Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Операции с недвижимостью. Часть 2. Страхование. Учебное пособие
.pdf
131
,
(1 ) (1 )
gp
gk
IV
S
Y g Y k
(9.1)
можной продажи:
где S - стоимость недвижимости;
чистый операционный доход в q-й
Ig-
год владения недвижимостью;Yg - ставка дисконтирования в g-й год
владения недвижимостью; Yk - стоимость реверсии - предполагаемая
цена продажи объекта недвижимости в конце периода владения; к период (срок) владения недвижимостью.
Чистый операционный доход, который генерирует объект недвижимости, - это разность действительного валового дохода и операционных расходов. Действительный валовый доход - основа рыночной
стоимости объекта недвижимости и зависит от стоимости аренды подобных объектов на данной территории. Операционные расходы составят расходы на содержание данного объекта недвижимости. Часть
операционных расходов (например, налог на имущество) напрямую
зависит от стоимости объекта недвижимости.
Первое слагаемое приведенного выше выражения представляет собой текущую стоимость денежного потока, генерируемого данным
объектом недвижимости за период владения этим объектом в течении
к лет; второе слагаемое - текущую стоимость денежного потока, которую данный объект сможет сгенерировать в дальнейшем по окончании
периода владения этим объектом.
Приобретая доходный актив, инвестор обычно ставит две цели: получить адекватную прибыль; вернуть первоначально инвестированные
деньги. Инвестор не рассматривает недвижимость как единственно
возможный вариант инвестиций. Он откажется от покупки объекта
недвижимости, если будет иметь реальную альтернативу получить
более высокую прибыль, используя иные доходные инструменты (банковский депозит, покупка ценных бумаг и т.д.). Именно поэтому в рассматриваемом выражении введена ставка дисконтирования Y, увязывающая величину денежного потока, генерируемого объектом недвижимости, с нормой отдачи капитала при его инвестировании в данный
объект недвижимости, т.е. увязывающая данный денежный поток с
интересами инвестора, направленными на получение максимальной
отдачи на каждый вложенный рубль по сравнению с использованием
иных механизмов инвестирования.
Основной вопрос при оценке недвижимости доходным методом определение стоимости реверсии этого объекта к концу предполагаемого срока владения им - предполагаемую цену, по которой данный
132
объект недвижимости может быть продан в конце названного периода,
- стоимость денежного потока, которую данный объект сможет сгенерировать в дальнейшем по окончании периода владения этим объектом. При этом необходимо учитывать износ самого объекта недвижимости - уменьшение его действительной суммы в процессе его эксплуатации.
Затратный метод определения стоимости недвижимости
Затратный подход к определению стоимости объектов недвижимости основан на определении затрат, необходимых для его восстановления либо его замещения новым зданием с аналогичными характеристиками с учетом износа этого здания на момент проведения оценки.
Следовательно, при определении стоимости объектов недвижимости
затратным методом, необходимо определить стоимость строительства
нового здания с аналогичными характеристиками; определить уровень
износа имеющеюся здания и на их основе определить остаточную
стоимость имеющегося здания (точнее, аналогичного по своим параметрам здания с учетом износа имеющегося здания), после чего прибавить к полученному результату рыночную стоимость участка земли,
на котором находится имеющееся здание, как свободного.
Полная восстановительная стоимость включает в себя как прямые,
так и косвенные затраты застройщика, поэтому ее можно считать
средними издержками строительства с учетом прибыли заистройщика.
Рыночная стоимость участка земли считается равной средним издержкам на его приобретение.
Действующая система ценообразования
ся на сметные нормативы, т.е. это обобщенное название комплекса
сметных норм, расценок и цен, объединяемых в отдельные сборники.
Вместе с Правилами и Положениями, содержащими в себе необходимые требования к качеству строительных работ, они служат основой
для определения сметной стоимости строительства - суммы денежных
средств, необходимых для осуществления строительства в соответствии с проектными материалами.
Поэтому можно классифицировать и учесть все затраты на возведение аналогичного по своим характеристикам сооружения, руководствуясь Методикой определения стоимости строительной продукции
1
. в строительстве опирает-
1
Чеченина И. В. Ценообразование и сметное дело в строительве.
