Операции с недвижимостью. Часть 1. Управленческие решения по операциям с недвижимостью. Учебное пособие

111

строительных разрешений.

Дата оценки - выражает требование. Чтобы предполагаемая величина рыночной стоимости относилась к конкретной дате. В силу того, что рынки и рыночные условия могут меняться, для другого времени предполагаемая стоимость может оказаться ошибочной или не соответствующей действительности результат оценки отражает текущее состояние и условия рынка на фактическую дату оценки, а не прошлую или будущую дату. Определение также предполагает, что переход актива из рук в руки и заключение сделки происходят одновременно, без каких либо вариаций цены, которые в ином случае были бы возможны в сделке по рыночной стоимости.

Девелопмент - вид предпринимательской деятельности в сфере недвижимости, целью которой является получение дохода (прибыли) за счет создания объектов, в максимально возможной степени удовлетворяющих потребности приобретателей (покупателей, арендаторов) недвижимости. Девелопмент имеет два взаимосвязанных значения:

а) девелопмент - качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости;

б) девелопмент – профессиональная деятельность по организации создания объекта недвижимости на основе единства физических, экономических и правовых процессов.

Процесс девелопмента состоит из:

-инициирования проекта;

-оценки инициативы;

-обеспечение правовых возможностей реализации проекта и разработки схем финансирования;

-подготовки ТЭО и проектирования;

-согласование проекта;

-формирование системы договорных обязательств участников реализации проекта;

-реализации проекта;

-распоряжение результатами.

Девелоптер (застройщик) – главный участник инвестиционно - строительного проекта, который заинтересован в осуществлении проекта и достижении поставленной цели. В отличие от заказчика, в деятельности девелопера главными являются финансово-экономические аспекты (выбор коммерчески состоятельного проекта, привлечение инвестиций, обеспечение финансовой устойчивости проекта и др.). Он является будущим владельцем и пользователем результатов проекта.

Дисконтирование - метод применяемый; для определения приведенной стоимости потока денежных средств, который поступит в бу-

112

дущем. Применяется для определения приведенного денежного эквивалента долга на момент немедленного погашения или, более часто, в анализе будущих потоков денежных средств от инвестиций.

Договор коммерческой концессии - по договору коммерческой концессии одна сторона обязуется предоставить другой стороне за вознаграждение на срок или без указания срока право использовать в предпринимательской деятельности пользователя комплекс исключительных прав, принадлежащих правообладателю, в.т.ч. право на фирменное наименование и (или) коммерческое обозначение правообладателя, на охраняемую коммерческую информацию, а также на другие предусмотренные договором объекты исключительных прав - товарный знак, знак обслуживания и т.д.

Договор траста - договор на финансирование сделок с недвижимостью, который служит той же цели, что и закладная, но, в котором участвуют три стороны вместо двух. Третья сторона (попечитель) является держателем титула собственности в интересах кредитора (бенефициара). То же, что и Трастовый договор.

Жилые здания - здания, входящие в жилой фонд (общего назначения, общежития, спальные корпуса школ-интернатов, спальные корпуса детских домов, спальные корпуса для престарелых и инвалидов), и жилые зданий (помещения), не входящие в жилой фонд (летние дачи, садовые домики, домики щитовые передвижные, вагончики, помещения, приспособленные под жилье, — вагоны и кузова железнодорожных вагонов, суда и т.д.).

Залог - реальный или финансовый актив, используемый в качестве гарантии возврата займа.. Кредитор-залогодержатель имеет право при невыполнении должником обязательства, обеспеченного залогом, получить компенсацию из стоимости заложенного имущества путем его продажи.

