Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Операции с недвижимостью. Часть 2. Страхование. Учебное пособие
.pdf
11
сидиарно, в том случае, если законодательство о банкротстве не регулирует соответствующих отношений.
Особенности продажи предприятия несостоятельного должника
характерны только для процедур внешнего управления и конкурсного
производства. Соответствующие нормы не распространяются на отчуждение предприятия, осуществляемое в рамках процедур наблюдения
и финансового оздоровления.
Существенное отличие продажи предприятия, принадлежащего несостоятельному должнику, от обычной продажи предприятия заключается в том, что в состав подлежащего отчуждению предприятия включаются только активы. В то же время денежные обязательства и обязательные платежи должника не включаются в состав такого предприятия (за исключением тех обязательств должника, которые возникли
сразу после принятия заявления о признании должника банкротом).
Для продажи предприятия, принадлежащего несостоятельному
должнику, установлена специальная процедура принятия решения о
продаже. Продажа предприятия допустима только в том случае, если
это предусмотрено планом внешнего управления. В свою очередь, такое мероприятие, как продажа предприятия, включается собранием
кредиторов в план внешнего управления на основании решения органа
управления должника, уполномоченного в соответствии с учредительными документами принимать решение о заключении соответствующих крупных сделок должника. Кроме того, в решении о продаже
предприятия должно содержаться указание на минимальную цену отчуждения предприятия.
Законом о несостоятельности установлена специфика порядка продажи предприятия. Возмездное отчуждение предприятия осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона. В том случае, если в состав имущества предприятия входит имущество, которое
отнесено к ограниченно оборотоспособному имуществу, то отчуждение предприятия производится только путем проведения закрытых
торгов.
В роли организатора торгов выступает арбитражный управляющий,
который, впрочем, вправе привлечь для этих целей и специализированную организацию, но только с разрешения собрания кредиторов
или комитета кредиторов.
О продаже предприятия на торгах публикуется сообщение в официальном издании, а также в печатном органе по месту проведения
торгов не позднее чем за тридцать дней до даты проведения торгов.
При определении начальной цены продажи предприятия, выставляемого на торги, привлекается независимый оценщик, который дей-
12
ствует на основании договора с оплатой его услуг за счет имущества
должника. Начальная цена определяется на основании рыночной
стоимости отчуждаемого имущества. При этом начальная цена не может быть ниже минимальной цены продажи предприятия, определенной органами управления должника при обращении с ходатайством о
продаже предприятия. В том случае, если торги признаются несостоявшимися, собранию кредиторов или комитету кредиторов предоставлено право изменить условия проведения торгов. Собрание (комитет)
кредиторов может установить иной порядок отчуждения предприятия,
например посредством публичного предложения. Однако и в этом случае предприятие не может быть продано по цене ниже минимальной
цены продажи предприятия, определенной органами управления
должника.
Лицо, признанное победителем торгов, подписывает с внешним
управляющим договор купли-продажи предприятия. Этот договор
должен быть подписан не позднее десяти дней с даты подведения итогов торгов. Денежные средства, вырученные от продажи предприятия,
включаются в состав имущества должника.
Несколько иные правила продажи предприятия несостоятельного
должника установлены для случаев, если в качестве банкрота выступают стратегические предприятия и организации, субъекты естественной монополии или градообразующие предприятия. Для первых двух
субъектов обязательным является условие о проведении торгов в форме конкурса. Для должников, являющихся градообразующим предприятием, могут быть проведены торги в форме конкурса.
1.6. Договор аренды предприятия
В соответствии с договором аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить
арендатору за плату во временное владение и пользование земельные
участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства.
Также арендатору передаются в порядке, на условиях и в пределах,
определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные
оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные
имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права
на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и
другие исключительные права, а также уступить ему права требования
13
и перевести на него долги, относящиеся к предприятию (п. 1 ст. 656 ГК
РФ).
В действующем законодательстве аренда предприятий выделена в
специальный раздел правового регулирования. Этому посвящен § 5 гл.
34 ГК РФ. К отношениям, связанным с арендой предприятий, если они
прямо не урегулированы в § 5, в субсидиарном порядке подлежат применению нормы, регламентирующие общие положения об аренде (§ 1
гл. 34 ГК РФ), а затем - общие положения об обязательствах.
Предметом договора аренды предприятия являются объекты двоякого рода: предприятие как имущественный комплекс, а также действия обязанных сторон по исполнению договорных обязательств.
