Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Практическое пособие по экономике для предпринимателей
.pdf
А. С. ПАЛАМАРЧУК
ступлений (объемы, сроки и т. п.) и обоснованно определять наиболее целесообразный способ торговли.
7.4. Формирование арендной платы
В связи с тем, что в соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ
эксплуатация арендатором арендованного имущества осуществляется на возмездной основе, за его использование арендатор обязан
перечислять арендодателю арендную плату. Основная обязанность
арендатора состоит в своевременном внесении платы за пользование арендованным имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ условие о размере арендной платы является существенным условием договора
аренды, отсутствие которого может повлечь признание договора
незаключенным. В то же время отсутствие в арендном договоре положения о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы
аналогичных последствий повлечь не может, поскольку в пункте 1
статьи 614 ГК РФ указывается, что в этом случае стороны установили такой порядок, условия и сроки внесения арендной платы,
которые обычно применяются при аренде аналогичного имущества
в сравнимых обстоятельствах.
ГК РФ ввел новую меру оперативного воздействия на арендатора, который не выполняет свои обязанности по внесению платы
за аренду добросовестно. Так, в пункте 5 статьи 614 ГК РФ предусматривается, что при существенном нарушении сроков внесения
арендной платы арендодатель вправе потребовать ее досрочного
внесения в установленный арендодателем срок, но не более чем за
два срока подряд.
Арендная плата может устанавливаться как за все арендуемое
имущество в целом, так и отдельно за каждую его составную часть.
Пунктом 2 статьи 614 ГК РФ предусматриваются следующие виды
арендной платы:
• плата, определенная в твердой сумме платежей, вносимых
периодически или единовременно;
• установленная доля прибыли (доходов), полученных в результате использования арендованного имущества, продукции;
101
ПРАКТИЧЕСКОЕ ПОСОБИЕ ПО ЭКОНОМИКЕ ДЛЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕЙ
• предоставление арендатором определенных услуг;
• передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
• возложение на арендатора обусловленных договором затрат
на улучшение арендованного имущества.
При этом в ГК РФ указывается, что стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных видов арендной
оплаты или предложить другие виды оплаты аренды. Иными словами, приведенные виды оплаты не являются исчерпывающими,
допускается не только их сочетание, но и применение иных, не
предусмотренных ГК РФ видов осуществления арендной платы.
Это положение крайне важно для арендаторов, ибо исходя из своих практических и финансовых возможностей они могут выбрать
для себя и предложить арендодателю приемлемые для сторон виды
арендной платы.
В настоящее время наиболее широкое применение в практике
имеет арендная плата, устанавливаемая в твердой сумме, вносимой периодически или единовременно. Предприятия-арендодатели
сталкиваются с проблемой установления арендной платы, расчета
ее величины: зачастую им затруднительно определить, какие затраты включать в арендную цену. При расчете арендной платы за
оборудование, машины предлагается определять цену за единицу
имущества, а при аренде зданий, сооружений – за 1 квадратный
метр производственной площади. Для расчета размера арендной
цены предприятия подготавливают калькуляции, статьи которых
определяются предприятием самостоятельно в зависимости от его
особенностей, специфики и условий производства. Рекомендуются
следующие статьи расходов при калькулировании затрат для формирования арендной платы при аренде производственных площадей:
1) коммунальные расходы на содержание производственных
площадей (отопление, освещение, водоснабжение, канализация,
телефонизация и т. п.);
2) стоимость предметов и средств ухода за помещением (веники, ведра, мастика, известь и прочее);
3) стоимость используемой электроэнергии на технологические
102
А. С. ПАЛАМАРЧУК
цели (подъемники, лифты, различное оборудование и станки, торговые аппараты, вычислительная техника, компьютеры, кассовые
машины и т. п.);
4) расходы на содержание и ремонт сигнализации, если она
установлена на предприятии и арендуемых площадях;
5) расходы на содержание противопожарных мероприятий, осуществляемых самим предприятием, и выполнение им сторожевых
функций;
6) плата сторонним организациям за пожарную и сторожевую
охрану;
7) расходы на обслуживание подъемно-транспортных механизмов и другого оборудования сторонними организациями (лифты,
подъемники и т. п.);
8) затраты на технику безопасности, осуществляемые предприятием;
9) налог на имущество (недвижимость);
10) плата за аренду земли;
11) сумма налоговых платежей (НДС, на прибыль) – определяется в зависимости от принятого на предприятии метода учета арендной платы: как выручка от основной (уставной) деятельности или
как внереализационный доход;
12) накладные расходы предприятия-арендодателя;
13) рентабельность предприятия.
