Операции с недвижимостью. Часть 1. Управленческие решения по операциям с недвижимостью. Учебное пособие

31

В качестве классификационного критерия, на основании которого допустимо выделять различные сделки с недвижимым имуществом, можно назвать критерий обязательности государственной регистрации соответствующей сделки. Сделка с недвижимостью подлежит государственной регистрации только в случаях, установленных законом. Самим участникам заключаемого договора не предоставлено право устанавливать либо отменять государственную регистрацию совершаемой ими сделки.

Обязательной государственной регистрации подлежат следующие сделки с недвижимым имуществом:

-договор об ипотеке (залоге недвижимости) (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке));

-уступка требования по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации (ст. 389 ГК РФ);

-перевод долга по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации (ст. 391 ГК РФ);

-договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ);

-договор продажи доли в праве общей собственности на жилой дом, квартиру и их частей (ст. 251 ГК РФ);

-договор продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК РФ);

-договор мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 567 ГК РФ);

-договор мены долями в праве общей собственности на жилой дом, квартиру и их частей (ст. 251 ГК РФ);

-договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ);

-отказ одаряемого принять в дар недвижимое имущество (ст. 573 ГК РФ);

-пожертвование недвижимости (ст. 582 ГК РФ);

-договор дарения доли в праве собственности на недвижимое имущество (ст. 251 ГК РФ);

-договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ);

-договор пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 601 ГК

РФ);

-договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, заключаемый на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ; информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 о государственной регистрации договоров аренды);

32

-договор аренды недвижимого имущества, заключаемый на неопределенный срок, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ);

-договор аренды с правом выкупа (п. 3 ст. 609, ст. 624 ГК РФ);

-договор субаренды при условии применимости к нему правил о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ);

-договор аренды предприятия как имущественного комплекса (п. 2 ст. 658 ГК РФ);

-договор аренды участков лесного фонда (ст. 32 Лесного кодекса РФ; п. 21 Положения об аренде участков лесного фонда, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 24 марта 1998 г. № 345);

-договор безвозмездного пользования участком лесного фонда (ст. 36 Лесного кодекса РФ; п. 6 Положения о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 224);

-договор концессии участков лесного фонда (Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса), утвержденная Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 23 января 2002 г. № 18);

-договор залога права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке);

-соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке);

-договор участия в долевом строительстве (ст. 4 Закона об участии

вдолевом строительстве);

-уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве (ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве) [7].

3.2. Источники правового регулирования оборота недвижимости

Правовой режим недвижимости, а также особенности совершения сделок с недвижимостью определяются значительным количеством нормативных источников.

Основным источником непосредственного регулирования оборота недвижимости является Гражданский кодекс РФ. Он дает определение недвижимого имущества, устанавливает его виды, правовой режим, закрепляет общие условия совершения сделок, а также формулирует специфические требования к совершению отдельных видов сделок с недвижимым имуществом.

33

В Гражданском кодексе РФ нормы о недвижимости расположены в частях. В общей части урегулировано понятие недвижимости, закреплено требование о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также дано понятие предприятия, которое по правовому статусу рассматривается в качестве объекта недвижимо-

сти (ст. ст. 130 - 132 ГК РФ).

Особенная часть Гражданского кодекса регламентирует правила совершения сделок с отдельными видами недвижимости. Законодатель посчитал необходимым установить особенности продажи недвижимости (ст. ст. 549 - 558 ГК РФ); продажи предприятия (ст. ст. 559 - 566 ГК РФ); аренды зданий и сооружений (ст. ст. 650 - 655 ГК РФ); аренды предприятий (ст. ст. 656 - 664 ГК РФ); наем жилого помещения (ст. ст. 671 - 688 ГК РФ). Кроме того, к нормам, непосредственно регулирующим оборот недвижимости, необходимо отнести ст. ст. 740 - 757 ГК РФ, которыми урегулирован договор строительного подряда [18].

Другим значимым законодательным актом, регулирующим понятие, режим и оборот недвижимости, является Земельный кодекс РФ. Земельное законодательство (и в том числе Земельный кодекс) регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (п. 1 ст. 3 ЗК РФ). В то же время приоритет в регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками установлен за гражданским законодательством (п. 3 ст. 3 ЗК РФ).

Среди кодифицированных законодательных актов, регулирующих статус и оборот недвижимых вещей, необходимо назвать Воздушный кодекс РФ от 19 марта 1997 г. № 60-ФЗ (в части определения условий оборота воздушных судов), Лесной кодекс РФ, Водный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ, Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ, Кодекс торгового мореплавания РФ (в части определения условий оборота морских судов), Кодекс внутреннего водного транспорта РФ от 7 марта 2001 г. № 24-ФЗ (в части определения условий оборота судов внутреннего плавания).

К источникам правового регулирования права недвижимости следует отнести и процессуальные законы - Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ и Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24 июля 2002 г. № 95-ФЗ в той их части, которая устанавливает правила рассмотрения споров о правах на недвижимость.

34

Систему источников правового регулирования оборота недвижимости составляет целый ряд федеральных законов.