В то же время, если в состав предприятия, передаваемого по договору аренды, включены обязательства, исполнение которых возможно
только на основании лицензии (разрешения), а арендатор не обладает
такой лицензией, то это не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами (п. 2 ст. 656 ГК РФ). Неисполнение таких обязательств влечет гражданско-правовую ответственность арендодателя.
Возможность распоряжаться отдельными элементами, входящими
в состав арендуемого предприятия, существенным образом отличает
договор аренды предприятия от иных видов аренды, которые не предполагают у арендатора правомочия распоряжения арендуемым имуществом. Вместе с тем возможность распоряжения арендатором имуществом, входящим в состав предприятия, ограничена. Арендатор вправе
совершать действия только в случае, если это не повлечет уменьшения
стоимости предприятия и не нарушит других положений договора
аренды предприятия.
Договор аренды предприятия должен быть заключен в письменной
форме.
Требования к форме договора аренды предприятия несколько отличаются от тех требований, которые сформулированы в отношении
формы договора продажи предприятия. В частности, формально договор аренды предприятия не должен содержать в качестве обязательных
приложений акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение
независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также
перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Вместе с тем, передача предприятия как сложного имущественного комплекса, включающего множество разнородных элементов, вряд
ли возможна без полной инвентаризации имущества, входящего в его
состав. Поскольку передача предприятия от арендодателя арендатору
14
осуществляется по передаточному акту, то в этом акте должны быть
отражены все объекты (элементы), включаемые в состав предприятия
как имущественного комплекса.
В отличие от аренды зданий и сооружений, договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации независимо от срока,
на который он заключается. Момент заключения договора аренды
предприятия определяется моментом его государственной регистрации.
Передача арендодателем предприятия арендатору осуществляется
по передаточному акту. В этом акте должны быть указаны те объекты,
которые включены в состав предприятия.
Обязанности по подготовке предприятия к передаче, включая составление и представление для подписания передаточного акта, как и
все расходы, связанные с подготовкой предприятия к передаче арендатору, возложены на арендодателя. Впрочем, стороны могут предусмотреть и иное, а именно, что расходы, связанные с подготовкой
предприятия к передаче, возлагаются на арендатора, либо на третье
лицо, например, на аудитора.
По общему правилу, передаче предприятия арендатору должно
предшествовать уведомление кредиторов по тем обязательствам, которые включены в состав предприятия. Такое уведомление должно быть
сделано в письменной форме. В отличие от договора продажи предприятия, в котором не определяется обязанный субъект по уведомлению кредиторов, в договоре аренды предприятий таким обязанным
субъектом является арендодатель.
Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем
согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства, а также потребовать возмещения причиненных этим убытков.
Тот кредитор, который не был письменно уведомлен о передаче
предприятия в аренду, вправе предъявить иск об удовлетворении требования о прекращении или досрочном исполнении обязательства в
течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче
предприятия в аренду.
Гражданский кодекс РФ указывает, что передача имущества в
аренду не является основанием для прекращения или изменения прав
третьих лиц на это имущество (ст. 613). Частью 4 ст. 657 ГК РФ установлено, что после передачи предприятия в аренду арендодатель и
арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав
15
переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.
На арендодателя и арендатора возложена солидарная ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора. Такую
ответственность арендодатель и арендатор несут после передачи предприятия в аренду.
К числу обязанностей арендодателя относятся:
- Обязанность предоставить арендатору во временное владение и
пользование предприятие как имущественный комплекс. При этом
земельные участки, здания, сооружения, оборудование, а также иные
основные средства, входящие в состав предприятия передаются без
каких-либо особых условий. В то же время запасы сырья, топлива,
материалов и другие оборотные средства, права пользования землей,
водой и иными природными ресурсами, зданиями, сооружениями и
оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с
предприятием, а также исключительные права, входящие в состав
предприятия, должны быть переданы в порядке, на условиях и с ограничениями, определенными соглашением сторон;
- обязанность уступить арендатору те права требования и перевести
на него те долги, которые относятся к предприятию;
- обязанность возместить арендатору стоимость неотделимых
улучшений арендованного имущества независимо от разрешения
арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.
Арендатор, не испрашивая согласия арендодателя, вправе продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование или взаймы те материальные ценности, которые входят в состав имущества
арендованного предприятия. Кроме того, арендатор вправе сдавать их
в субаренду и передавать принадлежащие ему права и обязанности из
договора аренды в отношении этих ценностей другому лицу. Однако
при этом должно соблюдаться условие о том, что такая передача не
повлечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушит иных положений, сформулированных в договоре аренды предприятия. Этот
порядок пользования арендованным имуществом не распространяется
на такие объекты, как земля и иные природные ресурсы, входящие в
состав имущественного комплекса арендуемого предприятия.
