Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Операции с недвижимостью. Часть 2. Страхование. Учебное пособие
.pdf
51
Согласно ст. 720 ГК РФ заказчик обязан в сроки, предусмотренные
договором подряда, и в соответствующем порядке с участием подрядчика осмотреть и принять выполненную работу (ее результат), а при
обнаружении отступлений от договора, ухудшающих результат работы, или иных недостатков немедленно заявить об этом подрядчику.
Заказчик, обнаруживший недостатки в работе при ее приемке, вправе
ссылаться на них, если в акте либо ином документе, удостоверяющем
приемку, они были оговорены либо предусматривалась возможность
последующего предъявления требования об их устранении. В случае
отсутствия акта приемки работ или иного документа, удостоверяющего приемку, заказчик лишается возможности предъявить исполнителю
претензии за недостатки, обнаруженные впоследствии.
В случае обнаружения заказчиком после приемки работы отступлений от условий договора подряда или иных недостатков, которые не
могли быть установлены при обычном способе приемки (скрытых недостатков), в т.ч. умышленно скрытых подрядчиком, заказчик обязан
известить об этом подрядчика в разумный срок по их обнаружении.
Если между заказчиком и подрядчиком возникает спор по поводу
недостатков выполненной работы или их причин, по требованию любой из сторон должна быть назначена экспертиза. Расходы на экспертизу несет подрядчик, за исключением случаев, когда экспертизой установлено отсутствие нарушений подрядчиком договора подряда или
причинной связи между действиями подрядчика и обнаруженными
недостатками. В указанных случаях расходы на экспертизу несет сторона, потребовавшая назначения экспертизы, а если она назначена по
соглашению сторон, - обе стороны поровну.
По общему правилу, если заказчик уклоняется от принятия выполненной подрядчиком работы, тот вправе продать результат работы, а
вырученную сумму за вычетом всех причитающихся ему платежей
внести в депозит на имя заказчика в порядке, предусмотренном ст. 327
ГК РФ. Сделать это подрядчик может по истечении месяца со дня, когда согласно договору результат работы должен был быть передан заказчику, и при условии последующего двукратного его предупреждения (п. 6 ст. 720 ГК РФ).
В силу п. 7 ст. 720 ГК РФ, если уклонение заказчика от принятия
выполненной работы повлекло просрочку сдачи работы, риск случайной гибели изготовленной (переработанной или обработанной) вещи
признается перешедшим к нему в момент, когда передача вещи должна была состояться.
В соответствии со ст. 724 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором подряда, заказчик вправе предъявить требования,
52
связанные с ненадлежащим качеством результата работы, при условии
что оно выявлено в гарантийные сроки. В случае когда законом, иным
правовым актом, договором подряда или обычаями делового оборота
для результата работы предусмотрен гарантийный срок, результат работы должен в течение всего гарантийного срока соответствовать условиям договора о качестве (ст. 722 ГК РФ). Гарантия качества результата работы по общему правилу распространяется на все, что составляет результат работы.
Если на результат работы не установлен гарантийный срок, требования, связанные с недостатками результата работы, могут быть
предъявлены заказчиком при условии их обнаружения в пределах двух
лет со дня передачи результата работы, если иные сроки не установлены законом, договором или обычаями делового оборота.
Если предусмотренный договором гарантийный срок составляет
менее двух лет и недостатки результата работы обнаружены заказчиком по его истечении, но в пределах двух лет с момента, когда результат выполненной работы был принят или должен был быть принят
заказчиком, подрядчик несет ответственность, если заказчик докажет,
что недостатки возникли до передачи результата работы заказчику или
по причинам, возникшим до этого момента.
К исчислению гарантийного срока по договору подряда применяются правила, содержащиеся в п. п. 2 и 4 ст. 471 ГК РФ, если иное не
предусмотрено законом, иными правовыми актами, соглашением сторон или не вытекает из особенностей договора подряда.
Срок исковой давности для требований, предъявляемых в связи с
ненадлежащим качеством работы, выполненной по договору подряда,
составляет один год, а в отношении зданий и сооружений определяется по правилам ст. 196 ГК РФ. Если в соответствии с договором подряда результат работы принят заказчиком по частям, течение срока
исковой давности начинается со дня приемки результата работы в целом (п. 2 ст. 725 ГК РФ). А если законом, иными правовыми актами
или договором подряда установлен гарантийный срок и заявление по
поводу недостатков результата работы сделано в его пределах, течение
срока исковой давности начинается со дня, когда заказчик заявил о
недостатках.