ВФедеральном законе от 30 декабря 1995 г. № 225-ФЗ «О соглашениях о разделе продукции» установлен порядок заключения сделок

содним из видов недвижимости - участком недр. Сферой урегулирования Закона являются только договоры на использование участков недр и в нее не входят сделки по их отчуждению. Понятие недр сформулировано в Законе о недрах, в соответствии со ст. 7 которого под участком недр подразумевается геометрически определенное пространство недр, которое индивидуализируется в виде горного отвода - геометризированного блока недр.

Чрезвычайно важное значение имеет Закон о госрегистрации прав на недвижимость, который устанавливает порядок юридического признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Законом определены органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, основания для отказа в государственной регистрации и ее приостановления. Фактически этим Законом реализованы условия публичноправового начала в организации оборота недвижимого имущества.

ВФедеральном законе от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» затрагиваются вопросы оценки предмета сделок с недвижимостью. Значение этого Закона определяется тем обстоятельством, что значительное количество сделок

снедвижимым имуществом совершается только при условии предварительной оценки недвижимости.

Закон о земельном кадастре регулирует отношения, возникающие при осуществлении деятельности по ведению государственного земельного кадастра, под которым понимается систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков и прочно связанных с этими земельными участками объектов, а также при использовании его сведений.

Поскольку использование такого гражданско-правового института, как ипотека, возможно только в отношении недвижимости, очень важным в праве недвижимости является Закон об ипотеке. Этот Закон устанавливает основания возникновения ипотеки, определяет круг обязательств, которые могут быть обеспечены ипотекой; имущество, которое может быть предметом ипотеки; регламентирует требования к договору об ипотеке и порядку его заключения; определяет положения

35

о государственной регистрации ипотеки и иные важные правила, обязательные при использовании залога недвижимости.[6]

Отношения в сфере оборота недвижимости регулируются и Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Под капитальными вложениями этот Закон понимает инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты (ст. 1). При этом объектами капитальных вложений признаются различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами (ст. 3).

Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного имущества и муниципального имущества» устанавливает основы преобразования отношений собственности путем приватизации государственного и муниципального имущества. Хотя этот Закон и не содержит положений, выделяющих особенности приватизации недвижимого имущества, но важность этого Закона для права недвижимости определяется тем, что он, как показывает практика, является основой вовлечения в гражданский оборот значительного объема государственного и муниципального имущества.

В конце 2004 г. был принят ряд законодательных актов, входящих в так называемый жилищный пакет. К числу таких актов относится Закон об участии в долевом строительстве. Этот Закон урегулировал отношения, возникающие при так называемом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Субъектами таких отношений выступают, с одной стороны, застройщики, обладающие определенными правами на земельные участки, на которых предполагается вести строительство, с другой стороны, частные инвесторы, предоставляющие денежные средства для строительства с тем, чтобы по окончании строительства приобрести в собственность квартиры или иные объекты недвижимости. При этом указанным Законом не регулируются отношения, связанные с долевым участием в строительстве объектов производственного назначения.

Важное значение для оборота недвижимости имеют и такие законы, как Градостроительный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», а также те изменения, которые были внесены

36

вГК РФ, Закон об ипотеке, Закон о госрегистрации прав на недвижимость.

Нормы, регулирующие сделки с недвижимостью, содержатся в указах Президента Российской Федерации. Известно, что в соответствии с п. 3 ст. 3 ГК РФ гражданские правоотношения могут регулироваться Указами Президента РФ. При этом указы не должны противоречить ГК РФ и федеральным законам.

Вкачестве наиболее значимых для развития рынка недвижимости указов можно привести следующие примеры.

Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535 утверждена Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации. В этой Программе содержится раздел 4, который называется «Приватизация недвижимого имущества». Данным Указом урегулированы порядок и особенности приватизации недвижимого имущества с учетом особенностей этого вида объектов гражданского оборота.

Другим нормативным актом Президента РФ, направленным на регулирование порядка приватизации недвижимости, является Указ от 26 ноября 1994 г. № 2121 «О приватизации в Российской Федерации недвижимых памятников истории и культуры местного значения». Этим Указом урегулированы особенности приватизации недвижимых объектов исторического и культурного наследия, которые в соответствии с законодательством отнесены к категории памятников истории и культуры местного значения [11].

Нормы, регламентирующие оборот недвижимости, содержатся в постановлениях, принимаемых Правительством Российской Федерации. Полномочия Правительства РФ в сфере издания норм граждан- ско-правового характера определены в п. п. 4 - 6 ст. 3 ГК РФ. Согласно указанным пунктам Правительство РФ вправе принимать постановления, содержащие нормы гражданского права на основании и во исполнение ГК РФ, законов и указов Президента Российской Федерации.

