Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Операции с недвижимостью. Часть 2. Страхование. Учебное пособие
.pdf
21
щий застройщику на праве собственности; или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся на этом земельном участке
многоквартирный дом или иной объект недвижимости. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной
регистрации права собственности застройщика на объект. При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые
и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного
дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство которых
осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в
залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения.
3.2. Понятие и содержание договора ипотеки, его форма
По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству
из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны залогодателя. Это право дает ему преимущество перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным
законом.
Существенными условиями договора об ипотеке являются предмет
ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке). Кроме
того, существенным условием этого договора является условие о том,
у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (п. 1 ст. 339 ГК РФ). В том случае, если стороны
не достигли соглашения по всем или по одному из указанных пунктов
в требуемой форме, договор считается незаключенным в силу ст. 432
ГК РФ.
Предмет договора ипотеки определяется в заключаемом договоре
путем указания его наименования, места нахождения и описания, достаточного для идентификации этого предмета.
Недвижимое имущество различается по способности быть предметом договора об ипотеке, кроме того существуют законодательные
22
ограничения на заключение договоров ипотеки и возможность быть
субъектом такой сделки.
Среди групп имущественных объектов, выступающих предметами
по договору об ипотеке, можно выделить следующие группы недвижимого имущества:
- недвижимые вещи;
- незавершенные строительством недвижимые вещи (к ним приме-
няются правила Закона об ипотеке). При этом, если предметом ипотеки выступает объект незавершенного строительства, то по окончании
его строительства ипотека сохраняет свою силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства;
- права арендатора по договору аренды недвижимого имущества,
поскольку иное не противоречит федеральному закону и существу
арендных отношений (к ним также применяются правила Закона об
ипотеке).
Законодатель устанавливает определенные виды недвижимого
имущества, которые не могут выступать в качестве предмета по договору ипотеки. К таковому имуществу отнесено:
- недвижимое имущество, изъятое из гражданского оборота (тако-
вым имуществом, например, являются космические аппараты, которые
могут принадлежать исключительно Российской Федерации и никаким
иным субъектам права, так же, как государственной собственностью
может быть такое недвижимое имущество, как водные объекты, леса,
участки недр);
- недвижимое имущество, на которое в соответствии с федераль-
ным законодательством не может быть обращено взыскание (в настоящее время перечень такого имущества установлен в ст. 446 ГПК
РФ, в котором из недвижимости упоминается жилое помещение (его
части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно
проживающих в принадлежащем ему помещении, оно является единственно пригодным для постоянного проживания помещением, а также земельные участки, на которых расположены указанные объекты, и
земельные участки, использование которых не связано с осуществлением гражданином-должником предпринимательской деятельности;
хозяйственные строения и сооружения, необходимые для содержания
племенного, молочного и рабочего скота, оленей, кроликов, птицы,
пчел, используемых для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности);
- не допускается заключения договоров ипотеки в отношении иму-
щества, которое подлежит обязательной приватизации, либо привати-
23
зация которого запрещена. Установление этой нормы обусловлено
необходимостью блокировать возможность передачи государственного (муниципального) имущества в частную собственность помимо
приватизационного законодательства;
- кроме того, как это следует из смысла законодательства, не может
быть предметом ипотеки самовольная постройка. Это обусловлено
тем, что самовольная постройка не рассматривается в качестве самостоятельного объекта права. Вместе с тем, если право собственности
на самовольную постройку будет признано в судебном порядке и зарегистрировано органами государственной регистрации прав на недвижимость, то самовольная постройка может выступить в качестве объекта договора ипотеки.
