Понятие и виды обременений прав на недвижимое имущество в казахстане

Одним из квалифицирующих признаков права собственности и иных вещных прав является возможность непосредственного воздействия на вещь, в том числе путем исключения от воздействия на вещь любых третьих лиц. Обладатели производных от права собственности вещных прав могут исключить от воздействия на вещь не только третьих лиц, но и самого собственника¹. Например, по общему правилу, право пользования арендатора исключает на этот же объект право пользования собственника и т.д. Вместе с тем история развития права собственности и иных вещных прав показывает, что полнота и широта господства правообладателя над вещью далеко не абсолютны. На необходимость установления ограничений вещных прав указывают все исследователи. Так, В.М. Хвостов отмечает: “Право собственности есть наиболее полное господство над вещью, какое допускается вообще объективным правом. Но его нельзя определить как господство над вещью в принципе безграничное, не допускающее, по природе своей никаких ограничений. Такое определение было бы неисторическим и противоречило бы даже общему понятию о праве… История показывает, что право собственности никогда не существовало в виде ничем не ограниченного господства субъекта над вещью. Ограничения в видах общегосударственных, в интересах соседей и т.п. всегда существовали, и без них общежитие стало бы невозможным”². Если вопрос о том, что право собственности не является безграничным правом и собственник должен претерпевать различного рода ограничения в общественных или в частных интересах, является общепризнанным (спорными являются только вопросы о видах и пределах таких ограничений), то вопрос о том каково соотношение понятий “пределы осуществления” или “границы права” и “обременения прав”, далеко не ясен и дискуссионен. Данная проблема давно является предметом научных исследований³, но, как отмечается в литературе, “до сих пор не существует четкого размежевания понятий ограничения и границ (определения содержания) права собственности”¹. Проблема разграничения понятий границы и обременения права имеет не только теоретическое, но и большое практическое значение. С теоретических позиций проблема связана с установлением содержания права, вытекающего из режима права, предусмотренного нормативными правовыми актами, и ограничений права, основаниями возникновения которых в основном являются юридические факты (юридические составы). Только в определенных случаях такие обременения могут возникнуть на основании закона или иных нормативных правовых актов. В связи с этим границы могут быть установлены только нормами права, в то время как обременения возникают в основном на основании юридических фактов. Основаниями возникновения обременений в определенных случаях также могут быть нормы права. Это дало основание для выделения так называемых “законных (легальных) ограничений”². Основания прекращения обременений и последствия их прекращения также специфичны. Обременения могут прекращаться по основаниям, предусмотренным нормативными правовыми актами или соглашением сторон, в то время как изменение границ права связано только с изменением режима права, предусмотренного нормами права. При прекращении обременения право восстанавливается в полном объеме и может быть осуществлено в пределах границ, установленных для данного права. В связи с этим, если иное не вытекает из нормативных правовых актов или не подтверждено правоустанавливающими документами, право собственности и иные вещные права считаются свободными от обременений, в то время как границы права установлены нормами права и презюмируются для данного вида права.

Теоретическое и практическое значение разграничения границ и обременений прав в настоящее время в сфере недвижимости значительно возросло в связи с тем, что в Казахстане и в других странах СНГ внедряются системы регистрации прав на недвижимость. Обременения прав во всех системах, являющихся системами регистрации прав, признаны объектами регистрации. Если такие объекты регистрации, которые действующий закон называет правами, определены в самом законе, то такие объекты регистрации, как обременения прав на недвижимое имущество, в законодательстве “поименно” не определены. В связи с этим возникает вопрос о том, какие же обременения прав на недвижимое имущество подлежат регистрации в правовом кадастре. Границы права также своего рода стеснения права, но они имеют иную юридическую природу, специфичны по способам их установления и не являются объектами регистрации в различного рода публичных регистрах. Обременения же права, за исключением так называемых “преимущественных интересов”, подлежат обязательной регистрации и без регистрации не считаются возникшими.

