Добавил:

ivanov666 Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.

Вуз:

Башкирский Государственный Аграрный Университет

Предмет:

[НЕСОРТИРОВАННОЕ]

Файл:

Практическое пособие по экономике для предпринимателей

.pdf

Скачиваний:

Добавлен:

08.09.2026

Размер:

2 Мб

Скачать

☆

<<< < Предыдущая 1 2 3 4 5 6 7 89 / 239 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 > Следующая >>>

А. С. ПАЛАМАРЧУК

вить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо лицу, уполномоченному собственником (ст. 608 ГК РФ).

Для заключения договора аренды необходимо достижение согласия между арендатором и арендодателем по всем существенным условиям договора. В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ к таким существенным условиям относятся данные, которые четко определяют имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Например, при аренде нежилых помещений указываются адрес, площадь передаваемого помещения. Для договора аренды зданий и сооружений в пункте 1 статьи 654 ГК РФ предусматривается аналогичное требование, с указанием размера арендной платы. При аренде транспортных средств указываются марка автомобиля, год выпуска, пробег, номер государственной регистрации, номера двигателя, кузова и другие сведения, приведенные в свидетельстве о регистрации транспортного средства. При отсутствии этих данных в договоре об аренде договор считается несогласованным сторонами и незаключенным.

Вторым обязательным условием является заключение договора в письменной форме. Так, в статье 609 ГК РФ определяется, что договор аренды на срок более одного года, а также в том случае, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в письменной форме.

Третьим условием правильного оформления договора аренды (п. 2 ст. 609 ГК РФ) является государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества. С принятием Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистра-

ПРАКТИЧЕСКОЕ ПОСОБИЕ ПО ЭКОНОМИКЕ ДЛЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕЙ

ция договора аренды недвижимого имущества стала обязательной процедурой. Если в аренду сдается земельный участок или его часть, то к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию, прилагается план (чертеж границ) земельного участка с выделением части, сдаваемой в аренду. Если в аренду сдается здание, сооружение, помещения в них или части помещений, то к договору аренды прилагаются поэтажные планы этого недвижимого имущества, где обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Заключение договора аренды недвижимого имущества определяется моментом его государственной регистрации.

Существенными условиями договора аренды также являются обязанность сторон по содержанию арендованного имущества и определение источника покрытия затрат на капитальные вложения в сданные в аренду основные средства. В соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ в течение срока действия договора аренды арендодатель обязан проводить за свой счет капитальный ремонт сданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом или иным правовым актом либо договором аренды. Если арендодатель нарушает обязанности по производству капитального ремонта, то арендатор имеет право по своему выбору:

• произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта либо зачесть ее в счет арендной платы;

• потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

• потребовать расторжения договора и возмещения убытка.

В свою очередь, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и осуществлять иные расходы на содержание арендованного имущества, если иное не установлено законом либо договором аренды. Если договором аренды затраты на ремонт арендованных основных средств производятся за счет арендатора, то они включаются в себестоимость его продукции (работ, услуг) по всем видам ремонта арендованных основных средств производственного назначения.

Особого внимания заслуживает вопрос о правах арендатора, которыми он может пользоваться только с согласия арендодателя.

А. С. ПАЛАМАРЧУК

В частности, в отношении распоряжения арендованным имуществом арендатор имеет следующие права:

• сдавать арендованное имущество в субаренду;

• передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу;

• предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

• отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал (паевой взнос) юридических лиц.

Срок аренды определяется в договоре. Если этот срок не указан, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В таком случае каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца (ст. 610 ГК РФ). Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя может быть осуществлено судом в случаях, когда арендатор:

• пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

• существенно ухудшает имущество арендодателя;

• более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

• не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (ст. 619 ГК РФ).

Наряду с этим по требованию арендодателя в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора:

• в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок;

• в связи с внесением арендной платы не в полном объеме (если такое нарушение суд признает существенным).

ПРАКТИЧЕСКОЕ ПОСОБИЕ ПО ЭКОНОМИКЕ ДЛЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕЙ

В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором условий договора.

Арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор. При этом необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения о необходимости исполнения договорного обязательства. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора может быть осуществлено судом в следующих случаях (ст. 620 ГК РФ):

• арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

• переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

• арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки;

• имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

А. С. ПАЛАМАРЧУК

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, то в разумный срок до окончания действия договора.

В соответствии с информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» при применении статьи 621 ГК РФ при заключении договора аренды на новый срок следует учитывать следующее:

• договор аренды, заключенный на новый срок является новым договором аренды;

• при заключении договора аренды на новый срок стороны (арендодатель и арендатор) не связаны условиями ранее действовавшего договора;

• уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок;

• преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок принадлежит только арендатору по договору;

• преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

В договоре аренды указываются условия улучшения арендован-

ного имущества. В статье 623 ГК РФ сказано, что «Произведенные

ПРАКТИЧЕСКОЕ ПОСОБИЕ ПО ЭКОНОМИКЕ ДЛЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕЙ

арендатором отдельные улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды». Неотделимые улучшения арендованного имущества во всех случаях являются собственностью арендодателя. Арендатор имеет право требовать возмещения стоимости этих улучшений только тогда, когда они произведены за счет его собственных средств и с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды.

