Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Экономическая оценка инновационных проектных решений в строительстве
.pdf
расширенное воспроизводство чистой выгоды. Цена промежуточной и
завершающей продукции переделов и проекта должна подтверждаться
получением ожидаемой выгоды для пользователя продукции. Глобальными
целями должны быть улучшение качества жизни, повышение
конкурентоспособности объекта. Использование рекуррентной модели
позволяет обеспечить объективность цен на промежуточную и конечную
продукцию, распределения чистой выгоды.
Теоретические положения и практические рекомендации, полученные в
результате исследования рекомендуются для использования при разработке
программ и мероприятий по совершенствованию организационноэкономического механизма управления в инновационной сфере на
предприятиях жилищного строительства при разработке бизнес-планов и
инновационных проектов. Методический подход к оценке эффективности
инноваций в строительстве рекомендуется для применения в других отраслях и
сферах национальной экономики страны.
Практические рекомендации прошли апробацию на строительных
предприятиях «Шелдом», «КронВерк», «СратовРегионСтрой» для проектов
жилищного строительства в г. Саратове.
11
1. ИННОВАЦИОННОЕ РАЗВИТИЕ ИНВЕСТИЦИОННОСТРОИТЕЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО КОМПЛЕКСА
1.1. Жилищное строительство: состояние и проблемы
Строительство – это самостоятельная отрасль национальной экономики,
предназначенная для ввода в действия новых, а также реконструкции,
модернизации, технического перевооружения и капитального ремонта
действующих объектов производственного и непроизводственного
назначения.
Жилищное строительство – это процесс создания основных фондов
непроизводственного назначения – объектов недвижимости для коммерческих
и социальных целей, обеспечивающих население доступным и комфортным
жильём.
Жилищное строительство – это сфера, в которой взаимодействуют
заказчики, подрядчики и другие участники инвестиционно – производственного
комплекса для создания строительной продукции.
Жилищное строительство – это инвестиция, предназначенная для
получения дохода и социального эффекта за счёт реализации строительной
продукции путём её продажи, передачи в аренду или другой формы
хозяйственного использования. Это инвестиция, прежде всего, на первичном
рынке жилья, инвестиционных капиталов и товаров. Это также возможная
инвестиция для покупателей недвижимости, обладающих и владеющих ею для
оборота на вторичном рынке жилья.
Жилищное строительство – это объект исследования инноваций,
предназначенный и обречённый в перспективе для нововведений.
В аспекте методологии теории систем жилищное строительство – это
подсистема отрасли строительства, предназначенная для создания продукции.
Жилищное строительство – это также подсистема городского хозяйства,
включающая отдельные сферы ЖКХ реконструкции и расширения жилья на
12
муниципальном уровне. Жилищное строительство – это сфера инфраструктуры
национальной экономики для социального обеспечения населения в жилье с
созданием нормальных условий жизнедеятельности отдельного человека.
Жилищное строительство тесно связано с подсистемой жилищнокоммунального хозяйства, где используется, эксплуатируется и оценивается
жилищная продукция как совокупность благ. Для обоснования, оценки и
продвижения инвестиций и инноваций в жилищном строительстве требуется
декомпозиция и внутренняя структуризация рассматриваемой системы.
Жилищное строительство как система включает подсистемы основного
производственного и обеспечивающего назначения. К производственным
подсистемам относятся строительное производство, инженерное
проектирование, вспомогательное хозяйство, производство строительных
материалов и конструкций, создание средств труда, дилерские услуги.
К обеспечивающим подсистемам относятся инвестиционная,
финансирования, правового обеспечения, информативно-методического
обслуживания, материально-техническое снабжения, контрактных отношений.
Центральным стержнем структуры системы является инвестиционностроительный проект по возведению жилого дома и реализации жилищной
продукции.
Для исследования вопросов инноваций предлагается декомпозиция
инвестиционно-строительного проекта с делением на блоки и отдельные
элементы в аспекте принятия управленческих решений. К таким блокам для
принятия организационных и управленческих решений следует отнести
конструктивные, технологические, архитектурно-эстетические, социальные,
безопасности и надёжности. Примерами элементов конструктивного блока
являются конструкции стен, кровля, решения по отделке, типы полов и т.д.