Между тем в Казахстане, как и в других странах СНГ, законодательная модель регулирования таких объектов регистрации как, обременения прав на недвижимости, далеко не совершенна. Более того, при регистрации пределы права необходимо отличать от его обременений. Обременения, по общему правилу, необходимо регистрировать. Не требуется регистрации только таких обременений, которые законодатель отнес к преимущественным интересам, то есть к правам или обременениям, которые не подлежат обязательной регистрации и признаются возникшими без регистрации. В связи с этим, если ограничение права по своей природе является обременением и если оно не указано в перечне преимущественных интересов, оно подлежит обязательной регистрации. Если же стеснения (ограничения права) являются его границами, их регистрация не требуется и нет необходимости указывать их в перечне преимущественных интересов. Между тем правовое регулирование отношений по регистрации в Казахстане показывает, что разграничение этих понятий в регистрационной системе не осуществлено. Это вытекает, в частности, из анализа норм о регистрации. Например, в ст. 4 Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу Закона, от 25 декабря 1995 г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее ‑ Указ о регистрации) не подлежащими регистрации признаны обременения, выступающие как общие правила и запреты, установленные законодательством (о здравоохранении, общественной безопасности, охране окружающей природной среды и др.) а также обусловленные общественными нуждами (право доступа к линиям электропередачи, телефонным и телеграфным линиям и столбам, трубопроводам и т.п.). В тех случаях, когда в отношении объекта возникает вещное правомочие третьих лиц (право доступа, а, значит, право прохода и даже проезда; право прокладки), у нас нет сомнений, что такое стеснение права по своей природе является обременением права, поскольку, как только оно отпадает, например, в связи с демонтажем оборудования, к которым обременение обеспечивает доступ, право собственности или иное вещное право на земельные участки становятся свободными от таких обременений. Юридическая природа таких стеснений как общие правила и запреты, на наш взгляд, требует определения. Если это обременения, они должны быть указаны в перечне преимущественных интересов. Если же они являются стеснениями (ограничениями) права в пределах его границ, то есть это пределы права, а не его обременения, то в перечне преимущественных интересов они не должны указываться, поскольку такие ограничения не подлежат регистрации. Если, например, исходить из того, что обязанность правообладателя при осуществлении своего права не нарушать нормы об охране природы, адресованные всем и каждому, являются его пределами, а не обременением, то общие правила и запреты, установленные законодательством об охране окружающей природной среды, не являются обременениями права, как указано в ст. 4 Указа о регистрации.

В связи с изложенными теоретическими и практическими проблемами, связанными с разграничением пределов осуществления права с его обременениями и введением системы регистрации прав на недвижимость, определение позиций по данному вопросу является чрезвычайно важным как для развития гражданско-правовой науки, так и для формирования законодательства о недвижимости и регистрации прав на нее.

Определение обременения дано в подпункте 4 пункта 1 Указа о регистрации. Согласно определению обременение – ограничение прав на недвижимое имущество, в том числе наличие на него определенных прав третьих лиц, арест имущества. Из определения следует, что законом обременения подразделяются на две разновидности. К первой разновидности относятся обременения, при которых на объект недвижимости устанавливаются определенные права третьих лиц. К обременениям в пользу третьих лиц могут быть отнесены залог, сервитуты, доверительное управление, рента, аренда, безвозмездное пользование чужим недвижимым имуществом, право постоянного и временного землепользования и другие. Ко второй разновидности относятся обременения (ограничения), при которых ограничиваются определенные действия самого правообладателя, однако при этом прав третьих лиц (владения, пользования или распоряжения) на имущество правообладателя не возникает. К таким обременениям могут быть отнесены арест, возбуждение производства по делу о банкротстве, различного рода запреты на право пользования, владения или распоряжения имуществом, налагаемые различными органами (налоговыми, правоохранительными, санитарного, пожарного надзора и др.).

Обременений прав на недвижимое имущество, относящихся ко второй группе, в законодательстве существует множество. В связи с этим при разработке концепции законодательства о государственной регистрации необходимо определиться, какими критериями необходимо руководствоваться при решении вопроса о необходимости регистрации определенных обременений прав на недвижимое имущество.

Такие объекты регистрации, как залог, право пользования на срок свыше года, право землепользования на срок свыше года, рента, доверительное управление, одновременно являются правами и обременениями. Характерным для них является то, что они конкретно определены как объекты обязательной государственной регистрации в правовом кадастре (п.2 ст. 118 ГК РК). Другие обременения (ограничения) как объекты регистрации “поименно” в законодательстве не определены. В связи с этим возникают вопросы о необходимости регистрации в правовом кадастре тех или иных обременений (ограничений) прав на недвижимое имущество. В частности, нужен ясный и однозначный ответ на вопрос о необходимости регистрации в правовом кадастре таких обременений прав как опека, попечительство, патронаж, право преимущественной покупки, ограничение или лишение дееспособности, введение процедур банкротства в отношении должника, в составе имущества которого имеется недвижимость, и т.д.