Примерами правовых актов Правительства Российской Федерации,

вкоторых установлены нормы, регулирующие оборот недвижимости, являются следующие Постановления: от 14 марта 1997 г. № 307 «Об утверждении положения о ведении государственного мониторинга водных объектов», от 1 ноября 1997 г. № 1378 «О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

37

Во исполнение постановлений Правительства РФ Министерством юстиции изданы Приказы: от 26 января 1998 г. № 12 - о Комиссии по назначению регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним; от 15 мая 1998 г. № 54 - о назначении на должность и освобождении от нее регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним; не возглавляющих учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, от 25 мая 1998 г. № 59 - о создании Совета главных государственных регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним субъектов Российской Федерации; от 16 августа 1999 г. № 244 - о правовом контроле за деятельностью учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вопросы для самопроверки

1.Какие три группы сделок с недвижимостью выделяются в законодательстве?

2.Какие сделки с недвижимым имуществом подлежат обязательной государственной регистрации?

3.Какие источники правового регулирования оборота недвижимости Вы знаете?

ГЛАВА 4. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

4.1. Цели и принципы государственной регистрации прав на недвижимость

Регистрация прав на недвижимое имущество была известна законодательству дореволюционной России и законодательству зарубежных стран. Исторически система государственной регистрации возникла в связи с потребностью в получении достоверной информации о недвижимом имуществе, предоставляемом в залог. Для этой цели в XVIII в Европе были введены ипотечные книги.

Под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ (п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации прав на недвижимость).

Предметом государственной регистрации, согласно действующему законодательству, могут быть объекты следующих групп:

38

-права на недвижимость;

-сделки с недвижимым имуществом;

-обременения (ограничения) прав на недвижимость [9]. Участниками отношений, возникающих при государственной реги-

страции, являются с одной стороны:

-собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав (владельцы пожизненно наследуемых земельных участков;

-арендаторы недвижимого имущества и др.) - это граждане РФ, иностранные граждане, лица без гражданства, юридические лица, международные организации, иностранные государства, РФ, субъекты РФ, муниципальные образования; с другой стороны - органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Осуществление государственной регистрации возложено на учреждения юстиции, расположенные на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

Государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению гражданского оборота и его стабильности в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного субъективного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или как ограничение прав человека и гражданина. В соответствии со ст. 165 ГК РФ сделка, не прошедшая процедуру государственной регистрации в тех случаях, которые установлены законом, является недействительной (ничтожной). С другой стороны, в силу ст. ст. 433 и 558 ГК РФ незарегистрированный договор, подлежащий государственной регистрации, считается незаключенным. При этом сторону, уклоняющуюся от государственной регистрации, можно принудить к заключению договора в судебном порядке.

На государстве лежит конституционная обязанность обеспечить защиту собственности (ст. 8 Конституции РФ). Это определяет наличие публично-правового интереса в нормальном функционировании рынка, защите прав его участников.

Государственная регистрация - это процедура, которая предполагает существование отношений между государством в лице его реги-

40

ственном реестре прав на недвижимое имущество (поземельная книга, вотчинная книга), становятся обладателями прав на недвижимость даже в том случае, если государственная регистрация основана на юридически порочных фактах. Смысл принципа публичной достоверности заключается в необходимости обеспечения устойчивости гражданского оборота вообще и оборота недвижимости в частности [13].

Принцип исправления регистрационной записи заключается в том, что лица, обладающие вещными правами на недвижимую вещь, имеют юридически обеспеченную возможность потребовать исправления неправильной записи в государственном реестре прав на недвижимое имущество (поземельной, вотчинной книге). Этот принцип обеспечивает защиту прав собственника, утратившего недвижимое имущество.

В силу принципа изъятия из-под действия давности зарегистрированные на недвижимое имущество права не подлежат действию правил об исковой и приобретательской давности. Это обусловлено тем обстоятельством, что государственная регистрация прав на недвижимость влечет состояние полной правовой определенности прав, и сведения о таком правовом состоянии недвижимой вещи доступны всем заинтересованным лицам. Правовая неопределенность в режиме спорного объекта недвижимости исключается, что, в свою очередь, упраздняет необходимость во включении механизмов исковой и приобретательской давности, как механизмов "плавного" перехода прав на недвижимое имущество от одного лица к другому.

Принцип возражения (протестации) предполагает, что лицо, оспаривающее зарегистрированное право на недвижимость, вправе требовать внесения в государственный реестр прав (поземельную, вотчинную книгу) записи, фиксирующей наличие спора. Цель этого действия имеет обеспечительный характер, ибо до разрешения спора по существу запись о возражении блокирует дальнейшее отчуждение недвижимости [15].

На основании принципа отметки (предварительной регистрации) должник и кредитор по взаимной договоренности вносят в государственный реестр прав информацию об обязательстве, которым обременен объект недвижимости. Реализация данного принципа ограничивает должника в возможности распоряжаться объектом недвижимости до тех пор, пока недвижимая вещь выполняет обеспечительную функцию по отношению к иному обязательству.

Принцип старшинства прав формирует такой способ разрешения споров о конкурирующих правах на недвижимость, который основывается на приоритете права, возникшего раньше. Так, при проведении государственной регистрации регистрирующий орган обязан прове-