Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Экономическая оценка инновационных проектных решений в строительстве
.pdf
Таблица 3.5.1. Ориентировочная структура стоимостных показателей экономичности строительства панельных и
№№
пп
Наименование проектов
Сметная
стоимость
(руб.)
Эксплуатационные
расходы
(руб.)
Приведенные
затраты (руб.)
Эксплуатационные
расходы за весь
период эксплуатации
здания (руб.)
Приведенные
затраты с учетом
эксплуатационных
расходов за весь
период
эксплуатации
здания (руб.)
1.
87-квартйрный жилой
дом в монолите 22 эт.
139,3
2,89
20,84
433,5
451,5
2.
124-квартирный жилой
дом в монолите 16 эт.
154,12
3,14
21,63
471,0
489,50
3.
92-квартирный жилой
дом в монолите 18 эт.
102,92
2,68
15,30
402,0
414,4
4.
132-квартирный
каркасно-панельный
жилой дом 24 эт.
230,36
5,28
32,92
660,0
687,6
5.
88-квартиный жилой дом
в кирпиче 11 эт.
99,66
2,13
14,09
319,5
413,9
монолитных домов за 1 кв. м. полезной площади, долл. (на основании отчётных данных)
(цены 84 г.) На 1 м2 общей площади квартир
241
Результаты анализа свидетельствуют о большом разбросе стоимостных
показателей оценки по типам строительных систем, отражают конкретную
ситуацию условий создания производственной базы и строительства для
объектов в районах г. Москвы на период 1990 г и не могут служить
объективным критерием выбора эффективности строительных систем.
Среднеотраслевые же данные и нормативы текущих и единовременных затрат
быстро морально устаревают и не являются объективными для расчётного
периода времени.
Оценку экономической эффективности инвестиционных проектов
рекомендуется осуществлять по действующей методике дисконтирования в
рамках бизнес-планов для отдельных обьектов - представителей по типам
жилых домов. Следует использовать условно применяемую классификацию по
типам жилых домов: эконом-класса (крупнопанельные и др.), бизнес-класса
(монолитные, кирпичные, каркасно-панельные и др.), элитные (кирпичные
улучшенной планировки и конфигурации и др.), типа-люкс (наивысшей
комфортности). Иногда добавляют промежуточные группы недвижимости:
эконом-плюс, бизнес-плюс, премиум. По результатам разработки (при участии
автора) финансового плана бизнес-плана 101- квартирного кирпичного дома в
4-ом Чернышевском проезде мкр. Улеши г. Саратова (застройщик-подрядчик
СаратовРегионСтрой) определены показатели эффективности:
ЧДД = 78549.76 ;
ВНД=0.42;
ИД = 1.41; ТО = 2.5 года.
Рассчитаны показатели эффективности в составе бизнес-плана (при
участии автора) для элитного кирпичного 8-9 переменной этажности жилого
дома в г. Саратове на пересечении улиц Чапаева и Посадского:
ЧДД = 164716.8 ;
ВНД=0.51;
ИД = 1.52;
ТО = 2.2 года.
242
Результаты расчёта эффективности для крупнопанельного дома в р.ц.
Показатель
Ед.
измерения
Значение
1 2 3
Чистый доход
тыс. руб.
7331,162
Чистый дисконтированный доход
тыс. руб.
5182,847
Срок окупаемости инвестиций
лет
2
Внутренняя норма доходности
%
80,28
Индекс рентабельности
1,8
Индекс рентабельности дисконтированный
1,57
Индекс доходности инвестиций
1,4
Индекс доходности дисконтированных инвестиций
1,29
ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ПРОЕКТА
ЗНАЧЕНИЕ
Срок расчета показателей проекта, лет
2,5
Ставка дисконтирования, %
14
Чистая приведенная стоимость проекта (NPV),
28 469
Внутренняя норма доходности (IRR), %
54
Простой срок окупаемости (РВ), лет
2,1
Дисконтированный срок окупаемости (DРВ), лет
2,2
Индекс рентабельности, (РI), %
129
9
10
Кинешма Ивановской области на ул. Вычугская позаимствованы из ранее
составленного бизнес-плана9 (см. табл. 3.5.2):
Таблица 3.5.2 Сводные показатели эффективности инвестиционного
проекта
Для анализа эффективности строительства монолитного 10 этажного
жилого дома использованы расчёты для бизнес-плана по объекту
размещённому в Краснооктябрьском районе г. Волгограда10 (см. табл. 3.5.3)
Таблица 3.5.3. Основные показатели эффективности проекта.
ua.coolreferat.com
bibliofond.ru/view.aspx?id
243
Рассматривая и сравнивая показатели экономической эффективности
следует отметить сопоставимость и слабое различие показателей доходности,
окупаемости для разных проектов. Размеры NPV различаются лишь из-за
чистой экономической выгоды NPV на м2 общей площади жилых зданий.
