Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Операции с недвижимостью. Часть 2. Страхование. Учебное пособие
.pdf
191
инвестиций, обеспечение финансовой устойчивости проекта и др.). Он
является будущим владельцем и пользователем результатов проекта.
Дисконтирование - метод применяемый; для определения приве-
денной стоимости потока денежных средств, который поступит в будущем. Применяется для определения приведенного денежного эквивалента долга на момент немедленного погашения или, более часто, в
анализе будущих потоков денежных средств от инвестиций.
Договор коммерческой концессии - по договору коммерческой
концессии одна сторона обязуется предоставить другой стороне за
вознаграждение на срок или без указания срока право использовать в
предпринимательской деятельности пользователя комплекс исключительных прав, принадлежащих правообладателю, в.т.ч. право на фирменное наименование и (или) коммерческое обозначение правообладателя, на охраняемую коммерческую информацию, а также на другие
предусмотренные договором объекты исключительных прав - товарный знак, знак обслуживания и т.д.
Договор траста - договор на финансирование сделок с недвижимо-
стью, который служит той же цели, что и закладная, но, в котором участвуют три стороны вместо двух. Третья сторона (попечитель) является держателем титула собственности в интересах кредитора (бенефициара). То же, что и Трастовый договор.
Жилые здания - здания, входящие в жилой фонд (общего назначения, общежития, спальные корпуса школ-интернатов, спальные корпуса детских домов, спальные корпуса для престарелых и инвалидов), и
жилые зданий (помещения), не входящие в жилой фонд (летние дачи,
садовые домики, домики щитовые передвижные, вагончики, помещения, приспособленные под жилье, — вагоны и кузова железнодорожных вагонов, суда и т.д.).
Залог - реальный или финансовый актив, используемый в качестве
гарантии возврата займа. Кредитор-залогодержатель имеет право при
невыполнении должником обязательства, обеспеченного залогом, получить компенсацию из стоимости заложенного имущества путем его
продажи.
Застройщик (developer) - предприниматель на рынке недвижимости, занимающийся превращением неосвоенного участка в законченную функционирующую недвижимость путем создания дорог, инженерных сооружений, зданий, осуществления ландшафтных мероприятий, финансирования, содействия и других творческих действий
(creative ingredients). Таким образом, застройщик соединяет функции
subdivider и строительного подрядчика (building contractor). Застройщик - это администратор, который является инициатором проекта и
192
управляет его реализацией путем координации деятельности архитекторов, инженеров, планировщиков, адвокатов, подрядчиков
(contractors), кредиторов и др. для того, чтобы довести проект до завершения. Профессиональному застройщику необходимы основательные теоретические и практические знания в области строительства,
строительных материалов и методов, бизнеса, права и финансов. Работа застройщика творческая и на долю успешно действующего застройщика выпадает значительный престиж и материальный доход.
Одновременно, застройщик (developer) концентрирует в своей деятельности принятие предпринимательских решений и финансовый
риск.
Основные виды деятельности застройщика:
а) Формирование земельных участков (land subdivision).
б) Полное освоение (от неосвоенного участка до законченного проекта).
в) Строительство объекта на подготовленном участке с целью его
продажи.
г) Строительство по контракту.
Интерес (interest) - в обычном смысле: выгода, материальная заинтересованность, участие, доля (в чем-либо). В юридическом смысле –
ИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО.
Интерполяция - процесс определения стоимости, которая, по
имеющимся данным, находится в промежутке между двумя известными суммами.
Инфляция - снижение покупательной способности валюты, обыч-
но измеряемое индексом потребительских цен, публикуемым Бюро
трудовой статистики.
Инфраструктура - комплекс сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования, а также объектов социального и культурно-бытового обслуживания обеспечивающий устойчивое
развитие и функционирование поселений и межселенных территорий.
Кадастр (фр. cadastre, нем. cadastre) - От греч. kadastichon - учет-
ный список, налоговый реестр.
Кадастровая съемка (cadastral survey) - топографическая съемка
границ участков недвижимости, включающая:
- определение границ участков на местности;
- отображение границ участков на крупномасштабных топографи-
ческих картах;
- ведение систематических обозначений участков собственности на
картах и в официальных документах.
