Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Операции с недвижимостью. Часть 2. Страхование. Учебное пособие
.pdf
111
- иные мероприятия, направленные на предупреждение о возникно-
вении пожара, на его локализацию и ликвидацию;
на взрывоопасных участках:
- укрепление несущих конструкций;
- создание систем поглощения взрывной волны;
на лавинно - и селеопасных направлениях, на участках, подверженных наводнениям:
- устройство дамб и иных аналогичных устройств.
Основной вопрос в стоимости данных мероприятий, соответственно - целесообразности их применения. А потому превентивные мероприятия - как правило, существенно не илияют на вероятность наступления катастрофических рисков. Кроме того, применение конкретных
мер превентивного характера паправлено на снижение вероятности
наступления одного из рисков, не оказывая влияния на другие либо
создавая новые угрозы.
Резервирование средств как способ снижения отрицательных последствий наступления рисковых событий состоит в том, что собственник объекта недвижимости создает обособленный фонд погашения
убытков за счет части собственных средств.
Важнейшая характеристика метода резервирования средств, определяющая его место в системе мер, направленных на снижение риска
(точнее - на снижение его последствий и область эффективного применения), требуемый в каждом конкретном случае объем резервов.
Для коммерческих и промышленных предприятий резервирование
сопряжено с выводом денежных средств из оборота, т.е. с фактическим уменьшением величины оборотных активов. Поэтому резервный
фонд должен быть достаточно мобильным, так как невозможно заранее предугадать, когда могут понадобиться эти средства, они, как правило, не приносят прибыли.[24]
Необходимо, таким образом, оптимизировать размер резервных
фондов, чтобы гарантировать его достаточность для покрытия даже
крупных убытков, а с другой стороны - максимизировать получаемую
от коммерческой деятельности прибыль за счет наиболее эффективного использования оборотных средств. Поэтому нет единого общепринятого критерия для определения оптимального уровня этих фондов.
В практике компаний стран с развитой экономикой существует несколько подходов к формированию резервного фонда. В некоторых
случаях считается достаточным формирование резерва в объеме 1% от
стоимости активов. В некоторых случаях порядок формирования резервного фонда и его размеры регулируются учредительными документами. Формирование фонда осуществляется ежегодными отчисле-
112
ниями в резерв суммы в размере 1 - 5% от объема продаж до достижения установленного учредительными документами размера фонда. В
некоторых случаях величина отчислений увязывается с суммой годовых выплат акционерам компании.
В любом случае источником возмещения потерь от наступления
риска служит прибыль. При создании резервных фондов - это накопленная прибыль. Если резервы не создавались, при наступлении рисковых событий потери возмещаются за счет недополученной прибыли.
Рассмотрим правовые и налоговые аспекты создания резервного
фонда.
26 декабря 1995 г. принят Федеральный закон № 208-ФЗ «Об акционерных обществах». Пункт 1 ст. 35 Закона: в обществе создается
резервный фонд в размере, предусмотренном уставом общества, но не
менее 15 процентов от его уставного капитала. Резервный фонд общества формируется путем обязательных ежегодных отчислений до достижения им размера, установленного уставом общества. Размер ежегодных отчислений предусматривается уставом общества, но не может
быть менее 5 процентов от чистой прибыли до достижения размера,
установленного уставом общества. Резервный фонд общества предназначен для покрытия его убытков, а также для погашения облигаций
общества и выкупа акций общества в случае отсутствия иных средств.
Резервный фонд не может быть использован для иных целей.[22]
Федеральный закон «Об обществах с ограниченной ответственностью» № 14-ФЗ от 8 февраля 1998 г., установив в ст. 30 право общества с ограниченной ответственностью формировать резервный фонд для
покрытия своих убытков, не установил минимальную величину этого
фонда, по сути, констатировав необязательность его формирования
(одно из отличий обществ с ограниченной ответственностью от акционерных обществ).