Застройщик (developer) - предприниматель на рынке недвижимости, занимающийся превращением неосвоенного участка в законченную функционирующую недвижимость путем создания дорог, инженерных сооружений, зданий, осуществления ландшафтных мероприятий, финансирования, содействия и других творческих действий (creative ingredients). Таким образом, застройщик соединяет функции subdivider и строительного подрядчика (building contractor). Застрой-

щик - это администратор, который является инициатором проекта и управляет его реализацией путем координации деятельности архитекторов, инженеров, планировщиков, адвокатов, подрядчиков (contractors), кредиторов и др. для того, чтобы довести проект до завершения. Профессиональному застройщику необходимы основатель-

113

ные теоретические и практические знания в области строительства, строительных материалов и методов, бизнеса, права и финансов. Работа застройщика творческая и на долю успешно действующего застройщика выпадает значительный престиж и материальный доход. Одновременно, застройщик (developer) концентрирует в своей деятельности принятие предпринимательских решений и финансовый риск. Основные виды деятельности застройщика:

а) Формирование земельных участков (land subdivision).

б) Полное освоение (от неосвоенного участка до законченного проекта).

в) Строительство объекта на подготовленном участке с целью его продажи.

г) Строительство по контракту.

Интерес (interest) - в обычном смысле: выгода, материальная заинтересованность, участие, доля (в чем-либо). В юридическом смысле – имущественное право.

Интерполяция - процесс определения стоимости, которая, по имеющимся данным, находится в промежутке между двумя известными суммами.

Инфляция - снижение покупательной способности валюты, обычно измеряемое индексом потребительских цен, публикуемым Бюро трудовой статистики.

Инфраструктура - комплекс сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования, а также объектов социального и культурно-бытового обслуживания обеспечивающий устойчивое развитие и функционирование поселений и межселенных территорий.

Кадастр (фр. cadastre, нем. cadastre) - От греч. kadastichon - учет-

ный список, налоговый реестр.

Кадастровая съемка (cadastral survey) - топографическая съемка границ участков недвижимости, включающая:

-определение границ участков на местности;

-отображение границ участков на крупномасштабных топографических картах;

-ведение систематических обозначений участков собственности на картах и в официальных документах.

Капитализация (capitalization) - преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящий момент стоимость.

Компенсация (compensation) - денежные выплаты или налоговые льготы владельцу недвижимости, несущему убытки в силу государственных или муниципальных установлений, возникших по не завися-

114

щим от владельца причинам. К. может быть предоставлена властями или востребована владельцем недвижимости, а случае:

-принудительного изъятия земли в общественную собственность; -законодательного объявления повышенных требований к содержанию территории или здания (например, в случае объявления недви-

жимости охраняемым заповедником или памятником); -отказа владельцу со стороны муниципальных властей в праве но-

вого строительства или реконструкции на данной территории; -если мероприятия, принятые по государственному или муници-

пальному плану развития территории, уменьшают рыночную цену недвижимости.

Конфискация - процесс изъятия частной земли. По конституционному закону собственность может быть изъята для общественного пользования при выплате справедливой компенсации.

Лизинг - долгосрочная аренда машин и оборудования, транспортных средств, сооружений производственного назначения и др. Лизинговая компания покупает оборудование и предоставляет его в аренду на несколько лет фирме-арендатору, которая постепенно погашает задолженность по мере использования имущества. Лизинг дает возможность получить необходимое современное оборудование без значительных единовременных затрат. По окончании срока лизингового контракта возможны следующие варианты: покупка имущества арендатором по остаточной стоимости; пролонгации срока; возврат материальных ценностей лизинговой компании. Для приобретения машин и оборудования лизинговые компании используют собственные и заемные средства.

Налоги - обязательные платежи предприятий и отдельных лиц в государственный и местный бюджет. Налоги могут быть прямые и косвенные. Прямые подразделяются на поземельный, подомовой, промысловый, на ценные бумаги, на прибыль фирм, на доходы от денежных капиталов, на прирост капитала, на сверхприбыль, с наследств и дарений, поимущественный, подушный. Основными налогами считаются подоходный налог с населения и налог на прибыль фирм. Косвенные налоги включают акцизы, государственные фискальные монополии и таможенные пошлины.

