Операции с недвижимостью. Часть 1. Управленческие решения по операциям с недвижимостью. Учебное пособие

41

рить наличие ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав (п. 3 ст. 9 Закона о госрегистрации прав на недвижимость), а также установить отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества (п. 1 ст. 13 Закона о госрегистрации прав на недвижимость).

Формально-правовые принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Систему формальноправовых принципов государственной регистрации прав на недвижимость составляют следующие:

-принцип публичности (формальной гласности) или принцип внесения прав на недвижимость;

-принцип специалитета (специальности);

-принцип частной инициативы;

-принцип легалитета;

-принцип ответственности публичной власти за ненадлежащую регистрацию прав на недвижимость.

Принцип публичности (формальной гласности) или принцип внесения прав на недвижимость означает открытость сведений о правах на недвижимость, внесенных надлежащим порядком в государственный реестр прав на недвижимость, для всех заинтересованных лиц. При соблюдении определенных условий любой участник гражданского оборота имеет юридически обеспеченную возможность получить информацию о правах на интересующий его объект недвижимости. Так, в соответствии со ст. 7 Закона о госрегистрации прав на недвижимость государственная регистрация носит открытый характер. При этом на орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, возложена обязанность предоставлять сведения, содержащиеся в ЕГРП, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме. Порядок выдачи соответствующей информации регламентирован Инструкцией

опорядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации

озарегистрированных правах, утвержденной Приказом Министерства юстиции РФ от 18 сентября 2003 г. № 226 // Бюллетень Минюста РФ.

2003. № 11.

Принцип частной инициативы суть проявления диспозитивности в сфере оборота недвижимости. Только правообладатель может начать процедуру государственной регистрации своих прав на недвижимость. При этом проведение государственной регистрации прав на недвижимость не является обязанностью правообладателя перед государством. Таким образом, принцип частной инициативы проявляется в заяви-

42

тельном характере государственной регистрации. Вместе с тем принцип частной инициативы не исключает того, что если покупатель отказывается или не проводит государственную регистрацию прав на приобретенную недвижимость, продавец вправе потребовать принудительного исполнения покупателем обязательства по приему проданной недвижимой вещи и предъявить иск о регистрации перехода прав на нее. Это право и соответствующее ему обязательство вытекают из договора, заключенного продавцом и покупателем.

Принцип специалитета (специальности) заключается в том, что регистрация прав осуществляется в виде записи по каждому объекту недвижимости.

Принцип легалитета предполагает, что на орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость, возлагается обязанность проверить законность правовых оснований, в соответствии с которыми производится регистрация прав на недвижимое имущество. В российской правовой системе этот принцип реализуется путем предоставления регистрирующим органам полномочий по проверке действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (п. 3 ст. 9 Закона о госрегистрации прав на недвижимость), т.е. проведения правовой экспертизы представленных на регистрацию документов и проверки законности регистрируемой сделки (п. 1 ст. 13 Закона о госрегистрации прав на недвижимость).

Принцип ответственности публичной власти за ненадлежащую регистрацию прав на недвижимость предполагает, что государство, будучи организатором оборота недвижимого имущества, принимает на себя ответственность за ошибки, допущенные при проведении процедуры государственной регистрации. Главным образом такая ответственность может наступать в виде возмещения убытков, которые потерпели правообладатели вследствие ненадлежащей регистрации прав на недвижимость.

В общем виде регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой организованную систему взаимосвязанных и взаимодействующих элементов (частей), обеспечивающих факт государственного признания и подтверждения определенных прав на объекты недвижимости.

Основной нормативный акт, регулирующий отношения по государственной регистрации прав на недвижимость в России это Закон РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Управление федеральной

43

регистрационной службы по Белгородской области, УФРС по Белгородской области.

4.2. Порядок государственной регистрации

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью осуществляется Федеральной регистрационной службой (Росрегистрацией), подведомственной Министерству юстиции РФ.

Росрегистрация является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрации общественных объединений и политических партий, а также правоприменительные функции и функции по контролю и надзору в сфере адвокатуры и нотариата. Основной задачей Росрегистрации является: обеспечение установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Росрегистрация обладает следующими полномочиями:

-осуществляет государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним в случаях и порядке, установленных законодательством Российской Федерации;

-координирует работу по созданию органов по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и осуществляет правовой контроль их деятельности;

-обеспечивает соблюдение правил ведения ЕГРП, а также создание

ифункционирование системы ведения указанного Реестра в электронном виде.