Общее положение гласит, что объектами регистрации в правовом кадастре являются обременения прав на недвижимое имущество, а также их возникновение, переход и прекращение (п.1 ст. 118 ГК РК). Таким образом, подлежат регистрации обременения прав на недвижимое имущество. Вместе с тем, в теории гражданского права нет единого мнения о том, что понимать под ограничением или обременением прав. Из приведенного легального определения обременения трудно установить различия между пределами осуществления права, которые не могут быть объектами регистрации и определяют объем правомочий правообладателя, и обременениями, которые ограничивают такой объем по сравнению с общим режимом, установленным для данного права.

В настоящее время нет фундаментальных теоретических работ по проблемам обременений прав на имущество. В литературе по рассматриваемым проблемам высказывались самые различные точки зрения. Например, некоторые авторы к ограничениям прав на имущество, вытекающим из конституционных норм, относят конфискацию и реквизицию имущества¹. Между тем в литературе справедливо отмечалось, что под ограничение права нельзя подводить случаи его принудительного прекращения. При прекращении права собственности помимо воли управомоченного лица имущество становится объектом права другого лица, тогда как при его ограничении субъект сохраняет право собственности в отношении своего имущества. В первом случае после решения субъект утрачивает все права на изъятое имущество, и связь лица и вещи перестает существовать, тогда как во втором – утрачивается лишь определенная в силу конкретного юридического факта /акта об утрате (ограничении)/ часть этих прав без прекращения субъектно-объектной связи².

Если различия между ограничениями и прекращением прав в принудительном порядке, на наш взгляд, очевидны, то вопрос о разграничении между обременениями (ограничениями) прав и границами (пределами) прав является проблематичным. Для целей регистрации это имеет существенное значение, поскольку объектами регистрации являются обременения (ограничения). Содержание права в пределах его границ (пределов) не может рассматриваться в качестве его обременений. Значение для целей регистрации разграничения между границами (пределами) права и его обременениями можно проиллюстрировать на следующих примерах. В соответствии с п. 4 ст. 8 ГК РК граждане и юридические лица должны действовать при осуществлении принадлежащих им прав добросовестно, разумно и справедливо, соблюдая содержащиеся в законодательстве требования, нравственные принципы общества, а предприниматели – также правила деловой этики. Традиционно указанные правила рассматриваются как пределы осуществления права. Другой пример. В соответствии со строительными нормами и правилами на всех правообладателей могут быть возложены строительные ограничения: не строить здание определенной высоты, соблюдать определенное расстояние между строящимися объектами и т.д. Обязанность не строить здание выше определенной высоты для того, чтобы это не мешало естественному освещению, может быть на правообладателя возложена и на основании договора с обладателем прав на соседний земельный участок, если общего запрета не существует. В каждом из перечисленных случаев возникает вопрос о правовой природе ограничений, возлагаемых на правообладателя и необходимости их регистрации в правовом кадастре. Ограничения, лежащие в пределах права, не требуют государственной регистрации. Достаточно указания в правовом кадастре вида права, которое само по себе будет говорить о том, каковы его пределы. Ограничения, лежащие за пределами права, за исключением преимущественных интересов, должны быть зарегистрированы. В связи с этим, ответ на вопрос, требуется или не требуется регистрация, зависит от того, относится ли данное ограничение к пределам осуществления права или к его обременениям.

В литературе обсуждался вопрос о том, можно ли установление границ права трактовать как его ограничение¹. Согласно позициям одних авторов “понятие об ограничении лежит в самом понятии права². В современной казахстанской юридической литературе также отмечалось, что видимо понятие “обременение” находится в рамках понятия “пределы осуществления гражданских прав”, так как пределы осуществления – это тоже определенное ограничение прав, рамки, за которые нельзя выходить при осуществлении права. Но это – общие ограничения, они установлены законодательством и изначально присущи всем гражданским правам, в том числе вещным. Обременение же – это дополнительное ограничение прав, налагаемое на собственника или иного обладателя вещного права в соответствии с договором либо более конкретным законодательством¹.

