Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Операции с недвижимостью. Часть 2. Страхование. Учебное пособие
.pdf
121
сум
М
hк су
UU У
,
(8.10)
сум рф
УУ
ctp
V
,
(8.11)
стр
У ( Д ) (1 Р )
ctp ctp отк
Uf
,
(8.12)
где Uhk - некомпенсированный в рамках страховой защиты убыток;
UcyM - суммарный убыток от всех неблагоприятных событий, склады-
вающийся из величины убытков по каждому случаю и течение страхового периода; У
- суммарное страховое возмещение, полученное от
сум
страховой компаний по договорам страхования, и сумма собственною
резервного фонда, направленная на восстановление поврежденного
имущества:
С учетом основных условий проведения коммерческого страхования, величина страхового возмещения, полученного от страховых
компаний по договорам страхования, составит:
где U
коммерческое страхование; D
- суммарный убыток по рискам (объектам), переданным на
ctp
- при неполном (пропорциональном)
ctp
страховании - отношение страховой суммы, установленной договором
страхования, и пределах которой страховщик обязан произвести страховую выппату при наступлении страхового случая, к действительной
стоимости объекта страхования; f - франшиза - величина некомпенсируемого страховой компании убытка, установленная договором страхования;
Ротк - вероятность отказа страховщика от выплаты страхового возмещения.
Косвенные потери, связанные с отвлечением оборотных средств на
создание соответствующей системы защиты имущественных интересов собственника, могут быть определены на основании данных о рентабельности вложений собственника.
Косвенные потери, связанные с изменением характеристик эксплуатации объекта недвижимости после страхового случая, вызваны
невозможностью эксплуатации объекта недвижимости после страхового случая в полном первоначальном объеме и, как следствие, с уменьшением прибыли от неполной эксплуатации объекта в течение всего
периода восстановления поврежденного объекта.
При формировании собственником собственного резервного фонда
он не несет расходы на уплату страховой премии и сопутствующие
122
этой уплате косвенные расходы. Однако и причиненный страховым
случаем убыток как таковой в этом случае возмещению не подлежит и
может рассматриваться как прямые затраты собственника при наступлении страхового случая.
Тем не менее, сформированные денежные фонды позволят собственнику оперативно приступить к восстановительному ремонту - следовательно, свести к минимуму свои косвенные расходы, связанные с
изменением характеристик эксплуатации объекта недвижимости после
страхового случая. В целях сравнения иеличины эффективности применения той или иной системы защиты имущественных интересов
собственника следует рассматривать только часть указанных косвенных потерь, пропорциональных времени, прошедшему от наступления
убытков до момента привлечения соответствующих денежных средств
для проведения восстановительного ремонта. Поскольку собственник
уже сформировал соответствующие фонды, будем считать, что косвенные расходы, связанные с изменением характеристик эксплуатации
объекта недвижимости после страхового случая, не возникают. Для
этого предположим, что величина сформированного резервного фонда
полностью способна покрыть возможный убыток.
С другой стороны, возникают косвенные расходы, связанные с отвлечением оборотных средств в виде взносов в фонд самострахования.
Оценив эффективность организации каждой из возможных систем
защиты своих собственных имущественных интересов, собственник
выберет систему защиты, обладающую наибольшей экономической
эффективностью.
Проблема оценки и учета мер по предупреждению и снижению
уровня риска инвестиционного проекта должна рассматриваться в следующих аспектах (направлениях):
- для абсолютной оценки эффективности мероприятия;
- для сравнительной оценки разных мер, которые позволяют
уменьшить уровень риска;
- в процессе окончательной (конечной) оценки эффективности ин-
вестиционного проекта и принятия решения о целесообразности его
реализации.
Оценка эффективности мер по предупреждению или снижению
риска осуществляется путем учета следующих составляющих:
- ∆Н - уменьшение потерь, которое обеспечивает мероприятие;
- ∆NPV - увеличение дисконтированных чистых поступлений за
счет изменения размера составялющей риска в коэффициенте дисконтирования;
- ИЗ - затраты на реализацию мероприятия.
123
Н + NPV > ИЗ,
(8.13)
Э = Н + NPV - ИЗ,
(8.14)
>max,
i i i
Э H NPV ИЗ
(8.15)
Мероприятие, обеспечивающее снижение риска, следует признать
эффективным, если выполняется следующее условие:
Эффект от внедрения мероприятий (Э) определяется из выражения:
В случае сравнительной оценки различных мероприятий предпоч-
тение следует отдать тому мероприятию, которое обеспечивает максимум в выражении:
где i — порядковый номер мероприятия.
