О возможности и порядке передачи в аренду объектов недвижимого имущества с участием государственного образовательного учреждения.

1. Допустим ли односторонний отказ от договора аренды, в котором арендодателем выступает государственное образовательное учреждение при наличии соответствующего условия в договоре?

Гражданское законодательство предусматривает различные способы прекращения договорных обязательств. В том числе путем расторжения договора. Расторжение договора возможно по воле сторон или одной стороны. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации, говоря о прекращении действия договора, использует различные формулировки. В одних случаях говорится об одностороннем отказе от договора (или обязательства) (ст.310, п.3 ст.450, п.2 ст.480 ГК РФ и др.). В других – о расторжении договора (п.2 ст.450 ГК РФ). Иногда в законе речь идет о расторжении договора по требованию одной из сторон (п.2 ст.450, ст. 619, 620 и др. статьи ГК РФ).

Представляется, что понятие “расторжение договора” есть понятие родовое. Частными случаями расторжения являются: а) расторжение по соглашению сторон (п.3 ст.450 ГК РФ); б) расторжение по требованию одной из сторон (п.2 ст. 450 ГК РФ); в) односторонний отказ (п.3 ст.450 ГК).

Гражданский кодекс предусматривает возможность расторжения договора аренды по требованию одной из сторон (ст. 619, 620, п.2 ст.450 ГК РФ). Однако установлением соответствующих правил отнюдь не устраняется применение к арендным отношениям норм, содержащихся в ст.310, п.1, 3 ст.450 ГК РФ.

Статьей 310 ГК РФ, в частности, установлена допустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства в случаях, предусмотренных законом, а если обязательство связано с осуществлением сторонами предпринимательской деятельности, то односторонний отказ допускается также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. Понятие предпринимательской деятельности дано в ст.2 ГК РФ. В силу прямого указания ст.47 Федерального закона “Об образовании” сдача в аренду имущества образовательного учреждения является предпринимательской деятельностью. Поэтому если арендатором такого имущества является субъект, осуществляющий предпринимательскую деятельность, то договором может быть предусмотрена возможность одностороннего отказа от обязательства. (О том, может ли образовательное учреждение быть арендодателем, см. ответ на второй вопрос. При ответе на вопрос первый исходим из имеющей некоторое распространение точки зрения, в соответствии с которой образовательное учреждение может сдавать имущество в аренду).

Из закона или существа обязательства может вытекать запрет на введение в договор указанного условия (ст.310 ГК РФ). Из существа договора аренды такого запрета не следует. Нормы об аренде также не содержат запрета на установление в договоре возможности одностороннего отказа от обязательства (договора). То обстоятельство, что в главу 34 ГК РФ введены правила о досрочном расторжении договора по требованию одной из сторон (ст.619, 620), конечно, не означает, что другие способы расторжения договора аренды (соглашение сторон, односторонний отказ) недопустимы. Так, названные нормы ГК РФ не упоминают о досрочном прекращении договора по соглашению сторон. Однако ни у кого не возникает сомнений о возможности такого соглашения – действует общее правило, установленное ст.450 ГК РФ. Точно также применимы к арендным отношениям и иные нормы ст.450 ГК РФ. В том числе и возможность установления договором исключения из общего правила о расторжении договора по соглашению сторон (п.1 ст.450), и правило, содержащееся в п.3 ст.450: в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон договор считается расторгнутым.

Кстати, нормы ГК РФ об аренде прямо предусматривают один из случаев расторжения в одностороннем порядке (п.2 ст.610).

Следует иметь в виду то обстоятельство, что в некоторых случаях реализация предусмотренного договором права на односторонний отказ от договора может быть квалифицирована как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ). Например, если в одностороннем порядке от договора отказывается арендодатель с тем, чтобы сдать имущество в аренду другому лицу.

С учетом изложенного, можно сделать вывод: договор аренды, заключенный между образовательным учреждением (арендодателем) и иным лицом, может расторгаться по соглашению сторон (п.1 ст.450 ГК РФ), по требованию одной из сторон (ст.619, 620, п.2 ст.450 ГК РФ), а также по инициативе одной из сторон путем одностороннего отказа от договора (п.3 ст.450 ГК РФ), если арендатором является субъект, осуществляющий предпринимательскую деятельность, и допустимость такого отказа предусмотрена договором.

2. Требуется ли согласие собственника образовательного учреждения на сдачу в аренду объектов недвижимости? Вариант: а) в настоящее время; б) в 1995 г.

В соответствии с п.1 ст.298 ГК РФ учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете. Норма императивная.

Таким образом. Гражданский кодекс запрещает учреждениям сдавать в аренду закрепленное за ними имущество.

