Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Операции с недвижимостью. Часть 2. Страхование. Учебное пособие
.pdf
31
4.2. Субъекты отношений по долевому строительству
Основными субъектами, участвующими в долевом строительстве,
являются застройщик и дольщик. Законодательство РФ предъявляет
ряд требований к застройщику, в частности, наличие у него лицензии.
Застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющий
в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников долевого строительства в соответствии с законом для строительства (создания) на этом земельном
участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости
на основании полученного разрешения на строительство.
Застройщиком может выступать как юридическое лицо, так и индивидуальный предприниматель. Законодатель не ограничивает круг
юридических лиц, которые могут выступать в качестве застройщиков.
Это означает, что застройщиками могут выступать как коммерческие,
так и некоммерческие организации. В том случае, если застройщик
при строительстве преследует цель извлечения прибыли, то его функции может выполнять коммерческая организация или индивидуальный
предприниматель. Если же застройщик не преследует коммерческих
целей, то им может быть некоммерческая организация.
Застройщик является единственным лицом, которое обладает правом на привлечение денежных средств граждан для строительства
(создания) многоквартирных домов с принятием на себя тех обязательств, в результате исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном жилом доме (п. 2 ст. 3 Закона об участии в долевом
строительстве). Таким образом, круг лиц, которые могут заключать
договор участия в долевом строительстве, сужен в законодательном
порядке. Целью введения этой нормы является исключение так называемых «цепочек», когда лица, обладающие правами на земельный
участок, на котором предполагалось вести строительство, заключали
инвестиционные договоры с лицами, которые, будучи посредниками,
привлекали денежные средства для строительства через иных инвесторов или непосредственно от заинтересованных лиц. Подобного рода
ситуации нередко приводили к тому, что гражданин, исполнивший
свои обязанности по оплате строящегося жилья, не мог добиться получения квартиры ни от недобросовестного инвестора, который не обладал такой квартирой (предположим, перепродав ее иному лицу), ни от
застройщика, с которым не был связан договорными отношениями.
32
Если денежные средства для строительства многоквартирного дома
будут привлекаться лицом, не являющимся застройщиком, то соответствующие договоры следует квалифицировать как недействительные
(ничтожные) согласно ст. 168 ГК РФ, в силу их противоречия требованиям законодательства.
Особые требования предъявляются к финансовому благополучию
застройщика. Правительство, устанавливая повышенные требования к
застройщику, берет на себя обязанность контролировать его деятельность. Помимо прочего, это заключается и в том, что Правительство
РФ должно установить требования к размеру собственных денежных
средств застройщика, порядок расчета размера этих средств, а также
нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика. Если финансовые показатели застройщика не будут соответствовать установленным Правительством РФ требованиям, деятельность
застройщика по привлечению денежных средств может быть приостановлена. Решение об этом может принять только арбитражный суд.
Застройщик может осуществлять деятельность по строительству
объекта недвижимости как самостоятельно, так и с привлечением подрядчиков. В том случае, если застройщик осуществляет строительство
самостоятельно, помимо тех требований, которые установлены законом, он должен соблюсти дополнительные требования.
4.3. Объекты недвижимости, подпадающие под регулирование
Закона об участии в долевом строительстве
Перечень объектов недвижимости, которые могут возводиться на
основании Закона об участии в долевом строительстве, гораздо более
узок, нежели перечень объектов недвижимости, предусмотренный в ст.
130 ГК РФ. Это вполне объяснимо, так как: 1) в указанном законе речь
идет только о рукотворных объектах недвижимости; из сферы его регулирования исключены объекты недвижимости, которые являются
таковыми в силу их естественных свойств; 2) из-под регулирующего
воздействия данного закона выведены объекты производственного
назначения.
В качестве объектов долевого строительства могут выступать только определенные объекты из всего перечня объектов недвижимости,
предусмотренных гражданским законодательством, - жилые и нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома или иного
объекта недвижимости, возводимого при помощи привлеченных денежных средств, принадлежащих участникам долевого строительства.
Очевидно, что жилые и нежилые помещения должны входить в состав
33
многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости,
строящегося с привлечением денежных средств участников долевого
строительства. Кроме того, к иным объектам недвижимости, которые
могут возводиться в соответствии с нормами Закона об участии в долевом строительстве, относятся гаражи, объекты здравоохранения,
общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения. Таким образом, иные объекты недвижимого имущества, перечень которых предусмотрен ст. 130 ГК
РФ, не могут выступать в качестве объектов, строительство которых
подпадает под регулирующее воздействие Закона об участии в долевом строительстве.
В качестве правовых титулов, которые рассматриваются законодательством как основания для начала строительства, являются право
собственности на земельный участок, на котором будет вестись строительство, или право аренды на этот земельный участок.
Строительство должно осуществляться с учетом требований генеральных планов, включающих в себя карты (схемы) планируемого
размещения объектов капитального строительства местного значения,
в том числе:
1) объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения в
границах поселения, городского округа;
2) автомобильных дорог общего пользования, мостов и иных
транспортных инженерных сооружений в границах населенных пунктов, входящих в состав поселения, в границах городского округа;
3) иных объектов, размещение которых необходимо для осуществ-
ления полномочий органов местного самоуправления.
Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного
дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в
установленном порядке разрешения на строительство, опубликования
и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.
4. 4. Договор участия в долевом строительстве
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими си-
34
лами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения
разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства; другая же сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Из легального определения следует, что договор участия в долевом
строительстве является консенсуальным, возмездным и взаимным.
К существенным условиям договора участия в долевом строительстве относятся следующие условия:
- предмет, определение подлежащего передаче конкретного объек-
та долевого строительства в соответствии с проектной документацией
застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства
участнику долевого строительства;
- цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
- гарантийный срок на объект долевого строительства.
Предметом договора участия в долевом строительстве являются, с
одной стороны, самостоятельные либо с привлечением иных лиц действия застройщика по строительству (созданию) многоквартирного
дома (иного объекта недвижимости) и его передача после разрешения
на ввод в эксплуатацию участнику долевого строительства, а, с другой
стороны, действия участника долевого строительства по принятию
указанного объекта недвижимости и уплате застройщику предусмотренной договором цены.
Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Эта норма направлена на то,
чтобы исключить практику так называемых «двойных продаж», когда
в отношении одного и того же строящегося объекта заключалось несколько договоров с разными приобретателями. Государственной регистрации также подлежат все соглашения об изменении или дополнении договора участия в долевом строительстве. Хотя это прямо и не
предусмотрено законом, однако вытекает из смысла законодательства.
Закон об участии в долевом строительстве не предписывает в качестве обязательного правила, чтобы договор заключался в виде единого
документа, подписываемого обеими сторонами. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства несет
35
застройщик. В законе подтверждено право наследников умершего участника договора долевого строительства на вступление в этот договор.
Для того, чтобы наследник стал правообладателем по договору участия в долевом строительстве, он должен принять наследство. Акт
принятия наследства означает принятие всего причитающегося ему
наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось.
В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных
средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для
строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств
на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого
строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после
его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Под ценой договора долевого строительства подразумевается размер денежных средств, которые подлежат уплате участником долевого
строительства. Закон устанавливает, что в качестве платежного средства могут выступать только денежные средства. Возникает вопрос о
допустимости использования в качестве платежного средства по договору иных средств оплаты (например, векселей, иных ценных бумаг,
услуг, имущества и т.п.). Представляется, что буквальное толкование
комментируемой нормы позволяет сделать вывод о недопустимости
использования неденежных средств для оплаты строительства и услуг
застройщика по договору долевого строительства. В то же время допустимо определение цены как в рублях, так и в иностранной валюте,
однако при условии, что оплата производится в рублях по установленному сторонами курсу.
Цена по договору участия в долевом строительстве состоит из двух
частей - во-первых, как сумма денежных средств на возмещение затрат
на строительство (создание) объекта долевого строительства и, вовторых, как сумма денежных средств на оплату услуг застройщика.
Поскольку Закон об участии в долевом строительстве предусматривает
строго целевое использование привлекаемых средств, то на застройщиков возлагается обязанность точно определить размер денежных
средств, которые будут непосредственно направлены на создание объекта недвижимости. Равным образом, из договора должно быть определенно ясно, какая сумма поступит заказчику в качестве его вознаграждения.
Закон не предусматривает правовых последствий для ситуаций, когда стоимость работ по строительству объекта недвижимости по неза-
36
висящим от застройщика причинам значительно превысила смету. В
этом случае, как представляется, было бы целесообразным введение
нормы, аналогичной п. 3 ст. 744 ГК РФ, в которой урегулирована подобного рода ситуация для договора строительного подряда: подрядчик вправе требовать пересмотра сметы, если по независящим от него
причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на десять
процентов.
Передача объекта долевого строительства от застройщика к участнику должна состояться не позднее срока, установленного в договоре.
При этом срок передачи соответствующих объектов должен быть единым для всех застройщиков, за исключением случая, предусмотренного в п. 3 Закона об участии в долевом строительстве.
Закон не указывает способ определения срока передачи объекта
долевого строительства от застройщика участнику. Таким образом,
срок передачи объекта может определяться как календарной датой, так
и истечением согласованного сторонами периода времени (который
исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами), а также
указанием на событие, которое неизбежно должно наступить (ст. 190
ГК РФ).
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи
участнику долевого строительства объекта долевого строительства
застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку
(пеню) в размере одной семидесятипятой ставки рефинансирования
Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
К числу обязанностей застройщика относится и обязанность передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, либо при отсутствии или неполноте условий такого договора - требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных
регламентов, а также иным обязательным требованиям. При этом в
случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к
ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- соразмерного уменьшения цены договора;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков.
37
При существенном нарушении требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать
от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за
недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет. Указанный
гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого
строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Эта норма является императивной и не подлежит
изменению сторонами. В том случае, если в договоре все-таки будет
установлено, что гарантийный срок составляет менее пяти лет, то такое условие договора следует рассматривать как ничтожное. В этом
случае гарантийный срок для договора следует считать как пятилетний. Гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого
строительства участнику.