Арендная плата формируется из постоянной и переменной составляющих. Постоянная часть определяется исходя из принятой
учетной политики предприятия, а переменная – из затрат на техническое обслуживание арендованных площадей. Основанием для
включения в арендную плату расходов на эксплуатационное обслуживание является смета затрат по предоставляемым услугам, акт
приемки-сдачи работ и счет на фактически произведенные расходы.
Одним из актуальнейших вопросов при аренде площадей является обеспечение арендатора коммунальными услугами, учет и
списание этих затрат. В соответствии со статьями 539–547 ГК РФ
договор на обеспечение электроснабжением, теплом, газом, водой,
нефтью и т. п. заключается между арендодателем и ресурсоснабжающей организацией при соблюдении следующих условий:
103
ПРАКТИЧЕСКОЕ ПОСОБИЕ ПО ЭКОНОМИКЕ ДЛЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕЙ
• оплата потребленных ресурсов производителя по документально подтвержденным данным;
• абонент может передавать полученные им средства через
имеющиеся каналы сбыта (электросеть, трубопроводы и т. п.)
другому лицу (субаренда), но только с согласия ресурсоснабжающей организации. Если на предоставление коммунальных услуг не получено согласия непосредственного производителя (поставщика) этих услуг, то договор аренды может
быть признан недействительным. Аналогичные требования
распространяются и на услуги местных телефонных сетей.
В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ расходы на содержание арендованного имущества должен нести арендатор, если
иное не предусмотрено договором аренды. На практике возможны
два варианта оформления договорных отношений:
1) расходы на коммунальные услуги несет арендодатель, и их
сумма входит в состав арендной платы;
2) арендатор самостоятельно оплачивает эти услуги, заключив
договоры с соответствующими ресурсообеспечивающими организациями.
В зависимости от принятого способа учета коммунальных услуг
меняется величина арендной платы. Если в арендную плату включаются коммунальные услуги, то цена может быть рассчитана следующим образом:
• исходя из фактически заявленных арендатором сведений о
потреблении электро-, теплоэнергии, воды на производственные и хозяйственные нужды. Эти расходы определяются расчетным путем на основании показателей приборов;
• пропорционально размеру арендуемых площадей;
• другим достоверным способом, закрепленным в договоре.
Если размер арендной платы определяется без учета стоимости коммунальных услуг, то арендатор сам заключает договоры на
оказание таких услуг с соответствующими ресурсообеспечивающими организациями и оплачивает стоимость этих услуг согласно
заключенным договорам. Оплата должна производиться за фактически потребленные ресурсы в соответствии с данными учета.
При этом следует знать, что договор на энергоснабжение заключа-
104
А. С. ПАЛАМАРЧУК
ется с абонентом только при наличии у него энергопринимающего
устройства, отвечающего установленным техническим требованиям, технике безопасности, санитарным условиям, присоединенного
к сетям энергоснабжающей организации.
В соответствии с письмом Министерства Российской Федерации по налогам и сборам от 21 мая 1999 года № 02-5-11/162 расходы организации-арендатора на оплату коммунальных платежей,
как непосредственно связанные с производством и реализацией
продукции, то есть с основной производственной деятельностью,
подлежат включению в себестоимость продукции (работ, услуг)
независимо от вида деятельности организации-арендодателя или
ресурсоснабжающей организации и условий договора аренды. Для
отнесения расходов по всем видам коммунальных услуг на издержки производства необходимо наличие следующих первичных документов:
• договор аренды;
• договор с ресурсообеспечивающей организацией (оператором) на предоставление коммунальных услуг;
• выставленные арендодателем (или оператором) счета на
сумму арендной платы и коммунальных услуг, а в отдельных
случаях и акты сдачи-приемки выполненных услуг, например
при предоставлении телефонных номеров;
• счета-фактуры, выставленные арендатором или оператором
за представленные предприятию услуги.
