Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Операции с недвижимостью. Часть 2. Страхование. Учебное пособие
.pdf
41
- наступления предусмотренного договором срока передачи за-
стройщиком объекта долевого строительства;
- прекращения или приостановления строительства (создания) мно-
гоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии
обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
При обращении взыскания на предмет залога застройщик и залогодержатели в полном объеме несут солидарную ответственность по
обязательствам застройщика, исполнение которых обеспечено залогом.
С другой стороны, взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:
- наступления предусмотренного договором срока передачи за-
стройщиком объекта долевого строительства;
- прекращения или приостановления строительства многоквартир-
ного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный
договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
4.6. Государственная регистрация права собственности
на объекты долевого строительства
Право собственности участника долевого строительства на объект
долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Законом о госрегистрации прав на недвижимость и Законом об участии в долевом строительстве. До государственной регистрации права собственности (вещного права) на объект
долевого строительства участник (дольщик) обладает обязательственным правом требования, вытекающим из договора долевого участия в
строительстве.
Основанием для государственной регистрации права собственности
участника долевого строительства на объект долевого строительства
являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания),
- разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или)
иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче
объекта долевого строительства. У участника долевой собственности
при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на об-
42
щее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения
права собственности на объект долевого строительства одновременно
является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним
права общей долевой собственности на общее имущество.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого
строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, застройщиком
представляются:
1) разрешение на строительство;
2) проектная декларация;
3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием
его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого
объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.
Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на
территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для
строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Законом о госрегистрации прав на недвижимость.
Вопросы для самопроверки
1. Дайте характеристику договора долевого участия в строительст-
ве.
2. Назовите субъектов отношений по долевому строительству.
3. Какие объекты недвижимости, подпадают под регулирование За-
кона об участии в долевом строительстве?
4. Какой гарантийный срок для объекта долевого строительства ус-
танавливается договором?
5. Какое обеспечение исполнения обязательств по договору участия
в долевом строительстве Вы знаете?
43
6. Как осуществляется государственная регистрация права собст-
венности на объекты долевого строительства?
ГЛАВА 5. ДОГОВОРНЫЕ ОТНОШЕНИЯ
В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
5.1. Предварительные договоры в строительстве
В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение
двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Предварительному договору посвящена ст. 429 Кодекса, согласно
п. 1 которой по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ
или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных
предварительным договором.
Значение предварительного договора заключается в добровольном
установлении между контрагентами юридической связи (обязательства
передать вещь в будущем), поэтому они скрепляют свои обязательства
договором организационного характера.
По смыслу ст. 429 ГК РФ лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность - заключить в будущем основной договор - и право требовать от другой стороны заключения
основного договора. Правовая природа предварительных договоренностей с точки зрения их самостоятельного значения не предполагает
возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для
основного договора, что определено п. 2 ст. 429 ГК РФ. Если форма
основного договора не установлена, предварительный договор должен
быть заключен в письменной форме, причем несоблюдение правил о
форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Условие об обязательной регистрации договора долевого строительства не распространяется на предварительный договор, поскольку
предметом предварительного договора является обязательство сторон
по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации,
не подлежит государственной регистрации.
44
В соответствии с п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также
другие существенные условия основного договора.
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, названные в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто
соглашение.
В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны
быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в
т.ч. определяющие расположение недвижимости на соответствующем
земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Предварительным договором должен быть определен срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор. Если
он не определен, основной договор подлежит заключению в течение
года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК
РФ).
Согласно ст. 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми
актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, исчисляемого годами,
месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться
также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания
срока, в течение которого стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой
стороне предложение заключить основной договор.
На основании п. п. 1 и 5 ст. 429 лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность - заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны его заключения в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ.
Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения п. 4 ст. 445 ГК РФ. Согласно названному пункту,
если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными закона-
45
ми заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения,
другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении
заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим
убытки.
