Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Операции с недвижимостью. Часть 2. Страхование. Учебное пособие
.pdf
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Белгородский государственный технологический университет
1
им. В.Г. Шухова
Р. Г. Абакумов, И. В. Чеченина
ОПЕРАЦИИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Часть 2. СТРАХОВАНИЕ
Утверждено ученым советом университета в качестве учебного
пособия для студентов, бакалавров, магистров очной и заочной формы
обучения профиля подготовки «Экспертиза и управление
недвижимостью».
Белгород
2014
2
А-13
Операции с недвижимостью Ч. 2. Страхование: учеб.
пособие / Р. Г. Абакумов, И. В Чеченина.- Белгород:
Изд-во БГТУ, 2014. - 207 с.
УДК 347.2(07)
ББК 65я7
А-13
Рецензенты:
Доктор экономических наук, профессор Белгородского
государственного технологического университета им. В. Г. Шухова
Е. Н. Чижова
Кандидит экономических наук, доцент кафедры маркетинга и ме-
неджмента Белгородского университета кооперации, экономики и
права Ю. А. Чичерин
Абакумов, Р. Г.
Учебное пособие подготовлено в соответствии с государственным образовательным
стандартом высшего профессионального образования, раскрывает основные вопросы по
курсу «Операции с недвижимостью и страхование»: основные понятия и определение
операций с недвижимостью; рынок недвижимости и его специфика; законодательные
основы регулирования операций с недвижимым имуществом; построение системы защиты имущественных интересов собственников недвижимого имущества; страхование
недвижимости; налогообложение недвижимости.
Учебное пособие предназначено для студентов, бакалавров, магистров очной и за-
очной форм обучения профиля подготовки «Экспертиза и управление недвижимостью».
УДК 347.2(07)
ББК 65я7
Белгородский государственный
технологический университет
(БГТУ) им. В.Г. Шухова, 2014
3
ПРЕДИСЛОВИЕ
Операции с недвижимостью - это формирование системы знаний в
области операций с недвижимостью, основные операции на рынке недвижимости, характериситики объектов гражданского права недвижимого имущества, правовой режим недвижимости, государственная
регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также
вопросы страхования недвижимости РФ.
Операции с недвижимостью - процедуры, посредством которых
права на недвижимость устанавливаются, изменяются, передаются и
прекращаются.
Видами операций с недвижимостью являются: купля-продажа, об-
мен, лизинг, сублизинг, аренда, субаренда, ипотека, рента, управление,
приватизация.
Операции с жилыми помещениями (Operations with living accommo-
dations) подразделяются на:
- операции с жилыми помещениями в РФ: приватизация комнат и
квартир в жилом фонде; купля-продажа жилья (с пожизненным содержанием или в рассрочку); расселение коммунальных и крупногабаритных квартир; обмен (с доплатой); мена жилья; сдача жилья в аренду
или сдача жилого помещения в поднаем; имущественный наем;дарение жилья; кредитование под залог жилья; ипотека;участие в
долевом строительстве жилья; уточнение долей в жилой недвижимости; признание права собственности на жилье по решению суда; расторжение договора купли-продажи, приватизации.
Операции с нежилыми помещениям (Operations with uninhabitable
premises; Operations with unliving accommodations) подразделяются на:
- операции с нежилыми помещениями в РФ - купля-продажа нежи-
лых помещений, зданий и сооружений; сдача в аренду нежилых помещений, зданий и сооружений; купля-продажа имущественных комплексов; сдача в аренду имущественных комплексов; передача нежилых помещений, зданий и сооружений в качестве вклада в уставный
капитал хозяйственных обществ и товариществ; кредитование под залог недвижимости; признание права собственности на недвижимость
по решению суда; расторжение договора купли-продажи, договора
аренды и др.
4
ВВЕДЕНИЕ
Подготовка специалистов в сфере экспертизы и управления недви-
жимостью требует знаний как в области современных операций с недвижимым имуществом, так и страхованием.
Согласно российскому гражданскому законодательству недвижи-
мое имущество является объектом гражданских прав и обладает оборо-тоспособностью, т.е. может свободно отчуждаться и переходить от
одного лица к другому. Правила отчуждения и перехода от одного лица к другому определяются специальным законодательством, регламентирующим операции (сделки) с недвижимостью, которые служат
инструментом управляющего недвижимостью.
