Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Операции с недвижимостью. Часть 2. Страхование. Учебное пособие
.pdf
71
а) отсутствие у бывшего члена семьи собственника жилого помещения оснований приобретения или осуществления права пользования
иным жилым помещением (т.е. у бывшего члена семьи собственника
не имеется другого жилого помещения в собственности, отсутствует
право пользования другим жилым помещением по договору найма;
бывший член семьи не является участником договора долевого участия в строительстве жилого дома, квартиры или иного гражданского
правового договора на приобретение жилья и др.);
б) отсутствие у бывшего члена семьи собственника возможности
обеспечить себя иным жилым помещением (купить квартиру, заключить договор найма жилого помещения и др.) по причине имущественного положения (отсутствует заработок, недостаточно средств) и
других заслуживающих внимания обстоятельств (состояние здоровья,
нетрудоспособность по возрасту или состоянию здоровья, наличие
нетрудоспособных иждивенцев, потеря работы, учеба и т.п.).
При определении продолжительности срока, на который за бывшим членом семьи собственника жилого помещения сохраняется право пользования жилым помещением, суду следует исходить из принципа разумности и справедливости и конкретных обстоятельств каждого дела, учитывая материальное положение бывшего члена семьи,
возможность совместного проживания сторон в одном жилом помещении и другие заслуживающие внимания обстоятельства.
При решении вопроса о сохранении на определенный срок права
пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения суд, согласно ч. 4 ст. 31 Кодекса, также вправе по требованию бывшего члена семьи собственника одновременно
возложить на собственника жилого помещения обязанность по обеспечению другим жилым помещением бывшего супруга или иных бывших членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства.
Круг алиментообязанных лиц, основания возникновения алиментных обязательств определены СК РФ (п. 4 ст. 30, 80 - 105).
Решая вопрос о возможности возложения на собственника жилого
помещения обязанности по обеспечению другим жилым помещением
бывшего члена его семьи, суду необходимо исходить из конкретных
обстоятельств дела, учитывая, в частности: продолжительность состояния супругов в браке; длительность совместного проживания собственника жилого помещения и бывшего члена его семьи в жилом помещении; возраст, состояние здоровья, материальное положение сторон; период времени, в течение которого собственник жилого помещения исполнял и будет обязан исполнять алиментные обязательства в
72
пользу бывшего члена своей семьи; наличие у собственника жилого
помещения денежных средств для приобретения другого жилого помещения бывшему члену своей семьи; наличие у собственника жилого
помещения помимо жилого помещения, в котором он проживал с
бывшим членом своей семьи, иных жилых помещений в собственности, одно из которых может быть предоставлено для проживания
бывшему члену семьи, и т.п.
6. 3. Обеспечение прав собственника жилого помещения
при изъятии земельного участка
Кодекс предусмотрел юридические гарантии жилищных прав собственника жилого помещения в случае изъятия земельного участка для
государственных или муниципальных нужд. При этом жилое помещение также подлежит изъятию, но только путем выкупа с соблюдением
норм гражданского и земельного законодательства, а также положений
ст. 32 Кодекса.
Согласно ч. 1 указанной статьи жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия
собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации
или муниципальным образованием.
В свою очередь, изъятие земельного участка для указанных нужд,
согласно ст. 49 ЗК РФ, осуществляется лишь в исключительных случаях. К ним относятся три основания изъятия, исчерпывающим образом
определенные в ЗК РФ: а) выполнение международных обязательств
Российской Федерации; б) размещение объектов государственного или
муниципального значения, исчерпывающим образом перечисленных в
указанной статье, при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов; в) иные обстоятельства в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской
Федерации.
Условия и порядок изъятия, в том числе путем выкупа, земельных
участков для государственных или муниципальных нужд определены
в ст. 55 ЗК РФ.
73
Порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного
участка для государственных или муниципальных нужд определяется
федеральным законодательством, в частности гражданским и земельным законодательством (ст. 279 - 283 ГК РФ, ст. 9 - 11, 49, 55, 61, 63
ЗК РФ).
Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения, как и решение об изъятии
земли, подлежит государственной регистрации (ср. с п. 4 ст. 279 ГК
РФ). Государственную регистрацию решения об изъятии жилого помещения производит орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с ч. 4 и 5 ст. 32 Кодекса собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной в соответствии с ч. 3 ст. 32 Кодекса государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии.
Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.
Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента
государственной регистрации решения об изъятии данного помещения
до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе
жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им
по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с
произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.
Таким образом, как и при изъятии земли, собственник жилого помещения должен быть письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии, не позднее чем за один год до предстоящего изъятия помещения (ср. с п. 3 ст. 279 ГК РФ). Права собственника изымаемого жилого помещения сформулированы по аналогии с
правами собственника изымаемого земельного участка (ср. со ст. 280
ГК РФ).
Соблюдение предусмотренной частями 2 - 4 ст. 32 Кодекса процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника,
является обязательным, а потому подлежит проверке как обстоятельство, имеющее значение по делу. Данная процедура включает в себя:
74
принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (ч. 2 ст. 32 Кодекса), государственную регистрацию этого
решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию
прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 3 ст. 32 Кодекса),
уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не
позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (ч. 4 ст. 32 Кодекса).
При этом исходя из положений ч. 4 ст. 32 Кодекса юридически значимым обстоятельством является не только факт направления указанного уведомления собственнику жилого помещения компетентным
органом, но и факт получения собственником такого уведомления. В
связи с этим сообщение в средствах массовой информации (например,
по радио, телевидению, в печатных изданиях, Интернете) об изъятии
жилого помещения у конкретного собственника не может быть признано надлежащим извещением собственника о предстоящем изъятии
данного жилого помещения.
Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа
определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.
При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая
убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания,
временным пользованием иным жилым помещением до приобретения
в собственность другого жилого помещения (в случае если указанным
в ч. 6 ст. 32 Кодекса соглашением не предусмотрено сохранение права
пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого
жилого помещения для приобретения права собственности на него,
оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в
том числе упущенную выгоду (см. ч. 6 и 7 ст. 32 Кодекса).
Следовательно, как и выкупная цена соответствующего земельного
участка (см. ст. 281 ГК РФ), выкупная цена жилого помещения должна
определяться не произвольно, а по соглашению с собственником помещения. Выкупная цена включает: а) рыночную стоимость жилого
помещения; б) все убытки (прямой ущерб и упущенную выгоду), возникающие у собственника помещения по причине его изъятия, при-
75
мерный состав которых определен в ст. 32 Кодекса (ср. с п. 2 ст. 281
ГК РФ).
Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из
содержания ч. 5 ст. 32 Кодекса, не могут включаться произведенные
собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения
собственником уведомления, указанного в ч. 4 ст. 32 Кодекса, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о
выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.
Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной
стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза
(см. ст. 79 ГПК РФ).
Предоставление собственнику взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную
цену допускается только по соглашению с таким собственником. Поэтому требование органа государственной власти или органа местного
самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения,
о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое
жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник
жилого помещения возражает против этого.
Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением,
поскольку из содержания ст. 32 Кодекса следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь
по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.
В случае соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам ч. 7 ст. 32 Кодекса с зачетом стоимости предоставляемого жилого помещения (ч. 8 ст. 32 Кодекса). Если
стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен
изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику выплачивается разница между стоимостью
прежнего и нового жилого помещения, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого
помещения, то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы
между ними возлагается на собственника.
76
По смыслу ч. 8 ст. 32 Кодекса собственнику жилого помещения
другое жилое помещение взамен изымаемого должно предоставляться
на праве собственности. Вместе с тем не исключена возможность предоставления собственнику с его согласия другого жилого помещения
на иных правовых основаниях, например из государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма; по
договору найма в домах системы социального обслуживания населения.
