Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Операции с недвижимостью. Часть 2. Страхование. Учебное пособие
.pdf
91
занность, риелтор вправе сдать имущество на хранение за счет клиента
либо продать его по возможно более выгодной для клиента цене.
По общему правилу риелтор не вправе отказаться от исполнения
договора поручения. Однако иное может быть предусмотрено договором комиссии. Если же договор комиссии заключен без указания срока
его действия, то комиссионер (риелтор) должен уведомить комитента
(клиента) о прекращении договора не позднее чем за 30 дней, если более продолжительный срок уведомления не предусмотрен договором,
после чего комиссионер (риелтор) обязан принять меры, необходимые
для обеспечения сохранности имущества клиента. Что же касается
клиента, то он должен своевременно распорядиться своим находящимся в ведении риелтора имуществом, а именно сделать это в течение 15
дней со дня получения уведомления об отказе риелтора исполнить поручение, если договором комиссии не установлен иной срок. В случае
если клиент не выполнил указанную обязанность, то комиссионер
вправе сдать имущество на хранение за счет комитента либо продать
его по более выгодной для комитента цене. Обычно риелтор, который
отказался от исполнения поручения, сохраняет право на комиссионное
вознаграждение за сделки, совершенные им до прекращения договорных отношений, а также на возмещение понесенных до этого момента
расходов. Однако договором комиссии стороны вправе предусмотреть
иное.
Риелтор осуществляет дилерскую деятельность в случае, когда недвижимое имущество, являющееся объектом заключаемых им с третьими лицами сделок купли-продажи (сделок по предоставлению прав на
это имущество), находится в собственности самого риелтора (было
приобретено им ранее с целью последующей продажи).
Заниматься дилерской деятельностью может себе позволить крупная фирма, поскольку эта деятельность требует больших капиталовложений. В процессе дилерской деятельности риелторских фирм они
заключают договоры купли-продажи объектов недвижимости, их
аренды. Сначала риелторские фирмы скупают недвижимое имущество,
затем они могут его либо продавать по более высокой цене, либо сдавать в аренду. Однако наиболее распространены случаи, когда риелторские фирмы «покупают» по договорам уступки права требования
долю (определенную площадь) в строящемся жилом доме с целью последующей продажи этих квартир или сдачи их в аренду.
Дилерскую деятельность риелторской фирмы можно отнести к услугам, которые оказывает риелторская фирма, поскольку, если оказывая услуги по агентскому договору, договорам комиссии и поручения,
риелторская фирма выступает посредником в сделках, то в процессе
92
оказания дилерских услуг риелторская фирма сама выступает как собственник имущества (его арендодатель или продавец) либо продает
недвижимое имущество в своих интересах.
Разумеется, что, оказывая дилерские услуги, риелторской фирме
нет необходимости заключать с потребителем услуг договор оказания
риелторских услуг, договоры комиссии, агентирования или поручения.
Правоотношения сторон в данном случае будут оформлены непосредственно договорами купли-продажи, аренды.
В тех случаях, когда риелторские фирмы заключают договоры с
целью приобрести имущество в своих интересах, то это также относится к услугам риелторской фирмы.
Риелторы могут оказывать и посреднические услуги. Посреднической риелторской деятельностью признается деятельность, заключающаяся в оказании лицам, изъявившим намерение приобрести или продать недвижимое имущество (приобрести или передать права на такое
имущество), услуг по приисканию контрагентов с целью последующего заключения соответствующих сделок, непосредственной стороной
которых сам риелтор не является.
Здесь важно заметить, что в данном случае риелторская фирма не
заключает договор агентирования, комиссии или поручения, поскольку клиент не нуждается в посреднических услугах риелторской фирмы
по заключению каких-либо сделок, ему необходимо оказать содействие в приискании будущих возможных клиентов, сообщении ему сведений о приблизительной стоимости недвижимого имущества, которое
он хочет продать или купить. Иначе говоря, клиент нуждается в мониторинге рынка недвижимости на определенной территории.
