Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Операции с недвижимостью. Часть 2. Страхование. Учебное пособие
.pdf
181
физическим лицом, являющимся по отношению к налогоплательщику
взаимозависимым в соответствии со ст. 20 НК РФ (только в том случае, если отношения между лицами оказали влияние на условия и экономические результаты заключенной сделки).
Подпунктом 2 п. 1 ст. 220 НК РФ предусмотрено, что при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение вычета в сумме фактически произведенных им расходов, направленных, в частности, на приобретение на территории Российской
Федерации жилого дома.
При этом НК РФ не содержит определения термина «жилой дом».
Таким образом, следует исходить из того, что в соответствии со ст. 11
НК РФ институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации применяются в
том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства. Согласно ст. 16 Жилищного кодекса жилой дом относится к
жилым помещениям. При этом жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и
пригодно для постоянного проживания граждан (ст. 15 Жилищного
кодекса).
В настоящее время признание помещения жилым осуществляется в
соответствии с Положением, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47. На основании
данного Положения признание помещения жилым, пригодным (непригодным) для проживания граждан, осуществляется межведомственной
комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия помещения установленным требованиям. По окончании своей работы комиссия составляет в трех экземплярах заключение о признании
помещения пригодным (непригодным) для постоянного проживания
по установленной форме.
Следовательно, если дачный дом соответствует предусмотренным
для жилых помещений требованиям и признан жилым домом на основании заключения вышеуказанной межведомственной комиссии, то
его владелец вправе получить имущественный налоговый вычет, предусмотренный НК РФ (соответствующая позиция отражена в Письме
Минфина России от 31.03.2010 № 03-04-08/10-75).
При приобретении недвижимости индивидуальному предпринимателю следует равномерно учитывать в течение налогового периода
расходы по основным средствам и признавать их на последнее число
отчетного (налогового) периода (пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
Если за налоговый период сумма исчисленного в общем порядке
налога будет меньше суммы исчисленного минимального налога, то
182
следует уплатить минимальный налог в сумме 1% от дохода (п. 6 ст.
346.18 НК РФ).
Сдача недвижимости в аренду
При сдаче недвижимости в аренду полученный доход облагается по
ставке 13%. Обязанность уплатить налог в бюджет, подать налоговую
декларацию у физического лица возникает с января года, следующего
за годом, в котором доход был получен, и считается выполненной
должным образом, если налоговая декларация по форме 3-НДФЛ была
подана до 30 апреля данного года (п. 1 ст. 229 НК РФ), а налог уплачен
в бюджет до 15 июля включительно (п. 4 ст. 228 НК РФ).
Данный НДФЛ физическое лицо должно уплатить самостоятельно
только в случае, если его контрагентом по сделке является другое физическое лицо.
Расходы, связанные с ремонтом, и иные подобные можно учесть
только в пределах налогового вычета, т.е. они фактически «выпадают»
из налоговой базы (до момента продажи недвижимости).
Индивидуальный предприниматель, сдающий недвижимость в
аренду, может работать на общем налоговом режиме, упрощенной
системе налогообложения (а также УСН на основе патента), а также
уплачивая единый налог на вмененный доход
Для физического лица, зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя, при общем налоговом режиме ставка налога
составляет 13%. Поскольку индивидуальный предприниматель является плательщиком НДС, при сдаче недвижимости в аренду будет возникать объект налогообложения. Нормативное регулирование осуществляется не Налоговым кодексом РФ, а подзаконным актом (Приказ
Минфина России № 86Н, МНС России № БГ-3-04/430 от 13.08.2002
«Об утверждении Порядка учета доходов и расходов и хозяйственных
операций для индивидуальных предпринимателей»). Налоговая служба считает, что в отношении квартиры амортизационные отчисления к
расходам приниматься не могут (Письмо МНС России от 06.07.2004 №
04-3-01/398 «О сдаче помещений в аренду (наем)»). Все это в некоторой степени усложняет работу индивидуальных предпринимателей,
поэтому мы считаем применение общего режима нецелесообразным.
