2. Механизм ипотечного кредитования

Мобилизация кредитных ресурсов для осуществления ипотечного кредитования проводится посредством выпуска особого вида ценных бумаг - закладных листов, обеспечением которых служит заставлена в банке недвижимость. Продажа этих ценных бумаг дает банку средства для предоставления ипотечных займов. Закладные листы являются надежными долговыми обязательствами банка, приносящие твердые проценты. В закладными письме же указывается имущество (недвижимость), к которому данный документ относится.

Как и другие ценные бумаги, закладные листы могут быть в любой момент проданы по биржевым курсом. Ипотечные банки передают закладные листы на биржу для свободной продажи.

Неотъемлемой составляющей закладного листа является так называемая купонная книжка, состоящая из отдельных купонов, на которых обозначены суммы выплаты процентов и дата их выплаты. Держатель закладного листа получает проценты по предъявлению соответствующего купона.

Закладные листы выпускают разными купюрами сроком на 10-15 лет. Они могут быть либо на предъявителя или именные.

В процессе поиска новых источников формирования кредитных ресурсов ипотечные банки широко диверсифицируют свою деятельность.

Необходимым условием предоставления ипотечного кредита является предъявление заемщиком в банк документов, подтверждают его право собственника на имущество, выступает в качестве обеспечения займа. В западных странах распространены ссуды на покупку нового дома до момента продажи заемщиком его старого дома; займы на приобретение клиентом банка своему первому дому и т.д. Ипотечный банк предоставляет своим клиентам подробную информацию о том, как правильно выбрать кредит и страховку, порядок приобретения дома и т.д.. Банк устанавливает размер минимальной суммы ипотеки.

Безусловно, далеко не каждая земельный участок может быть объектом ипотеки. Ипотечные банки стремятся работать с лучшими или средними по качественным характеристикам (плодородие, местоположение и т.д.) землями, и это закономерно.

Ипотечный залогодержатель имеет право в Украине проверять документально и фактически наличие, размер, состояние и условия хранения предмета залога; требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога; требовать от любого лица прекращения посягательства на предмет залога, Которое грозит потерей или повреждением его. Ипотечный залогодатель вправе: Владеть и пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением; досрочно выполнить основное обязательство, если это не противоречит содержанию обязательства; реализовать с письменного согласия залогодержателя предмет залога с переводом на приобретателя основного долга, Обеспеченного залогом; передавать с письменного согласия залогодержателя предмет залога в аренду. Ипотечный залогодатель обязан: Принимать меры, предусмотренные договором ипотеки или необходимые для сохранения предмета ипотеки, Включая проведение капитального и текущего ремонта, на период фактической действия договора ипотеки страховать за свой счет предмет ипотеки в полном объеме в пользу залогодержателя; в случае гибели предмета ипотеки предоставлять аналогичное по стоимости недвижимое имущество или, независимо от наступления срока, Выполнять обязательства в полном объеме или в соответствующей части; получить согласие залогодержателя на совершение действий, связанных с изменением прав собственности на предмет залога.

Ипотечному банку законодательно запрещается заниматься куплей-продажей земельных участков.

Одной из важнейших экономических проблем ипотечного кредитования является точная и правильная стоимостная оценка заложенной недвижимости. При слишком высокой оценки земли и недвижимости в деятельности ипотечных банков могут возникать финансовые трудности.

Для вычисления стоимости земельного участка (залоговой стоимости) ипотечные банки разрабатывают соответствующие инструкции.

Как правило, в законодательном порядке устанавливается норма, по которой ипотечные займы предоставляются только под земельные участки, приносящие их владельцу стабильный доход. При ипотеке здания или сооружения предметом залога в Украине вместе с ней становится также право пользования земельным участком, на котором расположены указанные объекты. В этих случаях при обращении взыскания на предмет залога приобретатель здания, сооружения должен иметь право на получение земельного участка.

Недвижимость считается заложенной на основе передачи собственником права собственности на нее (ипотеки) кредитору. Экономическая и юридическая сущность ипотеки не меняется, если залоговый объект продается или каким-либо другим путем (например, наследование) переходит к другому владельцу.

Залоговые права заносят в специальный реестр, находящийся под контролем государственной доверенного лица. Своей подписью на закладными письме он подтверждает наличие необходимого покрытия.

Условия, на которых ипотечный банк может предоставить кредит, зависят от состояния того сегмента рынка ценных бумаг, на котором осуществляется оборот закладных листов и ипотечных облигаций. В случае снижения процента по этим ценным бумагам, как правило, уменьшается процент по ипотечному кредиту. По закладными листами банк выплачивает процент держателям. При этом пред банком возникает проблема разрыва во времени между выплатой процентов по закладными и поступлением процентов за ипотечный кредит. Ипотечный банк не может ставить себя в заранее невыгодное финансовое положение, выплачивая проценты по закладными листами еще до того, как начнут поступать платежи по кредиту.

Интересно, что до 20-х годов ипотечные банки предоставляли кредит в форме закладных (а не денег), которые реализовывал сам заемщик возврат кредита тоже осуществлялось закладными листами.

Долгосрочный характер ипотечного кредита обуславливает механизм погашения займа и выплаты процентов с текущих доходов заемщиков и небольшими взносами.

В случае невозврата займа владельцем заложенного имущества становится заимодавец - ипотечный банк.

Негативно влияет на развитие ипотечного кредита инфляция. В условиях ускорения инфляционных процессов задолженность погашается все более обесцененным деньгами. Ипотечный кредит является составляющей стабильной национальной экономики.