Другие авторы усматривают ограничения права за пределами границ (содержания) права. В частности, В.П. Грибанов в своей известной работе писал: “Всякое субъективное право, будучи мерой возможного поведения управомоченного лица, имеет определенные границы как по своему содержанию, так и по характеру его осуществления. Границы эти могут быть большими или меньшими, но они существуют всегда. Границы ‑ есть неотъемлемое свойство всякого субъективного права, ибо при отсутствии таких границ право превращается в свою противоположность – в произвол и тем самым вообще перестает быть правом”². По мнению И.Э. Косарева, нужно четко проводить различия между понятием “границы” и понятием “ограничение” права собственности. Первое, в отличие от второго, отмечает автор, носит не гражданско-правовой, а публично-правовой характер. Субъективное гражданское право в той мере, насколько оно возможно, действительно можно ограничить в интересах конкретных лиц, но определение содержания права законом нельзя считать его ограничением, исходя из самого понятия субъективного гражданского права как меры дозволенного поведения. Если закон именно так определяет это право, то перед нами мера возможного поведения им установленная, то есть само право, а не его ограничение³. Другой автор отмечает, что граница указывает, каких правомочий нет в праве собственности, а ограничение – какие из входящих в содержание права собственности правомочий стесняются в осуществлении⁴. Для разграничения между границами и ограничениями права И.Э. Косаревым были предложены следующие критерии: “Говоря об ограничениях прав, по смыслу самого словосочетания мы подразумеваем, что существует потенциальная возможность содержания этого права, но в силу каких-то причин она ограничена. Иным образом обстоит дело в случае установления границ (содержания) права – здесь содержание права не ограничивается, а определяется государством. И использование имущества вне заданных рамок выводится за пределы права. Поэтому нельзя ограничить то, что не охватывается содержанием права. В случае установления границ права собственности, собственник обязан претерпевать пользование своим имуществом и не совершать каких-либо действий в общественных интересах. У других субъектов не возникает никаких особых прав по отношению к собственнику этого имущества, помимо тех, что реализуются в силу закона. Эти субъекты никак законом не определены. Иное имеется в виду, когда речь идет об ограничении права собственности. В этом случае законом или договором выделяется особый субъект, у которого при определенных условиях, предусмотренных диспозицией правовой нормы или содержанием договора, возникают особые права в отношении имущества собственника. О случаях же установления границ права собственности можно говорить тогда, когда степень абстракции настолько высока, что не предусматривается конкретных обременений в пользу конкретных лиц”¹. Исходя из изложенного, автор заключает, что установление содержания права собственности, к примеру, изменение целевого назначения земельного участка, не нуждается в государственной регистрации, поскольку оно не предоставляет другим субъектам прав в отношении этого участка, в отличие от ограничений права собственности, возникающих из различных сделок, совершаемых собственником².

С позицией автора нельзя согласиться полностью. Во-первых, признание ограничениями права, а не его границами, только случаев возникновения на имущество определенных вещных или обязательственных прав третьих лиц достаточно проблематично. Например, наложение ареста является ограничением прав на имущество. Однако на “арестованное” имущество третьи лица не приобретают ни вещных, ни обязательственных прав. При аресте ограничиваются права правообладателя на распоряжение имуществом. Такой же характер приобретают ограничения при возбуждении производства по делу о банкротстве, при наложении запрещений налоговыми органами, при запрете совершения определенных работ и т.д. На наш взгляд, обременения права не всегда связаны с установлением правомочий третьего лица на вещь. Например, при аресте правомочий (владения, пользования или распоряжения) ни у кредиторов, ни у органов, его наложивших, не возникает. Арест означает только запрет на распоряжение, а в некоторых случаях и на пользование. Это обеспечительное средство. Распоряжение вещью осуществляют уполномоченные органы при обращении взыскания, а не в силу того, что на имущество наложен арест. При отказе в удовлетворении иска арест, в частности, снимается. К границам права арест нельзя отнести. У него совершенно другая правовая природа. Более того, он не устанавливается в публичных интересах. Во-вторых, изменение целевого назначения земельного участка должно быть признано объектом регистрации, но не потому что оно по своей природе является обременением. Автор включает его в содержание права. С этим можно согласиться. Но целевое назначение земельного участка относится, кроме того, к идентифицирующим признакам, которые влияют на правовой режим объекта недвижимости. В частности, идентификация земельного участка осуществляется не только его кадастровым номером, местоположением, площадью, но и такими параметрами, как делимость/неделимость, категория земли, целевое назначение. В связи с этим изменение любого из указанных параметров требует государственной регистрации. Кроме того, ряд из указанных параметров влияет на правовой режим объекта недвижимости. К таким признакам относятся, например, категория земли, целевое назначение земельного участка, делимость/неделимость. Например, земельные участки для целей ведения личного подсобного хозяйства, дачного строительства, садоводства могут быть предоставлены в собственность только гражданам Республики Казахстан (п.1 ст. 33 Указа Президента РК, имеющий силу Закона, от 22 декабря 1995 г. “О земле”, ‑ далее ‑ Указ о земле). Иностранные субъекты в собственность для указанных целей земельные участки приобретать не могут. Существенно меняется правовой режим недвижимого имущества и при изменении категории земельного участка. Например, земли общего пользования на землях населенных пунктов не могут быть предоставлены в частную собственность и сделки в отношении таких земель запрещены. Не могут находиться в частной собственности также земли сельскохозяйственного назначения, кроме случаев, указанных в п. 1 ст. 33 Указа о земле, а также земли обороны, лесного и водного фондов (п. 3 ст. 33 Указа о земле). В связи с этим сведения о переводе земель из одной категории в другую должны быть своевременно отражены в правовом кадастре. Юридически такой перевод должен считаться состоявшимся с момента государственной регистрации таких изменений в правовом кадастре.

