Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Операции с недвижимостью. Часть 2. Страхование. Учебное пособие
.pdf
101
отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать
им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Понятие «интерес» трактуется как польза, выгода, прибыль. Имущественный интерес собственника объекта недвижимости заключается
в сохранности данного объекта недвижимости как физического объекта и объекта финансовых вложений, поскольку и на первичном, и на
вторичном рынках недвижимости переход права собственности на
объект недвижимости от одного лица к другому осуществляется на
основании договора купли-продажи либо в погашение обязательств
одного лица перед другим. То есть объект недвижимости имеет определенную рыночную стоимость. Утрата объекта недвижимости влечет
к потере этой стоимости, т.е. к прямым убыткам. Объект недвижимости, как правило, приобретается либо для собственного использования
в качестве жилья, офисного, производственного, складского помещения или для его использования в другом качестве, либо для извлечения
дополнительных доходов путем сдачи этого объекта в аренду. Имущественный интерес собственника объекта недвижимости заключается и
в том, чтобы объект недвижимости сохранял свои качества, возможность использования в интересах собственника и возможность приносить дополнительный доход. При его утрате собственник понесет дополнительные расходы, связанные с арендой иных объектов недвижимости для их использования в своих личных или производственных
целях, либо лишится дополнительного дохода от сдачи объекта недвижимости в аренду. Если объект недвижимости рассматривать как
физический объект и совокупность прав на него, имущественный интерес собственника объекта недвижимости будет в сохранении этой
совокупности прав на него. При утрате прав собственности на объект
недвижимости, собственник утрачивает и право владения, и право
пользования, и право распоряжения данным объектом. Следовательно,
он теряет и стоимость объекта недвижимости, и дополнительные доходы от его сдачи в аренду, несет дополнительные расходы, связанные
с арендой иных объектов недвижимости для их использования в своих
личных или производственных целях.
ГК РФ содержит положение, что риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не
предусмотрено законом или договором. То есть имущественным интересам собственника может угрожать случайная гибель или повреждение его имущества.[18]
102
8.2. Определение и классификация рисков повреждения
и уничтожения объектов недвижимого имущества
Понятие «риск» трактуется как вероятность понести убыток или
упустить выгоду.
Риск повреждения или утраты собственности - предполагаемое со-
бытие, обладающее признаками вероятности и случайности его наступления, которое может привести к повреждению или утрате собственности. Этим риск внезапной утраты собственности отличается от его
утраты в результате постоянного воздействия каких-либо негативных
факторов и/или постепенного износа.
Условно все риски можно разделить на:
- внутренние, определяемые внутренними естественными и производственно-технологическими процессами, протекающими внутри
рассматриваемых объектов недвижимости;
- внешние, не зависящие от воли собственника и его деятельности;
- природные, проявляющиеся в действиях природных сил, и техно-
генные, связанные с деятельностью человека и использованием им
различных машин, механизмов и сооружений;
- естественные, связанные с естественным износом машин, механизмов и сооружений, естественными свойствами тех или иных предметов, и на риски, вызванные человеческим фактором;
- умышленные, вызванные умышленными действиями сотрудников
предприятия, его конкурентами или иными лицами;
- неумышленные, вызванные ошибками в проектировании объекта
недвижимости, в его строительстве, в проектировании и монтаже используемых машин и механизмов, в эксплуатации машин и механизмов и т.д.
По проявлению риски классифицируются как:
- локальные (локализуемые), проявление которых не распространяется на соседние объекты, и нелокализуемые;
- мгновенные и на протяженные во времени;
- катастрофические, способные принести неустранимый ущерб
(экономический, экологический и т.п.), и некатастрофические.[19]
8.3. Учет риска при инвестировании капитальных вложений
В условиях рыночной экономики, особенно в период ее становле-
ния, инвестирование развития сопряжено с риском неполучения ожидаемых результатов в установленные (желаемые) сроки.
103
СС=
(1 )
q
БС
Kt
,
(8.1)
д
t
1
q
ЧП
ЧП =
(1+K )
T
t
t
,
(8.2)
В связи с этим возникает необходимость количественной оценки
степени риска инвестируемых средств, с тем чтобы заранее, еще до
осуществления капитальных вложений, потенциальные инвесторы,
включая и само предприятие, планирующее строительство, могли
иметь ясную картину реальных перспектив получения прибыли и возврата вложенных средств.
В этих условиях методические подходы к оценке экономической
целесообразности инвестиционных проектов должны предусматривать
обеспечение минимально гарантированного уровня доходности проекта при условии компенсации инфляционного изменения покупательной способности денег в течение рассматриваемого периода времени и
покрытие риска инвестора, связанного с осуществлением проекта. Это
достигается путем использования методов дисконтирования.[22]
Процесс дисконтирования стоимости проекта заключается в приведении к выбранному в качестве базы моменту времени (текущему или
специально обусловленному) стоимостной оценки будущих значений
как самих инвестиций, распределенных во времени, так и поступлений
(денежного потока) от инвестиций с использованием сложного процента.
