Операции с недвижимостью. Часть 1. Управленческие решения по операциям с недвижимостью. Учебное пособие

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Белгородский государственный технологический университет им. В.Г. Шухова

Р. Г. Абакумов, И. В. Чеченина

ОПЕРАЦИИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Часть 1. Управленческие решения по операциям с недвижимостью

Утверждено ученым советом университета в качестве учебного пособия для студентов, бакалавров, магистров очной и заочной формы обучения профиля подготовки «Экспертиза и управление недвижимостью».

УДК 347.2(07)

ББК 65я7

А - 13

Рецензенты:

Доктор экономических наук, профессор Белгородского государственного университета им. В. Г. Шухова Е. Н. Чижова Кандидат маркетинга и менеджмента Белгородского университета кооперации, экономики и права Ю. А. Чичерин

Абакумов Р. Г.

А-13 Операции с недвижимостью Ч. 1. Управленческие решения по операциям с недвижимость: учеб. пособие / Р. Г Абакумов, И. В Чеченина.- Белгород: Изд-во БГТУ, 2014. –

121 c.

Учебное пособие подготовлено в соответствии с государственным образовательным стандартом высшего профессионального образования, раскрывает основные вопросы по курсу «Операции с недвижимостью и страхование»: основные понятия и определение операций с недвижимостью; рынок недвижимости и его специфика; законодательные основы регулирования операций с недвижимым имуществом; построение системы защиты имущественных интересов собственников недвижимого имущества; страхование недвижимости; налогообложение недвижимости.

Учебное пособие предназначено для студентов, бакалавров, магистров очной и заочной форм обучения профиля подготовки «Экспертиза и управление недвижимостью».

УДК 347.2(07)

ББК 65я7

© Белгородский государственный технологический университет (БГТУ) им. В.Г. Шухова, 2014

3

ПРЕДИСЛОВИЕ

Любая сфера хозяйственной деятельности, в том числе и сфера недвижимости, обладает своими специфическими особенностями, накладывающими особый колорит на экономические процессы. В условиях рыночных отношений непосредственным выражением этой специфики являются особенности рынка недвижимости.

Рынок недвижимости - система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости.

В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие:

-в ходе создания объектов недвижимости – между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;

-в процессе оборота прав на недвижимость – между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т.д.;

в процессе эксплуатации объектов недвижимости – между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

Рынок недвижимости, как сектор рыночной экономики, имеет большое значение, что подтверждается:

-колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту - владельцам, доход - предпринимателям, налоговые и другие платежи - в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;

-достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте;

-достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);

-высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней;

-большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

4

ВВЕДЕНИЕ

Подготовка специалистов в сфере экспертизы и управления недвижимостью требует знаний как в области современных операций с недвижимым имуществом и страхованием.

Согласно российскому гражданскому законодательству недвижимое имущество является объектом гражданских прав и обладает оборотоспособностью, т.е. может свободно отчуждаться и переходить от одного лица к другому. Правила отчуждения и перехода от одного лица к другому определяются специальным законодательством, регламентирующим операции (сделки) с недвижимостью, которые служат инструментом управляющего недвижимостью.

Для управляющего недвижимостью страхование - это способ восстановить стоимость своей недвижимости, поврежденной при наступлении страхового случая. Унификацией определения традиционных страховых случаев и рисков занимаются ассоциации страховщиков и органы государственного страхового надзора. Традиционно в России страхование является самостоятельной отраслью гражданского законодательства и регулируется специальными законами.

Основной целью изучения дисциплины является формирование у студентов целостного представления об операциях с недвижимостью, сущность и единство экономических и технологических процессов, взаимосвязь и взаимовлияние внутренней и внешней среды, прогнозирование возможных вариантов развития событий при различных операциях с недвижимым имуществом, принятие обоснованных управленческих решений.

При изложении материала авторы исходили из того, что некоторые вопросы не нуждаются в раскрытии или дополнительном разъяснении, так как изучающие предмет должны быть знакомы с организацией строительного процесса, экономикой недвижимости, статистикой и другими дисциплинами.