В связи с этим для соблюдения правового режима земельных участков, предоставленных для указанных целей, в правовом кадастре должны отражаться все изменения параметров объектов недвижимости, отраженных в регистрационном листе правового кадастра.

Однако главным в высказывании излагаемого автора является не ответ на частный вопрос о том, нужна ли регистрация в правовом кадастре или любом другом реестре прав на недвижимое имущество регистрация изменения целевого назначения объекта недвижимости. Важным для определения понятия обременения (ограничения) является разграничение между понятиями границы права и его ограничения и установление критериев, которые позволят отличить их друг от друга. С теми критериями для разграничения указанных понятий, которые привел И.Э. Косарев, на наш взгляд, можно частично согласиться. При этом автором было предложено следующее определение ограничения: “Итак, под ограничением права собственности следует понимать положительное или отрицательное обременение имущества, принадлежащего собственнику, заключающееся в предоставлении другим лицам в случаях, предусмотренных законом или договором, вещных или обязательственных прав на его имущество”. Однако, как нами уже отмечалось, обременения могут возникнуть и тогда, когда правомочий третьих лиц на объект не возникает (запрет на распоряжение, владение или пользование без возникновения указанных правомочий у третьих лиц). Далее автор заключает: “Следовательно, ответ на вопрос, что перед нами: граница или ограничение права собственности, будет зависеть от того, какой интерес, публичный или частный, лежит в основании стеснения права¹.

С последней позицией данного автора, на наш взгляд, согласиться нельзя. Как нам представляется, разграничение между границами права и его ограничениями лежит не в различиях между публичными и частными интересами. В частности, существование так называемых “публичных” сервитутов не связано с интересами определенных лиц, а обусловлено общественными интересами. Право доступа к линиям электропередач, телефонным и телеграфным линиям и столбам, трубопроводам и т.д. (ст. 4 Указа о регистрации), право физических лиц свободно без каких либо разрешений находиться на незакрытых для общего доступа земельных участках (ст. 48 Указа о земле)² обусловлены публичными интересами. Однако, на наш взгляд, по существу они являются ограничениями, поскольку во всех указанных случаях возникают правомочия у третьих лиц, причем реализуемых активными действиями управомоченных, а не воздержанием от совершения действий. Разница только в субъектном составе, содержании права и оснований его возникновения и прекращения. Такие обременения возникают на основании закона, а не договора, административного акта или других юридических фактов. Более того, разграничение между понятиями “частный” и “публичный” интерес также является проблематичным. Так, в литературе применительно к делению права участия частного и права участия общего в зависимости от того, в чьих интересах оно устанавливается (частных или общих), отмечалось, что “это деление ограничений условно, так как интересы отдельных лиц и общественные интересы так тесно переплетаются, что их трудно разделить”³.