Кроме того, законодателем установлены и определенные ограничения в заключении договоров ипотеки. К таковым ограничениям отнесены следующие:
- в том случае, если предметом ипотеки является такое имущество,
на отчуждение которого необходимо согласие или разрешение другого
лица либо органа, то такое же согласие или разрешение необходимы и
для ипотеки этого имущества (например, решение об одобрении крупной сделки с недвижимым имуществом, принадлежащим акционерному обществу, принимается в соответствии с порядком, установленным
в ст. 79 Закона об АО);
- если имущество находится в государственной собственности и не
закреплено при этом за хозяйствующим субъектом на праве хозяйственного ведения, то решение о его ипотеке принимается Правительством РФ или правительством (администрацией) субъекта Российской
Федерации, в зависимости от того, какому государственному образованию принадлежит это недвижимое имущество. Что касается муниципальных образований, то, исходя из смысла законодательства, они
также вправе отдавать недвижимое имущество в залог (за исключением ипотеки индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в муниципальной собственности); при этом решение
об ипотеке принимается теми органами, которые уполномочены на то
соответствующими уставами;
- имущественное право в виде права аренды на недвижимое иму-
щество может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если
федеральным законодательством либо договором аренды не предусмотрено иное. В том же случае, если арендодателем являются не собственник и не лицо, которое обладает имуществом на праве хозяйственного ведения, то согласие на право аренды должно быть получено
не только у арендодателя, но и у собственника арендованного имуще-
24
ства либо у лица, которое осуществляет в отношении данного имущества право хозяйственного ведения. Из этого правила есть исключения.
Так, собственник здания, расположенного на земельном участке из
состава государственных и муниципальных земель, арендуемом им на
срок более пяти лет, закладывая одновременно по одному договору об
ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя, но с его уведомлением;
- на имущество, которое находится в общей совместной собствен-
ности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности) ипотека допустима только при наличии согласия всех собственников, данного в письменной форме.
Судебно-арбитражная практика также формулирует некоторые ограничения к определению круга объектов, которые могут выступать в
качестве предмета ипотеки. Так, предметом ипотеки может быть:
- отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный
объект недвижимости зарегистрированы в установленном порядке, но
не часть площади такого помещения;
- доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в
праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого
земельного участка). Эти объекты, в случае заключения договора об
ипотеке нежилого помещения, считаются одновременно заложенными,
если они принадлежат собственнику нежилого помещения. Однако
следует иметь в виду, что такая ипотека осуществляется без раздела
земельного участка и выделения из него указанной доли в виде самостоятельного земельного участка;
- договор ипотеки может быть заключен в обеспечение нескольких
обязательств, вытекающих из разных договоров.
Залогодателем по договору ипотеки может выступать только собственник закладываемого имущества либо лицо, владеющее имуществом
на праве хозяйственного ведения (п. 2 ст. 335 ГК РФ). Эта норма имеет
императивный характер. Закон не предусматривает, чтобы залогодателем выступало лицо, владеющее имуществом на праве оперативного
управления. Лицо, обладающее недвижимым имуществом на праве
оперативного управления, вправе с согласия собственника отдавать в
залог лишь право аренды такого имущества.
3.3.Закладная
Закладная представляет собой именную ценную бумагу, которая
удостоверяет права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обя-
25
зательству и одновременно по договору об ипотеке. Закладная удостоверяет следующие права ее законного владельца:
1) право на получение исполнения по денежному обязательству,
обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства (денежное обязательство, которое обеспечено ипотекой, это основное обязательство);
2) право залога на имущество, обремененное ипотекой (вещное
ипотечное обязательство, которое является акцессорным).
Закладную составляют вместе с договором об ипотеке. При этом
закладная не может заменить договор об ипотеке. Составляется закладная залогодателем, а если таковой является третьим лицом, также
и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Первоначальному залогодержателю закладная выдается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, только после государственной регистрации ипотеки.
Передача прав по закладной уравнивается по правовым последствиям с уступкой требования (цессией). Сделка по передаче прав по
закладной совершается в простой письменной форме. При этом недопустима уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права по которой обеспечены закладной. Если же
подобного рода договор заключается, то он признается недействительным (ничтожным в силу закона - п. 5 ст. 47 Закона об ипотеке).
Для передачи прав по закладной установлены особые правила. Вопервых, лицо, передающее право, должно сделать на закладной отметку о новом владельце с точным указанием его имени (наименования) и
основания передачи. Во-вторых, совершенная отметка должна быть
подписана залогодержателем, указанным в закладной. Если такая надпись не является первой, то отметка должна быть подписана владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке.
Залог закладной представляет собой договор, предусматривающий
залог закладной либо без ее передачи, либо с ее передачей другому
лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по
кредитному договору или иного обязательства, возникшего между
этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем).
Закладная не отнесена к недвижимому имуществу, поэтому залог
закладной нельзя рассматривать как ипотеку.