5.2. Договор подряда в строительстве
Основным документом, регламентирующим отношения заказчика и
подрядчика, их права и обязанности по договору, а также ответственность каждого из них, является договор подряда.
Правовые основы договора подряда регулируются нормами гл. 37
"Подряд" ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона
(подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик принять результат работы и оплатить его.
Предметом договора подряда является изготовление или переработка (обработка) вещи либо выполнение другой работы с передачей
ее результата заказчику (ст. 703 ГК РФ). Если предметом договора
подряда является изготовление вещи, подрядчик обязан передать права
на эту вещь заказчику.
По общему правилу подрядчик самостоятельно определяет способы выполнения задания заказчика. Если иное не предусмотрено договором подряда, работа выполняется иждивением подрядчика - из его
материалов, его силами и средствами (ст. 704 ГК РФ). Подрядчик несет ответственность за ненадлежащее качество предоставленных им
материалов и оборудования, а также за предоставление материалов и
оборудования, обремененных правами третьих лиц.
На основании ст. 706 ГК РФ, если из закона или договора подряда
не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в
договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению
своих обязательств других лиц (субподрядчиков). В этом случае он
выступает в роли генерального подрядчика, который несет перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком в соответствии с
правилами п. 1 ст. 313, ст. 403 ГК РФ, а перед субподрядчиком - ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда. Заказчик и субподрядчик не
вправе предъявлять друг другу требования, связанные с нарушением
46
договоров, заключенных каждым из них с генеральным подрядчиком
(если иное не предусмотрено законом или договором).
Если подрядчиком нарушено условие договора подряда или закона
о личном выполнении работ, он несет перед заказчиком ответственность за убытки, причиненные участием субподрядчика в исполнении
договора.
С согласия генерального подрядчика заказчик вправе заключить
договоры о выполнении отдельных работ с другими лицами. В этом
случае указанные лица несут ответственность за неисполнение или
ненадлежащее исполнение работы непосредственно перед заказчиком.
В соответствии со ст. 708 ГК РФ в договоре подряда указываются
начальный и конечный сроки выполнения работы. При этом подрядчиком и заказчиком могут быть согласованы промежуточные сроки,
т.е. сроки завершения отдельных этапов работ.
При нарушении сроков выполнения работы (начального, конечного
или промежуточного), если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не предусмотрено договором, ответственность несет подрядчик. Однако отказаться от принятия работы и потребовать
возмещения убытков заказчик вправе лишь при нарушении конечного
срока выполнения работы, а также иных установленных договором
подряда сроков.
Согласно ст. 709 ГК РФ в договоре подряда указывается цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения. При отсутствии в договоре таких указаний исполнение договора должно быть
оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах
за аналогичные работы (п. 3 ст. 424 ГК РФ). Цена в договоре подряда
включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему
вознаграждение.
Цена работы может быть определена путем составления сметы. В
случае когда работа выполняется в соответствии со сметой, составленной подрядчиком, смета приобретает силу и становится частью договора подряда с момента подтверждения ее заказчиком.
Цена работы (смета) может быть приблизительной или твердой.
При отсутствии других указаний в договоре на основании п. 4 ст. 709
ГК РФ цена работы считается твердой.
Если возникла необходимость в проведении дополнительных работ
и по этой причине существенно превышена приблизительная цена работы, подрядчик обязан своевременно предупредить об этом заказчика; в противном случае подрядчик будет обязан выполнить договор,
сохраняя право на оплату работы по цене, определенной в договоре.
Если заказчик не соглашается с превышением указанной в договоре
47
цены, он вправе отказаться от договора. В этом случае подрядчик может требовать от заказчика уплатить ему стоимость выполненной части работы.
Подрядчик не вправе требовать увеличения твердой цены, а заказчик - ее уменьшения, в т.ч. в случае, когда в момент заключения договора исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ или необходимых для этого расходов (п. 4
ст. 709 ГК РФ).
