Практикум в институте частного права.

Теоретические разработки останутся умозрительными конструкциями и построениями, если не будут использованы в практическом применении. Специалистами Института частного права (г. Екатеринбург) на постоянной основе оказывается юридическая поддержка деятельности некоторых участников гражданского оборота. Причем выбор таких партнеров определяется не только и не столько их платежеспособностью, сколько профессиональным интересом к поставленным задачам.

Костяк научно-практического сектора Института частного права составили выпускники Уральского отделения Российской школы частного права. Приводимые ниже заключения по конкретным запросам, поступившим в Институт частного права, наглядно свидетельствуют, что Российская школа частного права действительно стала школой высочайшего мастерства, готовящей элитных юристов-практиков.

Некоторые результаты договорной работы приобрели модельный, типизированный характер. Углубленный юридический анализ “бытовых” проблем, сплав высокой теории и знание реалий деловой юридической жизни позволили поместить ответы на злободневные вопросы в этот сборник научных трудов без какого-либо ущерба для его уровня. Более того, перед нами – определенный жанр научной миниатюры. Этот жанр требует от автора, в силу своей лаконичности, не меньшего мастерства, чем при написании монографических статей: нужно сохранить всю мощь научных аргументов при крайне ограниченных средствах. Практическая направленность жанра требует, кроме того, и однозначности выводов.

В настоящем сборнике помещены следующие миниатюры:

1. О разъяснении некоторых вопросов, касающихся отчуждения доли в праве собственности на недвижимое имущество.

2. О полномочиях исполняющего обязанности генерального директора акционерного общества.

3. О необходимости государственной регистрации договора о предоставлении земельного участка во временное пользование, заключаемого между постоянным и временным землепользователями.

4. О возможности и порядке передачи в аренду объектов недвижимого имущества с участием государственного образовательного учреждения.

5. О понятии договора банковского вклада (депозита), его соотношение с договором банковского счета, а также о правовом режиме депозитных счетов юридических лиц.

С.А. СТЕПАНОВ

кандидат юридических наук

директор Уральского филиала

Исследовательского центра частного права

(г. Екатеринбург)

О разъяснении некоторых вопросов, касающихся отчуждения доли в праве собственности на недвижимое имущество

Имеет ли право лицо, являющееся единственным обладателем права собственности на недвижимое имущество, заключить договор, исполнение которого приведет к установлению режима общей долевой собственности на данное имущество, и подлежит ли такой договор государственной регистрации?

Исходя из общих начал (принципов) науки гражданского права, право собственности конкретного лица на определенное имущество, является единой совокупностью правомочий этого лица по владению, пользованию и распоряжению, принадлежащим ему имуществом, и рассматривать это право в виде суммы долей в праве собственности ошибочно, так как доли в праве собственности возникают только в результате поступления имущества в общую собственность двух или нескольких лиц.

В отношении имущества, принадлежащего на праве собственности одному лицу, режим общей долевой собственности установлен быть не может, так как долевая собственность всегда многосубъектна, что вытекает из существа данного вида собственности и закреплено в п.4 ст.244 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ).

Постановка вопроса о правомерности отчуждения единственным собственником доли в праве собственности является некорректной, поскольку, как уже было сказано, доли в праве собственности возникают только в результате поступления неделимого или не подлежащего разделу в силу закона имущества в собственность двух или более лиц. Однако это не означает, что единственный собственник не вправе совершать действия, ведущие к образованию общей долевой собственности.

Данное утверждение имеет следующее нормативное обоснование:

• В соответствии с п.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих закону условий договора.

• Статья 209 ГК РФ предоставляет собственнику самые широкие полномочия по распоряжению принадлежащим ему имуществом. Ограничение этих полномочий допускается только в случае нарушения собственником законов, иных нормативных актов, прав и законных интересов других лиц.

• Возможность возникновения общей долевой собственности, установлена законодателем, предусмотревшим возможность поступления, неделимого или не подлежащего разделу в силу закона, имущества, в собственность двух или нескольких лиц (абз.2 п.4 ст.244 ГК РФ).

• Утверждение, что формулировка п.4 ст.244 ГК РФ каким то образом ограничивает способы возникновения права общей собственности и исключает возможность для единственного собственника совершать действия, ведущие к образованию общей долевой собственности, является необоснованным, так как указанная норма содержит лишь указание на основание возникновения общей собственности, а именно – поступление имущества в собственность двух или нескольких лиц, но не содержит исчерпывающего перечня действий, событий, юридических фактов в результате которых, имущество может поступить в общую собственность.

Исходя из анализа действующего гражданского законодательства, можно сделать вывод, что в общую собственность двух или нескольких лиц, имущество может поступить не только в результате совместного создания, получения ими по наследству или приобретения у третьего лица одного неделимого или не подлежащего разделу в силу закона объекта, но и в результате сделки, по условиям которой имущество поступает в собственность двух или более лиц, в том числе и первоначального единственного собственника, пожелавшего оставить за собой определенную долю в праве собственности на это имущество.

Так, ст. 1043 ГК РФ прямо предусматривает возможность, в результате исполнения договора простого товарищества, поступления имущества, принадлежащего одному лицу в общую долевую собственность двух или нескольких лиц (товарищей), при этом одним из сособственников становится первоначальный единственный собственник этого имущества. Причем доля каждого из товарищей в праве собственности на это имущество может быть определена ими в договоре.

Таким образом, по нашему мнению, договор, в результате заключения которого, собственник, переводя принадлежащее ему имущество в режим общей долевой собственности, становится одним из сособственников этого имущества, и оставляет за собой долю в праве собственности на это имущество, хотя прямо и не предусмотрен законом, но не противоречит ему и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Следовательно, в силу п.2 ст.1 и п.2 ст.421 ГК РФ, такой договор может быть заключен.

При заключении договора, в результате которого возникает общая долевая собственность на определенный объект, у приобретателя возникает право на определенную долю в праве собственности на весь объект в целом. Учитывая это, законодатель в п.2 ст.251 ГК РФ установил, что момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с п.2 ст.223 ГК РФ.

Таким образом, если договор по отчуждению объекта недвижимости подлежит государственной регистрации, то государственной регистрации требует и договор, в результате которого у приобретателя возникает право на долю в праве собственности на данный объект.

Напротив, если договор по отчуждению имущества не требует государственной регистрации, такая регистрация не производится и в отношении договора, при заключении которого у приобретателя возникает право на долю в праве собственности на данное имущество. К примеру, при заключении договора, согласно которому, возникает долевая собственность на недвижимое имущество, не являющееся жилым помещением, государственной регистрации подлежат только возникающие права (доля в праве) собственности на это имущество, но не сам договор.