При прекращении договора подряда по основаниям, предусмотренным законом или договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком (п. 1 ст. 720 ГК РФ), заказчик вправе
требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат (ст. 729 ГК РФ).
53
5.3. Особенности регулирования договора
строительного подряда
Капитальное строительство в общепринятом понимании представляет собой процесс создания и реконструкции основных средств путем
проведения строительных работ. Капитальное строительство является
и одной из основных форм использования капитальных вложений, инвестиций. Объектами капитального строительства являются здания,
строения, сооружения, а также объекты, строительство которых не
завершено. Основной документ, регламентирующий отношения заказчика и подрядчика, их права и обязанности по договору, а также ответственность каждого из них, - договор строительного подряда. Рассмотрим его правовые основы.
Статус заказчика определен § 3 гл. 37 ГК РФ, Законом № 39-ФЗ,
Положением о заказчике-застройщике (едином заказчике, дирекции
строящегося предприятия) и техническом надзоре.
Заказчик по договору подряда на капитальное строительство обязан
создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ по
созданию определенного объекта либо иных строительных работ, принять результат работ и уплатить цену, установленную договором.
Выполненные подрядчиком работы заказчик оплачивает в размере,
предусмотренном сметой, в сроки и порядке, которые установлены
законом или договором подряда на капитальное строительство (ст. 746
ГК РФ).
Договором может быть предусмотрена оплата работ единовременно и в полном объеме после приемки объекта заказчиком. Если ни закон, ни договор не содержат соответствующие указания, при оплате
работ следует руководствоваться ст. 711 ГК РФ, устанавливающей
порядок оплаты работы.
Кроме того, заказчик по договору подряда на капитальное строительство обязан (ст. 747 ГК РФ):
- своевременно предоставить для строительства земельный участок,
площадь и состояние которого должны соответствовать условиям договора, а при отсутствии условий - обеспечивать своевременное начало работ и их завершение в установленный срок;
- передавать подрядчику в пользование здания и сооружения, необ-
ходимые для осуществления работ, обеспечивать транспортировку
грузов в адрес подрядчика, временную подводку сетей энергоснабжения, водоснабжения и паропровода, оказывать другие услуги, если
такая обязанность установлена договором (оплата перечисленных ус-
54
луг заказчика осуществляется в случаях и на условиях, предусмотренных договором).
Заказчик вправе осуществлять контроль и надзор над ходом и качеством работ, соблюдением сроков их выполнения, качеством материалов, предоставленных подрядчиком, правильностью использования
материалов, предоставленных им самим, не вмешиваясь в хозяйственную деятельность подрядчика (ст. 748 ГК РФ). В случае обнаружения
при проверке отступлений от условий договора или иных недостатков
заказчик обязан немедленно заявить об этом подрядчику. В противном
случае он теряет право в дальнейшем ссылаться на обнаруженные им
недостатки.