193
Капитализация (capitalization) - преобразование ожидаемых в бу-
дущем доходов в единовременно получаемую в настоящий момент
стоимость.
Компенсация (compensation) - денежные выплаты или налоговые
льготы владельцу недвижимости, несущему убытки в силу государственных или муниципальных установлений, возникших по не зависящим от владельца причинам. К. может быть предоставлена властями
или востребована владельцем недвижимости, а случае:
-принудительного изъятия земли в общественную собственность;
-законодательного объявления повышенных требований к содер-
жанию территории или здания (например, в случае объявления недвижимости охраняемым заповедником или памятником);
-отказа владельцу со стороны муниципальных властей в праве но-
вого строительства или реконструкции на данной территории;
-если мероприятия, принятые по государственному или муници-
пальному плану развития территории, уменьшают рыночную цену недвижимости.
Конфискация - процесс изъятия частной земли. По конституцион-
ному закону собственность может быть изъята для общественного
пользования при выплате справедливой компенсации.
Лизинг - долгосрочная аренда машин и оборудования, транспортных средств, сооружений производственного назначения и др. Лизинговая компания покупает оборудование и предоставляет его в аренду
на несколько лет фирме-арендатору, которая постепенно погашает
задолженность по мере использования имущества. Лизинг дает возможность получить необходимое современное оборудование без значительных единовременных затрат. По окончании срока лизингового
контракта возможны следующие варианты: покупка имущества арендатором по остаточной стоимости; пролонгации срока; возврат материальных ценностей лизинговой компании. Для приобретения машин
и оборудования лизинговые компании используют собственные и заемные средства.
Налоги - обязательные платежи предприятий и отдельных лиц в
государственный и местный бюджет. Налоги могут быть прямые и
косвенные. Прямые подразделяются на поземельный, подомовой, промысловый, на ценные бумаги, на прибыль фирм, на доходы от денежных капиталов, на прирост капитала, на сверхприбыль, с наследств и
дарений, поимущественный, подушный. Основными налогами считаются подоходный налог с населения и налог на прибыль фирм. Косвенные налоги включают акцизы, государственные фискальные монополии и таможенные пошлины.
194
Полная стоимость воспроизводства - текущая стоимость строи-
тельства точной копии оцениваемой собственности.
Портфель недвижимости – совокупность активов, состоящих из
видов и типов собственности с различными граничными значениями
доходности и риска, являющих частью единого земельноимущественного комплекса, которые инвестор может продать, финансировать и развивать по своему усмотрению.
Рефинансирование - погашение задолженности по одному или бо-
лее ипотечным кредитам за счет одновременного получения нового
ипотечного кредита.
Регрессивный риск – требование физисеких
Риэлтер - предприниматель, занимающийся, операциями с недви-
жимостью.
Собственник - физическое или юридическое лицо, имеющее на за-
конном основании право собственности.
Соглашение об аренде с выкупом - соглашение, согласно которо-
му часть рентных платежей засчитывается в счет выкупной цены; при
выплате заранее согласованной суммы происходит передача титула
собственности.
Соглашение об одновременной продаже и аренде – способ финансирования, при котором компания продает часть своей собственности какой-то структуре, предоставляющей денежные средства, и одновременно подписывает с ней соглашение о получении этой собственности обратно в аренду на длительный срок. В этом случае компания
получает единовременно значительную сумму денежных средств, которую она погашает в течение срока действия арендного договора относительно небольшими выплатами.
Спрос - базовое экономическое понятие, определяющее количество
товаров и услуг, которое будет куплено по определенной цене.
Страхование титула - защита собственника недвижимости от фи-
нансовых потерь, возможных в случае наличия прав третьих лиц или
каких-либо обременении, связанных с объектом недвижимости, существующих, но не известных собственнику в момент покупки страхового полиса. В отличие от других видов страхования страхование титула
- это страхование от событий, случившихся в прошлом, последствия
которых могут, однако, обнаружиться в будущем.
Управление - процесс выработки и осуществления управляющих
воздействий на объект управления, предназначенных для достижения
цели управления. Выработка управляющих возведений включает сбор,
передачу и обработку необходимой информации, принятие решений.