К правам арендатора, которые тот может реализовывать без согласия арендодателя (если иное не предусмотрено договором аренды
предприятия), относятся права внесения изменений в состав арендованного имущественного комплекса, проведение его реконструкции,
16
расширения, технического перевооружения, то есть тех действий, которые увеличивают стоимость арендуемого имущественного комплекса.
Вопросы для самопроверки
1. Какие нормативные документы регулируют сделки с предпри-
ятиями как имущественными комплексами?
2. Какая форма и порядок государственной регистрация договора
продажи предприятия предусмотрены законодательством?
3. Какие особенности обеспечение прав кредиторов предусмотрены
при продаже предприятия?
4. Какие правовые последствия акт передачи предприятия Вы знае-
те?
5. Какие особенности продажи предприятия как имущественного
комплекса при несостоятельности (банкротстве) коммерческой организации Вы знаете?
6. Что понимается под договором аренды предприятия?
ГЛАВА 2. ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ
НЕДВИЖИМОСТЬЮ
2.1. Договор доверительного управления недвижимостью,
его предмет и форма
В соответствии с договором доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне
(доверительному управляющему) на определенный срок имущество в
доверительное управление, в то время как другая сторона обязуется
осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя
управления либо указанного им лица (выгодоприобретателя) (п. 1 ст.
1012 ГК РФ).
Договор доверительного управления представляет собой специфическую форму реализации собственником одного из правомочий собственности - правомочия распоряжения.
Объектами договора доверительного управления, помимо иного
имущества, могут выступать и недвижимые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы. Вещи (в том числе и
недвижимые), передаваемые в доверительное управление, должны
быть индивидуально-определенными. Поскольку закон не устанавливает каких-либо особых правил, регулирующих доверительное управ-
17
ление той или иной разновидностью недвижимого имущества (например, предприятиями как имущественными комплексами), то правовой
режим доверительного управления зданиями, сооружениями, иной
недвижимостью, предприятиями, воздушными и морскими судами,
судами внутреннего плавания и проч. следует рассматривать как единый.
Применительно к недвижимости в п. 1 ст. 1013 ГК РФ указано, что
объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к
недвижимому имуществу.
Недопустимо заключение договора доверительного управления в
отношении таких объектов недвижимости, как лес, недра, водные объекты, поскольку законодательство допускает их передачу только в
пользование. Регулирование оборота указанных объектов характеризуется преобладающим значением публично-правового регулирования,
что находит свое выражение в установлении специальной нормы, согласно которой эти объекты недвижимости могут быть вовлечены в
гражданский оборот только в той мере, в какой это допустимо специальным законодательством (п. 3 ст. 129 ГК РФ).
Договор доверительного управления недвижимостью должен быть
заключен в той форме, которая предусмотрена для договора продажи
недвижимого имущества (п. 2 ст. 1017 ГК РФ). Как известно, договор
продажи недвижимости заключается путем составления одного документа, подписываемого сторонами (ст. 550 ГК РФ). Помимо того, передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит
государственной регистрации в том же порядке, что и переход права
собственности на это имущество. Несоблюдение сторонами указанных
требований к форме и государственной регистрации влечет недействительность договора доверительного управления недвижимостью (п. 3
ст. 1017 ГК).
К существенным условиям договора доверительного управления
недвижимостью относятся следующие моменты.
1. Предмет договора, который выражается в указании состава недвижимого имущества, передаваемого в доверительное управление, и
его оценка. При этом в договоре должны быть указаны данные, которые позволяют установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, включая те данные, которые позволяют определить
расположение недвижимости на соответствующем земельном участке
или в составе другого недвижимого имущества.
2. Наименование того юридического лица либо имя того гражданина, в чьих интересах осуществляется управление имуществом (учреди-
18
теля управления или выгодоприобретателя). Это требование рассматривается в качестве существенного, поскольку доверительное управление допускается как в целях удовлетворения собственных интересов,
так и интересов третьих лиц. Поэтому персонификация выгодоприобретателя оказывается столь важным условием договора доверительного управления, что его несоблюдение влечет незаключенность договора.
3. Размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата
вознаграждения предусмотрена договором. Это правило продиктовано
тем обстоятельством, что осуществление доверительного управления
является видом предпринимательской деятельности. Законом допускается безвозмездный характер договора доверительного управления.
Однако это не может касаться доверительного управления имуществом, заключаемого коммерческими организациями и предпринимателями без образования юридического лица.