С точки зрения экономики жилищное строительство представляет собой
процессы: вложение единовременных (капитальных) средств, опережающих
производственные процессы и осуществление операционных (текущих)
расходов в период возведения объектов. Жилищное строительство в том же
13
аспекте – это источник процесса возмещения указанных затрат за счёт
№
пп
Признаки
систематизации
Формы и виды рассмотрения типологии жилищного
строительства.
1
По масштабам
застройки
На уровнях микрорайона, квартальная, комплексная,
точечная.
2
По этажности
строительства
Многоэтажное (пятиэтажное и девятиэтажное и др.),
малоэтажное (одноэтажное и др.), высотное.
3
По типам
строительных
систем
Крупнопанельная, каркасная, блочная, системы из
монолитного ж/бетона, из кирпича, системы с
навесными ограждающими конструкциями.
4
По типам
конструкций
Крупнопанельное, объёмноблочное, крупноблочное,
кирпичное, сборно-монолитное домостроение.
5
По типам
проектов
Типовое, многократно используемое, индивидуальное.
6
По территории
размещения
Городское, районное, поселковое, дачное.
7
По источникам
инвестиций
Бюджетное, частное, частно-государственное,
из смешанных источников.
8
По степени
комфортности
Люкс, премиум, бизнес-класса, элитное, эконом-класса.
9
По рыночному
назначению
Коммерческое, социальное, социально-коммерческое.
получения доходов. Получение доходов (выручки) от реализации жилищной
продукции может происходить до и после её создания, а также в период
продажи недвижимости с учётом возможной предоплаты или выкупа доли
жилой площади.
Существует классификация жилых зданий с позиций архитекторов,
юристов, риэлтеров, пожарников и др. Специфика подходов к исследованию и
управлению процессами инвестиций и инноваций требует авторской
систематизации и классификации форм и видов жилищного строительства по
разным признакам (см. табл. 1.1.1).
Таблица 1.1.1
Классификация форм и видов жилищного строительства.
14
10
По типам
застройщиков
Государственное, муниципальное, частное, учреждения
предприятий и организаций, смешанное.
11
По формам
комфортности
Коттеджи, индивидуальные дома, танхаузы,
повышенной комфортности, типовые здания.
12
По
общественному
назначению
Социальное, социально-частное, из государственных
средств, частных средств, коммерческое.
Формирование первичного рынка доступного комфортного жилья в
системе инвестиционно-строительного комплекса является одним из
важнейших направлений государственной социально-экономической политики.
По данным статистики в России на долю жилищной продукции приходится
около 23 % воспроизводимого национального богатства. Жилищный фонд
страны насчитывает более 2,7 млрд. кв. м общей площади. В настоящее время в
Российской Федерации на душу населения приходится около 20 кв. м. общей
площади жилищного фонда, что в 2,5-3 раза ниже по сравнению с аналогичным
показателем развитых стран. На основе изучения статистики представлены в
динамике показатели ввода жилья по Российской Федерации при
формировании рынка жилья страны (см. рис1.1.1).
Рисунок 1.1.1 – Динамика ввода жилых домов в России за 2005-2012 гг.,
прогноз на 2013-2015гг., млн. кв.м общей площади, %.
15
Анализ статистических данных объема ввода жилья по стране
свидетельствует о том, что последнее десятилетие ХХ в. и начало XXI в.
характеризуется в целом неудовлетворительным состоянием и тенденциями в
сфере жилищного строительства. В период 90-х гг. в России новое
строительство осуществлялось низкими темпами и в меньших объемах по
сравнению с предыдущим временем, с 2001г. наметилось возрастание роста
объемов жилищного строительства.
