Попробуй подступись! Парламентская газета, 05.04.2006, №50, Стр. 1

Едва стартовал национальный проект "Доступное и комфортное жильё - гражданам России", как цены на рынке квадратных метров круто поползли вверх. И хотя, как говорили древние, "после того - не значит вследствие того", руководители президентской Администрации и Правительства связали эти процессы в одну цепочку и обрушились с резкой критикой в адрес ведомств, ответственных за реализацию проекта, - Минрегиона РФ и Росстроя.

Ситуация осложняется тем, что в отличие от трёх других нацпроектов жилищный основан не на раздаче денег, которые просто надо с толком использовать, а на концептуально новом подходе к решению злополучного квартирного вопроса.

Как известно, Россия - страна неудовлетворенной потребности в жилье. Более 60 процентов граждан хотели бы улучшить свои жилищные условия, 4,5 миллиона человек безнадежно застряли в очередях на бесплатные квадратные метры, каждая третья семья живет в плохих и очень плохих бытовых условиях, а приобрести квадратные метры на рынке с помощью собственных или заемных средств способны лишь 9-12 процентов россиян. Суть национального проекта, законодательной базой которого стали 26 законов так называемого "жилищного пакета", принятых в 2004-2005 годах, а механизмом исполнения - обновленная Федеральная целевая программа "Жилище" на 2002-2010 годы, коротко можно выразить так. Бесплатным жильем государство обеспечивает только тех, перед кем несет обязательства по закону (малоимущие, военнослужащие, северяне, вынужденные переселенцы, инвалиды Великой Отечественной и др.), а всем остальным гарантирует возможность приобретения квадратных метров на рынке - самостоятельно или с частичной поддержкой из бюджета.

Как заявлено в программе "Жилище", к 2010 году объемы жилищного строительства должны увеличиться в 2 раза - с нынешних 40 миллионов квадратных метров в год до 80 миллионов, объемы ипотечного кредитования - в 20 раз (с 20 до 415 миллиардов рублей). Среднее время нахождения в очереди предполагается сократить с 15-20 лет до 5-7 лет, а долю семей, которым доступно приобретение жилья, увеличить в 3,2 раза, с тем чтобы взять ипотечный кредит и рассчитаться по нему могла каждая третья российская семья.

На реализацию национального жилищного проекта федеральный бюджет выделяет невиданные доселе деньги - 298,8 миллиарда рублей. Казалось бы, бери и действуй, решай жилищную проблему россиян. Однако для того, чтобы федеральные деньги начали работать, необходимо несколько условий. Прежде всего Правительство РФ, органы власти субъектов Федерации, муниципальных образований должны принять около 200 собственных нормативных правовых актов, а здесь, как не раз отмечалось на совещаниях в Правительстве, Администрации Президента, в Минрегионе, Росстрое, дела идут ни шатко ни валко. Правительственные нормативные акты (а их около 40) увязли в многочисленных согласованиях между ведомствами. Далеко не все регионы утвердили собственные региональные программы "Жилище" - а это главное условие для участия в федеральной программе. С другой стороны, просто так взять и принять региональные программы невозможно, поскольку реализация национального проекта основана на принципе софинансирования: на каждый федеральный рубль регион должен "ответить" своим рублем, то есть предусмотреть соответствующие средства в региональных и муниципальных бюджетах. Но и это не все. Как подчеркивает глава Росстроя Сергей Круглик, федеральное финансирование пойдет туда, где уже вкладываются региональные деньги. И потому сидеть и ждать "милостей" от Центра - бессмысленно. Тем более что перечисление средств из федерального бюджета, по данным Росстроя, начнется где-то в середине года.

Иначе говоря, претендовать на участие в программе "Жилище" могут только те субъекты Федерации, где активно развивается жилищное строительство, где есть собственные деньги или хотя бы механизмы по привлечению средств частных инвесторов. А таких регионов в России, увы, немного.

Однако главный камень преткновения, о который может "споткнуться" (и уже "спотыкается") национальный жилищный проект, - это нарушение баланса спроса и предложения на рынке жилья. Конечно, речь идет о платежеспособном спросе, то есть обеспеченном деньгами. Несмотря на невысокие доходы большинства населения, спрос на квадратные метры стабильно опережает предложение. По данным Росстроя, в 2004 году потенциальный спрос на жилье составлял 966 миллиардов рублей, при этом удовлетворен он был лишь на 30 процентов (на 25 процентов - за счет собственных средств граждан, на 5 процентов - с помощью ипотечных кредитов). Это несоответствие привело к непрерывному росту цен на жилищном рынке. В таких условиях смешно было бы даже говорить о доступности жилья для граждан.

Именно для того, чтобы сбалансировать спрос и предложение, в программе "Жилище" был предложен четкий и выверенный, как швейцарские часы, механизм удешевления жилищного строительства. Суть его в следующем. С соответствии с новыми Градостроительным и Земельным кодексами с 1 октября 2005 года земельные участки под жилищное строительство должны распределяться исключительно на конкурсной основе. По мысли разработчиков, это разрушит сложившийся во многих регионах монополизм, когда земельный "пирог" делится исключительно между "своими" застройщиками, а "свои" потом диктуют завышенные цены на рынке жилья.

Кроме того, прежде чем выставить участок на аукцион, муниципалитет обязан его подготовить, то есть обеспечить объектами коммунальной инфраструктуры. Это позволит застройщику на 25-30 процентов удешевить весь процесс строительства, а стало быть, и снизить цену квадратного метра. Понятно, что редкий муниципалитет имеет собственные средства на "предпродажную" подготовку участков. Поэтому в программе "Жилище" предусмотрен мощный механизм кредитования на эти цели под гарантии государства, причем рыночные проценты по кредитам также будут субсидироваться из федерального бюджета (от 80 процентов в 2006 году и до 50 процентов в 2008 году).