Управление портфелем недвижимости - совокупность мероприя-
195
тий технического, технологического, организационного и финансового
характера, обеспечивающих максимально возможную эффективность
использования (доходность), включающих в портфель объектов недвижимости и прав по реализации стратегических целей.
Частично амортизируемая ипотека - метод погашения кредита, при
котором остаток непогашенного долга по истечении срока кредита не
равен нулю, поэтому должен быть произведен «шаровой» платеж.
196
Приложение 1
Московские территориальные сметные нормативы
(МТСН 81-98) в базисном уровне цен на 1 января 1998 г.
1. МТСН 81.1 -98 - Сборник «Средних сметных цен на материалы,
изделия и конструкции»
2. МТСН 81.2-98 - Сборник «Сметных цен эксплуатации строи-
тельных машин»
3. МТСН 81.3-98 - Сборники расценок на строительные работы.
4. МТСН 81.3-1-98 - Сборник 1. Земляные работы.
5. МТСН 81.3-3-98 - Сборник 3. Буровзрывные работы
6. МТСН 81.3-5-98 - Сборник 5. Свайные работы, закрепление
грунтов
7. МТСН 81.3-6-98 - Сборник 6. Бетонные, железобетонные конст-
рукции монолитные
8. МТСН 81.3-7-98 - Сборник 7. Бетонные и железобетонные кон-
струкции
9. МТСН 81.3-8-98 - Сборник 8. Конструкции из кирпича и блоков
10. МТСН 81.3-9-98 - Сборник 9. Металлические конструкции
11. МТСН 81.3-10-98 - Сборник 10. Деревянные конструкции
12. МТСН 81.3-11-98 - Сборник 11. Полы
13. МТСН 81.3-12-98 - Сборник 12. Кровли
14. МТСН 81.3-13-98 - Сборник 13. Защита строительных конс-
трукций и оборудования от коррозии
15. МТСН 81.3-14-98 - Сборник 14. Конструкции в сельском строи-
тельстве
16. МТСН 81.3-15-98 - Сборник 15. Отделочные работы
17. МТСН 81.3-16-98 -Сборник 16. Трубопроводы внутренние
18. МТСН 81.3-17-98-Сборник 17. Водопровод и канализация внут-
реннее устройство
19. МТСН 81.3-18-98 - Сборник 18. Отопление - внутреннее уст-
ройство
20. МТСН 81.3-19-98 - Сборник 19. Газоснабжение внутреннее уст-
ройство
21. МТСН 81.3-20-98 - Сборник 20. Вентиляция и кондиционирова-
ние воздуха
22. МТСН 81.3-22-98 - Сборник 22. Водопровод – наружные сети
23. МТСН 81.3-23-98 - Сборник 23. Канализация – наружные сети
24. МТСН 81.3-24-98 - Сборник 24. Теплоснабжение и газопроводы
- наружные сети
197
25. МТСН 81.3-26-98 - Сборник 26. Теплоизоляционные работы
26. МТСН 81.3-27-98 - Сборник 27. Автомобильные дороги
27. МТСН 81.3-28-98 - Сборник 28. Железные дороги
28. МТСН 81.3-30-98 - Сборник 30. Мосты и трубы
29. MTCH 81.3-33-98 - Сборник 33. Линии электропередачи
30. МТСН 81.3-34-98 - Сборник 34. Сооружения связи, радиовеща-
ния и телевидения
31. МТСН 81.3-36-98 - Сборник 36. Земляные конструкции гидро-
технических сооружений
32. МТСН 81.3-37-98 - Сборник 37. Бетонные и железобетонные
конструкции гидротехнических сооружений
33. МТСН 81.3-38-98 - Сборник 38. Каменные конструкции гидро-
технических сооружений
34. МТСН 81.3-39-98 - Сборник 39. Металлические конструкции
гидротехнических сооружений
35. МТСН 81.3-40-98 - Сборник 40. Деревянные конструкции гид-
ротехнических сооружений
36. МТСН 81.3-41-98 - Сборник 41. Гидроизоляционные работы в
гидротехнических сооружениях
37. МТСН 81.3-42-98 - Сборник 42. Берегоукрепительные работы
38. МТСН 81.3-45-98 - Сборник 45. Промышленные печи, трубы