Деятельностью по организации торговли недвижимым имуществом
признается деятельность, заключающаяся в предоставлении риелтором
участникам сделок с недвижимым имуществом комплекса услуг, способствующих надлежащему заключению и (или) исполнению таких
сделок, в том числе:
1) услуг по информационному обеспечению участников сделок
(предоставление информации об объектах, ценах на них, иной информации);
2) консультационных услуг, услуг по оформлению документов;
3) услуг по надлежащему и безопасному проведению расчетов по
сделкам, за исключением таких услуг, предоставление которых допускается исключительно при наличии лицензии на право осуществления
банковской деятельности.
Деятельность по созданию отдельных объектов недвижимого иму-
щества с целью последующей их продажи (передачи в возмездное
93
пользование) признается риелторской в той ее части, в которой она
непосредственно относится к гражданскому обороту недвижимого
имущества.
Осуществление риелтором функций заказчика строительства (реконструкции) зданий, строений, сооружений, жилых или нежилых помещений не является риелторской деятельностью и осуществляется им
в соответствии с требованиями законодательства РФ.
Последующая деятельность риелтора по продаже (передаче в возмездное пользование) вновь созданного (реконструированного) недвижимого имущества, находящегося в его собственности или в собственности третьего лица, также можно отнести к услугам риелторской
деятельности.
Деятельность риелтора по созданию с целью последующей продажи (передачи в возмездное пользование) нового объекта недвижимого
имущества путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта (объектов), в частности расселение нанимателей из квартир
коммунального типа, перевод помещений в жилом и нежилом фондах,
изменение правового режима использования мансардных и подвальных помещений и т.п., также можно отнести к услугам риелторской
деятельности.
Деятельность по доверительному управлению недвижимым имуществом признается риелторской лишь в части осуществления доверительным управляющим - риелтором определенных действий (деятельность по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в пользование; деятельность
риелтора в качестве брокера или дилера; деятельность риелтора в качестве агента или поверенного).
7.2. Сведения и условия, обязательные для включения
в договор об оказании риелторских услуг
Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух
или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении
гражданских прав и обязанностей. Стороны могут заключить договор
как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными
правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом
или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям
сторон по смешанному договору применяются в соответствующих
частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или суще-
94
ства смешанного договора. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны
могут своим соглашением исключить ее применение либо установить
условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого
соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (ст.
421 ГК РФ).
Предоставление риелтором услуг юридическим и физическим лицам осуществляется на основании заключаемых между ними письменных договоров, условия которых должны соответствовать условиям
соответствующих видов договоров, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
В ходе оказания риелторских услуг риелторские фирмы заключают
различные договоры. Это могут быть договоры возмездного оказания
услуг (глава 39 ГК РФ), договор агентирования (глава 52 ГК РФ), соответственно существенные условия договора оказания риелторских
услуг будут зависеть от содержания существенных условий указанных
выше договоров.
Законодательство РФ не содержит требований относительно формы
договора по оказанию риелторских услуг, поэтому в данном случае
следует применять общие положения гражданского законодательства
относительно формы сделок.
Гражданское законодательство также не содержит требований относительно обязательных условий договора по оказанию риелторских
услуг, поэтому риелтор вправе самостоятельно разрабатывать условия
договоров на выполнение отдельных видов риелторских услуг (осуществление отдельных видов риелторской деятельности) и предлагать их
к принятию потребителями путем присоединения к предложенным
договорам в целом.
Рассмотрим существенные условия, которые будут содержаться в
любом из договоров оказания риелторских услуг.
Прежде всего в любом договоре необходимо указать дату его заключения, наименование сторон полностью без сокращений и их адрес. Адрес указывается в зависимости от места регистрации, если это
юридическое лицо, то место его регистрации, если это гражданин или
индивидуальный предприниматель, то это, как правило, место его
проживания, по которому он зарегистрирован. Договор может содержать номера телефонов и факсов, адрес электронной почты. Почтовый
индекс также следует указать в адресе.
Договор, заключаемый риелтором с потребителем, должен точно и
полно определять конкретные виды услуг, обязанность оказания кото-
95
рых возлагается на риелтора, а также пределы полномочий риелтора в
представлении интересов заказчика в отношениях риелтора с третьими
лицами.