Наиболее приемлемый вариант - это упрощенная система налогообложения, при которой ставка налога составляет 15%. Существует
возможность учитывать расходы. Признание расходов на приобретение основных средств происходит в течение одного налогового периода. А также существует возможность переноса убытков на будущее.
Однако следует учитывать, что применение упрощенной системы налогообложения требует сбалансированного и профессионального на-
183
логового планирования.
И как совсем малоприемлемый вариант можно назвать единый налог на вмененный доход: нет возможности учитывать расходы, а также
не предусмотрены вычеты и отсутствует необходимость уплаты НДС.
При сдаче недвижимости в аренду по упрощенной системе налогообложения доходы уменьшаются на документально подтвержденные и
экономически обоснованные расходы. Индивидуальный предприниматель не уплачивает НДС.
Продажа недвижимости
При продаже недвижимости доход (если он есть) также облагается
по ставке 13%. Вычет предоставляется в размере 1 млн руб., если недвижимость находилась в собственности менее трех лет, и в размере
продажной стоимости - если три года и более (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК
РФ).
При этом указанный вычет (для недвижимого имущества, находящегося в собственности менее трех лет) может быть предоставлен в
размере до 125 тыс. руб. отдельно по каждому объекту реализованного
в налоговом периоде имущества (за 2009 г.). А с 1 января 2010 г. предельный размер такого вычета составляет 250 тыс. руб. в целом, независимо от количества проданных объектов. В случае продажи вычет
может предоставляться неоднократно (в отличие от покупки).
Если продается доля в имуществе, выделенная в натуре и являющаяся самостоятельным объектом индивидуального права собственности, то имущественный вычет применяется собственником в полном
объеме без распределения общей суммы вычета между другими собственниками имущества.
Налогоплательщик вправе (по аналогии с юридическим лицом) не
применять имущественный вычет, а уменьшить полученные от продажи имущества доходы на расходы, связанные с получением этих доходов. При этом расходы должны быть документально подтверждены.
Это позволяет избежать установленного НК РФ ограничения в 1 млн
руб. Замена либо производится в отношении всех проданных объектов,
либо вообще не производится.
Имущественный налоговый вычет по доходам, полученным от
продажи имущества, предоставляется налоговым органом, налоговый
агент (в частности, работодатель) данный вычет не предоставляет.
Вычет предоставляется по окончании года, в котором получены доходы от продажи имущества, на основании заявления физического
лица, представляемого в налоговый орган вместе с налоговой декларацией. При этом излишне уплаченный налог может быть возвращен
(как и при продаже) по заявлению физического лица налоговым аген-
184
том либо налоговым органом, если налог уплачивался физическим
лицом самостоятельно.
При приобретении недвижимости индивидуальному предпринимателю следует равномерно учитывать в течение налогового периода
расходы по основным средствам и признавать их на последнее число
отчетного (налогового) периода (пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
Если за налоговый период сумма исчисленного в общем порядке
налога будет меньше суммы исчисленного минимального налога, то
следует уплатить минимальный налог в сумме 1% от дохода (п. 6 ст.
346.18 НК РФ).
Проценты по займам можно относить на расходы по правилам ст.
269 НК РФ (1,1% ставки ЦБ РФ по займам в рублях или 15% в иностранной валюте). Данное правило было приостановлено на период
кризиса до 31 декабря 2009 г., а также не действует в отношении расходов в виде процентов по долговым обязательствам, возникшим до 1
ноября 2009 г., в период с 1 января по 30 июня 2010 г.
Следует иметь в виду, что необходимо получить статус предпринимателя до момента приобретения недвижимости, в противном случае начисление амортизации будет под вопросом.
При продаже доходы признаются в общем порядке на момент поступления оплаты в сумме полученной выручки (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст.