Такая оценка особенно необходима в случае, когда существует несколько вариантов мероприятий, которые обеспечивают допустимый
для инвесторов уровень риска, и необходимо выбрать более целесообразный (эффективный) из них.
После выбора наиболее целесообразных мер по снижению риска
необходимо дать окончательную оценку эффективности инвестиционного проекта с учетом этих мер.
Так, например, если конечный экономический результат инвестиционного проекта характеризуется дисконтированными чистыми поступлениями (NPV), то эти поступления рассчитываются с учетом затрат на противорисковые мероприятия, а также с учетом изменения
размера составляющей риска в коэффициенте дисконтирования, при
этом составляющая ожидаемых убытков уменьшается на величину ДН.
Принятие решения о целесообразности реализации инвестиционного проекта может быть осуществлено на основании сравнения размера
NPV и ожидаемых потерь.
Аналогично границей зоны критического риска будет значение
ожидаемых потерь, равных сумме NPV и ожидаемых финансовых поступлений.
Вопросы для самопроверки
1. Что понимается под имущественным интересом собственника
недвижимого имущества?
2. Классификация рисков повреждения и уничтожения объектов
124
недвижимого имущества.
3. Как учитывается риск при инвестировании капитальных вложе-
ний?
4. Какие возможные варианты построения системы защиты имуще-
ственных интересов собственников недвижимого имущества существуют?
5. Как провести анализ экономической целесообразности построе-
ния системы защиты имущественных интересов?
ГЛАВА 9. СТРАХОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
9.1. Особенности страхования недвижимости
Страхование, в редакции Закона РФ «Об организации страхового
дела в Российской Федерации» представляет собой отношения по защите имущественных интересов физических и юридических лиц при
наступлении определенных событий (страховых случаев) за счет денежных фондов, формируемых из уплачиваемых ими страховых взносов (страховых премий).
Под имущественным страхованием в ГК РФ подразумевается процесс составления и исполнения договоров, в которых страховщик за
определенную премию обязуется при наступлении страхового события
возместить страхователю или другому лицу, в чью пользу заключен
договор, убытки, причиненные застрахованному имуществу или иным
имущественным интересам страхователя.
Этот раздел страхования предназначен для покрытия следующих
рисков:
- гибели, повреждения или частичной утраты застрахованного
имущества;
- неполучения или недополучения ожидаемых доходов из-за нарушения партнерами своих обязательств или по другим причинам, т.е.
финансовых рисков;
- возникновения гражданской ответственности перед третьими лицами в случае причинения вреда их здоровью или ущербов их имущественным или другим интересам.
К имущественному страхованию в полном объеме применимы все
классические принципы страхования:
- страхового интереса, т.е. наличия юридически обоснованной финансовой заинтересованности страхователя в том, что застраховано;
- высшей добросовестности, т.е. обязанности страхователя и страховщика быть предельно честными друг с другом при изложении фак-
125
тов, имеющих материальное значение;
- возмещения, когда страхователь имеет право получить только
компенсацию ущерба, происшедшего в результате страхового события, но не прибыль;
- суброгации, т.е. право страховой компании после выплаты ею
компенсации на получение возмещения от виновного лица;
- контрибуции, т.е. наличия определенных расчетных отношений
между страховыми компаниями в процессе возмещения при выявлении случая двойного страхования;
- непосредственной причины, т.е. право страховой организации выплачивать возмещение ущерба только по тем страховым событиям,
которые указаны в полисе.
Целью имущественного страхования - является возмещение ущер-
ба. Принцип возмещения ущерба состоит в том, что страхователь после наступления страхового случая должен быть поставлен в такое же
финансовое положение, в котором он находился непосредственно перед ним. В связи с этим встает проблема оценки стоимости страхуемого имущества и определения страховой суммы.
Имущественное страхование в Российской Федерации - отрасль
страхования, где объектами страховых правоотношений выступает
имущество в различных видах. Имущественное страхование охватывает практически все виды имущества юридических и физических лиц:
здания, сооружения, машины, оборудование, сырье топливо, материалы, рабочий и продуктивный скот, сельскохозяйственные посевы,
предметы домашнего обихода и т.д.
В соответствии с п. 1 ст. 929 ГК «По договору имущественного
страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную
договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события
убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связи с иными
имущественными интересами страхователя (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы)».
Особенностями договора имущественного страхования являются:
- наличие особого имущественного интереса, в соответствии с п. 2
ст. 929 ГК к таким интересам относятся:
- риск утраты (гибели), недостачи или повреждения определенного
имущества (ст. 930 ГК);
- риск ответственности по обязательствам, возникающим вследст-
126
вие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц, а
также риск гражданской ответственности по договорам (ст. 931 и 932
ГК).