В договор об оказании риелторских услуг может входить текст доверенности, доверенность может быть составлена и отдельно от договора оказания риелторских услуг.
Доверенность, в отличие от договора, не порождает прав и обязанностей сторон. Оформление доверенности необходимо в том случае,
когда определенный вид услуг, который оказывает риелторская фирма,
включает в себя действия по приватизации квартиры или иного
оформления недвижимости (переоформление прав на земельный участок), регистрации сделок. Действующее гражданское законодательство предусматривает несколько видов доверенностей. В ходе оказания
риелторских услуг наиболее целесообразно оформить генеральную
доверенность, поскольку она позволяет риелторской фирме на протяжении определенного времени осуществлять различные действия, необходимые для реализации цели оказываемой клиенту услуги.
Включение сторонами в договор условия, в соответствии с которым риелтор приобретает неопределенные полномочия по распоряжению и (или) использованию недвижимого имущества или денежных
средств потребителя, не допускается, а сам такой договор является
недействительным.
Обязательным условием договора, заключаемого риелтором с потребителем его услуг, является указание на размер вознаграждения,
уплачиваемого риелтору за оказанные услуги в денежной форме или в
форме иного встречного предоставления, а также порядок и сроки оплаты услуг (ст. 781 ГК РФ).
В том случае, если в исполнении договора с потребителем принимают участие два или более риелторов, в договор в обязательном порядке должны включаться сведения и условия обо всех участниках
данного договора. Если в договоре будет отсутствовать информация
хотя бы об одном участнике данного договора, он будет признан недействительным в той части, которая относится к взаимным правам и
обязанностям потребителя и риелтора.
Два или более риелторов, исполняющие договор, заключенный между ними и потребителем их услуг, несут перед последним солидарную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение
ими принятых на себя обязательств, если в самом договоре специально
не оговорено иное.
Таким образом, можно сказать, что существенными условиями договора об оказании риелторских услуг являются:
96
1) предмет договора (конкретное описание услуг, которое должен
оказать риелтор);
2) размер вознаграждения риелтору, срок и порядок его уплаты.
Если для оказания риелторских услуг необходимо заключение договора по возмездному оказанию услуг (глава 39 ГК РФ), то включение в такой договор указанных выше условий вполне достаточно для
успешной реализации целей риелторской услуги. В предыдущем параграфе мы рассматривали случаи, когда риелторской фирме наиболее
целесообразно заключить именно этот договор с клиентом.
В договоре в обязательном порядке должен содержаться переход
риска случайной гибели имущества. В противном случае, если квартира, переданная риелторской фирме (для заключения договора социального найма), пострадает, все убытки будет нести ее собственник, т.е.
клиент риелторской фирмы.
При заключении договора можно предусмотреть в нем положение,
которым риск случайной гибели имущества клиента возлагается на
риелторскую фирму. Именно поэтому в договоре можно предусмотреть обязанность риелтора по страхованию имущества клиента за его
счет.
В договоре может содержаться условие о сроке действия договора.
В договоре необходимо также предусмотреть и положения об ответственности сторон.
В зависимости от особенностей сделки стороны могут договориться о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением
или неисполнением договорных обязательств, или об уплате неустойки, выплате пени, штрафа.
В договоре нужно предусмотреть порядок расчетов между сторонами, порядок оплаты услуг риелтора, срок оплаты и т.д.
В случае когда риелторской фирме необходимо заключить с клиентом агентский договор, в таком договоре по оказанию риелторских
услуг, помимо указанных выше условий, необходимо предусмотреть и
другие условия.
Клиент, принимая исполнение от риелторской фирмы, становится
обязанным выплатить риелтору вознаграждение. В связи с этим возникает проблема определения рисков сторон и определения момента исполнения агентом (риелторской фирмой) принятых на себя обязательств, момента выплаты клиентом вознаграждения риелтору.
При этом, когда по агентскому договору на риелтора возложена
обязанность по реализации недвижимого имущества (например, по
продаже квартиры), агент (риелторская фирма) почти гарантированно
получает вознаграждение. Связано это прежде всего с возможностью
97
удержания агентом (риелтором) вещи (деньги за квартиру), подлежащей передаче принципалу (клиенту) (ст. 359, 360 ГК РФ), возможностью проведения зачета встречного требования (ст. 410 ГК РФ).