На практике нередко возникают ситуации, когда существенно возрастает стоимость материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которые
нельзя было предусмотреть при заключении договора. В этом случае
подрядчик имеет право требовать увеличения установленной цены, а
при отказе заказчика выполнить это требование - расторжения договора в соответствии со ст. 451 ГК РФ.
Возможна и обратная ситуация: фактические расходы подрядчика
оказались меньше тех, которые учитывались при определении цены
работы (экономия подрядчика). В этом случае подрядчик сохраняет
право на оплату работ по цене, предусмотренной договором, если заказчик не докажет, что полученная подрядчиком экономия повлияла
на качество выполненных работ. Кроме того, в договоре стороны могут предусмотреть порядок распределения между собой полученной
подрядчиком экономии (ст. 710 ГК РФ).
Если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата
выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик на основании
ст. 711 ГК РФ обязан уплатить подрядчику обусловленную стоимость
после окончательной сдачи результатов работы, при условии что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо (с
согласия заказчика) досрочно. Подрядчик вправе требовать выплаты
ему аванса либо задатка, но только в случаях и размере, указанных в
законе или договоре подряда.
Если заказчик не уплатил подрядчику установленную договором
цену либо иную причитающуюся ему сумму в связи с выполнением
договора подряда, подрядчик в соответствии со ст. ст. 359 и 360 ГК РФ
вправе удержать результат работы, а также принадлежащее заказчику
оборудование, переданную для переработки (обработки) вещь, остаток
неиспользованного материала и другое оказавшееся у него имущество
заказчика до уплаты им соответствующих сумм (ст. 712 ГК РФ).
Согласно ст. 713 ГК РФ подрядчик обязан использовать предоставленный заказчиком материал экономно и расчетливо. После окончания
работы он обязан представить заказчику отчет об израсходовании ма-
48
териала, а также возвратить его остаток либо с согласия заказчика
уменьшить цену работы с учетом стоимости неиспользованного материала.
Если результат работы не был достигнут либо имеет недостатки,
делающие его непригодным для предусмотренного в договоре подряда
использования, а при отсутствии в договоре соответствующего условия - непригодным для обычного использования по причинам, вызванным недостатками предоставленного заказчиком материала, подрядчик вправе потребовать оплаты выполненной им работы. Но осуществить это право он сможет, если докажет, что недостатки материала не
могли быть обнаружены при надлежащей приемке подрядчиком этого
материала.
В соответствии со ст. 714 ГК РФ подрядчик несет ответственность
за несохранность предоставленных заказчиком материала, оборудования, переданной для переработки (обработки) вещи или иного имущества, оказавшегося во владении подрядчика в связи с исполнением
договора подряда.
Подрядчик обязан немедленно предупредить заказчика и до получения от него указаний приостановить работу при обнаружении (ст.
716 ГК РФ):
- непригодности или недоброкачественности предоставленных за-
казчиком материала, оборудования, технической документации или
переданной для переработки (обработки) вещи;
- возможных неблагоприятных для заказчика последствий выпол-
нения его указаний о способе исполнения работы;
- иных не зависящих от подрядчика обстоятельств, угрожающих
годности или прочности результатов выполняемой работы либо вызывающих невозможность ее завершения в срок.
Если подрядчик не предупредил заказчика о вышеназванных обстоятельствах либо продолжил работу, не дожидаясь истечения указанного в договоре срока (а при его отсутствии - разумного срока) для
ответа на предупреждение или несмотря на своевременное указание
заказчика о прекращении работы, он не вправе при предъявлении к
нему или им к заказчику соответствующих требований ссылаться на
указанные обстоятельства. А если заказчик все-таки был своевременно
и обоснованно предупрежден подрядчиком об указанных выше обстоятельствах, но тем не менее в разумный срок не заменил непригодные или недоброкачественные материал, оборудование, техническую
документацию или переданную для переработки (обработки) вещь, не
изменил указания о способе выполнения работы или не принял другие
необходимые меры для устранения обстоятельств, грозящих ее годно-
49
сти, подрядчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных его прекращением убытков.
