Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Операции с недвижимостью. Часть 2. Страхование. Учебное пособие
.pdf
141
- пространство, занятое постоянными кондиционерами воздуха,
обогревателями или охлаждающими установками, а также пространство, занятое трубопроводами, что делает это пространство непригодным для использования в арендных целях. (Это не относится к устройствам, устанавливаемым по указанию или просьбе арендатора или используемым в здании для специальных целей, например компьютеры
или обрабатывающее или производственное оборудование).
При вычислении полезной площади для офисных зданий следует
исключить следующие площади каждого этажа:
- площади, выделенные для установки оборудования и обслужи-
вающих систем для здания;
- площади, выделенные как общественные места;
- холлы, лестничные площадки и балконы, если они используются
совместно несколькими пользователями.
Оценка зданий обычно включает также стоимость обслуживающих
систем здания, оборудования, машин и механизмов, которыми владелец обеспечивает наилучшее использование здания.
Оборудование, обслуживающее здание, включает в себя следующие системы:
- электроснабжения - главные питающие кабели, трансформаторы,
щитовые, резервные генераторы и электросети для непроизводственных нужд;
- газоснабжения - включая газопроводы до и в пределах газовых
станций, а также газопроводы в пределах помещений для непроизводственных нужд;
- водоснабжения - резервуары, колодцы и скважины, насосы, оборудование водоочистки, баки, распределительные сети, дренажные
устройства, системы канализации и т.д. - для воды не технологического назначения и не имеющие отношения к коммерции;
- отопления и кондиционирования воздуха - котлы и соответствующее оборудование, топливные баки, радиаторы, калориферы, оборудование для кондиционеров, воздуховоды, вентиляторы и другое
оборудование, используемое для непроизводственных целей;
- лифты и подъемники - пассажирские и грузовые лифты, эскалаторы, транспортеры, подъемники и опоры, формирующие неотъемлемую
часть структуры здания и используемые для некоммерческих целей.
При использовании метода УПВС (на основе сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений
для переоценки основных фондов УПВС (утверждены Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства 14
июля 1970 г.) последовательно проводятся следующие шаги:
142
- на основании отраслевой принадлежности оцениваемого объекта
выбирается конкретный справочник УПВС, в выбранном справочнике
подбирается аналог, наиболее полно совпадающий по всем параметрам
с оцениваемым зданием;
- определяется табличная стоимость единицы измерения аналога с
учетом климатического района и территориального пояса, в которых
расположен объект оценки;
- вносятся необходимые корректировки в табличную стоимость
единицы измерения аналога, учитывающие различия между объектом
и аналогом;
- полная восстановительная стоимость объекта в ценах 1969 г. оп-
ределяется умножением откорректированной табличной стоимости
единицы измерения аналога на строительный объем или иные присущие ему показатели;
- производится пересчет стоимости в цены на дату оценки с учетом
отраслевых и территориальных индексов изменения стоимости строительства.
С электронной версией УПВС можно ознакомиться по ссылке
http://upvs.kwinto.ru/interpr.php?link=_l 111113.htm.
Произведенная страховщиком оценка стоимости объекта страхования не может иметь каких-либо иных правовых последствий и не
несет за собой каких-либо иных обязательств, не связанных с процедурой страхования.
9.4. Страхование строительных рисков
Страхование строительных рисков представляет собой сложный
вид страхования, включающий в себя не только возмещение вреда при
ущербе, связанном с утратой строительных материалов, оборудования,
другого имущества, используемых в строительном производстве
(страхование имущества), но и возмещение вреда в случае его причинения третьим лицам в результате выполнения строительномонтажных работ (страхование ответственности).
Каждая строительная организация независимо от формы собственности, сферы и масштаба осуществляемой деятельности подвергается
широкому набору рисков. Строительные компании, изыскательские,
архитектурные и проектные организации, производители строительных материалов, инвесторы, заказчики, подрядчики и субподрядчики в
особенной мере испытывают воздействие рисков природного, техногенного характера, а также рисков, связанных с влиянием "человеческого фактора".