Тогда для кирпичного дома бизнес-класса NPV = 27.16 т.р./м2, для
элитного кирпичного дома NPV= 16.42 т.р./м2, для монолитного дома бизнескласса NPV= 37.93 т.р./м2, для крупнопанельного дома эконом-класса
NPV=3.32 т.р./м2.
По результатам исследования наибольший уровень доходности
планируется для монолитных жилых домов. Уровни рентабельности проектов
задаются заранее инвесторами как предельные нормативы. Наименьший срок
окупаемости проекта и в то же время наименьший уровень доходности по
расчётам зафиксирован для крупнопанельных домов. Фактические же значения
эффективности проектов могут существенно отличаться от расчётных. По
нашему мнению при реализации объектов классов большей престижности
существуют большие возможности для сокрытия реальных доходов и
эффективности. Для этих объектов характерна повышенный уровень и фонд
заработной платы. В условиях финансового кризиса для элитных (наиболее
престижных) объектов отмечены меньшие потери уровня спроса и
обеспечивается реально большая эффективность.
В качестве примера для оценки и обоснования локального инновационного
проекта рассматривается предложение замещения строительной системы –
крупнопанельного домостроения (КПД) на инновационный каркасный тип
жилищного строительства- дома сборно-монолитной конструкции. Для расчётов
использованы нормативы и данные строительных организаций застройщиков,
экспертов-специалистов г. Саратова, других городов РФ. Предлагается
модифицированные модель и метод для обоснования и оценки инновационного
проекта.
Описательная постановка задачи: имеется информация сравнения
технических, (функциональных) качественных характеристик двух типов
244
строительных систем и количественные данные об абсолютных значениях или
относительных изменениях производственных и эксплуатационных затрат и
результатов для случаев инноваций. Есть данные о рыночных ценах на
строительную продукцию для традиционного проекта КПД и расчётные
показатели эффективности инвестиционного проекта. Требуется учесть
изменения для инноваций в сопоставлении с традиционным проектом, оценить
абсолютную и добавленную эффективность инновационного проекта и принять
решение о целесообразности новой строительной системы. Необходимо
определить потребительскую ценность новой продукции или добавленную
ценность за счёт инноваций. Цена потребительская - потребительская ценность
инновационной продукции Цпи рассчитывается:
ПЦи = Цб х Кп ;
где Цб – базовая цена традиционной строительной продукции на
потребительскую единицу;
Кп – поправочный коэффициент, учитывающий изменения уровня
конкурентоспособности новой продукции в сравнении с традиционной.
Кп содержит поправки на изменения функциональных (технических и др.)
характеристик (параметров)- Кпф и экономических параметров- Кпэ.
Кп = Кпэ х Кпф;
Для оценки изменения параметров экономичности Кпэ вариантов проектов
используются данные сравнительной оценки по опыту строительства.
Ввиду субъективности восприятия (зависимости от группы экспертов или
потребителей) и неопределённости функциональных параметров и их изменения
для измерения Кпф предлагается использовать метод экспертной обобщённой
балльной оценки качества.
Оценка изменений экономических параметров осуществляется на
потребительскую единицу строительной продукции – на м2 общей площади.
Себестоимость строительно-монтажных работ по данным строительных
организаций г. Саратова составила для крупнопанельных домов – Скпд=24.85
245
т.р./м2 и для каркасно-панельных домов – Ск= 20.48т.р./м2. Таким образом,
11
12
13
14
удорожание себестоимости затрат для инновационного проекта составит:
▲С =20.48- 24.65 =- 4.17т.р./м2
Удорожание за счёт замедления сроков строительства для каркасных домов
относительно ж/домов КПД составит:
▲Сср = Е Ф (Ткпд - Тк);
Е – приемлемая для инвесторов норма на капитал Е=0.2;
Ф- стоимость введённых основных фондов (соответствует цене на
потребительскую единицу), для каркаснх домов Фк =29.15т.р.
Тк, Ткпд – продолжительность в годах по вариантам (взята
по нормативам)11Тк=0.81г, Ткпд=0.67г
▲Сср= 0.2х 29.15х(0.67-0.81)= - 0.82 т.р.