Белгород: 2013.
133
на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004, утвержденной
Постановлением Государственного комитета Российской Федерации
по строительству и жилищно-коммунальному комплексу № 15/1 от 5
марта 2004 г.
Основанием для определения сметной стоимости строительства
могут являться:
- исходные данные заказчика для разработки сметной документа-
ции, предпроектная и проектная документация, включая чертежи, ведомости объемов строительных и монтажных работ, спецификации и
ведомости потребности оборудования, решения по организации и очередности строительства, принятые в проекте организации строительства (ПОС), пояснительные записки к проектным материалам, а на дополнительные работы - листы авторского надзора и акты на дополнительные работы, выявленные в период выполнения строительных и
ремонтных работ;
- действующие сметные нормативы, а также отпускные цены и
транспортные расходы на материалы, оборудование, мебель и инвентарь;
- отдельные, относящиеся к соответствующей стройке, решения ор-
ганов государственной власти.
Сметная стоимость строительства в соответствии с технологической структурой капитальных вложений и порядком осуществления
деятельности строительных организаций должна включать в себя:
- стоимость строительных материалов;
- стоимость собственно самих строительных работ;
- стоимость работ по монтажу необходимого в целях строительства
оборудования (монтажных работ);
- затраты на приобретение (изготовление) этого оборудования и
иного строительного инвентаря;
- прочие затраты.
На основе смет на строительство объекта в целом (объектные сметы) и формируются договорные цены на строительство объекта. Сами
объектные сметы объединяют в своем составе в целое локальные сметы, составляющиеся на отдельные виды работ.
Локальные сметные расчеты (сметы) на отдельные виды строительных и монтажных работ, а также на стоимость оборудования составляются исходя из следующих данных:
- параметров зданий, сооружений, их частей и конструктивных
элементов, принятых в проектных решениях;
- объемов работ, принятых из ведомостей строительных и монтаж-
ных работ и определяемых по проектным материалам;
134
- номенклатуры и количества оборудования, мебели и инвентаря,
принятых из заказных спецификаций, ведомостей и других проектных
материалов;
- действующих сметных нормативов и показателей на виды работ,
конструктивные элементы, а также рыночных цен и тарифов на продукцию производственно-технического назначения и услуги.
Локальные сметные расчеты (сметы) составляются:
- по зданиям и сооружениям - на строительные работы, специальные строительные работы, внутренние санитарно-технические работы,
внутреннее электроосвещение, электросиловые установки, на монтаж
и приобретение технологического и других видов оборудования, контрольно-измерительных приборов (КИП) и автоматики, слаботочных
устройств (связь, сигнализация и т.п.), приобретение приспособлений,
мебели, инвентаря и др.;
- по общеплощадочным работам: на вертикальную планировку,
устройство инженерных сетей, путей и дорог, благоустройство территории, малые архитектурные формы и др.
В локальных сметных расчетах (сметах) производится группировка
данных в разделы по отдельным конструктивным элементам здания
(сооружения), видам работ и устройств в соответствии с технологической последовательностью работ и учетом специфических особенностей отдельных видов строительства. По зданиям и сооружениям может быть допущено разделение на подземную часть (работы «нулевого
цикла») и надземную часть.
Поэтому локальный сметный расчет (смета) может иметь разделы:
- по строительным работам - земляные работы; фундаменты и сте-
ны подземной части; стены; каркас; перекрытия, перегородки; полы и
основания; покрытия и кровли; заполнение проемов; лестницы и площадки; отделочные работы; разные работы (крыльца, отмостки и прочее) и т.п.;
- по специальным строительным работам - фундаменты под обору-
дование; специальные основания; каналы и приямки; обмуровка, футеровка и изоляция; химические защитные покрытия и т.п.;
- по внутренним санитарно-техническим работам - водопровод, ка-
нализация, отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха и
т.п.;
- по установке оборудования - приобретение и монтаж технологи-
ческого оборудования; технологические трубопроводы; металлические
конструкции (связанные с установкой оборудования) и т.п.
Стоимость, определяемая локальными сметными расчетами (сметами), включает в себя прямые затраты, накладные расходы и сметную
135
прибыль.
