Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Экономическая оценка инновационных проектных решений в строительстве
.pdf
(стоимости) работ подрядных организаций содержится прибыль и
предпринимательский доход, относящийся к их деятельности.
В случае выпуска инновационной строительной продукции: новых типов
жилых домов или применения новых конструктивных решений сметная
стоимость на потребительскую единицу продукции изменяется. Чаще всего,
изменения состоят в возрастании затрат при производстве продукции
улучшенного потребительского качества. Увеличивается и размер прибыли,
фонд оплаты труда, добавляется потребительская наценка. В случае выпуска
продукции «эконом класса» снижаются затраты по отдельным статьям
себестоимости, изменяется и размер прибыли.
Строительная продукция после завершения работ реализуется путём
продажи полностью объектов недвижимости, отдельных квартир и др. или
сдачи помещений в аренду. Кроме традиционной формы передачи
недвижимости при продаже со сменой собственника, возможно сохранение
собственника с закреплением за ним функций арендодателя. Такая форма
применяется для схем проектного финансирования или концессий.
Для оценки стоимости продажи (рыночной цены) строительной продукции
как недвижимости чаще применяется сравнительный подход.
Сравнительный подход оценки стоимости продажи имущества основан на
использовании информации о ценах для объектов-аналогов. Он применяется в
случае достаточного развития рынка аналогичной продукции. Стоимость
(цена) продажи имущества (продукции) корректируется на базе цены аналога с
помощью внесения абсолютных стоимостных поправок или поправочных
коэффициентов.
Рыночная стоимость объектов недвижимости является формой её цены
(Цстр). Она устанавливается с учётом факторов размещения, стоимости
земельного участка, сметной стоимости строительных работ, учёта
коньюнктуры спроса рынка, конструктивных инноваций и др. Цена
строительной продукции или отдельных помещений должна покрывать
расходы на создание, реализацию продукции; включать налоги на
171
недвижимость (НД), отражать предпринимательский доход инвестора
(ПИ), в т.ч. рыночную наценку для инновационной продукции:.
Цстр = Ссм + НД + ПИ;
Рыночная наценка для инновационной продукции содержит
потребительскую надбавку (ПН), связанную с улучшением потребительского
уровня качества. Потребительская надбавка отражает изменение следующих
статей затрат себестоимости продукции: увеличения (изменения) расходов на
оплату труда, накладных (или косвенных) расходов, а также повышение
размера прибыли.
Для обеспечения или проверки соответствия обоснованной цены продажи
инновационной продукции с учётом отдачи, прежде всего, коммерческой
используется доходный подход оценки недвижимости. Доходный подход для
оценки имущества (продукции) представляет собой совокупность приемов и
методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его
потенциальной способности приносить доход или иметь социальную выгоду,
учитываемую в денежном эквиваленте эффективности. Используя доходный
подход, оценщики измеряют текущую стоимость будущих экономических
выгод от владения недвижимым имуществом. В нашем вопросе оценщики
должны измерять текущую стоимость будущих социально-экономических
выгод.
Цена на строительную продукцию должна соответствовать по полезности
(коммерческой и социальной выгоде) тому объёму материальных благ с учётом
комфортности проживания, за которую согласны приобрести её покупатели.
Изменение цены на недвижимость с элементами инноваций (т.е. улучшенными
потребительскими характеристиками) чаще всего вызвано сокращением
эксплуатационных затрат (т.е. эффектом экономии затрат). Инновации
обеспечивают и потребительский эффект в коммерческой и социальной сферах,
состоящий в улучшении условий проживания в тех же или сниженных ценах.
При этом следует учитывать субсидии правительства для обеспечения
172
социально-низких цен на продажу недвижимости и на поддержание
социально-низких тарифов коммунальных платежей.
Цены на инновационную продукцию (промежуточную и окончательную)
следует подразделить с позиции финансового анализа на расчётные
(прогнозные, договорные) и рыночные (цены продавца и цены покупателя).
Для оценки реальной или фактической эффективности применяется
рыночная цена Цi. При инновационном проектировании аналитически
определяется прогнозная (или дефлированная) цена на основе покрытия
расчётных затрат и прибыли в пределах минимальной и максимальной
величины. Расчётная цена определяется по аналогам в регулируемых условиях
деятельности или назначается производителем в рамках целесообразности с
позиции покупателя продукции. Расчётная цена на инновационную продукцию
Цi включает потребительскую надбавку –ПНi определяемую экспертным
путём. Дефлированная цена учитывает индекс изменения с учётом инфляции.