Если собственник жилого помещения не согласен с решением об
изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о
выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, то
орган государственной власти или орган местного самоуправления,
принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого
помещения уведомления, указанного в ч. 4 ст. 32 Кодекса.
Следовательно, если собственник не согласен с решениями об изъятии земельного участка и (или) жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа
указанных объектов, то орган, принявший решение об изъятии, не
вправе понуждать собственника к даче такого согласия.
В подобных случаях указанный орган вправе совершить только одно основанное на законе действие - предъявить в суд иск о выкупе земельного участка и (или) жилого помещения. Дальнейшее решение
данного вопроса относится к исключительной компетенции суда.
Для указанного требования предусмотрен сокращенный срок исковой давности - два года с момента направления собственнику соответствующего объекта уведомления о принятии решения об изъятии (см.
ст. 282 ГК РФ, ст. 32 Кодекса). Пропуск этого срока является основанием к отказу в иске о выкупе жилого помещения.
Если собственником (сособственником) изымаемого жилого помещения является несовершеннолетний или в нем проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника
данного жилого помещения либо оставшиеся без попечения родителей
несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), то для отчуждения жилого помещения
необходимо согласие органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37, п. 4
ст. 292 ГК РФ, ст. 20 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве»). Для выявления наличия такого согласия и защиты прав и
законных интересов указанных категорий граждан суду необходимо
привлечь к участию в деле орган опеки и попечительства для дачи за-
77
ключения по делу о соответствии соглашения о выкупе жилого помещения (или предоставляемого жилого помещения взамен изымаемого)
правам и законным интересам несовершеннолетних или подопечных
(ст. 47 ГПК РФ).
Согласно ч. 10 - 12 ст. 32 Кодекса признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления
органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и
подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в
указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный
срок. В случае если данные собственники в установленный срок не
осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный
участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию
для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое
жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 Кодекса.
Если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, то орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений
в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение
разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного
дома. В случае если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на
строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в
указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с ч. 10 ст. 32 Кодекса.
Изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения срока, указанного в ч. 11 ст. 32 Кодекса, допускается только с согласия собственника.
Напомним, что признание многоквартирного дома аварийным и
подлежащим сносу или реконструкции осуществляется по правилам,
78
установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, которое утверждено Постановлением Правительства РФ от
28.01.2006 № 47
В том случае если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный
аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том,
чтобы на территории муниципального образования не было жилого
дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья
граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в
доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку
выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом
случае согласно ч. 10 ст. 32 Кодекса применяются нормы ч. 1 - 3, 5 - 9
указанной статьи. При этом положения ч. 4 ст. 32 Кодекса о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему
жилого помещения применению не подлежат.
6. 4. Наследование объектов недвижимости
В соответствии со ст. 1111 ГК РФ существует два основания наследования: по завещанию и по закону.
Наследование по закону наступает при наличии следующих оснований:
1) смерть наследодателя;
2) принятие наследником наследства;
3) наличие определенного состояния (родство с наследодателем,
супружество и т.п.), позволяющее призвать наследника к наследованию.
Наследование по завещанию предполагает помимо перечисленных
оснований - смерти наследодателя и принятии наследником наследства
- наличие завещания, являющегося односторонней сделкой.
Наследование по закону, по общему правилу, наступает при отсутствии завещания. Исключение составляют случаи, когда наследодатель
лишил всех своих законных наследников наследства, не указав при
этом наследника из числа иных лиц.
Наследование по закону может наступить и при наличии завещания, в котором наследодатель лишил наследства всех своих наследни-
79
ков по закону, не указав при этом кого-либо в качестве наследника из
иных лиц (имущество как выморочное в этом случае перейдет в порядке наследования по закону в собственность РФ (п. 2 ст. 1151 ГК)).