39. МТСН 81.3-47-98 - Сборник 47. Озеленение
40. МТСН 81.4.98 - Сборники расценок на монтаж оборудования
41. МТСН 81.4-3-98 - Сборник 3. Подъемно-транспортное оборудо-
вание
42. МТСН 81.4-6-98 - Сборник 6. Теплосиловое оборудование
43. МТСН 81.4-7-98 - Сборник 7. Компрессорные машины, насосы,
вентиляторы
44. МТСН 81.4-8-98 - Сборник 8. Электротехнические установки
45. МТСН 81.4-10-98 - Сборник 10. Оборудование связи
46. МТСН 81.4-11-98 - Сборник 11. Приборы и средства автомати-
зации и вычислительной техники
47. МТСН 81.4-12-98 - Сборник 12. Технологические трубопроводы
48. МТСН 81.4-24-98 - Сборник 24. Оборудование предприятий
промышленности строительных материалов
49. МТСН 81.4-37-98 - Сборник 37. Оборудование общего назначе-
ния
50. МТСН 81.5-98 - Сборники расценок на пусконаладочные рабо-
ты
51. МТСН 81.5-1-98 - Сборник 1. Электротехнические устройства
52. МТСН 81.5-2-98 - Сборник 2. Автоматизированные сисстемы
198
управления
53. МТСН 81.5-3-98 - Сборник 3. Системы вентиляции и кондицио-
нирования воздуха
54. МТСН 81.5-4-98 - Сборник 4. Подъемно-транспортное оборудо-
вание
55. МТСН 81.5-6-98 - Сборник 6. Холодильные и компрессорные
установки
56. МТСН 81.5-7-98 - Сборник 7. Теплоэнергетическое оборудова-
ние
57. МТСН 81.5-9-98 - Сборник 9. Сооружения водоснабжения и ка-
нализации
58. МТСН 81.5-10-98-Сборник 10. Укрупненные расценки для объ-
ектов жилищно-гражданского назначения
59. МТСН 81.6-98 - Сборники расценок на ремонтно-строительные
работы
60. МТСН 81.6-51-98 - Сборник 51. Земляные работы
61. МТСН 81.6-52-98-Сборник52. Фундаменты
62. МТСН 81.6-53-98 -Сборник53. Стены
63. МТСН 81.6-54-98 - Сборник 54. Перекрытия
64. МТСН 81.6-55-98 - Сборник 55. Перегородки
65. МТСН 81.6-56-98 - Сборник 56. Проемы
66. МТСН 81.6-57-98 - Сборник 57. Полы
67. МТСН 81.6-58-98 - Сборник 58. Крыши, кровли
68. МТСН 81.6-59-98 - Сборник 59. Лестницы
69. МТСН 81.6-60-98 - Сборник 60. Печные работы
70. МТСН 81.6-61-98 - Сборник 61. Штукатурные работы
71. МТСН 81.6-62-98 - Сборник 62. Малярные работы
72. МТСН 81.6-63-98 - Сборник 63. Стекольные, обойные и об-
ницовочные работы
73. МТСН 81.6-64-98 - Сборник 64. Лепные работы
74. МТСН 81.6-65-98 - Сборник 65. Внутренние санитарно-тех-
нические работы
75. МТСН 81.6-66-98 - Сборник 66. Наружные инженерные сети
76. МТСН 81.6-67-98 - Сборник 67. Электромонтажные работы
77. МТСН 81.6-68-98 - Сборник 68. Благоустройство
78. МТСН 81.6-69-98 - Сборник 69. Прочие ремонтно-строительные
работы
79. МТСН 81.7-98 - Сборники расценок на реставрационно-
носстановительные работы по памятникам истории и культуры
80. МТСН 81.7-1-98 - Сборник 1. Архитектурно-археологические и
земляные работы в зоне памятника истории и культуры
199
81. МТСН 81.7-2-98 - Сборник 2. Реставрация и воссоздание фун-
даментов и конструкций из бутового камня
82. MTCH 81.7-3-98 - Сборник 3. Реставрация и воссоздание кир-
пичных кладок
83. МТСН 81.7-4-98 - Сборник 4. Реставрация и воссоздание конст-
рукций и декора из естественного камня
84. МТСН 81.7-5-98 - Сборник 5. Реставрация и воссоздание дере-
вянных конструкций и деталей
85. МТСН 81.7-6-98 - Сборник 6. Реставрация и воссоздание кро-
вель
86. МТСН 81.7-7-98 - Сборник 7. Реставрация и воссоздание метал-