Подрядчики - это физические и юридические лица, выполняющие
работы по договору подряда, государственному или муниципальному
контракту, заключаемому в соответствии с ГК РФ. Основной обязанностью подрядчика, в свою очередь, является строительство определенного объекта по заданию заказчика либо выполнение иных строительных работ. Помимо этого подрядчик обязан:
- осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответ-
ствии с технической документацией и сметой, определяющей цену
работ. Все работы, указанные в технической документации, должны
быть выполнены в обязательном порядке, если в договоре отсутствуют
иные указания на этот счет (п. 1 ст. 743 ГК РФ);
- сообщить заказчику о необходимости проведения дополнитель-
ных работ и увеличении сметной стоимости строительства в случае
обнаружения в ходе строительства работ, не учтенных в технической
документации: приостановить соответствующие работы при неполучении от заказчика ответа на сообщение в течение 10 дней (если не
установлен иной срок) (п. 3 ст. 743 ГК РФ). От выполнения дополнительных работ (при согласии заказчика на их проведение и оплату)
подрядчик вправе отказаться, если они не входят в сферу его профессиональной деятельности (п. 5 ст. 743 ГК РФ);
- предоставлять для строительства материалы, в т.ч. детали и кон-
струкции, оборудование, если такая обязанность возложена на подрядчика договором (п. 1 ст. 745 ГК РФ). Договором подряда на капитальное строительство обязанность по материально-техническому обеспечению может быть возложена и на заказчика. Если обнаружится, что
предоставленные заказчиком материалы и оборудование невозможно
использовать без ухудшения качества работ, и если заказчик откажется
от их замены, подрядчик вправе отказаться от исполнения договора и
потребовать от заказчика уплаты цены договора пропорционально выполненной части работ (п. 3 ст. 745 ГК РФ);
55
- исполнять полученные в ходе строительства указания заказчика,
при условии что они не противоречат условиям договора и не представляют собой вмешательство в деятельность подрядчика (п. 3 ст. 748
ГК РФ);
- соблюдать требования закона и иных правовых актов об охране
окружающей среды и о безопасности строительных работ (п. 1 ст. 751
ГК РФ);
- сообщить заказчику о готовности к сдаче результата выполненных по договору работ либо выполненного их этапа (п. 1 ст. 753 ГК
РФ).
Подрядчик несет перед заказчиком ответственность за качество ра-
бот, в частности за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации (п. 1 ст. 754 ГК РФ), а также
за соблюдение начального, конечного и промежуточных (если они определены) сроков выполнения работ (п. 1 ст. 708 ГК РФ).
Наряду с обязанностями подрядчик наделен определенными пра-
вами, в частности:
- требовать пересмотра сметы, если стоимость работ по не зависящим от него причинам превысила 10% (п. 3 ст. 744 ГК РФ);
- требовать возмещения понесенных им разумных расходов, связанных с установлением и устранением дефектов технической документации (п. 4 ст. 744);
- отказаться от договора строительного подряда и потребовать от
заказчика уплаты цены договора пропорционально выполненной части
работ, если предоставленные заказчиком материалы или оборудование
невозможно использовать в работах без ухудшения их качества (п. 3
ст. 745 ГК РФ).
Предметом договора строительного подряда является строительство или реконструкция предприятия, здания, в т.ч. жилого дома, сооружения или иного объекта, а также выполнение монтажных, пусконаладочных и иных работ, неразрывно связанных со строящимся объектом.
Договор может предусматривать обязанность подрядчика обеспечивать эксплуатацию объекта после принятия его заказчиком в течение определенного срока.
Договором подряда на капитальное строительство может быть предусмотрена обязанность страхования строительных рисков, что установлено ст. 742 ГК РФ. Застраховать соответствующие риски обязана
сторона, на которой лежит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта капстроительства, материала, оборудования и другого имущества, используемого при строительстве. Например, заказчик выступает в роли страхователя, если он передает подрядчику обо-
56
рудование, являющееся собственностью заказчика. Ответственная за
страхование сторона обязана представить другой стороне доказательства заключения договора страхования, указать данные о страховщике,
размере страховой суммы и застрахованных рисках.
Страхование не освобождает соответствующую сторону от обязанности принимать все необходимые меры для предотвращения наступления страхового случая.
Договором должны быть определены состав и содержание технической документации, а также сторона, которая должна в определенный
договором срок такую документацию предоставить (ст. 743 ГК РФ).
Как правило, обязанность предоставить необходимую техническую
документацию возлагается на заказчика. Подрядчик же обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией и сметой, определяющей цену работ. Все
работы, указанные в технической документации, должны быть выполнены в обязательном порядке, если в договоре отсутствуют иные указания.
В ходе строительства может быть обнаружено, что техническая документация не учитывает необходимость выполнения дополнительных
работ, приводящих к увеличению сметной стоимости строительства.
Подрядчик в такой ситуации обязан сообщить заказчику о необходимости проведения дополнительных работ и увеличении сметной стоимости строительства (п. 3 ст. 743 ГК РФ).
Заказчик, получивший уведомление о таком факте от подрядчика,
должен в течение 10 дней дать ему ответ. В противном случае подрядчик обязан приостановить работы, при этом убытки, вызванные простоем, будут отнесены на счет заказчика. Если же последний докажет
отсутствие необходимости проведения дополнительных работ, от возмещения убытков он освобождается.