4. Срок действия договора. При исполнении договора доверительного управления доверительный управляющий ограничен в правах
распоряжения недвижимым имуществом. При этом если владение и
пользование недвижимостью доверительный управляющий осуществляет без ограничений, то распоряжение недвижимыми вещами допустимо только в случаях, предусмотренных договором доверительного
управления.
Некоторыми особенностями обладает договор доверительного
управления такими объектами недвижимости, как морские судна. Это
обусловлено специальным регулированием этого договора в КТМ РФ.
В соответствии со ст. 14 КТМ РФ собственник судна вправе передать его доверительному управляющему по договору доверительного
управления судном на срок, не превышающий пяти лет, для осуществления управления судном за вознаграждение в интересах собственника. Таким образом, действующее законодательство не предусматривает, что доверительное управление судном может осуществляться в
пользу выгодоприобретателя, не являющегося собственником.
2.2. Субъекты договора доверительного управления
недвижимым имуществом
Сторонами договора доверительного управления (в том числе и недвижимым имуществом) являются учредитель доверительного управления и доверительный управляющий. Кроме того, если договор доверительного управления заключается в интересах третьего лица (бенефициара), то таковое также является участником складывающихся
19
правоотношений. В этом случае бенефициар является третьим лицом,
в пользу которого заключен договор доверительного управления.
В соответствии с общим правилом учредителем доверительного
управления выступает собственник недвижимого имущества, передаваемого в доверительное управление.
В определенных законодательством случаях допустимо, что в качестве учредителя доверительного управляющего имуществом (в том
числе и недвижимым) могут выступать такие лица, как нотариус и исполнитель завещания.
В качестве доверительного управляющего по договору доверительного управления может выступать только профессиональный предприниматель. Особенно важным это правило оказывается применительно к доверительному управлению предприятиями, поскольку
предприятие должно использоваться в целях извлечения прибыли. Таким образом, при заключении договора доверительного управления
предприятием на обеих сторонах договора оказываются предприниматели.
Вопросы для самопроверки
1. Дайте характеристику договору доверительного управления не-
движимым имуществом.
2. Каких субъектов договора доверительного управления недвижи-
мым имуществом Вы знаете?
ГЛАВА 3. ИПОТЕКА (ЗАЛОГ НЕДВИЖИМОСТИ)
3.1. Виды ипотеки
Ипотека является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Но в макроэкономическом смысле институт ипотечного
кредитования является эффективным инструментом, позволяющим
реализовывать капиталоемкие инвестиционные проекты.
Современное российское законодательство устанавливает два вида
ипотеки - ипотека в силу закона и ипотека в силу договора. Эту классификацию можно рассматривать как формально-юридическую.
Ипотека в силу закона - под ипотекой в силу закона (законной ипотекой) понимается такой залог недвижимого имущества, который возникает на основании федерального закона. При этом к законной ипотеке при наступлении указанных в федеральном законодательстве об-
20
стоятельств применяются правила о залоге, которые возникают в силу
договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
Ипотека по договору - это залог недвижимого имущества, который
возникает в соответствии с соглашением, достигнутым сторонами.
Действующее законодательство предусматривает случаи, когда в
силу закона ипотека возникает всегда, и случаи, когда ипотека возникает как в силу закона, так и в силу договора.
Во всех случаях на основании федерального законодательства ипотека возникает:
- на основании договора ренты. Этот договор представляет собой
соглашение, в силу которого одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а
плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной
форме;
- на основании договора купли-продажи недвижимого имущества в
кредит, в том числе с условием рассрочки платежа. При этом товар,
проданный в кредит, считается находящимся в залоге у продавца для
обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате приобретенного товара, если иное не предусмотрено договором куплипродажи, с момента передачи товара покупателю и до момента его
полной оплаты (п. 5 ст. 488 ГК РФ);
- на основании договора купли-продажи жилого дома или квартиры
за счет банковского кредита. При этом объект недвижимости признается находящимся в залоге с момента государственной регистрации
права собственности заемщика на жилой дом или квартиру (п. 1 ст. 77
Закона об ипотеке). В качестве залогодержателя по такой ипотеке выступает банк или иная кредитная организация, предоставившая соответствующий кредит на приобретение квартиры или жилого дома. Таким образом, в данном случае содержание ипотечного обязательства
составляют трехсторонний договор, сторонами которого являются
продавец, покупатель и банк и в соответствии с которым продавец получает плату от банка или иной кредитной организации, а не от покупателя объекта недвижимости;
- на основании договора участия в долевом строительстве. В соот-
ветствии со ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей):
предоставленный для строительства земельный участок, принадлежа-
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]