В учебном пособии отражены наиболее важные для понимания аспекты, представлена информация из достаточно большого количества современной научной и инструктивно-нормативной литературы.

Пособие может представлять интерес для широкого круга читателей, интересующихся вопросами принятия управленческих решений по операциям с недвижимым имуществом.

6

Частная собственность на землю может принадлежать как гражданам, так и юридическим лицам. В индивидуальной частной собственности граждан могут находиться земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, индивидуального жилищного и дачного строительства, строительства индивидуальных гаражей, предпринимательской деятельности, иных, не запрещенных законом целей. Наряду с индивидуальной частной собственностью на землю граждан действующее законодательство предусматривает также общую долевую собственность на землю с определением для каждого собственника конкретной земельной доли и общую совместную собственность без определения земельных долей собственников [8].

Общая, совместная собственность устанавливается также на земли общего пользования садоводческих товариществ, животноводческих, дачных, гаражных кооперативов.

Государственная собственность на землю существует в двух формах: федеральной собственности РФ в целом и собственности субъектов РФ - республик в составе Российской Федерации, краев, областей, городов федерального значения - Москвы и Санкт-Петербурга, автономных областей и автономных округов.

В соответствии со ст. 52 Земельного Кодекса, собственники земельных участков имеют право:

-самостоятельно хозяйствовать на земле;

-использовать в установленном порядке для нужд хозяйства, имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды;

-возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения;

-собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений; в установленном порядке проводить оросительные, осушительные, культур технические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы в соответствии с природоохранными требованиями использования земельных участков;

-участвовать в решении вопросов мелиорации их земель; на получение стоимости земельного участка в случае его выкупа при предоставлении для государственных нужд, а также на возмещение убытков в соответствии со статьей 97 ЗК.

Собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы обязаны: эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением, повышать ее плодородие, применять

7

природоохранные технологии производства, не допускать ухудшения экологической обстановки на территории в результате своей хозяйственной деятельности; осуществлять комплекс мероприятий по охране земель; своевременно вносить земельный налог и арендную плату; не нарушать права других собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, а также порядок пользования лесными угодьями, водными и другими природными объектами

[15].

Участок недр - геометризованный блок недр с определенными в установленном порядке пространственными границами. К участку недр относятся все находящиеся в его границах ресурсы недр, включая находящиеся в нем полости. Не относятся к участку недр общераспространенные полезные ископаемые, находящиеся на земельном участке и признаваемые его составной частью.

Cогласно ЗК (ст. 52), собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы в пределах своих земельных участков имеют право без специального разрешения в установленном порядке использовать общераспространенные полезные ископаемые, торф, водные объекты, пресные подземные воды. Предоставление земельных участков для пользования недрами проводится только после оформления горного отвода, утверждения проекта рекультивации земель и восстановления ранее отработанных площадей.

Закон РФ «О недрах» признает объектом государственной собственности недра в целом как часть земной коры, расположенную ниже почвенного слоя и дна водоемов, простирающуюся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Недра являются одним из природных объектов. Потребляемая, используемая часть недр является природным ресурсом, который, согласно Конституции РФ (ст. 9), наряду с другими природными ресурсами используется и охраняется в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Горный отвод представляет собой участок недр (геометризированный при помощи пространственных границ блок недр), предоставленный для добычи полезных ископаемых, строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, образования особо охраняемых геологических объектов, а также для проведения геологического изучения недр с одновременной или непосредственно следующей за ним добычей полезных ископаемых. Геологический отвод представляет собой участок недр (геометризированный при помощи пространственных границ блок недр), предоставленный для геологического изучения недр.

8

Обособленный водный объект (замкнутый водоем) - небольшой по площади и непроточный искусственный водоем, не имеющий гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами (ст. 1 Водного кодекса) В соответствии со ст. 9 Конституции РФ, водные объекты могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Леса как объект недвижимости занимают центральное место в составе элементов лесного фонда. «Основы лесного законодательства РФ определяют леса как совокупность земли, древесной, кустарниковой и травянистой растительности, оюивотных, микроорганизмов и других компонентов окружающей природной среды, биологически взаимосвязанных и влияющих друг на друга в своем развитии».