Подрядчик вправе отказаться от выполнения дополнительных работ при согласии заказчика на их проведение и оплату, если они не
входят в сферу его профессиональной деятельности.
Подрядчик, не сообщивший заказчику о необходимости проведения дополнительных работ, не учтенных в технической документации,
не имеет права требовать их оплаты, даже если они были включены в
акт приемки, подписанный представителем заказчика. Акт подтверждает лишь факт выполнения подрядчиком работ, а не согласие заказчика на их оплату.
Заказчик вправе вносить изменения в техническую документацию.
Стоимость вызываемых такими изменениями дополнительных работ
не должна превышать 10% указанной в смете общей стоимости строи-
57
тельства, и они не должны менять характер предусмотренных работ
(ст. 744 ГК РФ). Если стоимость работ возрастает более чем на 10%,
стороны должны согласовать дополнительную смету, и подрядчик
вправе требовать ее пересмотра, если стоимость работ по не зависящим от него причинам превышает 10% общей стоимости строительства, указанной в смете.
Согласно общим положениям в договоре указываются цена работы,
подлежащей выполнению, и способы ее определения. На основании п.
3 ст. 709 ГК РФ цена работы может быть определена путем составления сметы. В случае когда работа выполняется в соответствии со сметой, составленной подрядчиком, смета приобретает силу и становится
частью договора подряда с момента подтверждения ее заказчиком.
Порядок определения цены договора подряда на капитальное строительство является очень важным фактором, поскольку цена договора и
порядок оплаты выполненных работ часто составляют существенные
условия. В договоре подряда может быть указана как твердая (фиксированная), так и приблизительная стоимость, что связано с необходимостью проведения дополнительных работ. В связи с этим стоимость
может повышаться или понижаться. Об изменении стоимости подрядчик обязан своевременно предупредить заказчика. Если же последний
не согласится с изменением цены, указанной ранее, подрядчик вправе
отказаться от исполнения договора и требовать оплаты выполненной
части работ. Если подрядчик не предупредит о повышении цены заранее, в соответствии с п. 5 ст. 709 ГК РФ он вправе рассчитывать только
на сумму, установленную договором изначально.
Иногда работы по договору подряда на капитальное строительство
по не зависящим от сторон причинам приходится приостанавливать, а
объект капитального строительства - консервировать. В такой ситуации заказчик обязан оплатить подрядчику в полном объеме работы,
выполненные до момента консервации строительства, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства (ст. 752 ГК РФ).
Обязанностью заказчика является приемка результата работ, выполненных по договору подряда на капитальное строительство, после
получения сообщения подрядчика о готовности к их сдаче. Подрядчик
обязан сообщить заказчику о готовности к сдаче результата выполненных по договору работ либо выполненного их этапа (п. 1 ст. 753 ГК
РФ). В соответствии со ст. 708 ГК РФ в договоре подряда на капитальное строительство должны быть указаны начальный и конечный сроки
выполнения работ. Подрядчиком и заказчиком могут быть согласованы промежуточные сроки.
58
Организация и осуществление приемки производятся за счет заказчика, хотя договором подряда на капитальное строительство может
быть установлено иное.
Если сдача выполненных по договору работ производится поэтапно, заказчик, принявший результат отдельного этапа работ, несет риск
случайной гибели или повреждения результата работ не по вине подрядчика.
Заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае
обнаружения недостатков, исключающих возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели, которые
не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком.
Сдача подрядчиком результата работ и приемка его заказчиком
оформляются актом, подписанным обеими сторонами. В случае отказа
одной из сторон от подписания акта об этом делается отметка в акте и
он подписывается другой стороной (п. 4 ст. 753 ГК РФ). Односторонний акт сдачи или приемки результата работ суд может признать недействительным, если мотивы отказа от подписания акта будут признаны им обоснованными.
Как следует из ст. 756 ГК РФ, при предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством результата работ, применяются
правила, установленные п. п. 1 - 5 ст. 724 ГК РФ, при этом предельный
срок обнаружения недостатков работ по договору строительного подряда составляет пять лет.