Полная стоимость воспроизводства - текущая стоимость строи-

тельства точной копии оцениваемой собственности.

Портфель недвижимости – совокупность активов, состоящих из видов и типов собственности с различными граничными значениями доходности и риска, являющих частью единого земельноимущественного комплекса, которые инвестор может продать, финан-

115

сировать и развивать по своему усмотрению.

Рефинансирование - погашение задолженности по одному или более ипотечным кредитам за счет одновременного получения нового ипотечного кредита.

Риэлтер - предприниматель, занимающийся, операциями с недвижимостью.

Собственник - физическое или юридическое лицо, имеющее на законном основании право собственности.

Соглашение об аренде с выкупом - соглашение, согласно которо-

му часть рентных платежей засчитывается в счет выкупной цены; при выплате заранее согласованной суммы происходит передача титула собственности.

Соглашение об одновременной продаже и аренде — способ фи-

нансирования, при котором компания продает часть своей собственности какой-то структуре, предоставляющей денежные средства, и одновременно подписывает с ней соглашение о получении этой собственности обратно в аренду на длительный срок. В этом случае компания получает единовременно значительную сумму денежных средств, которую она погашает в течение срока действия арендного договора относительно небольшими выплатами.

Спрос - базовое экономическое понятие, определяющее количество товаров и услуг, которое будет куплено по определенной цене.

Страхование титула - защита собственника недвижимости от финансовых потерь, возможных в случае наличия прав третьих лиц или каких-либо обременении, связанных с объектом недвижимости, существующих, но не известных собственнику в момент покупки страхового полиса. В отличие от других видов страхования страхование титула - это страхование от событий, случившихся в прошлом, последствия которых могут, однако, обнаружиться в будущем.

Управление – процесс выработки и осуществления управляющих воздействий на объект управления, предназначенных для достижения цели управления. Выработка управляющих возведений включает сбор, передачу и обработку необходимой информации, принятие решений.

Управление портфелем недвижимости – совокупность мероприя-

тий технического, технологического, организационного и финансового характера, обеспечивающих максимально возможную эффективность использования (доходность), включающих в портфель объектов недвижимости и прав по реализации стратегических целей.

Частично амортизируемая ипотека - метод погашения кредита,

при котором остаток непогашенного долга по истечении срока кредита не равен нулю, поэтому должен быть произведен «шаровой» платеж.

117

ред - СПб ГГУ, СПб, 1997.

19. Управление портфелем недвижимости: учебное пособие для вузов (пер. с англ. под ред. Беляева С.Г.). - М: «Закон и право», ЮНИТИ,

1998.

20.Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.1997 г.

21.Федеральный Закон «О залоге» № 2872. 1 от 29.05.1992 г.

22.Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: учебное пособие. - Ростов - н/Д: Феникс, 2002.

23.Экономика и управление недвижимостью: учебник для вузов/Под общ. ред. Грабовского П.Г. - М.: Изд-во «ACS», 1999.

24.Журнал Нюансы и рекомендации, Ресурс Интернет:

www.realto.ru/journal/recomm/show/?id=6527.

25.Орлов А.И. Теория принятия решений. учебное пособие. - М.:

Издательство «Март», 2004. http://www.aup.ru/books/m157/2_3.htm

26.Современный этап развития теории экспертных оценок. Глава отчета по результатам научного семинара «Математические методы анализа экспертных оценок» Ресурс Интернет:

http://www.5ballov.ru/referats/preview/24162/1

27. Экспертная оценка параметров рынка недвижимости

//LABRATE.RU -http://www.labrate.ru/leifer/real-estate-market-

research-for-appraisers-2009-2.htm 28. Как оценщик оценщику

// http://subscribe.ru/catalog/economics.school.appraisers

29. Чеченина И. В. Ценообразование и сметное дело в строительсве. учебное пособие - Белгород: Изд-во БГТУ, 2013.