Здания и сооружения.

Кнедвижимости ГК также относит здания и сооружения - то, что прочно связано с землей.

Предприятие как имущественный комплекс. Предприятию, как объекту гражданских прав, присуще следующие признаки: это единый имущественный комплекс, включающий все виды имущества, предназначенные для осуществления деятельности, - земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на фирменное наименование, товарные знаки и знаки обслуживания и другие исключительные права [10].

Кнедвижимости Гражданское законодательство относит и некоторые движимые по своим естественным свойствам вещи - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Недвижимостью являются только те из них, которые подлежат государственной регистрации органами, уполномоченными осуществлять контроль за этими объектами. Понятие указанных транспортных средств раскрывается в транспортных уставах и кодексах, а космических объектов - в международных конвенциях (договорах, соглашениях).

Воздушные суда.

В соответствии со ст. 32 Воздушного кодекса РФ «воздушное судно - летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды». Порядок регистрации воздушных судов определен ст. 33 ВК. Гражданские воздушные суда подлежат регистрации в Государственном реестре гражданских воздушных судов иностранного государства при условии заключения соглашения о поддержании летной годности между государством эксплуатанта и государством регистрации. Данные о гражданских воздушных судах включаются в Государственный реестр

9

гражданских воздушных судов РФ при наличии сертификатов летной годности (удостоверения о годности к полетам) [12].

Морские суда и суда внутреннего плавания.

В соответствии с Кодексом торгового мореплавания (КТМ) и Кодекса внутреннего водного транспорта (КВВТ), судно, морское или внутреннего водного плавания, - это самоходное или несамоходное плавучее по морским или внутренним водным путям. Суда находятся в государственной собственности, а также в собственности граждан и юридических лиц. Морские суда регистрируются в порядке, определенном ст. 23 КТМ. Судно приобретает право плавания под Государственным флагом с момента внесения его в Государственный судовой реестр в одном из морских торговых или рыбных портов РФ или с момента регистрации в судовой книге. Внесению в Государственный судовой реестр подлежат суда, технический надзор за которыми осуществляется техническим реестром.

Суда внутреннего плавания регистрируются в порядке, определенном ст. 26 КВВТ. Регистрации подлежат суда внутреннего водного транспорта, являющиеся самоходными, а также несамоходными, грузоподъемность которых превышает 5 т. Суда внутреннего водного транспорта вносятся в судовые реестры бассейнов рек или судоходных инспекций. Суда, постоянно плавающие вблизи морских портов, расположенных на реках, и ниже этих портов, подлежат внесению в судовые реестры этих портов [6].

Космические объекты.

Определение космического объекта, как недвижимости, не дано в российском законодательстве (Закон РФ «О космической деятельности»). Международные документы относят к ним созданные человеком космические аппараты различного назначения и их составные части (искусственные спутники Земли, автоматические и пилотируемые корабли и станции, ракеты - носители и т.д.), запущенные в космос или доставленные на небесные тела либо сооруженные на них.[7]

С 1961 года в ООН ведется регистрация (централизованный учет) запущенных, космических объектов. Конвенция о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство, от 14 января 1975 года придала такой регистрации обязательный характер. Космический объект должен быть занесен в национальный реестр и зарегистрирован в ООН.

Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере содержится в ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», которая в состав такого имущества включает: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми

10

помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.[3]

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Недвижимое имущество может быть делимым и неделимым. Делимым является имущество, которое может быть без нарушения

его сущности разделено на доли и каждая его доля после раздела представляет целую недвижимую вещь. При этом в установленных законом случаях делимая недвижимость может быть признана неделимой (фермерские хозяйства в ряде стран).

Недвижимое имущество может иметь неотделимые части, которые называют существенными (не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба - например, лифт и лифтовое оборудование жилого дома).

С недвижимыми вещами могут быть связаны движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью является такая движимая вещь, которая, не являясь существенной частью, служит недвижимости и связана с ней общим назначением.

Недвижимая вещь может иметь различные обременения - условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других), устанавливаемых на основе договора или закона.

Сервитут - право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком [12].

Кадастровый номер - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором нахо-