На стороне подрядчика могут выступать одновременно два лица
или более. При неделимости предмета обязательства они признаются
по отношению к заказчику солидарными должниками и солидарными
кредиторами. Если же предмет обязательства можно разделить, каждый из подрядчиков приобретает права и исполняет обязанности по
отношению к заказчику в пределах своей доли (ст. 707 ГК РФ).
Договором подряда на капитальное строительство может быть определено, что подрядчик обязан выполнить работу, предусмотренную
договором, лично. Если такую обязанность договор не предусматривает, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязанностей других лиц - субподрядчиков, сам же подрядчик выступает в роли генерального подрядчика (п. 1 ст. 706 ГК РФ).
Подрядчик, обязанный исполнить договор подряда лично, но в нарушение этого условия привлекший к исполнению договора субподрядчиков, согласно п. 2 ст. 706 ГК РФ несет перед заказчиком ответственность за убытки, причиненные субподрядчиком.
Генеральный подрядчик несет ответственность не только перед заказчиком за последствия неисполнения или ненадлежащего исполне-
59
ния обязательств субподрядчиком, но и перед субподрядчиком за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств
заказчиком. Как определено п. 3 ст. 706 ГК РФ, заказчик и субподрядчик не имеют права предъявлять друг другу претензии, связанные с
нарушением договоров, заключенных каждым из них с генеральным
подрядчиком.
Если заказчик желает заключить договоры о выполнении отдельных работ с другими лицами, ему следует заручиться согласием генерального подрядчика. В этом случае в соответствии с п. 4 ст. 706 за
неисполнение или ненадлежащее исполнение этими лицами работы
генеральный подрядчик ответственности не несет.
Договоры подряда на капитальное строительство, заключаемые
подрядными организациями, можно разделить на генеральные, прямые
и субподрядные. Если подрядчик заключает договор с заказчиком о
выполнении работ по возведению объекта капитального строительства
и цена договора равна всей стоимости строительства, он будет являться генеральным. Работы, выполняемые по такому договору, относятся
к выполняемым по генеральным договорам. Для строительства крупных объектов может быть заключено несколько генеральных договоров.
Предметом прямых договоров является строительство отдельных
объектов или выполнение определенных работ, и они заключаются,
как и генеральные, между подрядчиком и заказчиком. Соответственно,
работы по договору о выполнении отдельных видов работ, заключенному с другой подрядной организацией, относятся к выполняемым по
субподрядным договорам.
Вопросы для самопроверки
1. Что такое предварительный договор?
2. Какие факторы свидетельсвуют о заключении договора подряда.
3. Правовая основа договра строительного подряда.
4. Обязанности заказчика и подрядчика при подписании догова
подряда в соответствии с ГКРФ?
5. Что является предметом договора подряда?
6.Структура договора строительного подряда.
60
ГЛАВА 6. ОСОБЕННОСТИ ОПЕРАЦИЙ
С ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ
6.1. Объекты жилищных прав и виды жилых помещений
В гл. 2 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) определяются виды объектов жилищных прав, понятие жилого
помещения, его назначение и пределы использования, общие правила
государственной регистрации прав на жилые помещения, дается понятие жилищного фонда, закреплены общие правила государственного
контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным требованиям.
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного
проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Пригодность помещения для постоянного проживания граждан определяется соответствием помещения требованиям, которые установлены санитарными и техническими правилами и нормами, а также
иными требованиями законодательства.
Технические правила и нормы устанавливаются в соответствии с
ФЗ от 27.12.2002 № 184-ФЗ «О техническом регулировании».
Постановлением Государственного комитета РФ по строительству
и жилищно-коммунальному комплексу (Госстроя России) от
27.09.2003 № 170 были утверждены Правила и нормы технической
эксплуатации жилищного фонда.
Установление санитарных правил и норм регулируется положениями специального законодательства, в частности ФЗ от 30.03.1999
№ 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения". Постановлением Правительства РФ от 24.07.2000 № 554 было
утверждено Положение о санитарно-эпидемиологическом нормировании.
С 15.08.2010 применяются СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарноэпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях", утвержденные Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 № 64 "Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10".
В настоящее время порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены в
Положении о признании помещения жилым помещением, жилого по-
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]