На сегодняшний день наиболее близким по своему функциональному назначению фондом, формирование которого уменьшает налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, можно назвать резерв предстоящих расходов на ремонт основных средств. Однако при формировании подобного фонда необходимо учитывать следующее:
величина подобных отчислений не может превышать среднюю величину фактическихрасходов на ремонт основных средств за последние три года; [18]
если предприятие формирует подобный резерв, расходы на любой,
в том числе плановый, ремонт основных средств может осуществляться только за счет этого резерва.[19]
113
Если на конец года сформированный резерв расходов на ремонт
основных средств не будет использован до конца, оставшаяся сумма
увеличит налогооблагаемую базу предприятия. Но самое главное - при
этом уменьшится сумма отчислений в данный резерв, которые собственник коммерческой и промышленной недвижимости сможет направить на формирование этого фонда на следующий год.
При недостаточности собственных средств для восстановления поврежденного имущества можно попытаться задействовать заемные
средства. В Российской Федерации наиболее часто встречаемая форма
их привлечения заем или кредит.
По договору займаодна сторона (заимодавец) передает в собсвен-
ность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других
полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи заимодавцем заемщику денег
или других вещей.[24]
По кредитному договору банк или иная кредитная организации
(кредитор) обязуются предоставить денежные средства (крепит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную сумму и уплатить проценты на
нее.[14]
В этих двух определениях и устанавливаются основные отличия
кредита от займа.
Заем может выдать любое юридическое или даже физическое лицо.
Кредит - только банк или иная кредитная организация.
Банк при выдаче кредита вправе потребовать предоставления, ему
достаточно высоколиквидных активов в залог и застраховать сам
предмет залога.
В странах с развитой рыночной экономикой в целях привлечения
внешних денежных средств часто практикуется выпуск собственных
векселей, акций и облигаций.
Вексель - ценная бумага, удостоверяющая ничем не обусловленное
обязательство векселедателя выплатить по наступление предусмотренного векселем срока указанную в нем сумму.[25]
Вексель, как ценная бумага, может выступать в качестве объекта
сделки и переходить от одного лица к другому посредством индоссамента - переноса прав на получение указанной в векселе суммы на
третье лицо, которое может быть указано на оборотной стороне векселя или на его добавочном листе, либо - нет.
114
Вексель - инструмент инвестирования временно свободных средств
для его приобретателя и, соответственно, инструмент заимствования
внешних заемных средств для векселедателя.
Инвестиционный интерес вексель, как и любая ценная бумага, будет иметь только в случаях гарантированного возврата вложенных в
нее средств и доходности на уровне не ниже среднего значения от инвестирования аналогичной суммы в иные доходные активы.
В качестве дохода от векселя инвестор будет рассматривать установленный векселем процент на вексельную сумму либо дисконт, образующийся в виде разницы между суммой покупки векселя и суммой
его погашения либо ценой возможной последующей продажи третьим
лицам.
Привлечение дополнительных источников для финансирования
восстановительных мероприятий может быть осуществлено также за
счет выпуска собственником коммерческойили промышленной недвижимости - юридическим лицом собственных облигаций.
Облигация - эмиссионная ценная бумага, закрепляющая право ее
владельца на получение от эмитента облигации в предусмотренный в
ней срок ее номинальной стоимости или иного имущественного эквивалента. Облигация может также предусматривать право ее владельца
на получение фиксированного в ней процента от номинальной стоимости облигации либо иные имущественные права. Доходом по облигации является процент и/или дисконт.[20]
Общество может размещать облигации с единовременным cроком
погашения или облигации со сроком погашения по сериям в определенные сроки. Погашение облигаций может осуществляться в денежной форме или иным имуществом в соотнетствии с решением об их
выпуске.
Размещение облигаций без обеспечения допускается не ранее
третьего года существования общества и при условии надлежащего
утверждения двух годовых балансов общества. Во всех остальных
случаях общество вправе размещать облигации, только обеспеченные
залогом определенного имущества общества.
При принятии решения о выпуске облигаций, собственник должен
обеспечить инвестиционную привлекательность этих облигаций для
третьих лиц.