Экономия средств на отопление обеспечивается за счёт улучшения степени
теплозащиты наружных стен. По данным «Домостроя» первоуральского завода
ЖБИ12 для каркасного дома в 1.5раза (0.67) снижается расход тепла на 1 м2 общей
площади жилья (экономия - О.05 т.усл.топл. на 1 м2 площади)13. средний
коэффициент дисконтирования - 0.13) составляющая добавленной экономической
эффективности на потребительскую единицу определяется:
▲ Сот =0.05х2.98х 50 х 0.13= + 1.94 т.р.
Экономия эксплуатационных расходов без учёта затрат на отопление
определяется по данным14 для каркасного дома эксплуатационные расходы
составляют 89.2% от показателей КПД. Норматив эксплуатационных расходов
для жилых домов в 1997 г. составлял 0.235 т.р./м2. Индекс цен на 1квартал 2012 г.
Относительно уровня 1997 г индекс изменения цен составил в жилищном
строительстве J цен= 4.58х 1.24=5.7. Тогда, экономия эксплуатационных расходов
составит за расчётный срок 50 лет:
▲Сэр= 0.235х 0.108х 50 х 0.13 = + 0.17 т.р.
cjmplexdoc.ru/ntdps/5838768/reg
www.bestreferat.ru/referat-108883.html
defjaxx.ru/mabal/e09e254ex.html
www.bestreferat.ru/referat-108883.html
246
Для определения уровня изменений функциональных (технических)
№
Факторы, i-критерии
Wi
Степень
удовлетворения
Интегральная оценка
КПД
Каркасный
КПД
Каркасный
1
Экологичность
0.25
70
90
17.5
22.5
2
Сейсмостойкость.
0.2
60
90
12
18
15
характеристик применяется экспертная оценка для вариантов проектов.
Таким образом, изменения составляющих экономии затрат составит:
▲С= -4.17-0.82+1.94+0.17=-3.02.р./м2;
Поправочный коэффициент изменения экономических параметров
определится: Кпэ= (28.3-3.02)/28.3= 0.90.
Цену общей площади жилья крупнопанельных домов по данным Агентства
недвижимости в г. Саратове на начало 2012 г составила 28.30 т.р. за 1 м2. Цена
общей площади каркасно-панельного жилья дома по данным БелНИИС
(Белоруссии)15 на 3% дороже.
Для домов каркасного типа цена 1 м2 и её удорожание составят:
Цк= 28.3 х 1.03= 29.15 т.р./м2 ▲Ц= 0.85 т.р./м2
Для обоснования зависимости между ценой или потребительской ценностью
инновационной продукции и параметрами качества предлагается применение
экспертного или балльного метода оценки. Определены i-факторы-критерии
характеризующие качественные стороны оценки вариантов сравниваемых
решений проектов. Установлены экспертно показатели важности (весомости)
факторов-критериев- Wi. Экспертно определена балльная оценка Бнij
характеризующая степень удовлетворения потребителя по фактору. Бнij
устанавливается в пределах 60-100%. Рассчитываются интегральные балльные
оценки по каждому фактору ИБнij. (см табл. 3.1)Тогда коэффициент Кпф=∑
ИБнij ин/ ∑ ИБнij б (отношение интегральных балльных оценок для
инновационного и базисного вариантов).
Таблица 3
Экспертный анализ для балльной оценки потребительского уровня качества
вариантов строительных систем
defjaxx.ru/mabal/e09e254ex.html
247
3
Ресурсное обеспечен
0.15
100
70
15
10.5
4
Конфигурация
0.15
60
90
9
13.5
5
Звукоизоляция
0.15
60
80
9
12
6
Арх. выразительность
0.1
70
80
7
8
ИТОГО: 70.5 82.5
Коэффициент, отражающий изменения функциональных характеристик
потребительского уровня качества продукции определится:
Кпф = 82.5/70.5 = 1.17
По результатам оценки инвестиционного проекта КПД рассчитаны
показатели эффективности. Эффективность проекта в расчёте на
потребительскую единицу продукции составляет NPV=1.29 т.р./м2.
Применяя известную в маркетинге зависимость потребительской ценности и
эффективности инноваций от изменения балльной оценки получим:
ПЦк= Цкпд х Кпэх Кпф ;
ПЦк= 28.3 х 0.9 х1.17= 29.8
Потребительская выгода (потребительская рента) составит:
Эр = Пц – Цр; Эр= 29.8-29.15=0.65
Для прогрессивных покупателей региона Кк = 1.03
Однако предыдущая формула оценки правомерна в случае равнозначности
размерности коэффициентов экономических и функциональных параметров,
т.е. Кпф и Кпэх. Поэтому, в наиболее общем случае для установления
соответствия коэффициентов предлагается ввести ещё дополнительный
коэффициент соразмерности экономических и потребительских факторов. - Кс.