Вместе с тем не подлежит возмещению стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, выполненных арендатором без согласия арендодателя или же произведенных арендатором с согласия арендодателя, но не за счет собственных средств. В соответствии с пунктом 4 статьи 623 ГК РФ улучшения арендованного имущества как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Договором аренды может предусматриваться возможность выкупа арендованного имущества арендатором по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Выкуп арендованного имущества должен быть оформлен договором купли-продажи такого имущества.

Несоблюдение отдельных условий при заключении договора аренды, например требования о государственной регистрации, сделка в соответствии со статьей 165 части первой ГК РФ влечет за собой ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной, а расходы, понесенные по таким договорам, не включаются в текущие издержки продукции (работ, услуг).

Если в процессе аренды происходит перемена собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи

А. С. ПАЛАМАРЧУК

имущества в аренду. При этом следует особо отметить, что изменение собственника арендованного имущества не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия ранее заключенного договора аренды, за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе.

7.2. Виды аренды

В соответствии с ГК РФ могут иметь место различные виды арендных отношений:

• прокат имущества (статьи 626–631 ГК РФ);

• аренда транспортных средств (статьи 632–649 ГК РФ);

• аренда зданий и сооружений (статьи 650–655 ГК РФ);

• аренда предприятий (статьи 656–664 ГК РФ);

• финансовая аренда (лизинг) (статьи 665–670 ГК РФ).

Прокат имущества

Сдача имущества в аренду по договору проката может осуществляться в качестве постоянной предпринимательской деятельности и использоваться для потребительских целей. Имущество сдается в прокат во временное владение и пользование. Договор проката заключается в письменной форме на срок до одного года, и арендатор вправе отказаться от договора в любое время, письменно предупредив об этом арендодателя не менее чем за десять дней. Арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, которые вносятся периодически или единовременно. Капитальный и текущий виды ремонта имущества, сдаваемого в аренду по договору проката, осуществляются арендодателем. При сдаче имущества в прокат не допускается:

• сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката;

• передача арендатором своих прав и обязанностей другому лицу;

• предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование;

ПРАКТИЧЕСКОЕ ПОСОБИЕ ПО ЭКОНОМИКЕ ДЛЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕЙ

• залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада или паевого взноса в уставные капиталы других юридических лиц.

При сдаче имущества в прокат арендодатель обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции пользования этим имуществом. При обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в 10-дневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, безвозмездно устранить недостатки на месте либо произвести замену имущества аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии. В договоре проката может быть установлен более короткий срок для устранения неисправности прокатного имущества.

Аренда транспортных средств

Существуют два вида аренды транспортных средств:

1) с предоставлением услуг по управлению и технической экс-

плуатации;

2) без предоставления услуг по управлению и технической экс-

плуатации.

Общим для этих видов аренды являются:

• заключение договора аренды транспортного средства в письменной форме независимо от его срока;

• обязанность арендатора по оплате расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства (на оплату топлива и других, расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов), если иное не предусмотрено договором аренды;

• право арендатора без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа, если иное не предусмотрено договором аренды;

• ответственность арендатора за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устрой-

А. С. ПАЛАМАРЧУК

ствами, оборудованием, а также в случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства.

Если договор аренды транспортного средства заключен с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации, то арендодатель в течение всего срока действия договора аренды обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального видов ремонта.

Если же договор аренды транспортного средства заключен без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации, то обязанность по техническому обслуживанию транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального видов ремонта, возлагается на арендатора. Арендатор своими силами осуществляет управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию: как коммерческую, так и техническую.

В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды.

Аренда зданий и сооружений

Договор аренды зданий и сооружений заключается в письменной форме путем составления одного документа – передаточного акта (ст. 655 ГК РФ), который подписывается сторонами. В документе указывается техническое и санитарное состояние арендуемого объекта. Несоблюдение формы договора аренды зданий и сооружений влечет его недействительность. Срок заключения такого договора – не менее одного года. При аренде зданий и сооружений необходимо следующее:

• государственная регистрация права аренды;

• передача арендатору во временное владение и пользование части земельного участка, занятой зданием;

• письменное согласование размера арендной платы.

ПРАКТИЧЕСКОЕ ПОСОБИЕ ПО ЭКОНОМИКЕ ДЛЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕЙ

В тех случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. В тех случаях, когда земельный участок не принадлежит арендодателю на праве собственности, допускается аренда здания или сооружения без согласия собственника этого земельного участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка. В тех же случаях когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением. Это необходимо для бесперебойного использования здания или сооружения на условиях, действующих до продажи земельного участка.

Государственной регистрации подлежат и считаются заключенными с момента такой регистрации (ст. 651 ГК РФ) только те договоры аренды зданий и сооружений, срок аренды которых превышает один год, а договоры на срок менее одного года не подлежат обязательной государственной регистрации.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным, если иное не предусмотрено договором, после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора – от принятия имущества.

Плата за государственную регистрацию договоров аренды зданий и сооружений вносится той стороной сделки, на которую в дого-

<<< < Предыдущая 1 2 3 4 5 6 7 89 / 239 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 > Следующая >>>

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]