Для управляющего недвижимостью страхование - это способ вос-
становить стоимость своей недвижимости, поврежденной при наступлении страхового случая. Унификацией определения традиционных
страховых случаев и рисков занимаются ассоциации страховщиков и
органы государственного страхового надзора. Традиционно в России
страхование является самостоятельной отраслью гражданского законодательства и регулируется специальными законами.
Основной целью изучения дисциплины является формирование у
студентов целостного представления об операциях с недвижимостью,
сущность и единство экономических и технологических процессов,
взаимосвязь и взаимовлияние внутренней и внешней среды, прогнозирование возможных вариантов развития событий при различных операциях с недвижимым имуществом, принятие обоснованных управленческих решений.
При изложении материала авторы исходили из того, что некоторые
вопросы не нуждаются в раскрытии или дополнительном разъяснении,
так как изучающие предмет должны быть знакомы с организацией
строительного процесса, экономикой недвижимости, статистикой и
другими дисциплинами.
В учебном пособии отражены наиболее важные для понимания ас-
пекты, представлена информация из достаточно большого количества
современной научной и инструктивно-нормативной литературы.
Пособие может представлять интерес для широкого круга читате-
лей, интересующихся вопросами принятия управленческих решений
по операциям с недвижимым имуществом.
5
ГЛАВА 1. СДЕЛКИ С ПРЕДПРИЯТИЯМИ
КАК ИМУЩЕСТВЕННЫМИ КОМПЛЕКСАМИ
1.1. Общая характеристика правового регулирования сделок
с предприятиями
Будучи объектом гражданского права, предприятие выступает в ка-
честве предмета разнообразных гражданско-правовых сделок. Вместе
с тем действующее гражданское законодательство устанавливает специальные правила совершения сделок с предприятиями только в четырех случаях: при продаже предприятия, при аренде предприятия, при
залоге (ипотеке) предприятия и при доверительном управлении предприятием.
Если купля-продажа и аренда предприятия довольно подробно уре-
гулированы в специальных параграфах ГК РФ (соответственно § 8 гл.
30 и § 5 гл. 34 ГК РФ), то регламентация залога предприятия выведена
за рамки ГК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 334 ГК РФ залог предприятий регулируется Законом об ипотеке, который, в свою очередь, содержит главу XII «Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений» (ст. 69 - 73).
Что касается доверительного управления предприятиями, то о соответствующих сделках в ГК РФ содержится только упоминание (п. 1
ст. 1013 ГК РФ). Косвенное регулирование доверительного управления
предприятием осуществляется в соответствии с нормой, согласно которой доверительный управляющий, хотя и вправе совершать в отношении полученного в доверительное управление имущества любые
юридические и фактические действия, однако распоряжение недвижимостью из состава предприятия может осуществлять только в случаях,
предусмотренных договором доверительного управления (п. 1 ст. 1020
ГК РФ).
Состав предприятия как единого имущественного комплекса включает две основные группы элементов: имущество в том смысле, как
это понимается в ст. 128 ГК РФ (то есть вещи, имущественные права и
обязанности), а также объекты интеллектуальной собственности и
приравненные к ним средства индивидуализации предприятий.
В соответствии со ст. 132 ГК РФ предприятием как объектом прав
признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят
все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая
земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь,
сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозна-
6
чения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и
услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено
законом или договором.
1.2. Договор продажи предприятия, его форма
и государственная регистрация
В соответствии с договором продажи предприятия продавец при-
нимает на себя обязательство передать в собственность покупателя
предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением
тех прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать иным
лицам, а покупатель обязуется принять предприятие, уплатив за него
предусмотренную договором денежную сумму (п. 1 ст. 454, ст. 559 ГК
РФ).
С точки зрения основных юридических характеристик, договор
продажи предприятия является консенсуальным, взаимным и возмездным.
Существенным условием договора продажи предприятия является
условие о его предмете. При этом законодатель уточняет требования о
предмете договора: в обязательном порядке он должен определять состав отчуждаемого предприятия на основе его полной инвентаризации.
Кроме того, предметом договора продажи предприятия являются
взаимонаправленные действия продавца и покупателя по передаче и
принятию предприятия в собственность, а также обязательства покупателя по его оплате.