26
3.4. Предшествующая и последующая ипотека
При использовании перезалога (повторного залога) используются
понятия предшествующей и последующей ипотеки. Общая норма о
перезалоге содержится в п. 1 ст. 342 ГК РФ, согласно которой, если
имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного
залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости
этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.
Конкретизация этого положения применительно к ипотеке сделана
в специальном законодательстве. Так, в соответствии с п. 1 ст. 43 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке в
обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения
другого обязательства того же или иного должника тому же или иному
залогодержателю (последующая ипотека).
Последующая ипотека допустима при определенных условиях, установленных законодательством и договором об ипотеке, заключаемом сторонами. Так, договор о последующей ипотеке может быть заключен при условии, что таковая не запрещена предшествующими
договорами об ипотеке этого же имущества. В том случае, если, несмотря на соответствующий запрет в предшествующем договоре, последующий договор об ипотеке заключен, то этот договор может быть
признан недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по
последующему договору о таком запрещении. Таким образом, указанная сделка является оспоримой, и единственным субъектом, имеющим
право инициировать процедуру ее оспаривания, является залогодержатель по предшествующему договору ипотеки. Указанные правила не
применяются в том случае, если сторонами предшествующего и последующего договоров об ипотеке являются одни и те же лица. Это и
естественно, поскольку очевидно, что указанные лица осведомлены
обо всех обременениях имущества, выступающего предметом по договорам об ипотеке, и распространение на них указанных правил привело бы к возможности недобросовестного манипулирования залогодержателем своими правами в зависимости от экономической ситуации, в
которой он оказался.
На залогодателя возложена обязанность сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих ипотеках на закладываемое недвижимое имущество. Это должно быть сде-
27
лано до заключения соответствующего договора. В то же время, если
залогодатель не выполнил этой обязанности, залогодержатель по последующему договору вправе потребовать расторжения договора и
возмещения причиненных ему убытков. Впрочем, возможности залогодержателя в этом случае малы. Он вправе предъявить соответствующие исковые требования только тогда, когда отсутствуют доказательства того, что он мог получить необходимые сведения о предшествующих ипотеках из данных Государственного реестра прав на недвижимое имущество.
Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об
ипотеке, и реализация заложенного имущества
Правила об обращении взыскания на имущество, которое было заложено по договору об ипотеке, а также на то имущество, которое обременено ипотекой в силу закона, установлены гл. IX Закона об ипотеке.
Правила об обращении взыскания на заложенное имущество различны в зависимости от порядка исполнения обеспеченного обязательства: в установленные сроки или периодическими платежами.
Залогодержателю предоставлено право обращения взыскания на
имущество, которое заложено по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, обеспечиваемых ипотекой,
вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного обязательства. Это право может быть реализовано при неуплате или несвоевременной уплате суммы долга полностью или его части. В то же время эта норма является диспозитивной, поскольку стороны в договоре могут предусмотреть иное. На практике может иметь
место расхождение между условиями договора об ипотеке и условиями обеспеченного ипотекой обязательства в отношении тех требований, которые удовлетворяются путем обращения взыскания на заложенное имущество. В этом случае приоритетному применению подлежат условия, установленные договором об ипотеке.
В большинстве договоров, на основании которых возникает обеспечиваемое ипотекой обязательство, предусматриваются условия о
периодических платежах по основному долгу. Обращение взыскания
на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом
нарушении сроков их внесения. Под систематическим нарушением
сроков внесения понимается нарушение сроков внесения платежей
более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. Эта норма также диспозитивна: стороны в договоре могут установить иное.
28
Залогодержателю предоставлено право требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении
этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество,
даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом, в следующих случаях:
- при ненадлежащем обеспечении сохранности заложенного иму-
щества;
- при нарушении правил об отчуждении заложенного имущества;
- при принудительном изъятии государством заложенного имуще-
ства.
Кроме того, залогодержатель, будучи кредитором, вправе требовать
досрочного исполнения обязательства и в иных, предусмотренных законом случаях, например:
- при реорганизации юридического лица (ст. 60 ГК РФ);
- при уменьшении уставного капитала общества с ограниченной
ответственностью (ст. 90 ГК РФ);
- при уменьшении уставного фонда унитарного предприятия, осно-
ванного на праве хозяйственного ведения (ст. 114 ГК РФ).