Начальным инновационным переделом нововведений в строительстве
следует считать научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы
(НИР и ОКР) для разработки новых прогрессивных технологий, по
предложению производства эффективных материалов, изготовлению новых
средств труда. Организационные и управленческие новации следует считать
как сопровождающие относительно ранее рассмотренных переделов.
НИР и ОКР выполняются отраслевыми институтами или научными
подразделениями предприятий. В первом случае они ведутся на коммерческой
основе или субсидируются государством. Источниками инвестиций являются
средства бюджета, собственные и привлечённые средства предприятий,
заёмные средства. В случае реализации разработок на коммерческой основе
возмещение затрат инвесторов частично покрывается за счёт экономической
выгоды конкретного проекта, остальная часть покрывается за счёт доходов
будущих проектов и средств государства и предприятий для инвестирования в
науку. Цена на научно-техническую продукцию (начального передела)
определяется:
173
Цоi = Со +ПНо ;
где Со - себестоимость научно-исследовательских работ;
ПНо – предпринимательская прибыль на начальном инновационном
переделе.
Со – себестоимость затрат на предпроектные разработки определяется по
нормативу от трудозатрат проектных работ или по выработке на одного
работника.
ПНо определяется по формуле:
ПНо=Э хβ х µ o;
где Э – экономическая эффективность от внедрения инноваций на
планируемый объём внедрения научно-технических разработок;
β - коэффициент, характеризующий долю проекта в общем объёме
инноваций в рамках научно-технических разработок.
µ o - коэффициент, характеризующий долю передела в распределении
чистой потребительской выгоды от всего комплексного проекта.
Цена на посреднические услуги - Цуi определяется как договорная по
смете на основе калькуляции затрат и переговоров с заказчиком.
Нововведения по применению эффективных материалов, прогрессивных
технологий на множестве строительных объектов следует рассматривать как
самостоятельные мелкие проекты. Продукция локальных (отдельных объектов)
и мелких проектов с элементами научно-технических нововведений, с
получением значительной добавленной потребительской ценности может и не
иметь существенной коммерческой выгоды при интенсивном развитии рынка
инноваций, за счёт сдерживания цен на реализацию продукции для обеспечения
поддержания спроса. Коммерческая выгода от таких проектов может быть
крайне мала и не привлекательна также из-за монопольного возвышения цен на
поставку комплектующих и выполнение подрядных работ исполнителями
проекта. Ощутить степень влияния конструктивных и других мелких
инноваций на изменение цены и коммерческой выгоды для проекта в целом
чрезвычайно сложно как для покупателей, так и для инвесторов. Рыночная
174
стоимость (или цена) не всегда адекватно и не в полной мере отражает
изменения связанные с улучшением эстетических, экономических, социальных
и других характеристик новой продукции. Потребительскую ценность
инновационной продукции субъективно воспринимает покупатель
(потребитель, пользователь). Цены на промежуточную и конечную продукцию
должны отображать затраты и эффективность её использования. Однако
влияние социальных, научно-технических факторов сложно поддаётся оценке в
восприятии потребителем и экономическому измерению. Кроме того, оценка
инноваций связана с большой неопределённостью реализации проектов. Из-за
не достаточно достоверных данных и результатов по расчётам бизнес-плана
обоснование чистой экономической выгоды не всегда является объективным.
Критерием оценки реализации инновационной продукции или проектов
социально-экономического назначения должна служить в первую очередь
потребительская выгода для пользователей, в частности для населения.
Потребительская часть эффективности – это, прежде всего, социальная выгода
(абсолютная или добавленная). Она отражает превышение потребительской
ценности над уровнем цен с учётом произведенных затрат (эффект
потребительской ренты), оценивается покупателем по условиям приобретения
и использования инновационной продукции в сопоставлении с аналогами. Для
проектов с применением конструктивных инноваций оценка абсолютной
эффективности продукции не будет являться доказательной для инвесторов.
Более убедительной является приростная, сравнительная или добавленная
(инкрементная) эффективность. В условиях инновационного развития
экономической системы происходит опережение образования и превышения
социальной (потребительской) выгоды над ценами на новую продукцию. При
строительстве жилого дома и замещении традиционных конструктивных
решений на нововведения экономичных в сфере эксплуатации владелец
проекта и покупатель вряд ли положительно отреагируют на это повышением
цены на конечную строительную продукцию, т.е. на оплату по приобретению
квартиры (жилой площади). В таком случае, размер коммерческой выгоды
175
может не измениться, хотя реально при этом потребительская выгода
(социальная и социально-экономическая) существует и возрастает. Итак, в этом
случае проект будет объективно эффективным.