Казалось бы, сделано все, чтобы объемы строительства начали движение вверх, а цены на жилье, соответственно, вниз. Однако ситуация складывается с точностью до наоборот. В Москве, к примеру, только за один февраль квадратный метр в домах массовых серий подорожал почти на 7 процентов. Впрочем, в последнее время столица уступила "пальму первенства" регионам. Так, в Мордовии цены на жилье в буквальном смысле слова взбесились - рост за год на 40 процентов. Во многих городах Сибирского федерального округа жилье подорожало на 10-20 процентов. Этот процесс сопровождается снижением темпов ввода жилья.

Власти бьют тревогу: если негативные явления на рынке жилья не переломить в самое ближайшее время, национальный проект окажется на грани срыва. Ведь деньги на его реализацию закладывались исходя из других параметров. Особенно сложно будет выполнять подпрограмму по обеспечению жильем отдельных категорий граждан - военных, инвалидов и т.д. На 2006 год на эту подпрограмму выделены огромные деньги - около 17,8 миллиарда рублей. Их предусматривалось раздать людям в виде государственных жилищных сертификатов, чтобы граждане сами подобрали себе подходящее жилье. Но, во-первых, продолжающаяся гонка цен на рынке жилья буквально на глазах обесценивает сертификаты. Указанных в них сумм может оказаться просто недостаточно для приобретения более-менее приемлемых квартир. Во-вторых, 17,8 миллиарда рублей, вброшенные на дефицитный рынок, неизбежно спровоцируют дальнейшую раскрутку ценовой спирали.

Росстрой предложил единственно возможный вариант: в ближайшие два года выдавать людям не сертификаты, а готовые квартиры, то есть вернуться к старой, не рыночной схеме выполнения государственных обязательств. А средства, заложенные на сертификаты, направить на завершение строительства жилья с высокой степенью готовности. В данный момент по этой старой-новой схеме началось финансирование строительства жилья для военных.

С выделением земельных участков сложнее. Логичный и продуманный механизм аукционной продажи пока не срабатывает в алогичной российской действительности. По данным Федеральной антимонопольной службы (ФАС), лишь 8 процентов участков, которые были распределены под застройку начиная с 1 октября 2006 года, прошли через земельные аукционы. Остальные 92 процента выделялись опять же "своим". ФАС уже подготовила несколько судебных исков по признанию таких сделок недействительными.

Местные власти нередко чувствуют себя заложниками буквы закона. Вот довольно типичная ситуация, о которой рассказал мэр Ярославля Виктор Волончунас. Стоит в центре города ветхий дом. Граждан надо переселять в новые квартиры, причем за счет средств городского бюджета. Денег в казне, как водится, нет. Приходит застройщик и предлагает: выделите мне этот земельный участок под строительство нового дома, а я ваших жильцов переселю за собственный счет в лучшем виде. Не предложение, а просто подарок судьбы. Но! Не имеют право власти принять этот "подарок". Земельный участок можно выделить только на конкурсной основе. Но, чтобы выставить его на аукцион, надо сначала переселить людей в новое жилье, снести дом, провести инженерную подготовку участка# Круг замыкается.

В такой же замкнутый круг попали и строительные фирмы, возводящие жилье за счет средств дольщиков - а так в России сегодня строится 75 процентов жилья. По новому закону о долевом участии граждан в строительстве жилья застройщик вправе начинать сбор денег с желающих только тогда, когда он приобретет земельный участок и утвердит проект дома. А купить или взять в аренду участок ему не на что - ибо строительные фирмы, как правило, не имеют собственных оборотных средств и приобретают землю на деньги, предварительно собранные с граждан. Теперь это запрещено. С одной стороны, закон защитил граждан от недобросовестности застройщиков, с другой - затормозил долевое строительство. Не случайно многие эксперты связывают нынешний строительный спад именно с вступлением в силу закона о дольщиках.

Печальнее всего, что удары по национальному проекту наносятся сейчас не только со стороны предложения, но и со стороны спроса. Речь идет в первую очередь о развитии ипотечного кредитования. Доступность кредитов для трети населения - а это цель проекта - подразумевает снижение не только стоимости жилья, но и процентных ставок по кредитам. А они прямо и непосредственно зависят от уровня инфляции, ибо банки по определению не могут выдавать деньги под процент ниже инфляционного, это нонсенс. Инфляция же с начала года бьет рекорды прошлых лет. За два месяца она составила уже 4 процента, то есть практически "перекрыла" полугодовой план Минфина.

Что и говорить, не лучшие условия сложились сегодня для реализации важнейшего национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".

мнение законодателЯ

Виктор Гришин

председатель Комитета Госдумы по делам Федерации и региональной политике

Думаю, что в результате реализации национального проекта жилье действительно станет доступным. Другое дело, что в течение года провести все то, что намечено в программе по жилью, достаточно сложно. В этой программе задействованы практически все ветви власти, начиная с федеральных и заканчивая муниципальными. Естественно, все документы "провести" в жизнь за год достаточно сложно. Тем не менее уже в этом году, надеюсь, строительство жилья по отношению к прошлому возрастет примерно на 15 процентов. Два-три года для "раскрутки" строительного комплекса достаточно. Естественно, местным органам власти за это время нужно сформировать соответствующие строительные площадки, подвести туда коммунальную инфраструктуру, дороги и так далее. Несомненно, проект осуществим, но для его реализации необходимо достаточно серьезное усилие на всех уровнях - федеральном, региональном, муниципальном, а также четкая координация действий всех этих структур.

национальный проект "ЖильЁ"