В мировой практике существует две системы страхования:
Система первого риска - при наступлении страхового случая страховое возмещение выплачивается в пределах страховой суммы, на которую заключается договор, но не больше стоимости ущерба.
Система пропорционального риска - выплачивают только ту часть
ущерба, которой определяется страховое обеспечение. Например, если
страховая сумма составляет только 50 % действительной стоимости
имущества, страховщик должен компенсировать лишь 50 % причиненных убытков.
В ГК в качестве общего правила предусмотрена система пропорционального риска, но договором может быть предусмотрена и система первого риска.
Если страховая сумма превышает действительную стоимость застрахованного имущества, договор страхования будет считаться ничтожным в части превышения страховой стоимости имущества по
правилам ст. 951 ГК.
Если имущество или предпринимательский риск застрахованы
лишь в части их действительной стоимости страхователь может осуществить дополнительное страхование, общая страховая сумма по
всем договорам страхования также не должна превышать страховую
стоимость, при нарушении этого правила, будет иметь место двойное
страхование, запрещенное законом. То есть не должно быть параллельно двух одинаковых договоров страхования. Страховое возмещение будет выплачено только в 1 случае (если оно превышает реальную
стоимость) (п. 4 ст. 951 ГК).
Действующим законодательством не запрещено так называемое
комбинированное страхование, при котором одно лицо страхуется от
нескольких рисков. Например, заключаются два договора страхования
здания, один от пожара, другой на случай землетрясения (п. 1 ст. 952
ГК).
В дополнение к общим обязанностям ст. 962 ГК обязывает страховщика возместить расходы, произведенные страхователем при страховом случае в целях уменьшения убытков. При возмещении расходов
используется пропорциональная система, даже если договором установлена иная система расчета страхового возмещения.
В дополнение к обычным обязанностям страхователь по договору
имущественного страхования обязан:
Сообщать страховщику обо всех заключенных или заключаемых
127
договорах страхования в отношении данного страхового интереса. Эта
обязанность возложена на страхователя во избежание превышения
страхового возмещения над действительной стоимостью застрахованного имущества, а также во избежание двойного страхования, описанного выше. Пункт 1 ст. 962 ГК предусматривает обязанность страхователя при наступлении страхового случая принимать разумные и доступные меры, направленные на уменьшение возможных убытков.
Важной особенностью имущественного страхования является суброгация. Пункт 1 ст. 965 ГК гласит: « если договором имущественного
страхования не предусмотрено иное, к страховщику, выплатившему
страховое возмещение, переходит в пределах выплаченной суммы
право требования, которое страхователь (выгодоприобретатель) имеет
к лицу, ответственному за убытки, возмещенные в результате страхования. Однако условие договора, исключающее переход к страховщику права требования к лицу, умышленно причинившее убытки, ничтожно».
Суброгация является гарантией реализации принципов неотвратимости ответственности и полноты возмещения вреда, так как страхователь после получения страхового возмещения теряет интерес к взысканию убытков с лица причинившего имущественный вред. Для того
чтобы причинитель вреда не ушел от ответственности, законодателем
была предусмотрена суброгация, то есть переход прав требования к
страховщику.
Особенность действия договора имущественного страхования состоит в том, что он сохраняет силу в случае перехода прав на застрахованное имущество к другому лицу (ст. 960 ГК). Статья 960 ГК закрепляет обязанность лица, к которому перешли права на застрахованное
имущество, незамедлительно письменно уведомить об этом страховщика, это необходимо для перезаключения договора страхования, так
как страховой интерес и права на имущество прежнего страхователя
утрачиваются, следовательно, договор страхования считается недействительным по смыслу п. 2 ст. 930 ГК.
9.2. Виды договора имущественного страхования
Договор страхования имущества. Согласно п. 1 ст. 930 ГК «Имущество может быть застраховано по договору страхования в пользу лица
(страхователя или выгодоприобретателя), имеющего основанный на
законе, ином правовом акте или договоре интерес в сохранении этого
имущества».
В законе не содержится исчерпывающего перечня имущества, под-
128
лежащего страхованию по данному виду договора, таким имуществом
являются любые ценности, кроме тех, которые страхуются по договорам страхования иных видов.
Страхование граждан ской ответственности делится на две разновидности:
Страхование ответственности за причинение вреда. Согласно п. 1
ст. 931 ГК «По договору страхования риска ответственности по обязательствам, возникшим вследствие причинения вреда жизни, здоровью
или имуществу других лиц, может быть застрахован риск ответственности самого страхователя или иного лица, на которое такая обязанность может быть возложена».