346.17 НК РФ). На момент реализации нельзя уменьшать доходы на
стоимость основных средств (Письма Минфина России от 18.04.2007
N 03-11-04/2/106 и от 27.05.2005 N 03-03-02-04/1/131). Из этих же Писем следует, что при наличии таких факторов, как срок полезного использования основного средства и время, которое прошло с момента
учета расходов на покупку (создание) основного средства или с момента такого приобретения (создания), при реализации основных
средств в ряде случаев нужно пересчитать уже учтенные расходы и
сам налог, уплатить его и пени и подать уточненные налоговые декларации.
Пересчет требуется, в частности, по основным средствам, срок полезного использования которых свыше 15 лет, если их реализовали в
течение 10 лет с момента приобретения (создания, изготовления). К
ним относятся и жилые помещения (последняя амортизационная группа, срок полезного использования 30 лет). В случае приобретения жилого помещения, ранее использовавшегося, необходимо получить документальное подтверждение срока использования (например, составить акт ОС-1). Пересчет налога заключается в том, что за прошедшие
периоды необходимо исключить расходы, которые уже были учтены
по таким основным средствам. И вместо этого нужно начислить амор-
185
тизацию по правилам гл. 25 НК РФ (абз. 11 п. 3 ст. 346.16 НК РФ).
Сравнение налоговых последствий для индивидуального предпринимателя и физического лица
Среди плюсов для физического лица можно назвать:
- простоту административных процедур;
- возможность предоставления вычета при продаже (при условии
владения недвижимостью более трех лет) в полном объеме по каждому
объекту (фактически безналоговая продажа);
- возможность учета процентов по займу помимо 1 млн руб. (полу-
ченного от российской организации), при этом независимо от процентной ставки материальная выгода налогом не облагается.
Минусами являются:
- однократность вычета при приобретении;
- невозможность учесть расходы на приобретение свыше 2 млн
руб., а также иные расходы;
- риск признания деятельности предпринимательской (ответствен-
ность, а также возможность доначисления НДС).
В целом можно сказать, что при относительной простоте для физического лица фактически отсутствует возможность какого бы то ни
было легального планирования своих доходов.
Плюсы для индивидуального предпринимателя заключаются:
- в возможности учета расходов в полном объеме как при покупке,
так и при продаже;
- в возможности учета иных расходов (на ремонт);
- в возможности уменьшения срока полезного использования, если
недвижимость "вторичная";
- в возможности перенесения расходов на будущее.
Минусами являются:
- налоговая ставка при УСН выше (15%);
- необходимость соблюдения административных процедур;
- необходимость пересчета налога по правилам амортизации при
продаже ранее 10 лет с момента приобретения;
- неудобства минимального налога (при большой сумме дохода не-
обходимо учитывать, что минимально 1% от него придется заплатить);
- ограничение предельного размера дохода, превышение которого
лишает права на применение УСН, а также предельного размера остаточной стоимости основных средств.
При общей кажущейся возможности получения данной экономической выгоды ее достаточно сложно фактически получить. А кроме того, можно отметить, что администрирование индивидуального предпринимателя для физического лица, не имеющего специальных позна-
186
ний, представляется весьма сложным.
За незаконное предпринимательство установлена уголовная ответственность (ст. 171 УК РФ), которая определяет, что осуществление
предпринимательской деятельности без регистрации, если это деяние
причинило крупный ущерб гражданам, организациям или государству
либо сопряжено с извлечением дохода в крупном размере (более 250
тыс. руб.), наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей
или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок от ста восьмидесяти до двухсот сорока часов, либо арестом на срок от четырех до
шести месяцев.
Кроме того, существует ст. 104.1 «Конфискация имущества» УК
РФ, в соответствии с которой конфискацией имущества признано принудительное безвозмездное обращение по решению суда в собственность государства следующего имущества:
б) денег, ценностей и иного имущества, в которые имущество, полученное в результате совершения преступления, и доходы от этого
имущества были частично или полностью превращены или преобразованы;
г) орудий, оборудования или иных средств совершения преступления, принадлежащих обвиняемому.