Прямые затраты учитывают стоимость ресурсов, необходимых для
выполнения работ: материальных (материалов, изделий, конструкций,
оборудования, мебели, инвентаря); технических (эксплуатации строительных машин и механизмов); трудовых (средств на оплату труда
рабочих, а также машинистов, учитываемые в стоимости эксплуатации
строительных машин и механизмов).
В составе прямых затрат отдельными строками могут учитываться
разница в стоимости электроэнергии, получаемой от переднижных
электростанций, по сравнению со стоимостью электроэнергии, отпускаемой энергосистемой России, и другие затраты.
Накладные расходы учитывают затраты строительно-монтажных
организаций, связанные с созданием общих условий производства, его
обслуживанием, организацией и управлением.
Сметная прибыль включает в себя сумму средств, необходимых для
покрытия отдельных (общих) расходов строительно-монтажных организаций на развитие производства, социальной сферы и материальное
стимулирование.
При составлении локальных сметных расчетов (смет) используются
расценки из соответствующих сборников, при этом в каждой позиции
локального сметного расчета (сметы) указывается шифр нормы, состоящий из номера сборника (два знака), номера раздела (дна знака),
порядкового номера таблицы в данном разделе (три знака) порядкового номера нормы в данной таблице (один - два знака). Одновременно
учитываются условия проведения и различные усложняющие работы
факторы. Учет подобных условий осуществляется введением соответствующих коэффициентов пересчета.
Сборники содержат следующие нормативные показател (Приложение 1):
- перечень материалов, изделий и конструкций, используемых в
процессе производства соответствующих строительных работ; их расход в физических (натуральных) единицах измерения;
- затраты труда рабочих в человеко-часах и средний разряд рабочих;
- состав и продолжительность эксплуатации строительных машин,
механизмов, приспособлений, механизированного инструмента в машино-часах;
- затраты труда машинистов, в человеко-часах.
Различают государственные сметные нормативы - ГСН; отраслевые
сметные нормативы - ОСН; территориальные сметные нормативы ТСН; фирменные сметные нормативы - ФСН; индивидуальные смет-
136
ные нормативы - ИСН.
К государственным сметным нормативам относятся сметные нормативы, входящие в состав 8 группы подгрупп 81, 82 и 83 «Документы
по экономике».
К отраслевым сметным нормативам относятся сметные нормативы,
введенные для строительства, осуществляемого в пределах соответствующей отрасли.
К территориальным сметным нормативам относятся сметные нормативы, введенные для строительства, осуществляемого на территории
соответствующего субъекта Российской Федерации.
Территориальные сметные нормативы предназначены для организаций, осуществляющих строительство или капитальный ремонт на
территории соответствующего субъекта Российской Федерации, независимо от их ведомственной подчиненности и источников финансирования выполняемых работ.
К фирменным сметным нормативам или собственной нормативной
базе пользователя относятся сметные нормативы, учитывающие реальные условия деятельности конкретной организации - производителя работ. Как правило, эта нормативная база основывается на нормативах государственного, отраслевого или территориального уровня с
учетом особенностей и специализации подрядной организации.
В случае отсутствия в действующих сборниках сметных норм и
расценок отдельных нормативов по предусматриваемым в проекте
технологиям работ допускается разработка соответствующих индивидуальных сметных норм и единичных расценок, которые утверждаются заказчиком (инвестором) в составе проекта (рабочего проекта). Индивидуальные сметные нормы и расценки разрабатываются с учетом
конкретных условий производства работ со всеми усложняющими
факторами.
В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 30 декабря 1997 г. № 925 «О переходе на определение стоимости и расчетов
в строительстве с применением сметных нормативов в базисном уровне цен по состоянию на 1 января 1998 года» были разработаны и внедрены Московские территориальные сметные нормативы (МТСН 81-
98) в базисном уровне цен на 1 января 1998 г., включающие в себя
сборники
- средних сметных цен на материалы, изделия, конструкции;
- расценок на строитеные работы,
- сметных цен эксплуатации строительных
- расценок на реставрационно-носстановительные работы по па-
мятникам истории и культуры;
137
БУПс = С
смр
+ Соб + Суч + Спр,
(9.2)
- архитектурно-археологические и земляные работы в зоне памят-
ника истории и культуры
- реставрационные работы и т.д.