Кроме низкого уровня масштабов жилищного строительства существуют
проблемы физического, морального износа и выбытия фонда изношенного
жилья. Осуществление планового текущего и капитального ремонта не
соответствует нормативному уровню. Следствием нерешённости этой
проблемы является удвоение объемов ветхого и аварийного жилья за последние
5 лет: с 50 млн. квадратных метров до 93 млн.кв. метров. Учитывая реальную
платежеспособность населения можно прогнозировать дальнейшее ухудшение
состояния жилищного фонда. Следует признать, что объём строительства,
установленный национальным проектом «доступное и комфортное жильё», не
покрывает объем выбывающего жилищного фонда. Сейчас в целом по стране у
нас около 15% населения живут в «аварийном», и ещё около 35% - в жилье
«ветхого» состояния. В связи с ускорившимся процессом обветшания старой
застройки, требуют капитального ремонта около 300 млн. квадратных метров
жилья, и эта огромная величина ежегодно возрастает примерно на 10%.
Актуальной является задача увеличения сроков эксплуатации существующего
жилищного фонда путем его реконструкции и модернизации, особенно в
крупных городах, имеющих здания, относящиеся к архитектурнохудожественному наследию.
Темпы увеличения объемов строительства отстают от уровня потребности.
Даже директивно установленного удвоения объемов ввода жилья в России для
обеспечения его доступности недостаточно. Фактическая потребность жилья с
учетом замещения ветхого жилья существенно выше.
16
В то же время, наряду с отдельными положительными тенденциями,
жилищная проблема не решена и даже обостряется. Сложившуюся ситуацию
следует рассматривать как ожидающую принятия кардинальных решений.
Основные положения жилищной политики руководства страны изложены в
директивных документах: долгосрочной стратегии массового строительства
жилья, целевой жилищной программе, приоритетном национальном проекте
«доступное комфортное жильё».
Концептуально в указанных документах в отдельных подпрограммах
представлены меры по формированию спроса и предложения на рынке жилья.
На современном этапе развития экономики страны важной задачей является
выработка такой жилищной политики, которая была бы ориентирована в
основном на применение новых форм и источников средств на строительство
жилых домов, выявление иных резервов увеличения объемов жилищного
строительства, что позволило бы обеспечить активизацию деятельности в этой
сфере экономики.
Потребность в жилье является важнейшей для любого человека.
Необходимость ускоренного воспроизводства жилищного фонда становится
одной из актуальных проблем как строительной отрасли в отдельности, так и
экономики страны в целом для улучшения жилищных условий населения за
счёт роста объёмов вводимого жилья, повышения качества коммунальных
услуг, безопасности и комфортности проживания в жилищах. Основным
целевым показателем реализации стратегии массового строительства жилья
является достижение ежегодного ввода жилья в объеме 1 кв. м. на душу
населения (в настоящее время 0.33 кв.м.). Общая потребность населения России
в жилье составляет 1570 млн. кв. м, для удовлетворения этой потребности
необходимо увеличить жилищный фонд на 46 процентов. В России в
неблагоустроенных жилых помещениях до сих пор проживает более 50 млн.
человек, то есть треть населения страны, желающая улучшить свои жилищные
проблемы. Данные социологических обследований показывают, что жилищная
проблема существует перед 61% российских семей, в той или иной степени не
17
удовлетворенных жилищными условиями. При этом каждая четвертая семья
имеет жилье, находящееся в плохом или очень плохом состоянии. Общая
потребность населения России в жилье составляет 1570 млн. кв. м, для
удовлетворения этой потребности необходимо увеличить жилищный фонд на
46 процентов. Возрастающие темпы строительства жилья обеспечиваются, в
основном, за счет строительства жилья бизнес-класса и элитного жилья
(средний размер квартир в 2007 году составил 84,6 кв.м. в сравнении с
49,6 кв.м. 1987 года); в очереди на улучшение жилищных условий стоит
сегодня более 2,9 млн. семей (6%), из них за год улучшает жилищные условия
примерно 4% от числа стоящих в очереди, свыше трети нуждающихся
находятся на жилищном учете более 10 лет; 40 млн. человек (27%) проживает в
неблагоустроенных квартирах.
Структура городского жилого фонда в разных странах различна, но
существует одна общая закономерность: количество жилья, находящегося в
собственности жильцов, примерно равно количеству арендного жилья
(например, доля собственного жилья в Германии — 40%, соответственно
арендного — 60%, в Швеции и Голландии — 45% и 55%, в Англии и
Франции — 55 и 45%). Это соотношение (50: 50) является устойчивым для
современных развитых стран и сохраняется на протяжении последних
нескольких десятилетий.