Для того чтобы арендатор мог отнести затраты на коммунальные
услуги на себестоимость, ему необходимо иметь счета за оказанные услуги, выставленные оператором, а до этого между ними должен быть заключен договор. Кроме этого, в счете, выставленном
арендатору, должен быть выделен размер НДС (ст. 169 НК РФ) за
оказанные услуги, что дает право арендатору принять НДС к зачету. Если такого счета от оператора нет или же он выставлен на имя
арендодателя, то у арендатора нет оснований относить затраты на
коммунальные услуги на себестоимость, так как у него фактически
отсутствует объект бухгалтерского учета.
Считаем целесообразным рекомендовать арендатору учитывать
коммунальные платежи в составе арендной платы, списывать их в
105
ПРАКТИЧЕСКОЕ ПОСОБИЕ ПО ЭКОНОМИКЕ ДЛЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕЙ
затраты, но в договоре аренды необходимо предусмотреть возможность уточнения арендной платы с учетом производимых арендодателем расходов.
Весьма актуальным для регулирования арендных отношений является вопрос о пересмотре размера арендной платы. Так, в пункте 3 статьи 614 ГК РФ предусматривается, что изменение размера арендной платы может производиться по соглашению сторон в
сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
При этом по требованию арендатора размер арендной платы может быть пересмотрен в сторону уменьшения, если в силу обстоятельств, не от него зависящих и за которые он не отвечает в период действия договора аренды, существенно ухудшаются условия
пользования арендованным имуществом или его состояние (п. 4
ст. 614 ГК РФ).
Таким образом, произвольное и частое изменение арендных
платежей законодательством не предусмотрено и корректировка
размера арендной платы может производиться только по взаимному согласию арендодателя и арендатора.
Договором аренды могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных
видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В «Обзоре практики разрешения споров, связанных с арендой»
9
рекомендовано исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления. Далее в
«Обзоре» в части оплаты по договору аренды отмечается следующее:
• если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию;
• арендодатель, который не исполнил обязательства по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или в иной установленный договором срок,
9 См. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой : инфор-
мационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66.
106
А. С. ПАЛАМАРЧУК
вправе требовать от арендатора внесения арендной платы
только после фактической передачи последнему нежилых помещений (предмета договора);
• арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении
после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за это помещение;
• арендодатель не вправе требовать от арендатора арендной
платы за период просрочки возврата имущества в связи с
прекращением действия договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приема арендованного имущества;
• взыскание арендной платы за фактическое использование
арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном договором.
Арендодателям и арендаторам следует знать, что местные органы власти могут вносить изменения в расчет арендной платы. Также следует знать, что организациям малого бизнеса предоставлено
право сдавать в субаренду не более 20 процентов от арендуемых
площадей.
8. АНАЛИЗ И ОЦЕНКА ФИНАНСОВОГО ПОЛОЖЕНИЯ
ПРЕДПРИЯТИЯ
8.1. Анализ и оценка имущественного положения и структуры
капитала
Оценка имущественного положения и анализ структуры капитала предприятия позволяет осуществить стоимостную оценку
средств, числящихся на его балансе, определить структуру активов
предприятия, которые оказывают существенное влияние на его финансовое состояние. Оценка имущественного положения и анализ
структуры капитала включают анализ основного и оборотного капиталов.
Анализ основного капитала предполагает:
• анализ структуры и динамики основного капитала;
107
ПРАКТИЧЕСКОЕ ПОСОБИЕ ПО ЭКОНОМИКЕ ДЛЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕЙ
• расчет коэффициентов, характеризующих техническое состояние основных средств.
Анализ структуры и динамики активов предприятия* представ-
лен в таблице 5.