Сметные нормативы в базисном уровне цен по состоянию на 1 января 1998 года указаны в приложении.
С помощью указанных выше сметных нормативов можно с достаточной степенью точности определить сметную стоимость нового
строительства аналогичного по своим характеристикам здания в ценах
на 1 января 1998 г. В дальнейшем с помощью все тех же индексов инфляции эту стоимость можно перевести в текущую стоимость строительства.
В аналогичном порядке - на основе сметных нормативов - производился и расчет уже упоминавшихся ранее базовых удельных показателей по стоимости строительства МРР-2.1.02-97203.
Базовые удельные показатели стоимости строительства, приходящиеся на 1 кв. м общей площади объекта, представляют собой сумму
затрат на строительно-монтажные работы, а также затраты на оборудование, в том числе не требующее монтажа. В общем виде базовые
удельные показатели стоимости строительства (БУПс), руб./м2, представляют сумму затрат:
где С
- стоимость строительно-монтажных работ, руб./ м2; Соб - за-
смр
траты на оборудование: инженерное, транспортное, а также мебель и
инвентарь, руб./ м2; Суч - затраты на освоение участка, подготовку территории, внешние коммуникации и инженерные сооружения, благоустройство и озеленение территории строительства, руб./м2; Спр - прочие
затраты.
Базовыми удельными показателями учтены современные виды инженерного и технологического оборудования и новые строительные
материалы и конструкции, применяемые в практике проектирования и
строительства объектов по индивидуальным проектам.
Затраты на благоустройство и озеленение территории включают
стоимость устройства проездов и подъездов к объекту строительства,
открытых автостоянок, тротуаров, асфальтированных площадок, озеленение территории, наружного освещения.
Настоящая работа не касается точного определения стоимости рассматриваемого в качестве примера объекта недвижимости. Поэтому
будем считать достаточным в целях определения стоимости строительства аналогичного объекта использование базовых удельных пока-
138
стр с
C = F БУП ,
(9.3)
стр
C 2,4 1000 24000
зателей по стоимости строительства (БУПс) офисных зданий.
Согласно табл. 2.9 «Базовые удельные показатели стоимости
строительства учреждений финансов и юстиции» Сборника базовых
удельных показателей по стоимости строительства (БУПс), эксплуатационным затратам и объему выпуска продукции (БУПов) для использования при разработке бизнес-планов застраиваемых территорий,
объектов нового строительства и реконструкции МРР-2.1.02-97 базовый удельный показатель стоимости строительства офисных помещений составляет 2,4 тыс. руб. на м2.
Стоимость строительства объекта в целом (С
) определяется про-
стр
изведением расчетной общей площади объекта (F, м2) на соответствующий БУПс, исчисленный для базовых условий:
В нашем случае это
тыс. руб/м
2
Базовый удельный показатель стоимости строительства рассчитан в
ценах 1991 г. Для оценки современного уровня эксплуатационных расходов к базовым удельным показателям вводится коэффициент инфляции. Коэффициент (индекс) инфляции в данном случае устанавливается решением Региональной межведомственной комиссии по ценовой и тарифной политике при Правительстве Москвы по представлению Москомархитектуры.
Определение износа объектов недвижимости предусматривается
Стандартом Российского общества оценщиков «Оценка недвижимости» СТО РОО 21-01-98213. Согласно пункту 5.31 названного стандарта, величина неисправимого физического износа рассчитывается как
отношение действующего возраста объскта недвижимости к общей
физической жизни данного объекта, умноженное на восстановительную стоимость объекта недвижимости.
Подход, предусмотренный общей частью к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений
для переоценки основных фондов, утвержденной Государственным
комитетом Совета Министров СССР по делам строительства 14 июля
1970 года. Раздел IX Определение физического износа зданий и сооружений устанавливает, что процент физического износа зданий и
сооружений определяется обследованием их конструктивных элементов. Аналогичного порядка придерживается и Методика определения
физического износа гражданских зданий, утвержденная Приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР № 404 от 27 октября
1970 года.