143
Гражданским кодексом РФ определены субъекты, несущие ответственность за различные риски. Любой собственник имущества, согласно ст. 211 ГК РФ, несет риск случайной гибели или случайного
повреждения принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Подрядчики несут риски случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства до его приемки заказчиком, что установлено ст. 741 ГК РФ, а также ответственность за сохранность предоставленного заказчиком имущества и качество готового объекта, что
определено ст. ст. 714 и 755 ГК РФ.
Помимо этого любое лицо, участвующее в хозяйственной деятельности, в соответствии со ст. 1064 ГК РФ обязано возместить ущерб
третьим лицам, нанесенный деятельностью организации, работниками
организации при исполнении ими трудовых обязанностей (ст. 1068 ГК
РФ), а также вследствие недостатков товара, работы или услуги (ст. ст.
1095, 1096 ГК РФ).
Страхование, как неотъемлемая часть строительного инвестиционного процесса, дает возможность на всех его стадиях, от разработки
технико-экономического обоснования до ввода объекта в эксплуатацию, не только возмещать страхователю внезапные и непредвиденные
убытки, возникающие при строительстве, но и защитить инвестиции в
строительство.
Страхование позволяет экономить финансовые средства за счет отказа от создания резервных фондов на случай возникновения ущерба,
что дает возможность подрядчику использовать эти средства в качестве работающего капитала. При наступлении страхового случая восстановление объекта может быть произведено значительно быстрее за
счет возмещения страховщиком дополнительных расходов, связанных
со срочной доставкой стройматериалов, техники, оплатой расходов по
расчистке территории и сверхурочных работ.
Страхование в соответствии со ст. 927 ГК РФ осуществляется как в
добровольной, так и в обязательной форме. Страхование строительномонтажных рисков обязательно лишь в том случае, если это установлено федеральными законами.
Если обязанность страхования не вытекает из закона, а основана на
договоре, в том числе обязанность страхования имущества - на договоре с владельцем имущества или на учредительных документах юридического лица, являющегося собственником имущества, такое страхование, согласно п. 3 ст. 935 ГК РФ, не является обязательным.
Говоря о страховании строительных рисков, следует обратить внимание на Федеральный закон от 21.07.1997 № 116-ФЗ "О промышлен-
144
ной безопасности опасных производственных объектов" (далее - Закон
№ 116-ФЗ). В соответствии с п. 1 ст. 9 и п. 1 ст. 15 названного Закона
организация, эксплуатирующая опасный производственный объект,
наряду с другими обязанностями, обязана заключать договор страхования риска ответственности за причинение вреда жизни, здоровью
или имуществу других лиц и окружающей среде при эксплуатации
опасного производственного объекта.
К категории опасных производственных объектов согласно п. 3
Приложения 1 к Закону № 116-ФЗ относятся объекты, на которых используются, в частности, стационарно установленные грузоподъемные
механизмы, эскалаторы. Таким образом, строительные площадки, на
которых установлены и используются такие объекты, будут относиться к категории опасных производственных объектов.
Обязанность страхования строительных рисков нередко устанавливается договорами строительного подряда. Статьей 742 ГК РФ предусмотрено страхование объекта строительства. В соответствии с этой
статьей сторона, на которой лежит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, материала, оборудования и
другого имущества, используемого при строительстве, либо ответственность за причинение при осуществлении строительства вреда другим лицам, обязана застраховать соответствующие риски. Страхователями, как правило, выступают подрядчики или субподрядчики, то есть
лица, непосредственно выполняющие строительные работы.
Сторона, на которую возлагается обязанность по страхованию,
должна представить другой стороне доказательства заключения ею
договора страхования на условиях, предусмотренных договором
строительного подряда, включая данные о страховщике, размере страховой суммы и застрахованных рисках. Заметим, что страхование не
освобождает соответствующую сторону от обязанности принять необходимые меры для предотвращения наступления страхового случая.
Если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором строительного подряда, риск случайной гибели или случайного
повреждения материалов, оборудования, иного имущества, используемых при строительстве, несет предоставившая их сторона, что установлено ст. 705 ГК РФ. Риск случайной гибели или случайного повреждения результата выполненной работы до ее приемки заказчиком
несет подрядчик.