Кроме того, нельзя, на наш взгляд, признать публичные сервитуты пределами (границами) права, поскольку содержание права собственности не должно зависеть от места расположения участка, интересов соседей. Тогда содержание права собственности и его пределы должны были бы различаться для каждого земельного участка. Как нам представляется, содержание права в пределах его границ устанавливается положениями о данной категории права. При этом пределы (границы) также устанавливаются такими положениями. В частности, к таким пределам могут быть отнесены положения, предусмотренные в ст. 8 ГК РК. Соглашением сторон такие стеснения не могут быть устранены. Например, нельзя договориться о том, что правообладатель при осуществлении права не будет действовать добросовестно, разумно и справедливо. Основаниями прекращения обременений могут быть и нормы права, и договоры, и иные юридические факты (юридические составы). Спорно только то, можно ли соглашением прекратить обременение, возникающее на основании закона. В литературе высказывалась точка зрения о том, что законные ограничения прав земельного собственника устанавливались и отменялись согласно предписаниям закона. Исключения из этого правила должны быть прямо предусмотрены законом. Так, в дореволюционной России существовал сервитут, установленный из договора между земельным собственником и его соседом, о праве выводить, вопреки законному ограничению, окна во двор соседа. Этим собственник освобождался от лежащего на нем ограничения и получал право непосредственное на соседний участок – настоящее вещное право на чужую вещь¹. Казахстанское законодательство также не исключает отмену обременения, возникшего на основании закона, в результате наступления иных юридических фактов. Например, из анализа Указа о земле вытекает, что право свободно, без каких либо разрешений находиться на незакрытых для общего доступа земельных участках, возникающее на основании п. 1 ст. 48 Указа, может быть в соответствии с п. 2 ст. 54 отменено решением суда в случаях, когда земельный участок, обремененный сервитутом не может использоваться по своему назначению в результате такого обременения.

При уменьшении объема содержания права на основании законодательства, соглашений или в других случаях, установленных законодательством, по сравнению с объемом, вытекающим из режима, установленного для данного вида права, на наш взгляд, можно говорить об ограничениях или обременениях права. Например, пределы права собственности на земельные участки одной категории с одинаковым целевым назначением должны, по нашему мнению, совпадать. Однако специфика местоположения земельного участка, индивидуальные потребности обладателей соседних земельных участков могут обусловить установление определенных ограничений, которые из общего режима данного вида права не вытекают. Такие ограничения не носят общего характера. Например, обеспечение права прохода в общественных интересах является не границами права, а его ограничением (обременением), поскольку не входит в содержание права собственности как определенного вида права, а налагается только в данном конкретном случае, если необходимо использование данного земельного участка для указанных целей. Вместе с тем, следует иметь в виду, что могут быть ограничения, которые действуют в отношении каждого. Например, это строительные и другие ограничения. Они находятся за пределами права, могут быть индивидуализированы для отдельных видов объектов. Такие ограничения не регистрируются не потому, что они входят в содержание права, а потому, что законодательством Казахстана (ст.4 Указа о регистрации), так же, как и законодательством многих стран, они признаются преимущественными интересами и не подлежат регистрации.

В связи с изложенным, обременения прав ‑ это не только возникновение вещных прав третьих лиц на имущество, но и ограничения любого правомочия правообладателя, как с возникновением так и без возникновения на имущество правомочий у третьих лиц. Если такие обременения не признаны преимущественными интересами, они подлежат обязательной регистрации в правовом кадастре.

Вместе с тем следует отметить, что объектами регистрации в правовом кадастре должны быть не только обременения, состоящие в лишении или ограничении правомочий правообладателя, но и другие юридические факты, при наступлении которых правообладатель не ограничивается в своих правах, но их наступление предупреждает о возможных притязаниях на объект со стороны третьих лиц. Например, при подаче искового заявления в суд, оспаривающего право, правообладатель не лишается (если не был наложен арест) ни одного из своих правомочий. Однако регистрация в данном случае подачи искового заявления предупредит участников оборота о том, что зарегистрированное право не бесспорно.

Кроме указанных объектов регистрации, на наш взгляд, необходима регистрация финансовых обременений, которые возлагаются не на все объекты недвижимости, а только в определенных случаях. Причем основным для них является то, что такие финансовые обременения “следуют” за вещью. Обязательства по содержанию имущества, как известно, несет правообладатель (п.1 ст. 189 ГК РК). Долги по содержанию имущества не следуют за вещью. Например, нельзя возложить расходы на коммунальные услуги, который потребил предыдущий собственник, но не оплатил их, на нового приобретателя, как это часто делается на практике. К финансовым обременениям, следующим за вещью, в частности, относятся налоги. В некоторых системах они признаются объектами регистрации. В Казахстане, их целесообразнее признать преимущественными интересами, которые не требуют государственной регистрации. К финансовым обременениям, которые необходимо зарегистрировать, можно отнести ренту и обязательства участников кондоминиума, связанные с возвратом кредита, необходимого для содержания общего имущества. Обязательства по возврату такого кредита распределяются между собственниками квартир и при перемене собственника невыплаченная часть долга переходит к новому приобретателю. Такие обязательства по квартире должны быть зарегистрированы.