Состав и стоимость включаемого в состав предприятия имущества
должны быть определены в договоре продажи предприятия на основе
его полной инвентаризации. Причем такая инвентаризация должна
производиться в соответствии с нормативно установленными правилами. Основными источниками, регламентирующими порядок и условия инвентаризации, являются Федеральный закон от 21 ноября 1996 г.
№ 129-ФЗ «О бухгалтерском учете», Положение по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ, утвержденное Приказом Министерства финансов РФ от 29 июля 1998 г. № 34н, Методические указания по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденные Приказом Министерства финансов РФ от 13
июня 1995 г. № 49, Положение по бухгалтерскому учету, утвержденное Приказом Министерства финансов РФ от 6 июля 1999 г. № 43н.
До того, как договор продажи предприятия будет подписан, должны быть составлены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, за-
7
ключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия,
а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав
предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их
требований. Эти документы должны быть рассмотрены сторонами до
подписания договора купли-продажи предприятия.
Инвентаризация имущества, входящего в состав предприятия, является основанием для определения цены предприятия. Цена имеет
важнейшее значение в договоре продажи предприятия. Именно поэтому другим существенным условием договора купли-продажи предприятия является условие о цене. Хотя это прямо и не предусмотрено
нормами, регламентирующими продажу предприятия, однако, поскольку к таковому в субсидиарном порядке подлежат применению
нормы о продаже недвижимости, то соответствующее правило, содержащееся в ст. 555 ГК РФ, применимо и при продаже предприятия.
Форма договора купли-продажи предприятия как имущественного
комплекса должна отвечать двум основным требованиям. Во-первых,
как и иные договоры продажи недвижимости, договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления единого
документа, который должен быть подписан обеими сторонами. Вовторых, к договору продажи в обязательном порядке должны быть
приложены документы, которыми удостоверяется состав и стоимость
отчуждаемого имущества предприятия. К таким документам относятся
акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого
аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех
долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием
перечня кредиторов и характера, размера и требований этих кредиторов (п. 2 ст. 561 ГК РФ).
Поскольку предприятие в законодательном порядке признано недвижимым имуществом, то вещные права на него подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав (ст. 131 ГК РФ, ст. 4 Закона о госрегистрации прав на
недвижимость).
Особенность государственной регистрации прав и сделок с предприятием заключается в том, что, во-первых, права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав
предприятия как имущественного комплекса, их ограничения (обременения), сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в ЕГРП по месту нахождения данных объектов. Во-вторых, зарегистрированные переход права на предприятие, ограничение (обременение) права на предприятие (по месту
его регистрации как юридического лица) являются основанием для
8
внесения записей о переходе права, об ограничении (обременении)
права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав
предприятия как имущественного комплекса, в ЕГРП по месту нахождения объекта недвижимого имущества.
1.3. Обеспечение прав кредиторов при продаже предприятия
Поскольку предприятие является сложным комплексом имущества,
который включает в себя в том числе права и обязанности, сопутствующие соответствующему комплексу, то любые изменения, связанные с отчуждением предприятия, неизбежно затрагивают права и законные интересы кредиторов того субъекта, который имеет намерение
произвести отчуждение такого имущественного комплекса.
После заключения договора продажи предприятия кредиторы по
тем обязательствам, которые включены в состав отчуждаемого предприятия, должны быть уведомлены о его продаже. Эта обязанность
должна быть выполнена одной из сторон заключенного договора до
передачи предприятия покупателю. Поскольку законодательство не
содержит императивной нормы о том, кто должен уведомить кредиторов о продаже предприятия, то таковым лицом может быть как покупатель, так и продавец. Было бы целесообразно соответствующую обязанность определять в договоре продажи предприятия. Однако если
покупатель и продавец не закрепят этой обязанности в договоре, то
они должны нести риски, связанные с неуведомлением кредиторов об
отчуждении предприятия. К таким рискам относятся те последствия,
которые предусмотрены в п. 3 ст. 562 ГК РФ, а именно: кредитор, который не был уведомлен о заключении договора купли-продажи предприятия, вправе предъявить иск об удовлетворении требований о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении
продавцом причиненных убытков либо о признании договора продажи
предприятия недействительным полностью или в соответствующей
части.
