Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Экономическая оценка инновационных проектных решений в строительстве
.pdf
с учётом их систематизации по территориальной закреплённости, социальной
принадлежности и уровню компетенции:
- для оценки индивидуальных или однородных типов инновационной
продукции;
- для обобщения инновационной продукции, предназначенной для
конкретного территориального размещения (регионального или районного
уровня);
- для научного обоснования цивилизованного отношения к инновациям и
выбора продукции со стороны работников научной сферы и ряда узких
специалистов отраслевой принадлежности.
Для оценки недвижимости (традиционного или инновационного типа) на
первичном или вторичном рынках существуют три подхода: затратный,
сравнительный (рыночный) и доходный. Затратный подход основан на
калькулировании затрат себестоимости и использовании приёмов сметного
ценообразования. Метод рекомендуется для оценки принципиально новой
недвижимости, при продаже продукции по цене предложения и при условии
обеспечения осуществимости выдвигаемых требований производителю.
Рыночный (сравнительный) подход состоит в ориентации на коньюнктуру
спроса и предложения рынка с учётом влияющих факторов объекта и среды.
Сравнительный подход основан на сопоставлении цен на недвижимость с
аналогами. Метод прямого сравнительного анализа продаж (называемый чаще –
методом анализа продаж) состоит в анализе фактических сделок купли-продажи
объектов недвижимости и сопоставлении их с аналогами, по которым эти
сделки проводились. После чего вносятся поправочные коррективы на цены
инновационной продукции.
Доходный подход состоит в определении цены на базе расчётов по
капитализации дохода или путём дисконтирования прогнозной стоимости
проекта и продукции. Метод основан на экономическом или социальноэкономическом оправдании (подтверждении) цены на приобретаемую
продукцию в процессе её использования.
91
Указанные подходы используются в разнообразных ситуациях, иногда в
рациональном сочетании с учётом сложившейся практики и для достижения
получения наиболее адекватных результатов. Каждый подход предусматривает
множество модификаций (методов).
В существующей практике девелоперы, риелторы оценивают
недвижимость с целью подготовки и прогнозирования сделки для покупкипродажи конкретного объекта, для залога, налогообложения и т.д. Существует
множество научно-методических и практических разработок по способам
оценки недвижимости. Оценка недвижимости проводится большой части
экспертно. Рассматривается коммерческая и социальная сторона
эффективности с позиции покупателей, прежде всего, населения. Анализ
проводится на момент текущей ситуации на рынке. Определение
потребительской стоимости и ценности инноваций конкретных типов
строительной продукции (без учёта места размещения определённых объектов)
при оценке нововведений имеет несколько другую цель и состоит в
рассмотрении характеристик качества объекта без учёта влияния внешних
факторов. Здесь оценка осуществляется на текущий момент и на перспективу,
используя статистические приёмы усреднения, укрупнения и внесения
поправок.
Отличие оценки типов инноваций от конкретной инновационной
продукции состоит в отражении только физических и экономических
характеристик объектов. Элиминируются из рассмотрения внешние
характеристики объектов (местоположение, развитость инфраструктуры и др.),
исключаются из анализа юридические и организационные аспекты.
Оценку эффективности недвижимости и другого имущества
инновационного типа строительной продукции предлагается осуществлять в
трёх слабо пересекающих сферах: социальной, научно-технической и
безопасности жизнедеятельности. Социальная сфера недвижимости включает
требования комфортабельности, архитектурной выразительности,
эстетичности, функционального соответствия, улучшения быта, экономичности
92
и т.д. Социальную сферу характеризуют стороны недвижимости, которые
оценивает главный потребитель - население.
Научно-техническую сферу образует потенциал, способствующий
развитию науки и отражающий экономическую составляющую возможной
технической отдачи.
Эффективность безопасности жизнедеятельности охватывает следующие
стороны (разделы): экологию, охрану труда, пожарную и энергобезопасность,
производственная санитарию.
Экономическая оценка безопасности жизнедеятельности для проекта
может иметь и отрицательное значение. Эффективность научно-технической и
сферы безопасности жизнедеятельности следует рассматривать с позиции всего
общества, государства.