Деятельность, осуществляемая Федеральной регистрационной службой, является правоприменительной деятельностью, которая осуществляется в виде издания индивидуальных правовых актов, влекущих возникновение, изменение или прекращение правоотношений по поводу недвижимого имущества. Эта деятельность включает в себя совокупность действий регистрирующего органа, направленных на проверку действительности и законности регистрируемого права и его признания. В этом смысле государственная регистрация представляет из себя процедуру, состоящую из множества действий регистрирующего органа. Процедура государственной регистрации сделок и прав на недвижимость установлена Законом о госрегистрации прав на недвижимость. В соответствии со ст. 13 указанного Закона эта процедура состоит из пяти этапов:

44

1)прием документов, представляемых для регистрации прав и сде-

лок;

2)правовая экспертиза представленных документов и проверка сделки на соответствие закону;

3)установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на регистрируемый объект недвижимости, а также иных оснований для отказа либо приостановления государственной регистрации;

4)внесение записей в ЕГРП;

5)совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Государственная регистрация осуществляется путем внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Соответственно и датой государственной регистрации считается день внесения такой записи. Удостоверение проведенной государственной регистрации производится путем выдачи свидетельства о государственной регистрации. Что касается государственной регистрации договоров и сделок с недвижимым имуществом, то таковая удостоверяется путем совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Процедура государственной регистрации основывается на следующих документах:

а) заявление. При подаче заявления физическое лицо обязано предъявить документ, удостоверяющий личность (паспорт, удостоверение личности - для военнослужащих и др.); представитель юридического лица - учредительные документы юридического лица, а также документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени юридического лица, и документ, удостоверяющий его личность. Заявление о государственной регистрации подается лично сторонами договора, правообладателем либо уполномоченным или (им) на то лицом при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. Очевидно, заявление о государственной регистрации договора куплипродажи, дарения, а также заявление о государственной регистрации перехода права собственности по договору должны подавать обе стороны (продавец и покупатель; даритель одаряемый). При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Этой же стороне должны быть возмещены убытки, вызванные задержкой регистрации в связи с укло-

45

нением контрагента по сделке от государственной регистрации (см. п. 3 ст. 551 ПК РФ, п. 1 ст. 16 Закона о регистрации прав).

Только в том случае, когда договор купли-продажи или дарения недвижимого имущества был заверен по желанию сторон (стороны) у нотариуса, для государственной регистрации перехода права собственности достаточно заявления одной из сторон. К заявлению обязательно должен быть приложен документ, подтверждающий оплату регистрации. Размер оплаты устанавливается субъектом РФ в зависимости от категории заявителя, вида объекта недвижимости и т.п.

б) документы, являющиеся основаниями государственной регистрации прав: договор купли-продажи или дарения; акт о передаче недвижимого имущества, когда договор дарения является реальным договором (т.е. когда для заключения договора необходима и передача имущества); свидетельство о праве собственности; свидетельство о праве на наследство и т.н. (см. ст. 17 Закона о регистрации прав).

Документы, необходимые для государственной регистрации, могут быть предусмотрены и нормами других законов. Например, если недвижимость находится в залоге, то требуется согласие залогодержателя на распоряжение таким объектом залогодателем (см. ст. 346 ГК РФ).

Обязательным приложениям к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются план земельного участка, участка недр и (или) прав объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ, а права другого недвижимого имущества - соответствующим органом учета недвижимого имущества (например, заверенные организациями технического учета (БТИ), копии технического паспорта, выписки из технических паспортов, содержащие планы и экспликации помещений).

Все документы, необходимые для государственной регистрации прав, предоставляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления), и после государственной регистрации прав подлинник должен быть возвращен правообладателю. Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты их предоставления. С момента приема документов на государственную регистрацию начинаются регистрационные действия:

2.Правовая экспертиза документов и проверка законности сделки,

атакже установление отсутствия противоречия между заявляемыми

46

правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества и иных оснований для отказа или приостановления государственной регистрации. Правовая экспертиза документов заключается в проверке действительности предоставленных документов (подлинности и достоверности) и изучении документов на предмет наличия оснований для признания и подтверждения возникновения, наличия ограничения, перехода или прекращения права на недвижимое имущество. Проверка законности сделки осуществляется путем проверки ее соответствия требованиям нормативных актов. Согласно ст. 468 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, является ничтожной, если закон не устанавливает, что она оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Соответственно, сделка будет незаконной независимо от того, является ли она ничтожной или оспоримой. В регистрации незаконной сделки должно быть отказано. По завершении этого этапа регистрационных действий должностное лицо учреждения юстиции принимает решение о регистрации сделки или права, либо о приостановлении государственной регистрации или об отказе в регистрации. Учреждения юстиции могут отказать в государственной регистрации при наличии оснований, предусмотренных в п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав.

Мотивированное решение об отказе в регистрации должно быть отправлено заявителю в письменной форме не позднее пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления (один месяц). Основания для приостановления государственной регистрации также установлены в Законе о регистрации прав (ст. 10).