Административная ответственность установлена ст. 14.1 КоАП за
осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации или без специального разрешения и предусматривает
наложение административного штрафа в размере от пятисот до двух
тысяч рублей.
Вопросы для самопроверки
1. Что является налоговой базой по налогу на имущество организа-
ций
2. Какие льготы по налогу на имущество физических лиц Вы знае-
те?
3. Что является объектом обложения по земельному налогу?
4. Как облагается налогом на доходы физических лиц операции с
недвижимостью?
187
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В приведенном учебном пособии рассматриваются как теоретичекие, так и практические вопросы операций с недвижимостью, действующие на территории РФ. Рассмотрены основные понятия сделок с
недвижимостью, договорные отношения в строительвсе, ипотечное
кредитование, законодательные вопросы связанные с земельным налогом, и многие другие вопросы, предусмотренные государственным
образовательным стандартом высшего профессионального образования.
В своей практической деятельности обучаемый должен пользоваться, прежде всего, действующими нормативными документами Правительства России и Министерства регионального развития, строительными нормами и правилами, ориентироваться на программное обеспечение для выполнениея операций с недвижимостью.
Объем знаний, полученных в вузе, также недостаточен для успешной практической деятельности. Поэтому обучаемый должен постоянно повышать свою квалификацию, тщательно изучая действующие
нормативные документы, знакомиться с результатами научных исследований в области операций с недвижимостью как отечественного
так и зарубежного опыта.
188
СЛОВАРЬ ОСНОВНЫХЪ ТЕРМИНОВ
Аванс - денежная сумма, выдаваемая вперед в счет будущего пла-
тежа за материальные ценности, выполненные работы и оказанные
услуги.
Аккредитив - поручение банка одному или нескольким банкам
производить по распоряжению и за счет клиента платежи физическому или юридическому лицу в пределах обозначенной суммы и на условиях, указанных в поручении.
Акр - Мера площади, равная 43560 кв. футов, 1840 кв. ярдов, или
приблизительно 0,4 га.
Акт покупки недвижимости (deed of purchase) - юридический документ, удостоверяющий сделку купли-продажи недвижимости. Содержит, как правило, реквизиты продавца и покупателя недвижимости,
обозначение недвижимости, принятое в документах регистрационной
системы, реквизиты свидетелей сделки. Во многих странах, ведущих
юридический кадастр, регистрация акта купли-продажи недвижимости
производится специальной службой:
- при суде низшей инстанции или особым учреждением, имеющим
права суда (см. ПОЗЕМЕЛЬНЫЙ РЕГИСТР), которые одновременно с
регистрацией акта оформляют ТИТУЛ нового владельца недвижимости. Если регистрационная система не является юридической, акт купли-продажи сам по себе не является актом передачи покупателю права
собственности на недвижимость (см. СТРАХОВАНИЕ ТИТУЛА).
Акт о сделке - письменный документ, вручаемый получателю, в
котором содержится заявление о том, что продавец передаст право
собственности, и все интересы в участи недвижимости.
Акт покупки недвижимости - документ, удостоверяющий сделку
купли-продажи недвижимости.
Акт разрешенного использования земельного участка - (участка
территории), предназначенного для строительства, реконструкции градостроительного объекта – документ, содержащий требования разрешенного использования земельного участка, предназначенного для
строительства, реконструкции, комплексного капитального ремонта,
включая вид функционального назначения и разрешенные характеристики земельного участка и объекта строительства, реконструкции,
комплексного капитального ремонта, а также требуемые (допустимые)
изменения окружающей территории и расположенных на ней объектов
недвижимости.
Амортизация - процесс накопления в амортизационном фонде де-
нежных сумм, соответствующих перенесенной стоимости основных
189
фондов, и последующее возмещение за счет этих сумм изношенных
основных фондов. Перенос стоимости, утраченной основными фондами в процессе эксплуатации, происходит в виде амортизационных отчислений, которые осуществляются в соответствия с установленными
нормами амортизации.