Если объект строительства до его приемки заказчиком погиб или
поврежден вследствие предоставления заказчиком некачественного
материала, оборудования, либо указаний о способе исполнения работы, подрядчик вправе требовать оплаты всей предусмотренной сметой
145
стоимости работ. Подрядчиком при этом должны быть выполнены
обязанности, предусмотренные ст. 716 ГК РФ, а именно подрядчик
обязан немедленно предупредить заказчика и до получения от него
указаний приостановить работу при обнаружении:
- непригодности или недоброкачественности предоставленных за-
казчиком материала, оборудования, технической документации или
переданной для переработки (обработки) вещи;
- возможных неблагоприятных для заказчика последствий выпол-
нения его указаний о способе исполнения работы;
- иных, независящих от подрядчика обстоятельств, которые угро-
жают годности или прочности результатов выполняемой работы либо
создают невозможность ее завершения в срок.
Заказчик может выступить в роли страхователя при страховании
переданного подрядчику имущества, являющегося собственностью
заказчика, например оборудования.
Объект страхования считается застрахованным на территории, указанной в договоре страхования, обычно ею является строительная
площадка. Действие договора страхования при условии уплаты страхового взноса начинается непосредственно после начала работы или
после разгрузки застрахованных объектов на стройплощадке, но не
ранее оговоренной в договоре страхования даты. Действие договора
страхования прекращается по тем застрахованным объектам, которые
приняты или пущены в эксплуатацию, с момента подписания акта сдачи-приемки законченного строительством объекта. Это положение
действует во всех случаях, кроме тех, когда заключено особое соглашение о страховании послепусковых гарантийных обязательств.
Страховой суммой является определенная договором страхования
денежная сумма, исходя из которой устанавливаются размеры страхового взноса и страховой выплаты. Устанавливается страховая сумма
по соглашению сторон в пределах действительной стоимости объекта
страхования на основании документов, подтверждающих его стоимость.
Минстроем России рекомендованы Методические материалы по
страхованию строительных рисков, которыми строительные и страховые организации могут руководствоваться при заключении договоров
страхования (Письмо от 30.08.1996 № ВБ-13-185/7). Методические
материалы могут применяться в части, не противоречащей действующему законодательству РФ.
В соответствии с п. 5.3 Методических материалов страховые суммы по строительным работам, включая строительные материалы и
конструкции, расходы на заработную плату, расходы по перевозке,
146
таможенные сборы и пошлины, а также строительные элементы и материалы, поставляемые заказчиком, устанавливаются исходя из полной проектной (сметной) стоимости строительных работ при их завершении.
По монтажным работам, включая монтируемое оборудование, расходы на заработную плату, расходы по перевозке, таможенные пошлины и сборы, а также материалы, оборудование и услуги, предоставляемые заказчиком, страховые суммы устанавливаются исходя из полной
проектной (сметной) стоимости каждого объекта страхования после
завершения монтажа.
При страховании оборудования строительной площадки (временных зданий и сооружений, складских помещений, строительных лесов,
инженерных коммуникаций и т.п.) страховая сумма устанавливается
исходя из действительной стоимости оборудования строительной
площадки.
В аналогичном порядке устанавливается страховая сумма, когда
объектами страхования являются строительные машины и оборудование: землеройная техника и оборудование (бульдозеры, экскаваторы и
другое), дорожно-строительная техника (скреперы, катки, асфальтоукладчики и др.), строительная техника и оборудование для проведения
строительно-монтажных работ, закрепленная на объекте строительства
(краны, подъемники, бетонорастворосмесители и пр.).
Следует отметить, что на выбор тарифа влияет конкретный вид
риска. В зависимости от степени риска страховщик может применять
понижающие или повышающие коэффициенты.
Размер ущерба определяется страховщиком путем проведения экспертизы на основе стоимости пострадавшего имущества при наступлении страхового случая. Экспертиза может проводиться за счет страховщика. Страховое возмещение выплачивается в размере, не превышающем прямого ущерба, причиненного объекту строительномонтажных работ (СМР) и застрахованному оборудованию строительной площадки.