Однако в силу норм Федерального закона “Об образовании” образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества (п.11 ст.39). В этой связи нужно иметь в виду, что статьей 3 ГК РФ установлено: нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать Гражданскому кодексу.

Поскольку указанная норма закона “Об образовании” грубо противоречит Гражданскому кодексу Российской Федерации, постольку применяться она не должна. Следовательно, сделки по распоряжению имуществом, закрепленным за учреждением, совершенные последним, являются ничтожными.

В то же время следует иметь в виду, что на практике такие сделки, совершаемые с соблюдением требований, установленных законодательством об образовании, нередко признаются действительными. Стало быть, нужно рассмотреть названные требования.

Закон Российской Федерации “Об образовании” от 10 июля 1992 г. (с изменениями от 24 декабря 1993 г.) ныне действует в новой редакции (Федеральный Закон “О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации “Об образовании” от 12 июля 1995 года). Статьей 39 указанного закона предусматриваются условия сдачи в аренду имущества образовательным учреждением (о цене, согласии совета и т.д.).

В связи с поставленным вопросом их можно игнорировать и обстоятельно рассмотреть, требовалось ли (требуется ли) согласие (разрешение) собственника на передачу в аренду образовательным учреждением имущества, за ним закрепленного.

Закон “Об образовании” в прежней редакции содержал правило: “Сдача в аренду объектов собственности, закрепленных за образовательным учреждением его учредителем, допускается только с согласия учредителя и на условиях, определенных договором между собственником и образовательным учреждением или собственником и учредителем”. Следовательно, договор, заключенный без согласия учредителя или в противоречии с условиями указанного договора, ничтожен.

Президент Российской Федерации 9 декабря 1992 г. издал Указ “О мерах по поддержке государственных высших учебных заведений” №1553. Пунктом 3 данного Указа установлено: государственные высшие учебные заведения самостоятельно используют имущество, переданное им в оперативное управление, в том числе для ведения хозяйственной деятельности, сдачи его в аренду без права выкупа и пользования. (В настоящее время Указ не действует). Самостоятельность использования государственными (в т.ч. для сдачи в аренду) вузами имущества, переданного им в оперативное управление, в контексте п.3 Указа не означает, что вузы вправе без согласия собственника распоряжаться имуществом путем сдачи его в аренду. “Самостоятельно” значит “от собственного имени”. Следовательно, п.3 Указа не отменяет требование п.11 ст.39 Закона РФ “Об образовании” от 10.07.92 г. о необходимости согласия собственника для сдачи имущества учреждением в аренду. Кроме того, п.3 Указа говорит о самостоятельном использовании имущества государственными вузами. Как известно, пользование (использование) есть извлечение полезных свойств из вещи, а не определение ее судьбы, которое именуется распоряжением. Сдача имущества в аренду представляет собой акт распоряжения вещью. Таким образом, п.3 Указа не устанавливает право государственного вуза без согласия собственника распоряжаться имуществом, в т.ч. сдавать его в аренду.

Кроме того, законность Указа Президента РСФСР № 1553 вызывает сомнение в связи с тем, что Постановление Съезда народных депутатов РСФСР от 1 ноября 1991 г. № 1831-1 “О правовом обеспечении экономической реформы”, в соответствии с которым был принят Указ, прекратило действие 1 декабря 1992 года. Указ датирован 9 декабря 1992 года. Даже если считать Указ соответствующим закону (что вряд ли правильно), то с 1 января 1995 года он утратил силу в связи с тем, что вошел в противоречие с ГК РФ (ст.298).

Попутно можно заметить, что наделение образовательных учреждений, обладающих имуществом на праве оперативного управления, лишено юридической логики. Даже унитарные предприятия, имеющие право хозяйственного ведения – гораздо более широкое по объему, – могут сдавать недвижимость в аренду лишь с согласия собственника (п.2 ст.295 ГК РФ).

Следует отметить, что 19 июля 1996 г. принят Федеральный закон “О высшем и послевузовском профессиональном образовании”, в п.4 ст.27 которого установлено, что сдача в аренду государственным вузом закрепленных за ним объектов собственности осуществляется без права выкупа с согласия ученого совета вуза. Аналогичная норма содержится в п.11 ст.39 Закона “Об образовании” (в новой редакции). В связи с этим, некоторые исследователи и практические работники указывают, что государственные вузы вправе сдавать имущество в аренду без согласия собственника. Думается, однако, что в силу противоречия указанной нормы названного закона положениям ГК РФ, она не подлежит применению. Поэтому договоры аренды, заключаемые образовательными учреждениями в отношении закрепленного за ними имущества, являются недействительными.

Таким образом, ни в 1995 году, ни в настоящее время сдача в аренду государственным образовательным учреждением имущества, которое закреплено за ним на праве оперативного управления, без согласия собственника не допускается.