В настоящее время в РФ порядка 80% жилья строится за счет частного
капитала и примерно 20% — за счет государственных средств (в конце 80-х гг.
доля государственных средств в жилищном финансировании составляла 85%).
При этом рынок жилищного строительства в значительной мере зависит от
вложения средств населения в стройку — именно оно финансирует в последние
годы до 90% строительства жилья. Более детально структура финансирования
выглядит так. Из общего объема средств, расходуемых на строительство жилья,
26% приходится на индивидуальное жилищное строительство, 25% составляет
долевое строительство в рамках одноименного Федерального закона 214-ФЗ, от
5% до 10% — бюджетное строительство. Оставшаяся доля — это также
18
средства населения, только в иных, не всегда легитимных формах, и
значительно меньшая часть — средства юридических лиц и
кредитов, им предоставленных.
Министерством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству
Саратовской области с одобрения Правительства области принята и действует
целевая программа по строительству жилья, в соответствии с которой
предусматривался ввод жилья в эксплуатацию следующими темпами:
ввод жилья на территории Саратовской области в 2005-2010 годах:
2005 год – 664.7 тыс. квадратных метров;
2006 год – 699.2 тыс. квадратных метров;
2007 год – 742.2 тыс. квадратных метров;
2008 год - 796.4 тыс. квадратных метров;
2009 год – 868.4 тыс. квадратных метров;
2010 год - 989.9 тыс. квадратных метров.
Общий объём введённого в эксплуатацию жилья в ходе реализации
программы до 2010 года составляет 474 млн. квадратных метров общей
площади.
Динамика роста объёмов жилищного строительства за счёт средств
населения имеет устойчивый положительный тренд, менее чем за 10 лет ввод
такого жилья в России увеличился примерно в 2.5 раза. Всё чаще инвесторы и
подрядчики строят жильё для свободной продажи на рынке. Таким образом,
сформировался и имеет устойчивую тенденцию к росту первичный рынок
жилья, важной характеристикой которого является реализация продукции.
Анализ структуры жилищного строительства показывает, что в основном
преобладает кирпичное домостроение.
Объём строительства жилых домов, построенных с использованием
ячеистых бетонов, с 1995 года по сегодняшний день возросли в 3.5 раза, а
смешанных архитектурно – конструктивных систем в 1.4 раза. В ряду с
другими перспективными видами строительства продолжает развиваться и
монолитное домостроение.
19
Снижение инвестиционной активности и потребительского спроса на
жильё в многоквартирных домах из сборного железобетона при одновременном
возрастании потребности населения в более комфортном жилье привело к
сокращению доли крупнопанельных зданий с19% в 1995 году к 18% на
сегодняшний день, и к использованию мощностей крупнопанельного
домостроения в области всего на 19.2 %.
Соотношение видов застройки показано на рис. 1.1.2.:
4(29%)
1(14%)
3(29%)
2(28%)
Рис.1.1.2 Диаграмма структуры жилищного строительства в регионе.
1 – панельные дома; 2 – кирпичные дома; 3 – сборно –монолитные дома;
4 – блочные.
В долгосрочной областной целевой программе "Развитие жилищного
строительства в Саратовской области" на 2011-2015 годы предусмотрен ввод
жилья на территории Саратовской области в 2011-2015 годах:
2011 год - 1166 тыс. квадратных метров;
2012 год - 1235 тыс. квадратных метров;
2013 год - 1310 тыс. квадратных метров;
2014 год - 1506 тыс. квадратных метров;
2015 год - 1762 тыс. квадратных метров
с перспективой увеличения годового объема ввода жилья к 2020 году до
2968 тыс. квадратных метров;
обеспечение жилыми помещениями за счет всех источников
финансирования 105,4 тыс. семей.
Общий объем финансового обеспечения подпрограммы по строительству
жилья 2011-2015 годах составит 4368918,5 тыс. рублей, в том числе:
20
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]