Зависимость между современной и будущей стоимостью проекта
выглядит следующим образом:
где СС - современная стоимость; БС - будущая стоимость; Кд - коэффициент приведения (дисконтирования); t - разрыв во времени (лаг)
между текущим моментом и базисным (начальным или расчетным)
годом инвестиционного проекта.
С учетом дисконтирования величина накопленных чистых поступлений от реализации проекта определяется выражением:
где ЧПд - чистые поступления от реализации проекта, распределенные
во времени (чистый дисконтированный доход).
Чистые поступления от реализации проекта рассчитываются как
сумма чистой прибыли и начисленной амортизации:
104
ЧПt = П
ч
+ AO,
(8.3)
11
ЧПД
ИЗ
ЧПД= -
(1+K ) (1+K )
t
TT
tt
tt
qq
,
(8.4)
где Пч величина чистой прибыли проекта; АО — амортизационные
отчисления.
Рассматриваемый показатель позволяет рассчитать накопленную
текущую прибыльность будущих доходов, объем которых частично
зависит от уровня ссудного процента и темпов инфляции.
Аналогично может быть рассчитана приведенная будущая стоимость проекта, где в числителе формулы представлены распределенные по годам будущего периода капитальные вложения, предназначенные для финансирования инвестиционного проекта.
В международной практике оценки эффективности инвестиций используется ряд критериев, базирующихся на концепции временной
стоимости денег.
Наиболее распространенными из них являются следующие:
- NPV (Net Present Value) — чистый приведенный (дисконтирован-
ный) доход;
- IRR (Internal Rate of Return) — внутренняя норма рентабельности;
- РВР (Payback Period) — период (срок) окупаемости;
- PI (Profitability Index) — рентабельность инвестиций (индекс до-
ходности, прибыльности)
Так, например, разность дисконтированных чистых поступлений от
реализации проекта и первоначальных инвестиций определяет величину чистого приведенного дохода:
где ЧПД - чистый приведенный доход; ИЗ - инвестиционные затраты,
включающие капитальные затраты, оборотные средства и издержки
производства (при определении реальной эффективности реализации
проекта).
ЧПД позволяет сравнить капиталовложения, которые необходимо
осуществить, с дополнительной прибылью, которую они обеспечат в
будущем. Если дисконтированная сумма ожидаемых в будущем доходов от капиталовложений больше, чем издержки на инвестирование, то
проект может быть признан эффективным, т.е. следует инвестировать
только те проекты, которые имеют положительное значение ЧПД.
Достоинство представленного выше показателя для оценки эффективности инвестиций состоит также в том, что методика его расчета
105
11
ЧП
ИЗ
(1+K ) (1+K )
t
TT
t
tt
tt
qq
,
(8.5)
и
ЧП
Р=
ИЗ
,
(8.6)
СС = НП + I + r
,
(8.7)
позволяет определить срок возврата вложенных средств - это период, в
течение которого чистый приведенный доход оказывается равным нулю, поскольку сумма дисконтированных поступлений становится равной величине дисконтированных инвестиционных затрат.[23]
С учетом сказанного формула расчета периода окупаемости (Ток)
определяется из следующего равенства:
Период окупаемости показывает интервал времени, необходимый
для покрытия затрат по проекту, поэтому, чем короче период окупаемости инвестиций, тем менее рискованным является проект.
Еще одним показателем, позволяющим оценить эффективность инвестиций, является рентабельность инвестиций (или индекс доходности), который рассчитывается как отношение дисконтированных чистых поступлений к первоначальным (или дисконтированным во времени) инвестиционным затратам.
где ЧП — чистые поступления; ИЗ — инвестиционные затраты.
Если полученная величина больше единицы, то в проект стоит
вкладывать средства.
Важным моментом при назначении коэффициент дисконтирования
является учет риска.
Риск в инвестиционном процессе независимо от его конкретных
форм в конечном счете предстает в виде возможного уменьшения реальной отдачи от вложенных средств по сравнению с ожидаемой величиной. Поэтому необходимо вводить поправку к уровню коэффициента дискотирования. В этом случае он будет характеризовать доходность по безрисковым вложениям и может быть рассчитан следующим
образом:
где НП - минимальная реальная норма прибыли; I - темп инфляции; r коэффициент, учитывающий степень риска.
106
Все показатели, используемые при расчете Кд, принимаются в относительных единицах.