Экономическая эффективность инноваций образуется на начальных
переделах инновационного проекта, как проектная и прогнозная
применительно для всего проекта нововведений с учётом стоимостных
характеристик на всех переделах: рассматриваемом, предшествующих,
последующих и завершающем. Интегральная эффективность складывается на
основе составляющих по переделам. Эти составляющие эффективности
являются взаимозависимыми.
Покупатель жилых помещений (квартир) приобретая их по рыночным
ценам, вносит свои денежные средства для оплаты, тем самым осуществляет
инвестирование. Под инвестированием инноваций следует подразумевать
кроме денежных вложений также внедрение результатов научно-технических
разработок, вложения для инновационных составляющих новых средств труда,
предложений новых материалов, передачу недвижимости с инновациями для
использования их в социальных или коммерческих целях.
В случае реализации объектов недвижимости для коммерческих целей она
может продаваться по частям (квартирам, помещениям), полностью или в
дальнейшем сдаётся в аренду. Арендная плата должна возмещать издержки
приобретения продукции, распределённые во времени (включая
амортизационные отчисления), плату за страхование, расходы на ремонт и
содержание помещений (в случае их осуществления арендодателем), плату за
риск и премиальные (комиссионные). Источником арендной платы являются
платежи арендаторов. Возможно, что часть платы за аренду компенсирует
правительство путём предоставления субсидий. Расчеты размера арендной
платы по договору аренды осуществляются по следующей формуле:
АП = Сп.н. х Sобщ. х К
где: АП - размер арендной платы;
Сп.н. - плата за наем, равна нормативной ставке за м2;
176
Sобщ - общая площадь недвижимости, сдаваемая в аренду.
К - коэффициент, учитывающий престижность района, благоустройство
дома и помещения, деятельность арендатора.
Последний (чаще всего) инновационный передел совмещает выполнение
работ по эксплуатации недвижимости (т.е. ремонту и содержанию) и
использование строительной продукции, инноваций для удовлетворения
социальных целей.
Финансовый поток на инновационном переделе использования
недвижимости отражает разницу результатов (или притоков денежных средств)
и затрат (или оттоков денежных средств). К результатам относятся
перечисления собственника на управление и содержание жилого фонда и
поступления платежей жильцов, возможно субсидии правительства.
На переделе эксплуатации (использования строительной продукции)
результаты или денежные поступления ограничены лимитом средств на
ремонт и содержание недвижимости. Централизованно правительством
установлены тарифы платежей на м2 общей площади жилья. Платежи
нанимателей квартир аналогичны по содержанию арендной плате. К затратам
следует отнести операционные расходы на выполнение работ по ремонту и
содержанию, а также управленческие расходы ЖКХ.
Необходима проверка обеспечения прогнозной эффективности
инновационной проекта, т.е. подтверждения реальной экономической
(социально-экономической) отдачи - выгоды при использовании продукции
нововведений. Такая проверка должна происходить многократно в течении ряда
этапов (переделов) жизненного цикла продукции или для нескольких
взаимосвязанных монопроектов. Если мы приобретаем по низким ценам
недвижимость – строительную продукцию, то будет ли это оправдано
экономически при возможном снижении долговечности или существенном
увеличении затрат на ремонт и содержание жилых домов? Кроме того, жильцы
(или собственники недвижимости) могут иметь и социальный ущерб,
состоящий в снижении комфортности и надёжности, больших тепловых
177
потерях, звукопроницаемости и т.д. Главное же, следует ответить на вопрос:
получаем ли мы адекватную отдачу в подтверждение ожиданиям со стороны
пользователей в процессе эксплуатации (использования) продукции? Цена
продукции должна быть обоснована ожидаемой экономической, социальной
или социально-экономической отдачей у пользователей за расчётный период
жизненного цикла использования продукции. Возможно и занижение цен на
продукцию.
Коммерческая эффективность инновационного проекта или продукции
отдельного передела характеризует экономическую выгоду за счёт сокращения
затрат, а главное, приращение результатов от традиционных инвестиций и
дополнительно от инноваций. Социальная эффективность инновационного
проекта характеризует социальную выгоду, которая состоит в улучшении
жилищных условий проживания для населения без адекватного изменении цены
или относительном снижении затрат по критерию цена-качество. Социальную
эффективность предлагается выразить через денежный эквивалент, т.е. измерить
экономически (по аналогам замещения или экспертно). При рассмотрении,
анализе непрерывного процесса создания, использования (эксплуатации),
модернизации продукции по отдельным этапам (переделам) инвестиционного
(инновационного) проекта рассматривается зависимость между ценой и
эффективностью (экономической или социально-экономической)
использования продукции с повторением циклов по последующим переделам.