Привлечение внешних инвесторов для финансирования востановительных мероприятий возможно путем выпуска дополнительных акций собственником промышленной и коммерческой недвижимости акционерным обществом либо путем увеличения количества и величины долей в уставном капитале общества с ограниченной ответственно-
115
стью с предложением дополнительных акций или долей внешним инвесторам.
Акция - эмиссионная ценная бумага, закрепляющая права ее владельца (акционера) на получение части прибыли акционерного общества в виде дивидендов, на участие в управлении акционерным обществом и на часть имущества, остающегося после по ликвидации.
Аналогичные права получает и владелец доли в уставном капитале
общества с ограниченной ответственностью.
Для небольших компаний подобное перераспределение прав на
управление обществом может полностью лишить его нынешних акционеров (участников) контрольного пакета и сделать практически
невозможным их участие в управлении данной коммерческой структурой. Привлечение внешних инвесторов таким способом наименее привлекательно.
В экономическом смысле «страхование» - отношения по защите
имущественных интересов физических и юридических лиц при наступлении определенных событий (страховых случаев) за счет денежных
фондов, формируемых из уплачиваемых ими страховых взносов (страховых премий).
Страховой фонд страховщика создается за счет большого круга
предприятий, учреждений, организаций и отдельных граждан, выступающих страхователями. Убытки отдельного лица практически возмещаются всеми участниками создания страхового фонда.
Объем фонда, необходимый для выплат страхового возмещения и
страховых сумм, определяется на основе статистических данных о количестве однотипных неблагоприятных для страхователей событий и
размере нанесенного ими ущерба, эмпирических прогнозов о вероятности наступления таких событий и теории вероятности. Выявленная
статистическая закономерность произошедших в прошлом событий
может быть перенесена на аналогичные события, которые произойдут
при сходных обстоятельствах в будущем.
В процесс страхования включаются две стороны: страховые организации, или страховщики - юридические лица любой организацион-
но-правовой формы, предусмотренной законодательством Российской
Федерации, созданные для осуществления страховой деятельности и
получившие специальное разрешение (лицензию) на ее проведение;
страхователи - юридические и дееспособные физические лица, заключившие со страховщиками договоры страхования.[26]
По договору страхования страховщик обязуется за обусловленную
договором плату при наступлении определенного, предусмотренного
договором события возместить страхователю или иному лицу, в поль-
116
зу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные
вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе в пределах определенной договором суммы.
Страховая выплата осуществляется страховщиком в соответствии с
договором страхования на основании заявления страхователя и страхового акта (аварийного сертификата), в котором отмечается факт наступления того или иного события, повлекшего за собой причинение
ущерба страхователю или застрахованному лицу. Устанавливается
причинно-следственная связь между произошедшим событием и причиненным убытком, определяется сам размер убытка и дается констатация, является ли наступившее событие страховым случаем, предусмотренным договором страхования и подлежат ли возмещению по
договору страхования убытки страхователя или застрахованного лица.
В стандартном варианте страхование объектов недвижимости проводится на случай их уничтожения или повреждения в результате следующих страховых событий:
- стихийных бедствий (землетрясения, наводнения, урагана, вихря,
бури, цунами, ливня, града, паводка, перемещения, оседания и просадки грунта, оползня, обвала, селя, действия подпочвенных вод, затопления); пожара, в том числе в результате удара молнии;
- взрывов газа, котлов, машин, аппаратов и т.п.; аварий электриче-
ской, отопительной, водопроводной, противопожарной и канализационной систем;
- падения пилотируемых летающих объектов и их частей;
- наезда наземных транспортных средств или самодвижущихся ма-
шин; навала самоходных водных транспортных средств, буксируемых
или несамоходных водных транспортных средств, самоходных плавающих инженерных сооружений;
- противоправных действий третьих лиц. Однако при этом оговари-
вается, что здания и сооружения, конструктивные элементы и инженерные системы, которые находятся в аварийном состоянии, а также
находящиеся в зоне, которой угрожают обвалы, оползни, наводнения
или иные стихийные бедствия, либо в зоне военных действий с момента объявления в установленном порядке о такой угрозе, если такое
объявление стало произведено до заключения договора страхования,
не подлежат стхованию.