139
Адекватная оценка объекта недвижимости служит эффективным
механизмом повышения экономической заинтересованности собственника в проведении страхования. Это на прямую вытекает как из сущности страхования, когда величина страховой премии, уплачиваемой
страхователем по договору страхования, т.е. затраты на страховую
защиту, прямо пропорциональны стоимости страхуемого имущества, и
из порядка определения величины страхового возмещения при наступлении страхового случая.
На основе математического анализа эффективности принятия
управленческих решений в условиях неопределенности, с учетом текущих доходов и расходов собственника недвижимости, включая расходы на содержание объекта недвижимости, а также с учетом скрытых
и явных потерь и последствий наступления страхового случая, можно
показать, что наиболее эффективным будет решение заключить договор страхования не на балансовую стоимость этого объекта недвижимости, а на стоимость, равную его текущей рыночной стоимости, или
на стоимость строительства нового объекта недвижимости меньшего
размера и меньшей капитальности, исходя из принципов достаточности для его использования в существующих объемах.
Право страховщика произвести собственную оценку объекта страхования в целях определения его действительной и страховой стоимости определяется правилами страхования, устанавливающими, что
страховая сумма может быть произведена на основе экспертизы, а
также гражданским законодательством РФ.
Пункт 1 ст. 945 ГК РФ гласит: при заключении договора страхования имущества страховщик вправе произвести осмотр страхуемого
имущества, а при необходимости назначить экспертизу в целях установления его действительной стоимости.
При наличии в полном объеме проектно-сметной документации и
соответствии ей объемов работ и конструктивных решений, выполненных в натуре, прямые издержки следует определять базисноиндексным методом. При этом сметные расходы на строительство,
рассчитанные в базисе систем ценообразования строительной продукции (в ценах 1955, 1969, 1984 или 1991 годов), приводятся к текущим
ценам на дату оценки с помощью индексов удорожания.
При полном или частичном отсутствии проектно-сметной документации для определения прямых издержек необходимо выполнить обмерные работы, рассчитать объемы строительно-монтажных работ и
их стоимость.
Для целей оценки различают три вида площади здания:
- общая наружная площадь;
140
- общая внутренняя площадь;
- полезная (арендная) площадь.
Общая наружная площадь измеряется с учетом следующих требований:
- каждый этаж должен измеряться на всех уровнях, чтобы включать
наружные поверхности и проекции ограждающих стен;
- измерение должно включать площади, занятые внутренними сте-
нами, перегородками, колоннами, лестничными клетками, лифтами,
эскалаторами, туалетами, вентиляционными (или иными) вертикальными каналами; помещения для моторов лифтов, помещения для установок центрального отопления или кондиционирования воздуха, помещения для хранения топлива, помещения для электротрансформаторов и низковольтной аппаратуры; площади с крышами и открытыми
сторонами, пандусы, закрытые автостоянки, склады, подвалы.
Общая внутренняя площадь измеряется с учетом следующих требований:
- каждый этаж должен измеряться на всех уровнях между внутрен-
ними поверхностями внешних стен здания или по линии оконных стекол, если по крайней мере 50% внешних стен здания занимают окна;
- измерение проводится на высоте 1,5 м от пола.
На основании разницы между общей внешней и общей внутренней
площадью здания с учетом его высоты можно определить общую величину объема строительства.
Полезная (арендная) площадь измеряется с учетом следующих требований:
- каждый этаж должен измеряться на всех уровнях между внутрен-
ними поверхностями наружных стен здания или по линии оконных
стекол, если по крайней мере 50% внешних стен здания занимают окна;
- измерение проводится на высоте 1,5 м от пола.
При вычислении полезной (арендной) площади из расчета следует
исключать:
- площадь внутренних несущих стен и вертикальных вентиляцион-
ных каналов, каналов для электроподводки и каналов для трубопроводов, а также несущих колонн (но только в случае, если площадь одной
колонны превышает в сечении 1 м2);
- площадь лестничных клеток и шахт лифтов;
- площадь помещений для моторов лифтов, помещений для цистерн
для топлива (за исключением тех, что используются в производстве),
трансформаторных, помещений для высоковольтного и низковольтного оборудования;
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]