Расчет составляющей риска в коэффициенте дисконтирования
(ставке дисконта) по ряду причин имеет важное теоретическое и практическое значение. Во-первых, в некоторых литературных источниках
при рассмотрении методов оценки и учета инвестиционных рисков
предполагается, что ставка дисконта может служить обобщающим
показателем для учета влияния разнообразных факторов риска на привлекательность инвестиционного проекта. Во-вторых, сравнение вариантов инвестиционных проектов, отличающихся по степени риска,
должно осуществляться на основе показателей эффективности (NPV,
IRR, и т.п.), рассчитанных с использованием разных коэффициентов
дисконтирования.
Вместе с тем, следует отметить, что как и по большинству других
проблем количественной оценки риска, имеются теоретикометодические трудности в формализации и количественном выражении составляющей риска в ставке дисконта. Поэтому в данном вопросе
нет единого методического подхода. Рекомендуемые и используемые
для этих целей методы в значительной степени зависят от характера
инвестиционного проекта, условий его реализации, наличия необходимой информации, характера и качества этой информации и многого
другого.[25]
Анализ используемых методов учета составляющей риска в ставке
дисконта показывает, что в большинстве случаев рассматривается учет
ограниченного числа факторов (одного или нескольких факторов),
отсутствует комплексная (с учетом всех влияющих факторов и их
взаимозависимости) количественная оценка составляющей риска в
ставке дисконта, что сказывается на достоверности и объективности
получаемых таким образом результатов.
Рассмотрим некоторые из подходов и рекомендаций по расчету составляющей риска в ставке дисконта.
В общем случае коэффициент, учитывающий степень риска (r) в
ставке дисконта, включает две составляющие - систематический риск
проекта (гc), обусловленный макроэкономическими и политическими
факторами, и несистематический риск проекта (rнс), обусловленный
специфическими для данного проекта факторами, особенностями его
организации, сферой деятельности, регионального размещения, и многое другое.
Мерой несистематического риска служит коэффициент чувствительности бета (β). Составляющая, учитывающая систематический
риск в ставке дисконта, определяется из выражения
107
мо
c = (Д - Д )r
,
(8.8)
где Дм - среднерыночная ставка дохода; До - безрисковая ставка дохода.
Выражение Дм - До в литературе называется премией за риск.
Существуют различные методы определения безрисковой и среднерыночной ставок дохода.
Так, например, одним из методов определения безрисковон ставки
дохода, широко применяемым в большинстве стран мира, является
использование доходности государственных облигаций, поскольку они
в подавляющем числе случаев характеризуются очень низким риском
неплатежеспособности и высокой ликвидностью.
Для практических целей можно воспользоваться данными о безрисковой и среднерыночных ставках дохода, которые регулярно публикуются в финансовой периодической печати. Для упрощения расчетов на предварительном этапе (стадии) анализа рисков можно воспользоваться также усредненными показателями рыночной премии для
различных финансовых рынков мира, которые также публикуются в
периодической печати.
Составляющая, учитывающая несистематический риск, определяется, как правило, методом экспертных оценок по следующей схеме:
- составляется перечень значимых факторов риска;
- устанавливается интервал значений вклада каждого фактора в ко-
эффициент, учитывающий степень риска;
- определяется оценка (место на интервале значений) каждого фак-
тора;
- полученные оценки складываются между собой, образуя величи-
ну.[26]
В случае иностранных инвестиций в ставке дисконта необходимо
также учитывать страновой риск. При этом следует отметить, что
часть странового риска определенным образом учитывается при расчете составляющей систематического риска.
В простейшем случае ориентировочная величина странового риска
может быть определена как разность между безрисковыми ставками
дохода страны вложения инвестиций и страны нахождения инвестора.
Существуют также аналитические методы для оценки странового
риска с целью использования ее в ставке дисконта.
Такие оценки осуществляются, как правило, методом экспертных
оценок и включают следующие этапы:
108
- формирование перечня факторов, которые существенно влияют на
величину странового риска;
- оценка каждого фактора по выбранной шкале (например, 10-
балльной);
- определение средневзвешенной (с учетом значимости факторов)
суммы оценок всех факторов;
- установление шкалы странового риска, определяющей зависи-
мость дополнительной премии за страновой риск от величины средневзвешенной оценки.
На основе полученной оценки выбирается соответствующая ей дополнительная премия за страновой риск, которая добавляется к ставке
дисконта.
Знание величины составляющей странового и других видов риска в
ставке дисконта необходимо для возможности их исключения из ставки дисконта в случае принятия мер по снижению уровня риска и оценки эффективности этих мер, а также при сравнительной оценке различных вариантов проектов, отличающихся по уровню риска.
Наряду с дисконтированием для учета риска и оценки целесообразности инвестиций в условиях риска могут использоваться предельные
уровни доходности (нормы прибыли) для различных видов капитальных вложений.