С точки зрения правовой природы отчуждения имущественных
прав (долгов), входящих в состав предприятия при его продаже, таковую следует квалифицировать как перевод долга на нового собственника предприятия. Вместе с тем согласия кредиторов на отчуждение
предприятия не требуется (это касается и перевода долгов, входящих в
состав имущественного комплекса предприятия); необходимо лишь их
уведомление. Указанное правило является исключением из общего
правила, согласно которому перевод должником своего долга на иное
лицо допускается только с согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК РФ).
9
Однако при продаже предприятия согласия его кредиторов на совершение этой сделки не требуется. Вместе с тем кредитор в этой ситуации не остается беззащитным. В том случае, если он не согласен с отчуждением предприятия новому лицу, кредитор вправе в течение трех
месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать либо прекращения обязательства, либо досрочного исполнения
обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков.
Кроме того, кредитор в этом случае вправе потребовать признания
договора продажи предприятия недействительным полностью или в
соответствующей части. Таким образом, сделка по отчуждению предприятия, совершенная с нарушением вышеуказанных правил, является
оспоримой: она может быть признана недействительной в судебном
порядке лишь при соответствующей инициативе кредитора (в этом
еще одно проявление отличий от простого перевода долга, правила
которого, предусматривающие обязательное согласие кредитора, будучи нарушенными, влекут ничтожность соответствующего договора).
В то же время, если кредитор не заявил соответствующего требования в трехмесячный срок со дня получения уведомления, он вправе
требовать исполнения обязательства, включенного в состав отчужденного предприятия, а продавец и покупатель несут солидарную ответственность по этому обязательству.
В случае, если продавец и покупатель не уведомили кредитора о
состоявшейся сделке, то кредитор вправе предъявить требование о
прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении
продавцом причиненных этим убытков либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю (п. 3 ст. 562 ГК
РФ).
Если отчуждаемое предприятие обременено ипотекой, то залогодатель должен получить согласие залогодержателя на продажу предприятия (если иное не предусмотрено договором об ипотеке). Это правило, предусмотренное п. 2 ст. 37 Закона об ипотеке, вытекает из более
общей нормы залогового права, которая ограничивает залогодержателя в возможностях распоряжения заложенным имуществом (п. 2 ст.
346 ГК РФ). Несоблюдение указанных правил дает залогодержателю
право по своему выбору требовать признания сделки об отчуждении
заложенного имущества недействительной и применении последствий
недействительности этой сделки либо досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество независимо от того, кому принадлежит это имущество
10
(ст. 39 Закона об ипотеке). Таким образом, указанная сделка является
оспоримой, поскольку возможность ее оспаривания оставлена на усмотрение залогодержателя.
1.4. Акт передачи предприятия и его правовые последствия
Юридико-техническим приемом, при помощи которого оформляется передача предприятия, является составление передаточного акта.
В передаточном акте в обязательном порядке должны быть указаны
данные о составе предприятия, об уведомлении кредиторов о продаже
предприятия. Кроме того, в передаточном акте могут быть указаны
сведения о выявленных недостатках переданного имущества, а также
перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены
продавцом ввиду его утраты. Моментом передачи предприятия считается подписание передаточного акта обеими сторонами.
Хотя с передачей предприятия к покупателю не переходит право
собственности на него (переход права собственности на предприятие
осуществляется в момент государственной регистрации), однако правовые последствия такой передачи довольно существенны. Они заключаются в том, что с момента подписания передаточного акта на
покупателя переносится риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия. Кроме того, передача предприятия от покупателя продавцу является точкой
отсчета для действия правила, согласно которому на продавца и покупателя возлагается солидарная ответственность по включенным в состав этого предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредиторов.
1.5. Особенности продажи предприятия как имущественного
комплекса при несостоятельности (банкротстве)
коммерческой организации
Регулирование продажи предприятия как имущественного комплекса, принадлежащего несостоятельному должнику, обладает целым
рядом особенностей, обусловленных спецификой конкурсного производства.
Эти особенности установлены ст. 94, 109, 110, 139, 175, 195, 196
Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Нормы гражданского законодательства
применяются к продаже предприятия несостоятельного должника суб-
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]