Ущерб определяется:
- при хищении застрахованного имущества - в размере его стоимости на момент страхового случая за вычетом начисленной амортизации;
- при гибели застрахованного имущества - в размере его стоимости
на момент страхового случая за вычетом стоимости имеющихся остатков, пригодных для дальнейшего использования;
147
- при повреждении застрахованного имущества - в размере затрат
на его восстановление до состояния, которое было до момента наступления страхового случая.
Как правило, страховые компании не возмещают ущерб, возник-
ший вследствие:
- повреждений или гибели застрахованного имущества в период
полного или частичного прекращения работ;
- несоблюдения страхователем инструкций, ошибок в проектировании;
- повреждений, непосредственно вызванных постоянным воздействием эксплуатационных факторов;
- предъявления к страхователю требований о возмещении неустойки в результате некачественного или несвоевременного выполнения
СМР, расторжения или неисполнения договоров;
- гибели, уничтожения, повреждения планов, чертежей, фотографий, ценных бумаг, денег, бухгалтерских и других документов;
- телесных повреждений, болезни или смерти работников страхователя или другой организации, занятой производством СМР;
- повреждений, которые существовали в момент заключения договора страхования и были известны страхователю или его представителям.
Вопросы для самопроверки
1. В чем особенности страхования недвижимости.
2. Какие системы страхования Вы знаете?
3. Что Вы понимаете под суброгацией?
4. Какие виды договоров имущественного страхования Вы знаете?
5. В чем особенности оценки объектов недвижимости с целью их
страхования?
ГЛАВА 10. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
10. 1. Налог на имущество организаций
Налог на имущество организаций относится к региональным нало-
гам (п. 1 ст. 14 НК РФ). Он устанавливается Налоговым кодексом РФ и
законами субъектов РФ (п. 1 ст. 372 НК РФ).
Налоговым кодексом РФ определены такие существенные элемен-
ты налога, как:
- налогоплательщики (ст. 373 НК РФ);
148
- объекты налогообложения (ст. 374 НК РФ);
- налоговая база (ст. 375 НК РФ);
- налоговый период (п. 1 ст. 379 НК РФ);
- предельный размер налоговой ставки и порядок ее установления
(ст. 380 НК РФ);
- налоговые льготы (ст. 381 НК РФ);
- порядок исчисления налога (ст. 382 НК РФ).
При этом законами субъектов РФ должны определяться (п. 2 ст.
372 НК РФ):
- ставки налога в пределах, установленных ст. 380 НК РФ;
- порядок и сроки уплаты налога;
- дополнительные льготы по налогу и основания их применения.
Налоговый кодекс РФ выделяет следующие группы налогопла-
тельщиков (п. 1 ст. 373, п. п. 1 - 3 ст. 374 НК РФ):
1) российские организации;
2) иностранные организации, имеющие постоянные представительства на территории РФ;
3) иностранные организации, которые не имеют постоянного представительства в России, но владеют недвижимым имуществом на территории РФ.
От уплаты налога на имущество освобождены организации, кото-
рые применяют специальные режимы налогообложения (УСН, ЕНВД
и др.).
Обязанность уплатить налог возникает в том случае, если у органи-
зации есть имущество, облагаемое налогом, т.е. объект налогообложения.
Российской организации облагается налогом любое движимое и
недвижимое имущество, которое учтено на ее балансе в качестве основных средств. При этом в объект налогообложения включается и то
имущество, которое вы передали другим лицам во временное владение
(пользование, распоряжение), в доверительное управление или внесли
в совместную деятельность (п. 1 ст. 374 НК РФ).
Российской организации облагается налогом любое движимое и
недвижимое имущество, которое учтено на ее балансе в качестве основных средств. При этом в объект налогообложения включается и то
имущество, которое вы передали другим лицам во временное владение
(пользование, распоряжение), в доверительное управление или внесли
в совместную деятельность (п. 1 ст. 374 НК РФ).
Российские организации определяют налоговую базу (базу для расчета авансовых платежей) самостоятельно по результатам налогового
или отчетных периодов.