По мнению Карпушиной Л. Ю. [15] «современное жилье – это помещение,
обеспечивающее проживающему в нем человеку безопасность, уединение,
воспроизводство, а также другие жизненные ценности и потребности,
соответствующие его образу жизни и внешним социально-экономическим
условиям обитания». Для определения количественного уровня
потребительской ценности концепции жилой недвижимости по мнению
указанного автора [15] предлагается рассчитывать ее относительную
потребительскую ценность как уровень цены предлагаемого жилья к уровню
его потребительской ценности (в баллах).
В предложенной методике [15] стандарты потребления рекомендуется
определять с учётом существующего образа жизни, доходов населения и
установленных требований к качеству недвижимости.
Метод прямого сравнительного анализа продаж основан на анализе
фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и их
сопоставления с оцениваемым аналогом.
При использовании метода анализа продаж эксперт-оценщик исследует
сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы в
соответствующем секторе рынка недвижимости и делает поправки к цене на
93
различия, которые имеются для предлагаемых в сопоставлении с
существующими объектами недвижимости. Цена рассматриваемого объекта
корректируется с учётом поправок различий между оцениваемым и аналогом.
Особенностью внесения поправок является то, что различия в
характеристиках жилых объектов предлагается оценивать с точки зрения
покупателя определённой группы сообщества с учётом принятых классов жилья
(элитные, бизнес-класса и т.д.). Эти группы могут представлять экспертыриэлторы по поручительству групп. Корректировка цен сопоставимых объектов
с учётом улучшений осуществляется с помощью поправок в рублях, в
процентах, в форме кумулятивных процентных поправок. Кумулятивные
процентные поправки рассчитываются путем перемножения отдельных
процентных поправок.
Подбирается объект недвижимости аналогичный оцениваемому объекту,
который имеет известную рыночную цену; фиксируются различия и вносятся
поправки в стоимостном виде, определяется базовая стоимость.
Особенность улучшений (инноваций) как объекта оценки выражается в
том, что они не являются самостоятельным активом, а представлены всегда в
составе объекта недвижимости. Их использование может осуществляться
только в ходе применения самого объекта недвижимости в целом,
соответственно и генерировать доходы в отрыве от объекта недвижимости
улучшения не могут. Также и участвовать в общественном обороте
(социальном аспекте) они могут только в составе объекта, к которому
относятся. Вместе с тем, при возникновении улучшений может проявляться
синергетический эффект, когда рыночная стоимость объекта недвижимости
вырастает значительно выше суммы оправдания затрат на отдельные
нововведения, то есть возникает дополнительная стоимость («сверхприбыль»,
«маржа»), пользуется которой потребитель (пользователь), в меньшей степени
инноватор. Может появиться и обратный эффект – снижение рыночной
стоимости, при котором в проигрыше остается владелец объекта, хотя
пользователь может извлечь социальную выгоду от этих улучшений.
94
С позиции рассмотрения потребительской ценности для жилищностроительной продукции следует выделить локальные инновационные решения
(как отдельные нововведения по улучшению конечной продукции) и
инновационные проекты (новые типы жилых домов). В первом случае
рекомендуется применить сравнительный метод оценки продаж с внесением
поправок на улучшения. При обосновании поправок применяются разные
методы, в частности, затратный при неопределённости измерения эффекта
улучшения получения нового потребительского уровня качества. В случае
определённости оценки экономичности новаций или эффекта получения
добавленной ценности рекомендуется применить доходный метод оценки.
Однако необходимо иметь в виду, что применение улучшений для всей
недвижимости возможно получение эффекта эмерджентности (сенергетики).
Этот дополнительный эффект оценивается покупателем или оценщиком
конечной продукции.
Для варианта локальных инновационных проектов, например, для новых
экспериментальных типов жилых домов оценку инноваций предлагается
осуществлять с помощью применения поправок кумулятивного типа на базе
балльной системы оценки с применением повышающих или понижающих
коэффициентов.
Итак, эффективность инноваций и инновационных проектов, зависящая от
результатов и соответственно от потребительской ценности продукции и её
повышения является во многом субъективной величиной определяемой
потребителями, оценщиками, экспертами и др. Отсюда для объективной,
комплексной и адекватной оценки инноваций необходимы отработка методов
выбора состава экспертов, предложение обусловленного набора факторов
влияния и научно-методический обоснованный алгоритм расчёта.