Следует отметить также, что в различные периоды времени уровень риска и степень его учета в норме прибыли могут изменяться.
8.4. Возможные варианты построения системы защиты
имущественных интересов собственников
недвижимого имущества
Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества
несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором, устанавливает ГК РФ.
Имущественный интерес собственника объекта недвижимости выходит за рамки простой сохранности данного объекта недвижимости
как физического объекта. Объект недвижимости может рассматриваться собственником: как объект финансовых вложений, так как имеет определенную рыночную стоимость и может переходить от одного
лица к другому по договору купли-продажи; как источник дополнительных доходов за счет возможности сдачи объекта недвижимости в
аренду; как необходимый элемент собственного производства при использовании объекта недвижимости в собственных целях в качестве
офисного, производственного, складского помещения.
109
Экономическая теория управления рисками увязывает риск повреждения и/или утраты объекта недвижимости с рисками коммерческой
деятельности; ставит вопрос защиты имущественных интересов собственника недвижимости от воздействия тех или иных неблагоприятных
событий, рассматривает его как комплекс управленческих решений
собственника, направленных на минимизацию расходов в условиях
данной рисковой ситуации.[15]
Конечная цель управления риском - получение наибольшей прибыли при оптимальном, приемлемом для предпринимателя соотношении
прибыли и риска. Развитие теории риска на начальном этапе происходило в рамках теории ожидаемой полезности.
Теория управления рисками рассматривает следующие универсальные подходы построения защиты имущественных интересов собственников промышленной и коммерческой недвижимости:
1. Применение превентивных мер, направленных на уменьшение
вероятности наступления разрушительных последствий стихийных
бедствий и иных техногенных аварий и катастроф и на уменьшение
величины возможных убытков от их наступления.
2. Формирование собственного резервного (ремонтного) фонда для
скорейшего ремонта и/или восстановления поврежденного или уничтоженного имущества до его состояния, пригодного для дальнейшего
использования в первоначальном объеме.
3. Поиск и мобилизация внешних денежных ресурсов, в том числе в
виде займов, ссуд и кредитов.
4. Заключение договора страхования с коммерческой страховой
компанией для возможности получения страхового возмещения и компенсации возможных потерь.
5. Создание собственной кэптивной страховой компании.
6. Вступление в общество взаимного страхования.
7. Комплексный подход - использование элементов вышеназванных
подходов.[23]
Конкретные меры и приемы, используемые для принятия решений
в условиях реального существования риска утраты объекта коммерческой и промышленной недвижимости, зависят от самогообъекта от
спецификидеятельности предприятия - собственника, стратегии достижения поставленной цели и конкретной рисковой ситуации, т.е. перечня наиболее вероятных рисков, которым подвержен данный объект
недвижимости.
Рассмотрим подходы к построению защиты имущественных инте-
ресов собственников промышленной и коммерческой недвижимости.
110
Применение превентивных мер с целью уменьшения вероятности
наступления неблагоприятных событий и величины возможных убытков от их наступления.
Применение превентивных мер с целью уменьшения вероятности
наступления неблагоприятных событий и величины возможных убытков от их наступления.
Снижение вероятности наступления неблагоприятных событий и
их последствий путем принятия технических или организационных
мер самый простой путь воздействия на риск.
Возможность, направленность и эффективность применения подобных мер объясняется возможностью идентификации источников
риска и возможностью описания риска, т.е. возможности установления
вероятности и величины возможного ущерба для действия тех или
иных обстоятельств.
Многолетние наблюдения за наводнениями, цунами, землетрясениями, извержениями вулканов, иными действиями природных сил
позволили выявить районы, наиболее подверженные их по действию.
Анализ разрушений, которые они причинили, позволят увязать величину ущерба с частотой наступления указанных и иных неблагоприятных событий. Распределение величины ущерба по вероятности его
наступления близко к нормативному.[17]
Конкретный перечень технических и организационных мероприятий, которые может предпринять собственник объекта недвижимости с
целью уменьшения риска, угрожающего данному объекту, зависит от
вида риска, возможности его локализации, от самого объекта недвижимости, его расположения, технического оснащения, его связи с
иными объектами и финансовых возможностей самого собственника
объекта недвижимости.
В зависимости от вида риска, возможности идентификации его источника и локализации его последствий, данный перечень может
включать в себя:
на пожароопасных участках:
- оснащение объекта недвижимости первичными средствами пожа-
ротушения;
- формирование собственной противопожарной дружины;
- устройство противопожарной сигнализации (установка датчиков
задымления, датчиков высокой температуры и иных аналогичных устройств);
- устройство автоматических систем пожаротушения;
- установка жаропрочных перекрытий;
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]