Возможны и иные случаи наследования по закону при наличии завещания. Если наследодатель распорядился в завещании лишь о части
своего имущества, в отношении незавещанного имущества возникает
наследование по закону. Если завещание признано в целом либо в части недействительным, то в отношении этой части имущества либо наследства в целом открывается наследование по закону. Если наследник
по завещанию отказался от принятия наследства или умер ранее завещателя, то причитающаяся такому наследнику доля должна перейти к
наследникам по закону при условии, что в завещании не было записано, что все имущество наследодатель оставляет назначенным в завещании наследникам.
Наследование по закону наступает в порядке очередности.
В соответствии со ст. 1142 ГК РФ наследниками первой очереди
являются:
- родные и усыновленные (удочеренные) дети наследодателя;
- супруг (супруга) наследодателя;
- родители умершего;
- внуки наследодателя, при условии, что на момент открытия на-
следства их родители, являвшиеся наследниками первой очереди,
умерли (ст. 1146 ГК РФ);
- потомки внуков наследодателя.
В соответствии со ст. 1143 ГК РФ наследниками второй очереди
являются:
- полнородные братья, сестры наследодателя, лица, у которых одни
и те же кровные родители;
- неполнородные братья и сестры. Речь идет о лицах, с которыми
наследодатель имеет общих или отца, или мать;
- дедушка и бабушка наследодателя (как со стороны отца, так и со
стороны матери);
- дети полнородных братьев и сестер;
- дети неполнородных братьев и сестер;
- усыновленные дети полнородных и неполнородных братьев и сес-
тер. Потомки усыновленного приравниваются к родственникам наследодателя (в данном случае к племянникам) по происхождению.
Наследники второй очереди получают право на наследование по
закону при условии отсутствия наследников первой очереди ввиду их
смерти на момент открытия наследства и отсутствия у них детей; лишения наследников первой очереди права на наследство; отсутствия
80
их при открытии наследства либо в соответствии со ст. 1117 ГК РФ
признания их недостойными наследниками.
В соответствии со ст. 1144 ГК РФ наследниками третьей очереди
являются:
- полнородные братья и сестры родителей наследодателя (т.е. его
дяди и тети). Речь идет о лицах, которые являются единокровными
братьями или сестрами отца (или матери) наследодателя, т.е. происходят от бабушки и дедушки наследодателя (которых к моменту открытия наследства в живых уже не было);
- неполнородные братья и сестры родителей наследодателя. Речь
идет о лицах, происходящих от того же отца (матери), от которого (которой) происходит родитель наследодателя. Однако второй родитель
дяди (тети) и второй родитель отца (матери) наследодателя - разные
лица;
- двоюродные братья и сестры наследодателя;
- двоюродные братья и сестры, которые происходят не от едино-
кровных (единоутробных) братьев и сестер родителей наследодателя, а
от лиц, ставших братьями и сестрами родителей наследодателя в силу
того, что они были усыновлены бабушкой и дедушкой наследодателя.
В соответствии со ст. 1145 ГК РФ при отсутствии наследников первой, второй и третьей очередей право на наследование по закону возникает у наследников последующих очередей по мере их убывания.
К наследникам четвертой очереди относятся прабабушки и прадедушки наследодателя. Они считаются (для целей наследования по закону) родственниками третьей степени родства.
К наследникам пятой очереди относятся:
- дети родных племянников и племянниц (т.е. двоюродные внуки и
внучки наследодателя);
- родные братья и сестры дедушек и бабушек наследодателя (т.е.
его двоюродные дедушки и бабушки).
К наследникам шестой очереди относятся:
- двоюродные правнуки и правнучки наследодателя (т.е. дети его
двоюродных внуков и внучек). Они являются родственниками пятой
степени родства;
- двоюродные племянники и племянницы (т.е. дети двоюродных
братьев и сестер наследодателя), а также дети двоюродных бабушек и
дедушек (двоюродные дяди и тети) наследодателя. Они также являются родственниками пятой степени родства.
К наследникам седьмой очереди наследования относятся:
- пасынки и падчерицы наследодателя;
- отчим и мачеха наследодателя.
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]