Объект долевого строительства может быть передан застройщиком
участнику долевого строительства лишь после получения разрешения
на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта
недвижимости. Понятие выдачи разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию содержится в Градостроительном кодексе
РФ. Согласно ст. 55 упомянутого кодекса разрешение на ввод объекта
в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет
выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта
объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с
разрешением на строительство, а также соответствие построенного,
реконструированного, отремонтированного объекта капитального
строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Органом, который выдает разрешение на ввод
объекта недвижимости в эксплуатацию, является тот орган, который
выдал разрешение на строительство.
Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства объекта недвижимости, обязан
приступить к его принятию в предусмотренный договором срок. Если
такой срок договором не предусмотрен, то участник долевого строительства обязан приступить к принятию объекта в течение семи рабочих дней со дня получения сообщения от застройщика.
Вместе с тем в законе не установлены сроки, в течение которых
участник долевого участия обязан завершить принятие объекта недвижимости. Кроме того, отсутствуют санкции для тех случаев, когда
38
дольщик недобросовестно отказывается от принятия объекта недвижимости либо затягивает процедуру принятия.
Застройщик обязан использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно
для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных
объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией.
Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе
отказаться от исполнения договора в случае:
- неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта
долевого строительства в предусмотренный договором срок;
- прекращения или приостановления строительства (создания) мно-
гоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав
которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный
договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
- существенного изменения проектной документации строящихся
(создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в
том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
- изменения назначения общего имущества и (или) нежилых поме-
щений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- в случае, если объект долевого строительства построен застрой-
щиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования;
- существенного нарушения требований к качеству объекта долево-
го строительства;
- в иных предусмотренных договором случаях.
Для расторжения договора достаточно простого заявления дольщика, которое по своей правовой сути будет представлять собой одностороннеобязывающую сделку. Вместе с тем, если застройщик будет возражать против такого расторжения, то дольщику неизбежно придется
обратиться в суд с соответствующим исковым требованием. Кроме
того, застройщик вправе оспорить в судебном порядке односторонний
отказ участника от исполнения договора.
В случае одностороннего отказа участника долевого строительства
от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные
39
средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены
договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой
ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на
день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до
дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.
Исполнение обязательства представляет собой способ прекращения
обязательства, состоящий в совершении обязанным лицом действий,
предусмотренных договором.
Если участник (дольщик) отказывается подписать акт о передаче
ему объекта долевого строительства, то застройщик вправе задержать
исполнение, то есть передачу объекта недвижимости. При условии,
что участник неправомерно отказался от подписания передаточного
документа, он считается просрочившим кредитором, со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Допустимо досрочное исполнение обязательств как застройщиком,
так и участником.
Среди прав, которыми обладает участник договора долевого строительства, необходимо отметить право на уступку требования по договору долевого участия. Уступка прав требования (цессия) является
актом передачи (уступки) права на основании закона или договора,
заключенного прежним кредитором (цедентом) и новым кредитором
(цессионарием), и приводит к замене кредитора в обязательстве. Общие положения об уступке права содержатся в § 1 гл. 24 ГК РФ, который именуется "Переход прав кредитора к другому лицу".
Уступка прав по договору долевого участия допустима только после уплаты участником долевого строительства цены договора либо
одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. Введение комментируемой нормы обусловлено тем, что
взаимоотношения сторон по договору долевого строительства имеют
сложный характер и содержат как встречные права, так и встречные
обязательства. Таким образом, выделение и передача только прав требования, без перевода долга либо без исполнения обязательства участника перед застройщиком, невозможно. Уступка участником долевого
строительства прав требований по договору допускается с момента
государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
40
4.5. Обеспечение исполнения обязательств по договору участия
в долевом строительстве
Закон об участии в долевом строительстве в качестве способа обеспечения установил залог. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для
строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого
строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на
праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся на этом земельном участке многоквартирный дом и
(или) иной объект недвижимости.
В данном случае речь идет о залоге в силу закона. Для возникновения залоговых правоотношений в данном случае не требуется заключения договора залога (ипотеки). При этом заключение такового договора возможно по желанию заинтересованных сторон. Если стороны
заключат договор ипотеки, то его положения не должны противоречить императивным требованиям, установленным в указанном законе.
Законная ипотека на объект долевого строительства (залог права
аренды земельного участка) должна быть зарегистрирована территориальным органом Федеральной регистрационной службы без отдельного заявления какой-либо стороны. Основанием ее регистрации является заключение договора участия в долевом строительстве и представление этого договора для государственной регистрации.
Залогом имущества обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:
- возврат денежных средств, внесенных участником долевого
строительства, в предусмотренных Законом и (или) договором случаях;
- уплата участнику долевого строительства денежных средств, при-
читающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки
(штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или
иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных
денежных средств, причитающихся ему в соответствии с договором и
(или) федеральными законами.
Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем
через шесть месяцев после:
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]