Поскольку доказательством исполнения обязательств агента (риелтора) является отчет (ст. 1008 ГК РФ), то соответственно в договоре,
чтобы максимально снизить риски, подобные описанным выше, целесообразно предусмотреть сроки предоставления отчета и прилагаемые
к отчету доказательства совершения риелтором действий, составляющих предмет поручения. Кроме того, необходимо определить минимальные гарантии исполнения обязательств риелтора таким образом,
чтобы права принципала (клиента) были максимально защищены. Например, определить момент исполнения обязательств агента по сдаче в
аренду нежилого помещения поступлением на расчетный счет клиента
(арендодателя) денег либо принятием агентом (риелтором) на себя
ручательства за исполнение сделки (делькредере) либо установить
срок сдачи в аренду имущества, в который агент (риелтор) обязан перечислить денежные средства, установить ответственность агента за
несвоевременное перечисление денежных средств принципалу (клиенту) с момента реализации.
Риски, которые связаны со случайной гибелью либо повреждением
имущества, переданного агенту, также регламентируются положениями агентского договора, поскольку это может повлечь непредвиденные
убытки со стороны клиента.
Если агент (риелтор) действует от своего имени, то он несет риск
случайной гибели или повреждения имущества, переданного ему.
Агент отвечает перед принципалом за утрату, недостачу или повреждение находящегося у него имущества принципала.
Если же агент действует от имени принципала, то ситуация изменяется в корне. Допустим, агент, действующий от имени принципала,
владея переданным последним имуществом, допустил его случайную
гибель, неблагоприятные последствия в этом случае в соответствии со
ст. 211 ГК РФ лежат на собственнике, т.е. на принципале (клиенте),
если иное не предусмотрено договором. Поэтому для большей защиты
прав клиента в агентском договоре можно предусмотреть, что в случае
случайной гибели, иного повреждения имущества, уже переданного во
владение риелторской фирме, последствия такого повреждения лежат
на агенте (риелторской фирме).
В договор агентирования можно включить условия о предоставлении агентом отчета принципалу о проделанной работе за определенный период времени. Также необходимо предусмотреть порядок разрешения споров. В договоре можно указать, что в случае возникнове-
98
ния разногласий (возражений или претензий у одной из сторон договора) между сторонами будет предпринята попытка досудебного порядка урегулирования спора. Если досудебный порядок урегулирования спора обязателен (это может быть предусмотрено в договоре), то
стороны обязаны сначала пройти эту стадию урегулирования спора, а
лишь затем получают право на судебное разбирательство дела (иначе
суд откажет в принятии искового заявления).
Среди существенных условий договора поручения можно отметить
лишь одно - это предмет договора. Предметом договора поручения,
как и договора агентирования, комиссии, является совершение от имени и за счет доверителя (клиента) риелтором (поверенным) гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом. Вместе с тем помимо предмета договора в текст договора поручения следует включить и
другие условия.
В договор могут быть включены условия, касающиеся порядка расчетов между сторонами, в частности возможны перечисления сумм
вознаграждения, причитающихся поверенному, на его лицевой счет в
отделении Сбербанка или иного банка.
В договоре поручения необходимо предусмотреть размер вознаграждения и порядок его уплаты. Хотя на практике возможны случаи,
когда вместо вознаграждения риелтору будет произведен зачет
встречного требования (проведут взаиморасчеты).
В договоре поручения можно предусмотреть условие, согласно которому доверителем (клиентом) может быть предоставлено право поверенному (риелтору) отступать в интересах клиента от его указаний
без предварительного запроса.
Договор поручения может содержать условие, которое возложит на
риелтора обязанность по исполнению договора поручения или при
прекращении договора поручения до его исполнения без промедления
возвратить доверителю (клиенту) доверенность (если срок ее действия
не истек).
В договоре следует также предусмотреть возможность передоверия
для поверенного (клиента). В договоре можно разрешить возможность
передоверия (с указанием или без указания на конкретную риелторскую фирму) или запретить передоверие.