Кэптивная страховая компания - дочерняя страховая компания, образуемая промышленными и торговыми организациями для обеспечения страховой защиты материнской организации, позволяет экономить
на затратах на страхование, в частности на брокерских комиссиях.
Основные стимулы для развития кэптивных страховых компаний:
117
1. Экономия на страховых премиях.
2. Возможность передать риски на более дешевый
пеpестраховочный рынок.
Юридические и физические лица для страховой защиты своих
имущественных интересов могут создавать общества взаимного страхования в порядке и на условиях, которые определяются Федеральным
законом о взаимном страховании.
ГК РФ уточняет данное положение, акцентируя внимание на принципах образования и деятельности обществ взаимного страхования:
- общества взаимного страхования являются некоммерческими ор-
ганизациями;
- юридические и физические лица, объединяющиеся в общества
взаимного страхования, осуществляют страхование своего имущества
и своих имущественных интересов непосредственно на основании своего членства в обществе. Заключаемый договор страхования конкретизирует имущество или иные имущественные интересы, передаваемые
на страхование в общество; характер события, на случай наступления
которого осуществляется страхование; размер страховой суммы и срок
действия страхования;
- общества взаимного страхования вправе страховать только иму-
щество своих членов на случай его утраты (гибели), недостачи или
повреждения; риск ответственности по обязательствам, возникающим
вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других
лиц, и риск убытков от предпринимательской деятельности из-за нарушения контрагентами предпринимателя своих обязательств либо изза изменения условий предпринимательской деятельности по не зависящим от предпринимателя обстоятельствам.
Основные преимущества вступления в общества взаимного страхования для защиты собственных имущественных интересов по сравнению с внешним коммерческим страхованием - те же что и при созда-
нии кэптивной компании.
Некоммерческая направленность взаимного страхования исключает
из цены страхования прибыль, закладываемую коммерческим страховщиком. Возможное превышение страховых взносов над страховыми выплатами, а также доход от инвестирования временно свободных
средств по итогам года подлежат распределению среди членов общества или зачисляются в счет страховых взносов за очередной страховой период. Это, в какой-то мере, уменьшает стоимость страхования, а
соответственно, и уровень затрат на построение подобной системы
защиты.
118
Аналогично и второе преимущество: возможность передать на взаимное страхование риски, которые коммерческие страховщики отказываются принимать на страхование из-за их достаточно большой
убыточности или достаточно большой ответственности, неподъемной
для одного страховщика. Это следует из общности страховых интересов членов взаимного страхования. Общие страховые интересы связаны с общей профессиональной деятельностью, отраслевой, производственной или территориальной принадлежностью, с общими рисками
и видами страхования.
8.5. Анализ экономической целесообразности построения
соответствующей системы защиты
Анализ рассмотренных выше характеристик различных методов
построения защиты имущественных интересов собственников коммерческой и промышленной недвижимости, как направленных на
снижение риска, так и на устранение последствий от его наступления,
показывает: каждый из них имеет присущие только ему плюсы и какие-то присущие только ему минусы. Это позволяет провести сравнительный анализ полезности каждого из методов. Для этого надо сформулировать критерии - ключевые характеристики полезности, доступности и возможные последствия от применения некой идеальной модели построения защиты имущественных интересов собственника и
сравнить ее с характеристиками рассмотренных методов. Подобные
критерии:
- практическая доступность и простота применения (внедрения) со-
ответствующей модели;
- возможность реального снижения вероятности наступления не-
благоприятного события и величины убытков от его наступления;
- широта покрываемых рисков;
- отсутствие необходимости отвлекать оборотные средства для соз-
дания соответствующей системы защиты в отсутствие неблагоприятных событий;
- возможность оперативного привлечения средств для ликвидации
последствий наступления неблагоприятных событий;
- достаточность привлекаемых средств;
- возможность покрытия реального убытка за счет привлеченных
средств;
- отсутствие необходимости возмещать привлеченные средства;
- возможность контролировать финансовые потоки;
119
- отсутствие возможности потерять управление компанией полно-
стью или частично в результате наступления неблагоприятных событий и привлечения внешних инвесторов;
- возможность отнесения затрат на создание соответствующей системы защиты к расходам, уменьшающим налогооблагаемую базу по
налогу на прибыль.