Соблюдение условия для любого i -этапа (передела) создания продукции
инноваций Цi-1 ≤ Эi (где Эi социально-экономическая эффективность по
переделу) является правилом расширенного (для инноваций ускоренного)
воспроизводства. В случае несоблюдения условия: Цi-1 ≤ Эi выявляется
ущерб у пользователей или убытки инвесторов и происходит стагнация
процесса обращения и воспроизводства. При наличии обратной связи
информации о процессе возможна переоценка ценностей, т.е. корректировка
цен или снятие проектов с конвейера конкурса. В случае значительного
178
превышения Э относительно Ц предлагается корректировка цены, в частности
в усилении вознаграждения производителей по переделу или проекту.
Социальный результат (отдача) в жилищном строительстве состоит в
обеспечении необходимыми или улучшенными жилищными и коммунальнобытовыми услугами, т.е. доступными и комфортными условиями проживания
для населения. Социальный результат состоит в достижении или превышении
стандартов, нормативов проживания по комфортности, функциональному
соответствию по назначению, безопасности, надёжности.
Для общественно значимых проектов, а в ряде случаев и для локальных,
мелких проектов прорывных в научном отношении необходимо оценивать
общую эффективность. Она содержит коммерческую, социальную
составляющие, включает оценку потенциальной выгоды в сферах научных
исследований, улучшения (иногда ущерба) благосостояния внешней среды
(охраны труда, экологии, производственной санитарии и т.д.). Потенциальная
выгода оценивается экспертно. Используются действующие методики для
оценки эффективности мероприятий с результатами перспективы развития
прикладной науки, научно-технического прогресса и обеспечения безопасности
жизнедеятельности. Экспертно оценивается доля эффекта НТП, относящаяся к
воздействию проекта. Комплексная оценка инновационных проектов состоит в
учёте и объединении влияния экономических и научно-технических факторов с
помощью экспертно-аналитических процедур расчётов.
Для исследования, обоснования и принятия инновационных решений,
управления нововведениями и продвижения проектов предлагается вместо
традиционного функционального подхода применить проектно - процессный
метод. Рассматривается развитие процесса инноваций на макро – уровне при
движении продуктов по переделам в рамках инновационной программы.
Процесс управления инновациями включает процедуры для каждого передела:
инициация, планирование, исполнение и контроль. Завершение одного
предшествующего передела является началом последующего. Создаётся
стоимость новой продукции с образованием фондов накоплений – прибыли для
179
расширенного воспроизводства. Покупатели устанавливают цену на новую
инновационную продукцию, которая включает предпринимательскую прибыль
с учётом её потребительской ценности и рыночной конъюнктуры продаж. На
базе данных и результатов разработки плана или факта развития динамики,
структуры притоков и оттоков денежных средств определяются показатели
экономической эффективности проекта (в т.ч. для каждого передела). В
экономическом же аспекте в рамках проектно-процессного подхода происходит
развитие финансовых потоков, сформированных на базе затрат и доходов
финансовых составляющих компонентов продукции по установленным ценам,
слияние (поглощение) стоимости компонентов при формировании потока
реальных денег в период осуществления технологического процесса.
Происходит оборачиваемость денежных средств, расширенное
воспроизводство капитала.
Выбор победителя среди поставщиков, предприятий - изготовителей
инновационной продукции и даже для претендентов на получение заказа для
строительства объекта осуществляется на конкурсной основе, чаще всего, на
условиях аукциона. Критерием выбора победителя аукциона принята
минимальная цена предложения. Однако при проведении конкурса параметры
качества для предмета торга должны быть строго регламентированы
требованиями норм стандартов. Не выполнение указанного условия часто
становится причиной игнорирования факторов учёта потребительской
ценности продукции, её повышения и выгоды со стороны потребителей.
Отсюда выбор победителя торгов не обеспечивает объективность оценки.
Итак, выводы по разделу. Специфика, отличия и новизна предлагаемой
концепции методики для инновационных проектов и инноваций (в частности,
в жилищном строительстве) в следующем:
Действующие методические рекомендации для оценки инвестиционных
проектов слабо приспособлены для обоснования инноваций. Отсутствуют
методические и инструктивные материалы для оценки эффективности
инноваций и инновационных проектов. Требуется разработка новой методики,
180
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]