Порядок обращения взыскания на заложенное имущество, по общему правилу, является судебным. Это означает, что взыскание по
требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное
по договору об ипотеке, только по решению суда.
Существует исключение из этого правила. В частности, во внесудебном порядке обращение взыскания на заложенное имущество допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения
между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.
Такое соглашение должно быть заключено с учетом многочисленных
требований, содержащихся в ст. 55 Закона об ипотеке. Несоблюдение
этих требований является основанием для того, чтобы лицо, чьи права
нарушены этим соглашением, могло предъявить в суд исковое требование о признании соглашения недействительным.
В случае, если суд примет решение об обращении взыскания на
имущество, заложенное по договору об ипотеке, таковое реализуется
путем продажи с публичных торгов. Это - общее правило. Вместе с
тем, принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации на аукционе.
Сумма, вырученная от реализации заложенного имущества, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателем, другими кредиторами и самим залогодателем. Однако предва-
29
рительно из этой суммы удерживаются суммы, необходимые для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и
его реализацией.
Вопросы для самопроверки
1. Какие виды ипотеки Вы знаете?
2. Содержание договора ипотеки?
3. Какие права ее законного владельца удостоверяет закладная?
4. Что понимается под предшествующей и последующий ипотекой?
ГЛАВА 4. ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
4.1. Общая характеристика долевого участия в строительстве
Со вступлением 1 апреля 2005 г. в законную силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и
иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации» начался новый этап
развития оборота объектов недвижимости.
Круг отношений, регулируемых законом, довольно узок: это отношения, возникающие при долевом строительстве многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости. Субъектами этих отношений
выступают, с одной стороны, застройщики, обладающие определенными правами на земельные участки, на которых предполагается вести
строительство, а, с другой стороны, частные инвесторы, предоставляющие денежные средства для строительства с тем, чтобы по окончании строительства приобрести в собственность квартиры или иные
объекты недвижимости. При этом указанным законом не регулируются отношения, связанные с долевым участием в строительстве объектов производственного назначения. Хотя подавляющее большинство
отношений, регулируемых законом, имеет гражданско-правовой характер, это не исключает того, что этим же законодательством регулируются и отношения административно-правового характера. Так, например, урегулированы отношения, возникающие при государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. Этим же
законом урегулированы вопросы процедурного характера, связанные с
исполнением судебных решений в отношении споров, возникающих из
долевого участия в строительстве. Этим же законом регламентируются
30
вопросы административной ответственности за ненадлежащее выполнение установленных им обязательных предписаний.
Другим - но не менее важным - направлением регулирования закона является защита прав, законных интересов и имущества участников
долевого строительства. В некоторых случаях застройщики по окончании строительства требовали от приобретателей жилья суммы, значительно превышающие ту стоимость, которая оговаривалась при заключении договора. Это обосновывалось существенным удорожанием жилья в процессе его строительства. Имели место ситуации, когда одна и
та же построенная квартира продавалась нескольким лицам, вложившим денежные средства в строительство, что порождало трудно разрешимые споры. Иногда средства, которые были внесены гражданами
или юридическими лицами в строительство, направлялись на строительство других объектов, что приводило к нарушению сроков сдачи
квартир, или произвольно, исключительно по усмотрению застройщика менялись обязательства по договору.[16] Объекты долевого строительства являются разновидностью общего имущества. При этом, если
квартиры после их строительства и передачи участникам строительства принадлежат этим лицам на праве собственности, то общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или
внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры, принадлежат собственникам квартир на праве общей долевой собственности (п.
1 ст. 290 ГК РФ). Более широкий перечень общего имущества, входящего в состав многоквартирного дома, перечислен в п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ. К такому, в частности, отнесены: помещения в
доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межквартирные
лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты,
коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются
инженерные коммуникации, иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в доме (технические подвалы), а также крыши,
ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое,
электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее
более одного помещения, земельный участок, на котором расположен
дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные объекты,
предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства
данного дома, расположенные на указанном земельном участке. При
этом указанный перечень не является исчерпывающим.
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]