Также в договоре поручения нужно предусмотреть порядок возмещения расходов, произведенных риелтором для исполнения договора.
Как и в случае с договором агентирования, в договоре поручения важно описать порядок перехода риска случайной гибели или повреждения имущества. Если это не предусмотреть в договоре, то будет действовать общее положение гражданского законодательства, согласно
99
которому риск случайной гибели или повреждения имущества несет
его собственник.
Совсем не лишним будет условие договора о сроках и порядке
осуществления платежа. Если со стороны риелтора и клиента выступают юридические лица, то нужно указать вид расчетов (аккредитив,
инкассо, вексель, чек), сроки перевода денежных средств, порядок
подтверждения банком перевода денежных средств.
В качестве обязанностей риелтора можно также указать:
1) сообщение доверителю по его требованию всех сведений о ходе
исполнения поручения;
2) немедленную передачу доверителю всего полученного в связи с
исполнением поручения последнего;
3) сохранение конфиденциальности сведений, ставших известными
риелтору в связи с исполнением им поручений клиента.
В договоре поручения можно предусмотреть ответственность сторон. Этот вопрос требует наиболее подробного описания в договоре,
поскольку риелтор, выступающий в договоре в качестве поверенного,
обладает правом удержать все полученное клиентом (доверителем) по
сделке, совершенной им с третьими лицами в интересах клиента. Чтобы такого неблагоприятного последствия для клиента не произошло, в
договоре можно запретить поверенному в случае нарушения (ненадлежащего исполнения) договора клиентом удерживать все полученное
клиентом по сделке. В качестве ответственности сторон можно предусмотреть уплату неустойки, пени за каждый день просрочки платежа
клиентом или возмещение клиентом риелтору убытков, которые возникли у последнего в связи с просрочкой платежа клиентом. Возложить ответственность в виде возмещения убытков можно и на риелтора (дополнительную ответственность), если тот недобросовестно исполнил свои обязательства по договору поручения, в результате чего у
клиента возникли убытки.
Как и договор агентирования, договор поручения может быть заключен на определенный срок или без указания срока, в последнем
случае он будет действовать как заключенный на неопределенный
срок. Гражданское законодательство не содержит требований к сроку
договора поручения.
Договор комиссии также имеет свои требования к условиям. Как и
в любом другом виде договора, это, прежде всего предмет договора. В
предмет договора комиссии может входить заключение в интересах
клиента и за его счет, но от имени риелтора сделок гражданскоправового характера.
100
Пункт 2 ст. 990 ГК РФ содержит ряд вариативных условий, которые может содержать договор комиссии. Так, он может быть заключен
на определенный срок или без указания срока его действия, с указанием или без указания территории его исполнения, с обязательством комитента не предоставлять третьим лицам право совершать в его интересах и за его счет сделки, совершение которых поручено комиссионеру, или без такового.
Обязательным условием договора комиссии является закрепление
его предмета. Предмет договора комиссии - это действия, которые
должен совершить комиссионер.
Следовательно, стороны договора комиссии по возможности точно
должны определить круг сделок, совершаемых комиссионером по поручению комитента. Также по возможности должны быть обозначены
условия совершения данных сделок.
В том случае если договор комиссии заключается на длительный
срок либо комитент на момент заключения договора не может точно
определить условия совершаемых комиссионером сделок, то впоследствии комитент имеет право конкретизировать названные условия в
указаниях, которые будут адресованы комиссионеру.
Вопросы для самопроверки
1. Что относится к риелторским услугам?
2. Как отвечает перед клиентом риелторская фирма?
3. Перечислите существенные условия договора оказания риелтор-
ских услуг.
4. Условия, которые должны соблюдаться по возмездному оказа-
нию риэлтовских услуг на основании глава 39 ГК РФ
ГЛАВА 8. ПОСТРОЕНИЕ СИСТЕМЫ ЗАЩИТЫ
ИМУЩЕСТВЕННЫХ ИНТЕРЕСОВ СОБСТВЕННИКОВ
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
8.1. Определение имущественного интереса собственника
недвижимого имущества
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые
действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие охраняемые законом интересы других лиц, в том числе:
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]