Аналог объекта оценки (п.9 Стандартов) - сходный по основным
экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки,
состоявшейся при сходных условиях.
Аннуитетный метод - метод капитализации будущих потоков до-
ходов от инвестиций. Предусматривает использование формул сложного процента, в которых потоки доходов рассматриваются как аннуитетный, обеспечивающие как возврат инвестиционного капитала, так и
доход на него.
Аннуитет - серия потоков денежных средств равной величины че-
рез одинаковые промежутки времени. Применяется в разнообразных
финансовых расчетах, например амортизации займа, амортизации оборудования методом равномерных списаний и т. д.
Арбитраж - одновременная покупка и продажа одного и того же
финансового актива на разных рынках с целью получения прибыли от
разницы в ценах сделок.
Аренда - соглашение, по которому собственник передает нанима-
телю право пользования и исключительного владения, но не право
собственности на объект, на определенное время при условии уплаты
ренты.
Арендная плата (rent) - плата за право пользования чужим имуще-
ством. Величина и периодичность арендной платы устанавливается
договором между арендодателем и арендатором.
Брокер (broker) - посредник на рынке недвижимости, деятельность
которого состоит в организации и ведении переговоров относительно
покупки, продажи, аренды или обмена недвижимости, а также относительно их финансирования, за вознаграждение (комиссионные).
Восстановительная стоимость основных средств (фондов) - стоимость воспроизводства основных фондов, т.е. их строительства или
приобретения по действующим рыночным ценам на определенную
дату.
Генеральный план (master plan) - официально утвержденный ме-
стными властями действующий план функционального зонирования
территории. Обычно утверждается на срок 6 от 10 до 20 лет, имеет
силу законодательного установления в части способов использования
территории и строений. Является одним из оснований при выдаче
190
строительных разрешений.
Дарение - по договору дарения одна сторона безвозмездно переда-
ет другой стороне вещь в собственность, либо имущественное право к
себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить
ее от имущественной обязанности перед собой, или третьим лицом.
Дата оценки - выражает требование. Чтобы предполагаемая величина рыночной стоимости относилась к конкретной дате. В силу того,
что рынки и рыночные условия могут меняться, для другого времени
предполагаемая стоимость может оказаться ошибочной или не соответствующей действительности результат оценки отражает текущее
состояние и условия рынка на фактическую дату оценки, а не прошлую или будущую дату. Определение также предполагает, что переход актива из рук в руки и заключение сделки происходят одновременно, без каких либо вариаций цены, которые в ином случае были бы
возможны в сделке по рыночной стоимости.
Девелопмент - вид предпринимательской деятельности в сфере не-
движимости, целью которой является получение дохода (прибыли) за
счет создания объектов, в максимально возможной степени удовлетворяющих потребности приобретателей (покупателей, арендаторов) недвижимости. Девелопмент имеет два взаимосвязанных значения:
а) девелопмент - качественное преобразование недвижимости,
обеспечивающее возрастание ее стоимости;
б) девелопмент - профессиональная деятельность по организации
создания объекта недвижимости на основе единства физических, экономических и правовых процессов.
Процесс девелопмента состоит из:
- инициирования проекта;
- оценки инициативы;
- обеспечение правовых возможностей реализации проекта и раз-
работки схем финансирования;
- подготовки ТЭО и проектирования;
- согласование проекта;
- формирование системы договорных обязательств участников
реализации проекта;
- реализации проекта;
- распоряжение результатами.
Девелоптер (застройщик) - главный участник инвестиционно строительного проекта, который заинтересован в осуществлении проекта и достижении поставленной цели. В отличие от заказчика, в деятельности девелопера главными являются финансово-экономические
аспекты (выбор коммерчески состоятельного проекта, привлечение
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]