Операции с недвижимостью. Часть 1. Управленческие решения по операциям с недвижимостью. Учебное пособие

11

дится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

Кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта не-

движимости - описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества.

Существенной характеристикой недвижимости является ее целевое назначение или разрешенное использование.

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций.

Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материалы строений, размеры, место положение, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

На юридическом уровне недвижимость подразумевает совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхности земельных участков, строения на них, воздушное пространство.

12

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

Недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход и является довольно привлекательным направлением инвестирования. Формы дохода от недвижимости:

-будущие периодические потоки денежных средств;

-увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;

-доход от перепродажи объекта в конце периода владения.

1.2. Классификация объектов недвижимости

Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу.

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания [10].

К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые помещения различаются по функциональному назначению - офисные, торговые, складские и производственные.

Базовый объект недвижимости - это земля, которая является ме-

стом проживания всех людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производстве всех других товаров [6].

Наряду с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими.

1. По характеру использования:

-жилая недвижимость: дома, коттеджи, квартиры;

-коммерческая недвижимость: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса;

-производственная недвижимость: фабрики, заводы, склады;

13

-сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады;

-cпециальная недвижимость: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.

2. По целям владение:

-для ведения бизнеса;

-для проживания;

-в качестве инвестиций;

-в качестве товарых запасов;

-для освоения и развития.

3. По степени специализации:

-специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;

-неспециализированная - вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.

По степени готовности:

-введенная в эксплуатацию

-требующая реконстр. или кап. ремонта

-незавершенное строительство По воспроизводимости в натуральной форме:

-невоспроизводимая (земельный участок, месторождение полезных ископаемых);

-воспроизводимые (здание, сооружение, многолетние насаждения).

1.3. Правовые основы операций с недвижимостью

Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимости.

Право собственности - это совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ определенному субъекту.

14

Право собственности состоит из трех прав:

-владение - фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на вещь;

-пользование - право потребления вещи в зависимости от ее назначения, а также получения доходов, приносимых вещью;

-распоряжение - определение юридической судьбы вещи путем осуществления динамики имущественных отношений [8].

Субъектами права собственности могут быть:

-частные лица (юридические и физические);

-государство;

-местное управление (муниципальные образования).

Операция (сделка) - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Цель любой сделки - приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий:

-законность содержания;

-правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;

-соответствие воли и волеизъявления участников сделки;

-соблюдение формы сделки.

Единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Правовое обеспечение операции с недвижимостью установлено частью 2 ГК: статьями 549-558 – « продажа недвижимости»; ст.559-566 – «продажа предприятия»; ст.650-655 «аренда зданий и сооружений»; ст.656-664 «аренда предприятий».

Купля-продажа. При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости. По этому договору продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.

Мена. В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. При этом права собственности на объекты недвижимости передаются сторонам одновременно, при выполнении обеими передачи недвижимого имущества.

15

Дарение. В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:

-объект недвижимости в собственность;

-имущественное право к себе или третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Рента. В этом виде сделки получатель ренты - собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

Рента имеет несколько подвидов:

-постоянная - выплачивается бессрочно;

-пожизненная - выплачивается в течение жизни получателя ренты; пожизненное содержание с иждивением.

Аренда. При аренде объекта арендодатель обязуется предоставить

арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование. Передача объекта недвижимости другому собственнику не влечет за собой прекращение договора аренды, если этого не желает арендатор. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны. Субаренда – аренда имущества у его арендатора, т.е. передача арендованного имущества в аренду 3-му лицу.

В зависимости от сроков и продолжительности в международной практике различают следующие виды аренды:

-долгосрочную (на срок более 1 года)- лизинг;

-среднесрочную на срок от нескольких месяцев до 1 года – хайринг;

-краткосрочную – на срок от нескольких месяцев – рейтинг. Сумма арендной платы должна возмещать арендодателю:

1. Рыночную стоимость недвижимости имущества за вычетом его

остаточной стоимости после окончания срока аренды;

2.Стоимость кредита, получаемого для приобретения объекта недвижимости или для его ремонта;

3.Административные издержки – это расходы на страхование и техническое оборудование;

4.Обеспечение получения запланированной прибыли на капитал. Ипотека – передача вещи в залог без передачи владения, обеспече-

ние обязательства недвижимым имуществом, при котором кредиторзалогодержатель имеет право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости.

16

Выделяют следующие виды ипотеки:

-ипотека с плавающей ставкой – это вид ипотечного кредита, ставка процента по которому корректируется с учетом преобладающих рыночных ставок через фиксированные интервалы времени;

-ипотека с равномерными выплатами – это метод погашение займа, при котором суммы периодических платежей остаются неизменными;

-ипотека с участием – ипотечный кредит, по которому кредитор участвует в росте стоимости недвижимости или доходе от реализации недвижимости [14].

1.4. Оборотоспособность объектов недвижимого имущества

Важная характеристика правового режима объектов гражданских прав - их оборотоспособность. По этому критерию вещи, в том числе и недвижимость, делятся на три категории (ст. 129 ГК):

-не ограниченные в обороте объекты, которые могут свободно отчуждаться и переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом;

-ограниченно оборотоспособные объекты, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению;

-изъятые из гражданского оборота объекты.

Обычные объекты недвижимости - здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения - свободно участвуют в обороте, если они не исключены из него законом.