149
12п1 п2
р.г..ст=
(ОС + ОС + СС + СС )
С
(М + 1)
,
(10.1)
ОС = ПС - СА
,
(10.2)
По итогам налогового периода налоговая база исчисляется исходя
из среднегодовой стоимости имущества, которое относится к объектам
налогообложения (п. 1 ст. 375, п. 3, абз. 2 п. 4 ст. 376 НК РФ).
Для определения среднегодовой стоимости предусмотрена специальная формула (абз. 2 п. 4 ст. 376 НК РФ):
где С
- среднегодовая стоимость основных средств; ОС1, ОС2... -
р.г.ст.
остаточная стоимость ОС на 1-е число каждого месяца налогового периода; ОСп1, ОСп2 - остаточная стоимость ОС на 1-е и последнее число
последнего месяца налогового периода; М - количество месяцев налогового периода.
Основа для расчета налоговой базы - это остаточная стоимость основных средств.
Остаточная стоимость рассчитывается как разница между первоначальной стоимостью объекта и начисленной суммой амортизации:
где ОС - остаточная стоимость основного средства на определенную
дату; ПС - первоначальная стоимость этого ОС ; СА - сумма начисленных амортизационных отчислений за период с даты начала начисления амортизации по дату определения остаточной стоимости включительно.
Величина налоговой ставки по налогу на имущество устанавливается региональными законами на территории соответствующего субъекта РФ. Однако ее размер органичен и не может превышать 2,2% (п. 2
ст. 372, п. 1 ст. 380 НК РФ).
Налоговым периодом по налогу на имущество организаций признается календарный год (п. 1 ст. 379 НК РФ). По его окончании определяется налоговая база за истекший год и исчисляется сумма налога к
уплате в бюджет (п. 1 ст. 55 НК РФ).
Кроме того, по итогам налогового периода налогоплательщики
должны подать налоговую декларацию (п. 1 ст. 386 НК РФ).
Налоговый период может состоять из отчетных периодов - I квартала, полугодия и 9 месяцев календарного года. Право решать, будет
ли налоговый период включать в себя отчетные периоды, предоставлено законодательным органам субъектов РФ (п. п. 2, 3 ст. 379 НК
РФ).
150
Если в региональном законе о налоге на имущество установлено,
что отчетных периодов нет, то все налогоплательщики данного субъекта РФ уплачивают налог только по итогам налогового периода.
По окончании отчетных периодов налогоплательщики подводят
промежуточные итоги, исчисляют и уплачивают авансовые платежи.
Помимо этого они представляют налоговый расчет по авансовым платежам (п. 1 ст. 386 НК РФ).
Льготы по налогу на имущество устанавливаются и отменяются
Налоговым кодексом РФ и (или) соответствующими законами субъектов РФ (п. 3 ст. 56, п. 2 ст. 372 НК РФ).
Таким образом, льготы по налогу на имущество можно условно
разделить:
- на льготы, которые установлены положениями Налогового кодек-
са РФ и применяются во всех субъектах РФ, где введен налог на имущество организаций;
- льготы, которые предусмотрены соответствующим законом субъ-
екта РФ и действуют только на территории этого субъекта.
Перечень льгот по налогу на имущество приведен в ст. 381 НК РФ:
организации и учреждения уголовно-исполнительной системы; религиозные организации; общероссийские общественные организации
инвалидов (в том числе созданные как союзы общественных организаций инвалидов), среди членов которых инвалиды и их законные представители составляют не менее 80%; организации, уставный капиталкоторых полностью состоит из вкладов общероссийских общественных организаций инвалидов, если среднесписочная численность инвалидов среди их работников составляет не менее 50%, а их доля в фонде
оплаты труда - не менее 25%; учреждения, единственными собственниками имущества которых являются общероссийские общественные
организации инвалидов; организации, основным видом деятельности
которых является производство фармацевтической продукции.
10. 2. Налог на имущество физических лиц
Налог на имущество физических лиц в системе налогов и сборов
Российской Федерации:
- предусмотрен ст. 15 Налогового кодекса РФ;
- местный; имущественный; прямой; систематический;
- установлен Законом РФ от 09.12.1991 № 2003-1 «О налогах на
имущество физических лиц». Закон является единственным законодательным актом федерального уровня, регулирующим налогообложение конкретным видом налога, и не входящим в состав НК РФ;
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]