лических конструкций и декоративных элементов
87. МТСН 81.7-8-98 - Сборник 8. Реставрация и воссоздание шту-
катурной отделки
88. МТСН 81.7-9-98 - Сборник 9. Реставрация и воссоздание обли-
цовок искусственным мрамором
89. МТСН 81.7-10-98 - Сборник 10. Реставрация и воссоздание ок-
расок фасадов и интерьеров
90. МТСН 81.7-11-98 - Сборник 11. Реставрация и воссоздание ке-
рамического декора
91. МТСН 81.7-12-98 - Сборник 12. Реставрация и воссоздание ар-
хитектурнолепного декора
92. МТСН 81.7-13-98 - Сборник 13. Реставрация и воссоздание
резьбы по дереву
93. МТСН 81.7-14-98 - Сборник 14. Реставрация и воссоздание ме-
бели из ценных пород дерева
94. МТСН 81.7-15-98 - Сборник 15. Реставрация и воссоздание пар-
кетных полов
95. МТСН 81.7-16-98 - Сборник 16. Воссоздание изделий художе-
ственного литья из цветных металлов
96. МТСН 81.7-17-98 - Сборник 17. Чеканные, выколотиые, да-
вильные работы
97. МТСН 81.7-18-98 - Сборник 18. Реставрация и воссоздание ин-
крустированной поверхности
98. МТСН 81.7-19-98 - Сборник 19. Реставрация и воссоздание
обивки мебели и обойных декоративных элементов
99. МТСН 81.7-20-98 - Сборник 20. Реставрация и воссоздание по-
золоты
100. МТСН 81.7-21-98- Сборник 21. Разные работы
101. МТСН 81.7-22-98 - Сборник 22. Реставрация и воссоздание
оконных и дверных приборов
200
102. МТСН 81.7-23-98 - Сборник 23. Реставрация и воссоздание
тканей и гобеленов
103. МТСН 81.7-24-98 - Сборник 24. Художественная обработка
металла гальваническим способом
104. МТСН 81.7-25-98 - Сборник 25. Реставрация и воссоздание
предметов декоративно-прикладного искусства из цветных металов и
хрустальных подвесок
105. МТСН 81.7-26-98 - Сборник 26. Реставрация и воссоздание
предметов декоративно-прикладного искусства оловянно-слюдяной
группы
106. МТСН 81.7-27-98 - Сборник 27. Реставрационные работы но
озеленению и благоустройству исторических садов, парков и территории вокруг памятников истории и культуры
107. МТСН 81.7-28-98 - Сборник 28. Реставрация монументальной
и станковой живописи
108. МТСН 81.8-98 - Нормы накладных расходов и сметной прибыли
109. МТСН 81.9-98 - Сметные нормы дополнительных затрат, связанных с производством строительно-монтажных и ремонтностроительных работ в зимнее время
110. МТСН 81.10-98 - Сметные нормы затрат на временные чдания
и сооружения
111. МТСН 81.11-98 - Прочие работы и затраты
112. МТСН 81.12-98 - Общие указания по применению МТСН 81 -
98. В нашем случае в целях определения сметной стоимости нового
строительства, аналогичного по своим характеристикам здания не-
обходимо будет учесть следующие сборники:
113. МТСН 81.1 -98 - Сборник «Средних сметных цен на материалы, изделия и конструкции»
114. МТСН 81.2-98 - Сборник «Сметных цен эксплуатации строи-i
ел ьных машин»
115. МТСН 81.3-1-98 - Сборник 1. Земляные работы.
116. МТСН 81.3-5-98 - Сборник 5. Свайные работы, закрепление
грунтов
117. МТСН 81.3-7-98 - Сборник 7. Бетонные и железобетонные
конструкции
118. МТСН 81.3-8-98- Сборник 8. Конструкции из кирпича и блоков
119. МТСН 81.3-11-98 - Сборник 11. Полы
200. МТСН 81.3-12-98 - Сборник 12. Кровли
201. МТСН 81.3-13-98 - Сборник 13. Защита строительных конст-
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]