Из гражданского оборота в первую очередь изымаются объекты государственной собственности, которые находятся в общественном пользовании и не могут в силу публичных интересов быть предметами гражданско-правовых сделок. Перечень объектов, которые могут находиться исключительно в федеральной собственности и приватизация которых запрещена, содержит Программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденная Указом Президента РФ от 24.12.1993 № 2284.

В перечень, в частности, входят:

-недра, лесной фонд, водные ресурсы;

-охраняемые или особым образом используемые природные территории с находящимися на них объектами недвижимости;

-штатное и табельное военное имущество (в том числе арсеналы);

-специальные полигоны для испытания вооружений и военной техники;

17

-недвижимые объекты исторического и культурного наследия федерального значения по перечню, утверждаемому Правительством РФ;

-водохозяйственные и мелиоративные системы и сооружения;

-портовые гидротехнические сооружения и объекты, объекты и сооружения, входящие в системы управления движением судов;

-объекты, предприятия и оборудование для захоронения твердых и жидких радиоактивных и ядовитых химических отходов, скотомогильники;

-атомные станции;

-стационарные объекты социального обслуживания, включая детские дома, дома ребенка, территориальные центры социального обслуживания, а также школы-интернаты для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, школы-интернаты для детей с недостатками умственного и физического развития, дома для престарелых, дома сестринского ухода, интернаты, госпитали, санатории, пансионаты для инвалидов, детей и престарелых;

-объекты управления воздушным движением аэропортов и авиапредприятий, аэродромы федерального значения;

-радиотелевизионные передающие центры, радиоцентры;

-защищенные объекты органов государственного управления, защитные сооружения гражданской обороны;

-федеральные автомобильные дороги общего пользования;

-объекты непроизводственной сферы, находящиеся в ведении федеральных органов представительной власти;

-крематории и кладбища;

-скважины глубокого бурения, находящиеся в пределах горных отводов или площадей, по которым выданы лицензии добывающим или иным предприятиям;

-метрополитен.

Запрещена также приватизация предприятий и объектов целого ряда федеральных министерств и ведомств: санитарной эпидемиологической и ветеринарной службы, службы защиты растений, охраны и воспроизводства ресурсов охотничьих животных, Министерства внутренних дел, Федеральной службы контрразведки, Министерства обороны, пограничных войск, Государственного таможенного комитета Российской Федерации, объектов научной и опытно-производственной сферы, входящих в состав Российской академии наук, Российской академии сельскохозяйственных наук, Российской академии медицинских наук, Российской академии образования и Российской академии художеств, переданных им в установленном порядке в соответствии с указами Президента РФ по перечням, утвержденным Правительством.

18

При регулировании оборота объектов, имеющих жизненно важное значение для общества, применяется принцип невосполняемых природных ресурсов. Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК).

Из оборота изъяты (п. 4 ст. 27 ЗК) земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами:

-государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 ЗК);

-зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, пограничные войска, другие войска, воинские формирования и органы;

-зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

-объектами организаций федеральной службы безопасности;

-объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

-объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

-объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

-объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

-воинскими и гражданскими захоронениями;

-инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ.

ЗК (п. 5 ст. 27) ограничены в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки:

-в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК;

-в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

-занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;

-занятые особо ценными объектами культурного наследия народов России, объектами, включенными в Список всемирного наследия, ис- торико-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

19

-предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК;

-не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК в границах закрытых администра- тивно-территориальных образований;

-предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов

итерминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

-предоставленные для нужд связи;

-занятые объектами космической инфраструктуры;

-расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

-предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

-загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом об обороте земель.

Участки недр не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Хозяйствующий субъект может пользоваться участком недр не на основании гражданско-правовых договоров, а на основании лицензии, т.е. отношения по поводу использования недр не являются гражданскоправовыми отношениями, это отношения недропользования, исключенные в настоящее время из сферы правового регулирования ГК и Закона о регистрации прав. Таким образом, несмотря на то, что участки недр названы в ст. 130 ГК в качестве недвижимых объектов гражданских прав, в настоящее время они исключены из гражданского оборота: права на них не подлежат регистрации, сделки по их поводу не заключаются.

Вопросы для самопроверки

1.Что относится к недвижимым вещам?

2.Виды недвижимого имущества.

3.Какие обременения может иметь недвижимая вещь?

4.Классификацию объектов недвижимости.

5.Что понимается под правом собственности?

20

6.Какое правовое обеспечение операции с недвижимостью установлено Гражданским кодексом?

7.Виды сделок с недвижимостью.

ГЛАВА 2. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО СПЕЦИФИКА

2.1. Основные характеристики рынка недвижимости

Рынок недвижимости - это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость

[16].

Рынок недвижимости и уровень его развития характеризует развитие национальной экономики. В развитии рынка недвижимости в России можно выделить следующие этапы.

Первый, наиболее бурный период развития рынок недвижимости пережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило практически в правовом вакууме, спрос намного опережал предложение, а следовательно, доходы были очень высоки. Точкой отсчета здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир и, как следствие, появившаяся возможность продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путем. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квартир. Квартир в то время приватизировалось относительно немного, продающих квартиры было мало, а покупателей было уже достаточно.

На втором этапе появляются первые нормативные акты, регулирующие риэлтерскую деятельность в России. Этот период характеризуется предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка новых предпринимателей. Начался рост цен на жилье, но квартиры стали продаваться значительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые формы обслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала широко распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство реализовать квартиру клиента за определенный срок.