95
3. ИССЛЕДОВАНИЕ ВОПРОСОВ ОЦЕНКИ
ЭФФЕКТИВНОСТИ ИННОВАЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ
3.1 Сущность категории эффективности инноваций и инновационных
проектов применительно для жилищного строительства
Для того чтобы управлять процессами в частности связанными с научнотехническими нововведениями необходимо измерять параметры их состояния
и развития. Важно обосновать показатели объективной оценки и достоверно
проводить измерения реальных изменений объектов.
Эффективность – это обобщённая оценочная характеристика,
определяющая степень достижения задуманного, запланированного,
запроектированного для процессов или деятельности.
Содержание принимаемого понятия эффективности зависит от назначения
объективного анализа, предмета рассмотрения, условий деятельности,
квалификации оценщика и субъективности восприятия им изучаемого объекта.
Применение объективных, обоснованных характеристик эффективности,
критериев и методов оценки обусловит целенаправленное продвижение к
достижению задуманного и мониторинг для реализации цели.
Необходима разработка методического подхода к оценке эффективности
инновационных проектов для обоснования целесообразности инноваций и
инвестиций, анализа и сравнения нововведений с традиционными решениями,
отбора наилучших вариантов проектов, определения размеров получаемой
выгоды, актуализации цен на новую распространяемую продукцию.
Эффективность как категория науки и познания отражает достижение
уровней полного или наибольшего удовлетворения интересов пользователей
продукта применительно к деятельности, процессам, проектам, потребителям.
Конечно, важно чтобы эти интересы были прогрессивными, объективными и
обоснованными в обществе. Аналогично распространяется сущность
указанного понятия и для инноваций. Требование удовлетворения интересов
96
пользователей охватывает комплексные аспекты, включая экономические,
социальные, технические, экологические, эстетические и другие стороны
проявления. Рассматривая инновации применительно к производственнохозяйственной сфере предприятий содержание эффективности во всех аспектах
целесообразно свести к одной характеристике – чистой выгоде (экономической,
социальной социально-экономической др.) в стоимостном измерении.
Применяя инновации, участники предусматривают экономический интерес –
достижение коммерческой выгоды и социальный интерес, который следует
также выразить в стоимостном (денежном) измерении. Экономическая выгода
(с позиции способа достижения) состоит в сопоставлении или точнее в
превышении стоимостных результатов над затратами. Чтобы социальную
(потребительскую выгоду) выразить в стоимостном измерении, следует
определить денежный эквивалент потребительской ценности потенциально
оцениваемый пользователем.
Эффективность нововведений следует рассматривать применительно к
определённой инновационной деятельности или для конкретных проектов.
Наиболее убедительным для измерения и оценки эффекта инноваций является
инновационный проект, так как для него чётко ограничены рамки по размерам
(масштабу), объёмам работ, стоимости работ и времени действия.
Экономическая эффективность инноваций или инновационных проектов
состоит в обеспечении заданной инвесторами или получении максимального
размера денежной наличности для всех участников проекта (по сфере их
охвата) от приобретения и использования продукции нововведений.
Экономическая эффективность инновационных проектов рассматривается
в двух аспектах: в первом - экономии ресурсов, средств и во втором – в
увеличении результативности и потребительской ценности продукции в
сравнении с состоянием без проектов. Экономия ресурсов состоит в
сокращении труда, материалов, энергоресурсов. Экономию ресурсов
сопровождает экономия времени на их производство, что позволяет измерить
снижение расхода ресурсов через экономию времени. Экономия ресурсов
97
выражается в денежном измерении. Она отображает снижение совокупных
затрат (капитальных и текущих) и возможность производства большего
количества продукции при сохранении объёма использования ресурсов. Однако
весомая доля эффективности состоит не только в увеличении количества
выпускаемой продукции, но и улучшении её потребительского уровня
качества.
Конечные глобальные результаты инноваций – обеспечение повышения
конкурентоспособности страны, корпораций и продукции, улучшение уровня
благосостояния и качества жизни населения.
Эффективность и результаты инноваций следует оценивать по степени
удовлетворения интересов конечных пользователей. По убеждениям учёных
М. Алле, Э. Парето [1, 20] критерием максимальной эффективности экономики
является наибольшее удовлетворение потребности людей. Нобелевский лауреат
М. Алле утверждает, что «эффективность экономической системы могла бы
считаться максимальной, если при данном количестве используемых
производственных факторов производство продукта было бы максимальным».