Изложенные проблемы регистрации обременений прав на недвижимое имущество связаны не только с тем, что в теории гражданского права не разработано понятие обременения, но и с тем, что в законодательстве нет исчерпывающего перечня обременений, в то время как понятие обременения, данное в ст. 1 Указа о регистрации, не позволяет определить такой перечень. Законодательное регулирование регистрации обременений сводится в настоящее время к следующему: 1) дано определение понятия; 2) дан примерный перечень таких обременений (п.2 ст.118 ГК РК); 3) в отдельных нормативных правовых актах устанавливается обязанность регистрации тех или иных юридических фактов. В частности, в соответствии со ст. 25 Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу Закона, от 23 декабря 1995 г. “Об ипотеке недвижимого имущества” (далее ‑ Указ об ипотеке) в правовом кадастре до обращения взыскания на предмет залога подлежат регистрации: 1) уведомление о неисполнении обязательств; 2) уведомление о торгах. В соответствии со ст. 64 Указа о земле в порядке, установленном для государственной регистрации недвижимости, подлежит регистрации решение компетентного органа об изъятии земельного участка для государственных надобностей. Соглашение о выкупе, на основании которого прекращаются права у собственника или землепользователя, регистрируется по общему правилу по истечении года после уведомления правообладателя о предстоящем выкупе. Вопрос о том, какие другие обременения должны быть зарегистрированы в правовом кадастре, может быть решен только на основе анализа определения обременения. Однако, нельзя ожидать от участников оборота и работников регистрирующего органов, что они могут сами определить перечень обременений, который необходимо регистрировать в правовом кадастре.

В связи с этим механизм регулирования обременений как объектов регистрации в действующем законодательстве считаем недостаточным. Он не позволяет однозначно определить такой перечень. В связи с этим представляется, что необходимо разработать концепцию регистрации обременений прав на недвижимое имущество в правовом кадастре, которая должна исходить из следующих основных положений:

1. нельзя установить в одном законодательном акте исчерпывающий перечнь обременений прав на недвижимое имущество, подлежащих государственной регистрации, в то время как перечень преимущественных интересов должен носить исчерпывающий характер, однако определение обременений должно позволить установить перечень таких обременений для каждого периода времени;

2. как обременения прав должны рассматриваться ограничения прав, которые ограничивают или лишают правообладателя таких его правомочий, как владение, пользование или распоряжение;

3. необходимо ввести понятие квазиобременений (как бы обременений), под которыми следует понимать наступление юридических фактов, которые сами по себе не ограничивают ни одно из правомочий правообладателя, однако их возникновение является для третьих лиц предупреждением о возможных в будущем притязаниях в отношении прав на данный объект недвижимости, и в связи с этим они должны быть зарегистрированы в правовом кадастре;

4. необходимо ввести также понятие финансовых или имущественных обременений прав на недвижимость, переходящих при переходе прав на нового приобретателя объекта недвижимости;

5. основаниями возникновения обременений необходимо признать только такие юридические факты (юридические составы), которые предусмотрены законодательством или соглашением сторон.