Внесение записей в ЕГР прав при отсутствии оснований для отказа или приостановления государственной регистрации.

Совершение специальной регистрационной надписи на правоустанавливающих документах при регистрации договоров и (или) выдача свидетельства о государственной регистрации при регистрации права на недвижимое имущество.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

В соответствии с п. 1, ст. 4 Закона установлена необходимость регистрации ограничения (обременения) прав на недвижимость, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Помимо перечисленных в Законе обременении, регистрации в качестве таковых, право ренты, право пожизненного содержания с иждивением.

47

Документы, представленные на государственную регистрацию прав, должны соответствовать установленным законом требованиям и отражать информацию, необходимую для госрегистрации прав: описание недвижимого имущества, вид регистрируемого права. Все документы должны быть представлены не менее, чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления) и после госрегистрации прав должен быть возвращен правообладателю (п. 9 ст. 18). Истребования у заявителя дополнительных документов, если представленные документы отвечают таким требованиям, не допускается (ст. 16 Закона). Таковы основные положения предусмотренные Законом, в области порядка проведения государственной регистрации прав, а также требований к документам, необходимых для регистрации.

Способы приобретения права собственности принято делить на первоначальные и производные.

Первоначальные способы - это способы, приобретение прав которых не связано с правом другого лица на этот объект, и объем прав и обязанностей собственника определяется законом. Основной первоначальный способ - это правомерная («...на законном основании...» хозяйственная деятельность субъекта права). Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям предусмотренным статьей 136 ГК. Кроме хозяйственной деятельности, речь может идти о первоначальном способе приобретения прав на объект недвижимости тогда, когда прежний собственник утратил право на этот объект. Это происходит в случаях и в порядке, предусмотренных ГК РФ. Из него следует, что лицо, во-первых, может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника. Во-вторых, на имущество, собственник которого неизвестен. В-третьих, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом [14].

Производные способы - это способы не столько приобретения права, сколько перехода права от одного правообладателя к другому. Иначе, способы, имеющие место быть в тех случаях, когда субъект права, желающий приобрести объект недвижимости, должен учитывать кроме требований действующего законодательства наличие уже имеющегося правообладателя, его волю передать свои права и обязан-

48

ности в том или ином объеме. Переход права на объект недвижимости может иметь место в результате сделки на отчуждение этой недвижимости либо в результате универсального или сингулярного правопреемства.

Право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора куплипродажи, липы, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Вслучае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Вслучае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица. И, последний, совершенно особый способ приобретения права собственности предусмотрен для членов потребительских кооперативов.

Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паевое накопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Основаниями для госрегистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обращения) приобретенных прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со ст. 17 Закона является:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- договоры в отношении недвижимости, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимости на момент совершения сделки;

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

- свидетельства о праве на наследство; - вступившие в законную силу судебные решения;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

49

- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

План земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадрового номера являются обязательным приложением.

Проверка юридической силы представленных документов осуществляется учреждением юстиции по регистрации прав (ст. 17 Закона).

Гражданским законодательством закреплены особенности правового режима недвижимости:

а) так, установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи. Установлено, что сначала недвижимые вещи должны быть взяты на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимость, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года с момента взятия на учет данное недвижимое имущество могло по решению суда перейти в муниципальную собственность. До решения суда право собственности сохраняется за оставившим его лицом и оно может взять его во владение. Такое имущество может быть приобретено в тот период и по приобретательской давности. Следовательно, в законе установлен определенный период времени, в течение которого бесхозяйная недвижимая вещь может вернуться к собственнику или перейти к другим лицам по приобретательской давности.

б) установлены более длительные сроки приобретательской давности на недвижимое имущество. В статье 234 ГК сказано, что лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательская давность) [7].

4.3.Основания государственной регистрации и отказа

вгосударственной регистрации

Закон о госрегистрации прав на недвижимость определяет содержательную сторону деятельности регистрирующего органа по принятию решения о регистрации права или сделки с недвижимостью. Основное содержание этой деятельности составляет правовой анализ

50

(экспертиза) представленных на регистрацию документов и принятие соответствующего решения.

Возникновение, прекращение, переход, ограничения (обременения) вещных прав на недвижимое имущество происходит в соответствии с определенными юридическими фактами (событиями и действиями), которые в соответствии с гражданским законодательством влекут возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотноше-

ний [9].

Закон о госрегистрации прав на недвижимость устанавливает перечень оснований для государственной регистрации прав. В законе перечислены документы, которые должны быть представлены для государственной регистрации. Таким образом, основаниями для государственной регистрации являются:

-договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

-акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

-свидетельства о праве на наследство;

-вступившие в законную силу судебные акты;

-акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

-иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

-иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав [11].

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. При этом представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.