Указанный превосходство коэффициент Кс≤ 1 или Кс ≥ 1. Причём,
коэффициент Кс выражает значимости экономических или функциональных
характеристик и имеет субъективный характер. В таком случае показатель
конкурентоспособности для проекта определится:
Кк = Кпф Кпэх Кс
В рассмотренном примере характеристика конкурентоспособности
Кк = 1.053, для карксных домов будет выше, чем для домов КПД.
248
Для разных групп экспертов Кс может иметь полярные значения.
16
Так, для экспертов с позиции региональной администрации Кс=1.1, что
означает приоритет характеристик экономичности решений относительно
потребительского качества. Кк =0.95.(дома КПД предпочтительнее).
Для экспертов с позиции цивилизованных покупателей-потребителей
будущего Кс=0.9: Кк =1.16.
Инновационный проект каркасного домостроения конкурентоспособен и
целесообразен с позиции потребителя.
Для сравнения типов локальных проектов по критериям альтернативы цена-
качество или экономичность – качество применяются разные вариации
экспертных или экспертно-аналитических методов оценки. Так, для сравнения
двух типов домов по критериям альтернативы к факторам предлагается отнести
две группы по качеству и по ценам.. Эти группы факторов должны быть
сопоставимыми по количеству и степени масштабности для лучшего
восприятия со стороны экспертов. Факторы в стоимостном измерении должны
сохранять количественные соотношения
В качестве мелкого инновационного проекта предлагается в частности
предложение замены керамзитобетонных самонесущих панельных конструкций
стен жилого дома на конструкцию из ячеистобетонных блоков. По данным16
стоимость конструкций «в деле» варианта ячеистого бетона в ценах 1984 года
составляет 10 руб/м2 вместо 10.1 руб/м2 для замещающего варианта, т.е.
определяется экономия 0.1 руб/м2. Приведённые затраты составляют
соответственно 11.3 руб/м2 и 12.2 руб/м2. Т.о., годовая сравнительная
эффективность, рассчитанная по разнице приведенных затрат (с учётом индекса
изменения цен к базисному 1984 году) составляет:
Эс = (10.1-10) х 104 + 0.91(2.1- 1.3) х 104= 86.1 руб/м2;
Экономия текущих затрат составляет 10.4 руб/м2, экономия
единовременных затрат – 8.32 руб/м2. При норме дисконта принятой
www.bibliofond.ru/view.aspx?i
249
инвесторами Е=0.2 экономия инкрементной эффективности за расчётный
Типы кровель
Срок службы
Периодичность ремонтов
Декларир.
Принятый
Текущий
ремонт
Капитальный
ремонт
Рулонная кровля 4 слоя
рубероида на бит. мастике
5 -7
6
2.5
5
Рулонная кровля 3 слоя
стеклоизола на битумной
мастике
15-20
15 5 30
период 50 лет составит:
э = (10.1-10) х 104 х 50 х 0. 11 + 8.32 = 65.5. р./м
2
С учётом повышения потребительского уровня качества заказчик вправе
увеличивать размер оплаты относительно базисного варианта за строительную
продукцию - устройство стен на сумму большую, например 80 р. за 1м2.
Покупатель же конечной строительной продукции – жилого дома может
доплачивать за конечную строительную продукцию ещё большую сумму
(например 100 руб/м2), учитывая сопряжённые или синергетические эффекты.
Таким образом, инкрементная эффективность для нововведений
конструктивных решений составляет более - 80 руб за 1м2, а для жилого дома с
инновационным решением более 100 руб.
Другим инновационным решением в жилищном строительстве является
замена традиционной рулонной кровли из рубероида на кровельные материалы
на негниющей основе. Преимущество инноваций кровли в большей
надёжности конструкции, долговечности и сокращении эксплуатационных
расходов. В таблице 3.5.4 приведены характеристики сроков и периодичности
ремонтов.
Таблица 3.5.4 Срок службы покрытий и периодичности ремонтов
По расчётам автора в таблице 3.5.5 приведены показатели по типам
покрытий.
Таблица 3.5.5 Технико-экономические показатели по типам покрытий (в
руб. на 100 м2 покрытия по уровню цен 2010 г.).
250
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]