В связи с изложенным, проблема определения природы таких объектов регистрации как договор лизинга с участием продавца, предварительного договора, решения об изъятии, искового заявления в суд, оспаривающего право, необходимо отметить, что они укладываются в предлагаемую нами концепцию регистрации обременений. В частности, к обременениям, ограничивающим правомочия, могут быть отнесены залог, арест, возбуждение производства по делу о банкротстве, лишение или ограничение дееспособности (ограничения правомочия распоряжения), аренда, безвозмездное пользование (ограничение правомочия пользования и частично правомочия распоряжения) и т.д. Заключение предварительного договора не лишает правообладателя ни права владения, ни права пользования, однако его следует рассматривать как ограничение права распоряжения в пользу контрагента. Лизинг с участием продавца также следует отнести к ограничению права распоряжения, так как продавец должен передать в собственность указанный в лизинге объект недвижимости лизингодателю. Такие объекты регистрации, как подача искового заявления, оспаривающего право или производимую регистрацию, решения государственных органов об изъятии земельных участков для государственных надобностей, письменные предупреждения правообладателей об устранении грубых нарушений по использованию земельных участков и некоторые другие, должны быть отнесены к квазиобременениям. Указанные обременения не ограничивают правомочия правообладателя ни на право владения, ни на право пользования, ни на право распоряжения, однако они являются предупреждением для участников оборота о возможных будущих притязаниях на объект недвижимости со стороны третьих лиц. Например, если истец выиграет дело о признании права собственности, сделка об отчуждении, заключенная ответчиком с третьим лицом до или после подачи искового заявления, будет признана недействительной, так как отчуждаемое право ответчику не принадлежит. Регистрация подачи искового заявления позволит участникам оборота, получившим об этом сведения из правового кадастра, избежать заключения сделок до разрешения спора в суде.

Решение об изъятии земельного участка в соответствии со ст. 65 Указа о земле также не ограничивает правомочия правообладателя до момента достижения соглашения о выкупе или принятия решения судом о выкупе. В связи с этим оно должно быть отнесено к квазиобременению, которое предупреждает участников оборота о будущих притязаниях государства на такие объекты, например, об изъятии земельного участка для государственных нужд. Рента является и ограничением права распоряжения (ст.538 ГК РК) и имущественным обременением, переходящим на приобретателя (ст.520 ГК РК). К финансовым обременениям, которые могут быть зарегистрированы в правовом кадастре, относятся также обязательства участников кондоминиума, связанные с содержанием общего имущества.

В связи с изложенным, в настоящее время объектами регистрации в правовом кадастре, кроме обременений, перечисленных в п.2 ст.118 ГК РК, должны быть: 1) арест; 2) решение об ограничении распоряжения имуществом, вынесенное органами налоговой службы; 3) решение о выкупе земельного участка, принятое компетентным органом (статья 64 Указа о земле); 4) исковое заявление в суд, оспаривающее зарегистрированное право; 5) определение суда о принятии дела к производству или о возбуждении производства по делу, касающееся прав на недвижимое имущество; 6) определение суда о возбуждении производства по делу о банкротстве субъекта, имеющего в составе имущества недвижимость; 7) определение суда о применении в отношении несостоятельного (неплатежеспособного) должника, имеющего в составе имущества недвижимость, реабилитационной процедуры или конкурсного производства; 8) письменное предупреждение собственника или землепользователя уполномоченным государственным органом о необходимости использовать участок по назначению за 1 год до предъявления иска (пункт 2 статьи 73 Указа о земле); 9) письменное предупреждение землепользователя уполномоченным государственным органом о необходимости устранения грубых нарушений правил рационального использования земли за 3 месяца до предъявления иска (п. 3 ст. 73 Указа о земле); 10) решение суда об установлении опеки над имуществом лица, объявленного умершим или признанного безвестно отсутствующим; 11) постановление нотариуса о назначении доверительного управляющего наследством; 12) назначение исполнителя завещания на основании завещания, соглашения между наследниками или решения суда (ст. ст. 1059, 1071 ГК РК); 13) решение органа опеки и попечительства об установлении опеки над имуществом несовершеннолетнего или недееспособного лица; 14) решение суда об ограничении дееспособности или признании недееспособным лица, являющегося обладателем права на недвижимое имущество; 15) решение органа опеки и попечительства об ограничении дееспособности несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет; 16) назначение патронатного воспитателя к несовершеннолетним на основании договора между органом опеки и попечительства и патронатным воспитателем (ст. 119 Закона РК от 17 декабря 1998 г. “О браке и семье”); 17) обременения (ограничения), возникшие на основании договора между правообладателем и третьими лицами; 18) другие обременения (ограничения) в случаях, предусмотренных законодательством или договором.

Приведенный перечень обременений в качестве объектов обязательной государственной регистрации будет изменяться, дополняться. В связи с этим, перечень обременений, подлежащих обязательной регистрации в правовом кадастре, всегда необходимо устанавливать на основании действующего в момент регистрации законодательства. Необходимым при этом является разграничение понятий пределов осуществления права, не являющихся объектами регистрации, и обременениями права, которые подлежат обязательной регистрации, если не отнесены к преимущественным интересам.

Д.В. МУРЗИН

магистр частного права

(г. Екатеринбург)