Страхование риска административной или уголовной ответственности невозможно, так как п. 1 ст. 928 устанавливает прямой запрет на
страхование противоправных интересов.
Страхование риска ответственности за нарушение договора предусмотрено п. 1 ст. 932 ГК. В отличие от договора страхования внедоговорной ответственности, риск ответственности по данному договору
страхуется только в отношении самого страхователя, нарушение же
этого правила влечет ничтожность договора страхования. Таким образом, особенностью договоров страхования ответственности является
то, что страховщик страхует страхователя от имущественной ответственности перед третьим лицом, которому страхователь нанес ущерб
своими действиями или бездействием.
Выделим наиболее общие черты страхования ответственности:
При заключении договора страхования ответственности известны
два лица - страхователь и страховщик, получатель неизвестен.
Не известна величина ущерба (устанавливается максимальный предел страховой ответственности).
Защищаются, прежде всего, интересы страхователя, но в немалой
степени и потерпевшего. Страхование ответственности в определенной степени снижает ответственность самих страхователей.
Договор страхования ответственности заключается только в пользу
лиц, которым может быть причинен вред.
Страхование предпринимательского риска. Возможность страхования предпринимательского риска закреплена в ст. 933 ГК. Могут быть
застрахованы самые различные риски: это производственные, строительные, коммерческие, финансовые и другие риски.
По договору страхования предпринимательского риска может быть
застрахован риск только самого страхователя и только в его пользу,
нарушение этого правила влечет ничтожность договора, ничтожен
также договор в отношении страхователя не являющегося предприни-
129
мателем.
Разновидностью страхования предпринимательского риска выступает перестрахование.
Существует три формы перестрахования:
- факультативная - предусматривает для перестраховщика и цедента право выбора, для перестраховщика - принимать ли вообще, а для
цедента - передавать ли и кому из перестраховщиков каждый конкретный риск в перестраховании и основываясь в каждом отдельном случае на определенных условиях.
- облигаторная - предусматривает обязательное заключение договора перестрахования для перестраховщика.
- смешанная - представляет промежуточный вариант факультативного и облигаторного страхования.
9.3. Оценка объектов недвижимости с целью их страхования
Важность адекватной оценки объекта страхования вытекает из са-
мой специфики страховой деятельности. Ст. 947 ГК РФ ограничивает
величину страховой суммы по договору страхования - суммы, и пределах которой страховщик обязуется выплатить страховое возмещение действительной стоимостью объекта страхования в месте нахождения
вдень заключения договора страхования.
При заключении договора страхования имущества страховщик
вправе произвести осмотр страхуемого имущества, а при необходимости назначить экспертизу в целях установления его действительной
стоимости.
Указанная в договоре страхования страховая (действительная)
стоимость имущества впоследствии не может быть оспорена.
Если страховая сумма, указанная в договоре страхования имущества, превышает его страховую (действительную) стоимость, договор
страхования автоматически признается ничтожным в части превышения страховой суммы над действительной стоимостью имущества.
Излишне уплаченная часть страховой премии возврату не подлежит.
С другой стороны, если в договоре страхования имущества страховая сумма установлена ниже его страховой стоимости, при наступлении страхового случая возмещению подлежит часть убытков пропорционально отношению страховой суммы к страховой стоимости.
Следовательно, при страховании имущества и объектов недвижимости страховая сумма, устанавливаемая по этим объектам, не может
превышать их рыночной стоимости в месте их нахождения в день заключения договора страхования.
130
Под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная
цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а дру-
гая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и дейст-
вуют в своих интересах;
- объект представлен на открытом рынке посредством публичной
оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объ-
ект, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки
с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Различают следующие подходы к оценке:
- затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объ-
екта, основанных на определении затрат, необходимых или его восстановления либо замещения с учетом износа;
- сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости
объекта, основанных на его сравнении с аналогичными объектами, в
отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
- доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объ-
екта, основанных на определении ожидаемых доходов от его использования.
Доходный метод определения стоимости недвижимости
Согласно данному методу стоимость приносящей доход недвижимости определяется величиной и продолжительностью периода получения тех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем.
Преимущество данного метода в том, что он непосредственно у иязывает стоимость имущества с его полезностью, а потому позполяет
оценивать любые активы, предполагающие возможность извлечения
дохода. Предполагается: реальный доход объект недвижимости сам по
себе может приносить только в результате его сдачи в аренду, что отражает внутренне присущую ему способность к рентообразованию.
В общем виде доходный метод оценки недвижимости можно определить формулой, учитывающей величину дохода, который данный
объект способен принести ее владельцу, количеством лет его планируемого использования и остаточной стоимостью в случае его воз-
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]