещи от продавца носит обязательственный характер. Соответственно, покупатель имеет право требовать отобрания вещи от продавца лишь в том случае, если вещь имеется в наличии у продавца и права на нее не переданы третьему лицу (ст. 398 ГК РФ).

Передаваемая недвижимость должна быть надлежащего качества, т.е. соответствовать определенному комплексу требований, обуславливающих способность вещи удовлетворять потребности покупателя. Соответствующие требования к свойствам отчуждаемой вещи устанавливаются договором. При отсутствии в договоре условий о качестве вещи продавец обязан передать покупателю недвижимость, пригодную для целей ее обычного использования (п. 2 ст. 469 ГК РФ).

Продавец несет ответственность за такие недостатки вещи, которые возникли до ее передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ). При этом не имеет значения характер недостатков (явные - скрытые), равно как и то обстоятельство, знал продавец о недостатках товара или нет. Как исключение, продавец не отвечает за недостатки, которые были оговорены им при заключении договора (абз. 1 п. 1 ст. 475 ГК РФ).

Распределение бремени доказывания момента возникновения недостатков зависит от наличия или отсутствия договорной гарантии качества в отношении товара (ст. 476 ГК РФ).

Продавец отвечает за недостатки, возникшие до передачи товара или по причинам, возникшим до этого момента, при условии что недостатки обнаружены в пределах сроков, установленных ст. 477 ГК РФ. Указанные сроки являются сроками на обнаружение недостатков, а не специальными сроками исковой давности. Поскольку в рамках § 1, 7 гл. 30 ГК РФ не содержится никаких правил относительно срока исковой давности, он составляет три года (ст. 196 ГК РФ) и будет исчисляться по общим правилам, т.е. с момента обнаружения недостатка (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

При наличии в отчуждаемой недвижимости обычных (несущественных) недостатков покупатель вправе по своему выбору требовать соразмерного уменьшения цены, либо безвозмездного устранения недостатков, либо возмещения собственных расходов на устранение недостатков (п. 1 ст. 475 ГК РФ). При обнаружении существенных недостатков покупатель имеет четыре альтернативных варианта защиты (требование соразмерного уменьшения цены, требование безвозмездного устранения недостатков, требование возмещения собственных расходов на устранение недостатков, право отказаться от договора) (п. 2 ст. 475 ГК РФ).

Отчуждаемая недвижимость должна быть передана свободной от прав третьих лиц. Данное требование считается нарушенным, если продаваемая недвижимость обременена правами третьих лиц - обязательственными, вещными или исключительными либо их притязаниями, которые впоследствии признаны правомерными.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены либо расторжения договора. При этом продавец отвечает только за обременения (притязания), возникшие до передачи товара покупателю. Однако ответственность продавца исключается, если покупатель знал или должен был знать о наличии таких обременений (притязаний) (абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК РФ).

Последствия эвикции, т.е. изъятия вещи в пользу третьих лиц по решению суда, установлены ст. 461 ГК РФ.

Обязанность продавца включает не только фактическую передачу недвижимости, но и перенесение на покупателя титула на нее. Продавец обязан совершить все необходимые для государственной регистрации перехода права собственности действия (предоставить все соответствующие документы, подать заявление и т.п.). При уклонении продавца покупатель вправе по суду требовать государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Кроме того, уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности следует рассматривать как неисполнение обязанности передать вещь (ст. 405 ГК РФ).

Покупатель обязан оплатить недвижимость.

По общему правилу недвижимость должна быть оплачена непосредственно до или после ее передачи покупателю (п. 1 ст. 486 ГК РФ), т.е. в минимально возможный при данных обстоятельствах срок с момента передачи.

Соглашением сторон могут устанавливаться:

а) предварительная оплата;

б) оплата в кредит либо;

в) оплата в кредит с рассрочкой платежа.

Предварительная оплата товара (аванс) производится до передачи товара покупателю. Условие о сроке предварительной оплаты не является существенным условием договора. Если соглашением сторон этот срок не предусмотрен, он определяется по правилам п. 2 ст. 314 ГК РФ.

Оплата в кредит означает предоставление покупателю отсрочки платежа после передачи ему товара. Условие о сроке оплаты в кредит не является существенным условием договора. Если соглашением сторон этот срок не предусмотрен, он определяется по правилам п. 2 ст. 314 ГК РФ.

Отличие оплаты в кредит с рассрочкой платежа состоит в том, что оплата товара производится после его передачи, но не единовременно, а по частям. Условия о сроках, порядке и размере платежей является существенным, и при несогласовании этих условий договор считается незаключенным.

Если иное не предусмотрено договором, продажа недвижимости в кредит (в кредит с рассрочкой платежа) влечет возникновение залога (ипотеки) проданного объекта в силу закона (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ). Такая ипотека подлежит государственной регистрации, осуществляемой одновременно с государственной регистрацией права собственности покупателя (см. п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке). При продаже в кредит (в кредит с рассрочкой платежа) жилого помещения или предприятия государственная регистрация договора является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона (абз. 2 ст. 11 Закона об ипотеке).

Последствия неисполнения покупателем обязанности оплатить передаваемую недвижимость различаются в зависимости от того, в какой последовательности должны исполняться обязательства сторонами договора купли-продажи.

В случае когда срок исполнения обязательства передать товар наступает после исполнения обязательства по его оплате, обязательство продавца является встречным. Соответственно, при просрочке оплаты продавец вправе приостановить исполнение своего обязательства, либо отказаться от договора и потребовать возмещения убытков (п. 5 ст. 486, п. 2 ст. 487, п. 2 ст. 328 ГК РФ).

В случае неоплаты переданного товара продавец вправе требовать от покупателя уплаты процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ. В договорах с условием оплаты в кредит (в кредит с рассрочкой платежа) в случае неоплаты продавец также вправе отказаться от договора и потребовать возврата переданных товаров (п. 3 ст. 488, п. 2 ст. 489 ГК РФ).

Если неоплата покупателем переданного товара может рассматриваться как существенное нарушение договора (абз. 4 п. 2 ст. 450 ГК РФ), продавец вправе в судебном порядке требовать расторжения договора, независимо от государственной регистрации права собственности за покупателем.