Развивая принцип Парето-эффективности о сбалансировании производства и
распределения, напрашивается вывод, что инвестиции в инновации как
ресурсы должны быть оправданы выходом продукции от инновационной
деятельности соответствующей по количеству и качеству усилиям с учётом её
полезности.
Экономические результаты измеряются в стоимостном выражении
владельцами бизнеса, производителями, пользователями продукции и по их
поручению экспертами.
Комплексную эффективность инноваций следует рассматривать и
оценивать с разных позиций: экономической (экономия затрат и получение
чистой экономической выгоды), научно-технической (инновационное и
научное развитие), социальной (увеличение социальных благ, улучшение
эстетического восприятия, улучшение качества жизни), экологической
(улучшение природной среды) и др.
98
Для инвестиционных проектов количественно определёнными
показателями являются экономическая эффективность или эффект.
Р.А. Фатхутдинов отмечает, что «экономический эффект разработки, внедрения
или продажи новшеств может быть потенциальным или фактическим, а
научно-технический, социальный или экологический эффект может иметь
форму только потенциального экономического эффекта» [28].
По мнению д.э.н. А.Н. Дмитриева, д.э.н. А. Брума [7] «правильный
перевод «социального» положительного эффекта на экономический язык –
задача чрезмерно сложная.
По нашему же мнению, в рыночных условиях экономическая выгода в
большой степени обусловлена результатами комплексной эффективности.
Социальные, научно-технические и другие выгоды можно и нужно оценивать
экономически с позиции последующих, конечных покупателей
(пользователей). Такая оценка практикуется в риелтерской деятельности.
Для оценки экономической эффективности инновационных проектов
принято применять выпущенную и утверждённую методику, предназначенную
для инвестиционных проектов [18]. Она рекомендована и применяется также
для оценки инновационных проектов. Утверждены первая и вторая редакции
рекомендаций, подготовлена третья редакция. Однако, указанные
рекомендации для инвестиционных проектов слабо учитывают специфику
инновационных решений. Раздел по оценке инноваций и инновационных
решений, предложенный в проекте третьей редакции методики требует
существенных дополнений, корректировки и улучшений.
По результатам многочисленных высказываний для оценки эффективности
инноваций и инновационных проектов действующие методические
рекомендации для оценки инвестиционных проектов являются
малопригодными из-за слабого учёта специфики инноваций и условий их
формирования. По высказыванию В.Н.Лившица в нестационарной экономике
«существенно различающиеся условия не только оказывают влияние на
99
эффективность конкретных инвестиционных мероприятий, но и должны
1
непосредственно найти отражение в способах ее оценки»1.
По замечанию учёных, д.э.н. Дасковского В.Б., д.э.н. Киселёва В.Б. [6]
«Существующий инструментарий оценки эффективности инвестиций
недостаточно способствует развитию экономики (непригоден в принципе). В
специфических условиях переходной экономики его применение приводит к
неполноценному использованию остродефицитных накоплений предприятий, а
в конечном итоге – является тормозом инновационного развития и
наращивания темпов экономического роста страны». Предметом критики в
частности являются противоречивость процедуры дисконтирования и
игнорирование факта реинвестирования получаемых доходов от проекта, а
также вероятное занижение ликвидационной стоимости имущества (бизнеса)
проекта.
К сожалению, в практике нашей страны часто применяется
коньюнктурный подход при обосновании инвестиционных проектов,
финансируемых из бюджета. Процедуры оценки эффективности проектов с
помощью действующих компьютерных программ часто проводят по принципу
«что изволите?» путём подгонки параметров (чаще, норм дисконта) до
желаемых значений для результатов по критериям выбора проектов. Далее
применяются неформальные методы для получения бюджетных средств.
Методы оценки эффективности новой техники, мероприятий научнотехнического прогресса (прежнее определение нововведений, инноваций),
применяемые в условиях административно-командной экономики в настоящее
время неприемлемы. Методики, инструкции того времени были разработаны и
применялись дифференцированно для каждой отрасли. Любая научная и
внедренческая работа требовала обоснования и расчёта эффективности.
Неприятие методов оценки в настоящее время связано с директивным
установлением нормативов эффективности, противоречивостью характеристик
абсолютной и сравнительной экономической эффективности, экономической
Лившиц В.Н., Лившиц С.В. Оценка эффективности инвестиционных проектов в стационарных и
нестационарных макроэкономических условиях.// Экономика строительства №3, 2003
100
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]