На основании ст. 719 ГК РФ подрядчик вправе не приступать к работе, а начатую работу приостановить, в дальнейшем отказаться от
исполнения договора и потребовать возмещения убытков (если иное
не предусмотрено договором подряда) в случаях, когда нарушение
заказчиком обязанностей по договору (в частности, непредоставление
материала, оборудования, технической документации или подлежащей
переработке (обработке) вещи) препятствует исполнению договора
подрядчиком, а также при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих, что указанные обязанности не будут исполнены в установленный срок (ст. 328 ГК РФ).
Подрядчик несет ответственность за ненадлежащее качество работы. Это следует из ст. 723 ГК РФ, согласно которой, если работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора, ухудшившими
результат работы, или с иными недостатками, делающими его непригодным для предусмотренного в договоре использования либо (при
отсутствии в договоре соответствующего условия) непригодным для
обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено
законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- соразмерного уменьшения установленной стоимости работы;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда
право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (ст.
397 ГК РФ).
Подрядчик, в свою очередь, вправе вместо устранения недостатков,
за которые он отвечает, заново безвозмездно выполнить работу с возмещением заказчику причиненных просрочкой исполнения убытков.
Однако в данном случае заказчик обязан возвратить ранее переданный
ему результат работы подрядчику, если по характеру работы такой
возврат возможен (п. 2 ст. 723 ГК РФ).
Если отступления от условий договора подряда или иные недостатки результата работы не были устранены в установленный заказчиком
разумный срок либо являются существенными и неустранимыми, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных убытков. Если в договоре подряда установлено
условие об освобождении подрядчика от ответственности за определенные недостатки, оно не освобождает подрядчика от ответственности, если доказано, что такие недостатки возникли вследствие виновных действий или бездействия подрядчика.
50
Если подрядчик предоставил свой материал для выполнения работы, он отвечает за его качество по правилам об ответственности продавца за товары ненадлежащего качества (ст. 475 ГК РФ).
В момент передачи результата работы подрядчик обязан передать
заказчику информацию, касающуюся эксплуатации или иного использования предмета договора подряда, если это предусмотрено договором либо характер информации таков, что без нее невозможно использование результата работы для целей, указанных в договоре (ст. 726
ГК РФ).
В соответствии со ст. 715 ГК РФ заказчик вправе во всякое время
проверять ход и качество работы, выполняемой подрядчиком, не вмешиваясь в его деятельность. Если подрядчик не приступает своевременно к исполнению договора подряда или выполняет работу настолько медленно, что окончание ее в срок становится явно невозможным,
заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать
возмещения убытков.
Если во время выполнения работы станет очевидным, что она не
будет выполнена надлежащим образом, заказчик вправе назначить
подрядчику разумный срок для устранения недостатков и при неисполнении подрядчиком в назначенный срок этого требования отказаться от договора подряда либо поручить исправление работ другому
лицу за счет подрядчика, а также потребовать возмещения убытков.
Кроме того, заказчик по общему правилу может в любое время до
сдачи ему результата работы отказаться от исполнения договора, уплатив подрядчику часть установленной цены пропорционально части
работы, выполненной до получения извещения об отказе заказчика от
исполнения договора (ст. 717 ГК РФ). При этом заказчик обязан возместить подрядчику убытки, причиненные прекращением договора, в
пределах разницы между стоимостью всей работы и частью стоимости, выплаченной за выполненную работу.
На основании ст. 718 ГК РФ заказчик обязан в случаях, объеме и
порядке, предусмотренных договором подряда, оказывать подрядчику
содействие в выполнении работы. При неисполнении заказчиком этой
обязанности подрядчик вправе требовать возмещения причиненных
убытков, включая дополнительные издержки, вызванные простоем,
либо перенесения сроков исполнения работы, либо увеличения указанной в договоре цены работы. Если по договору исполнение работы
стало невозможным вследствие действий или упущений заказчика,
подрядчик сохраняет право на уплату ему указанной в договоре цены с
учетом выполненной части работы.
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]