Если каждому критерию присвоить свое числовое значение, которое определялось бы соответствующими затратами или доходами собственника, полезность каждой системы построения защиты будет определяться как сумма значений каждого из критериев, присвоенных
данной системе. Соответственно, выбирается наиболее полезный вариант.
Для некрупных собственников коммерческой и промышленной недвижимости в качестве возможных альтернатив может рассматриваться внешнее коммерческое страхование, создание фонда самострахования, построение комплексной системы, предполагающей как заключение договора страхования, так и покрытия небольших убытков собственными средствами и полный отказ от построения какой-либо системы защиты.
В рамках поиска оптимального варианта построения системы защиты имущественных интересов собственника рассмотрим, с какими
затратами сопряжена та или иная система. Затраты собственника на
создание соответствующей системы защиты наряду с расходами на
уплату страховых взносов по договорам страхования и на создание
собственного страхового фонда включают неполученную прибыль в
результате вывода части оборотных средств из обращения, а также
различные затраты, появляющиеся при возникновении и покрытии
ущерба от неблагоприятных событий.
При определении расходов собственника на создание соответствующей системы защиты должны учитываться прямые и косвенные
расходы собственника.
Прямые затраты - непосредственные финансовые расходы и потери
собственника, связанные с применением соответствующем системы
страхования.
Косвенные потери - производные от прямых затрат; преимущественно связаны со снижением эффективности использования финансовых средств при их отвлечении на построение защиты, а также с изменением характеристик эксплуатации соответствующих объектов недвижимости при возникновении различных ситуаций. Несмотря на
опосредованный характер косвенных потерь, их величина может превысить прямые затраты предприятия.
120
стр
стр
Т
Р=
100%
stp
S
,
(8.9)
Уплата страховой премии - оплата стоимости привлечения внешних источников компенсационных ресурсов.
Расходы собственника на уплату страховой премии могут быть
описаны математически и имеют следующий вид:
где Р
- размер уплачиваемой страховой премии; S
стр
- страховая сум-
ctp
ма, установленная договором страхования по данному объекту недвижимости; Т
- страховой тариф.
стр
В соответствии с действующим законодательством страховая сумма - сумма, в пределах которой страховщик обязуется выплатить страховое возмещение. Эта сумма определяется соглашением сторон при
заключении договора страхования и не может превышать действительную стоимость объекта страхования в месте его нахождения в
день заключения договора страхования.
Страховой тариф - ставка страховой премии с единицы страховой
суммы с учетом объекта страхования и характера страхового риска.[23]
Расходы, связанные с созданием собственных компенсационных
ресурсов (собственного резервного фонда) в виде взносов, направляемых в фонд самострахования, в отличие от случая коммерческого
страхования, могут быть признаны затратами только условно, так как
фактически указанные финансовые средства остаются в распоряжении
собственника, приобретая целевую направленность. Поэтому при определении величины расходов собственника при создании собственного резервного фонда правильнее учитывать не саму сумму взносов в
фонд самострахования, а сумму, использованную впоследствии на покрытие возникшего ущерба с целью восстановления поврежденного
имущества. Тем не менее, величина подобных взносов важна для определения косвенных расходов собственника, связанных с выводом из
оборота соответствующих средств.
Некомпенсируемый в рамках созданной системы защиты имущественных интересов собственника убыток возникает в результате неполного страхования риска в страховой компании, отказа страховщика
произвести страховую выплату и в результате недостаточности собственных резервных фондов.
В общем случае величина некомпенсированного убытка определяется по формуле:
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]