Таблица 5
Анализ структуры и динамики активов предприятия
Средства
предприятия
На начало
года
тыс. р.
уд.
вес, %
На конец
года
тыс. р.
уд.
вес, %
Изменения
тыс. р. %
Нематериальные
активы
––––––
Незавершенное
строительство
3 548 3,9 170 0,2 -3 378 -193,3
Доходные финансовые вложения
––––––
Долгосрочные финансовые вложения
7 271 8,0 7481 8,4 +210 +12,0
Основные
средства,
79 892 88,1 80 933 91,0 +1 041 +59,6
в том числе
активная часть
63 801 79,9 70 980 87,7 +7 179 –
Прочие внеоборотные активы
– – 380 0,4 +380 +21,7
ИТОГО 90 711 100 88 964 100 +1 747 –
Желательна тенденция снижения удельного веса незавершенного строительства, увеличения основных средств, в том числе активной части. На предприятии все это произошло, что свидетельствует
* Анализ и оценка финансового положения предприятия выполняются на
примере условного предприятия, приведенные цифры также условные.
108
А. С. ПАЛАМАРЧУК
об укреплении технической базы и увеличение производственных
возможностей предприятия.
Анализ технического состояния основных средств осуществляется путем расчета коэффициентов:
• обновления основных средств;
• выбытия основных средств;
• годности основных средств;
• износа основных средств;
• прироста основных средств.
Порядок расчета указанных коэффициентов представлен в таблице 6.
На предприятиях могут иметь место случаи, когда коэффициент
прироста будет отрицательным, то есть сумма выбытия превышает
сумму ввода основных средств, что свидетельствует об отсутствии
финансовых источников, используемых на развитие собственной
производственной базы. Технический потенциал предприятия ослабевает.
Поскольку между предложенными коэффициентами существует
тесная связь, необходимо сопоставлять их. Так, соотношение коэффициента обновления К
с коэффициентом выбытия К
обн
основных
выб
средств позволяет определить направления их изменения. Если отношение коэффициентов меньше 1, то есть К
обн
/ К
< 1, то основ-
выб
ные средства направляются преимущественно на замену устаревших основных средств, а если К
обн
/ К
> 1, то происходит процесс
выб
преимущественного пополнения действующих фондов. Каждое
предприятие в зависимости от технического состояния основных
средств, стоимости затрат на ремонт, возрастного состава, наличия отказов машин и оборудования, форс-мажорных обстоятельств
и других факторов (перспектив развития предприятия и т. п.) самостоятельно формируют свою техническую политику развития и
укрепления производственной базы.
Также существует взаимосвязь коэффициентов годности, износа и прироста основных средств. Зная экономическое содержание
каждого коэффициента, желательную тенденцию его изменения,
можно с достаточной обоснованностью определять и формировать
перспективу развития предприятия и его технической базы.
109
ПРАКТИЧЕСКОЕ ПОСОБИЕ ПО ЭКОНОМИКЕ ДЛЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕЙ
Таблица 6
– первоначальная стоимость вновь
вв
С
введенных основных средств за анализируемый
период
/ С
= С
Формула для расчета Условные обозначения
К
Порядок расчета коэффициентов технического состояния основных средств
Название
коэффициента
Коэффициент
обновления основных
– стоимость выбывших основных средств за
– стоимость основных средств на конец
к
С
анализируемого периода
к
– стоимость основных средств на начало
выб
нач
С
анализируемый период
С
анализируемого периода
нач
/ С
вв
выб
= С
обн
обн
средств К
выб
К
выб
Коэффициент
выбытия основных
средств К
110
– стоимость износа всех основных средств
Условные обозначения см. выше
к
изн
С
) / С
выб
– С
вв
= (С
пр
К
пр
Коэффициент
прироста основ ных
средств К
– первоначальная стоимость всех основных
п
или их отдельных видов
С
средств или их отдельных видов
п
/ С
изн
= С
изн
К
изн
Коэффициент износа
основных средств К
Условные обозначения см. выше
п
) / С
изн
– С
п
= (С
г
К
г
Коэффициент
годности основных
средств К
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]