Методическое пособие 550

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

Воронежский государственный архитектурно-строительный университет

В.М. Круглякова

ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Учебное пособие

Рекомендовано в качестве учебного пособия редакционно-издательским советом Воронежского государственного архитектурно-строительного университета для студентов, обучающихся по специальности 270115 «Экспертиза и управление недвижимостью»

Воронеж 2009

УДК 332.6(07)

ББК 65я7

К84

Рецензенты:

кафедра «Экономика, организация и инвестиции» Пензенского государственного университета архитектуры и строительства;

М.З. Берколайко, д-р э.н., профессор кафедры «Финансы и кредит» Воронежского государственного университета.

КРУГЛЯКОВА,В.М.

К84 ОЦЕНКАОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ:учеб.пособие для студ.

спец. 270115 / В.М. Круглякова ; Воронеж. гос. арх.-строит. ун-т. –

Воронеж, 2009. - 273 с.

ISBN 978-5-89040-246-5

Представлены теоретические основы стоимостной оценки объектов недвижимости и практические вопросы определения стоимости объектов с учетом требований российского законодательства в сфере оценочной деятельности и современного состояния экономики страны. Обобщена методология расчета стоимости недвижимости в рамках комплексного подхода к учету правовых, технических и экономических параметров строительных объектов и земельных участков, на которых они расположены. Материалы пособия содержат рекомендации по расчету отельных ценообразующих параметров в условиях ограниченного объема статистическихданныхпо рынкунедвижимости. Темы, рассмотренныев составепособия, и конкретные примеры расчета направлены на подготовку специалистов в сфере управления недвижимостью сучетом практическихаспектов оценки недвижимости в российскихусловиях.

Предназначено для студентов, обучающихся по специальности 270115 «Экспертиза и управлениенедвижимостью»,

также может быть полезно для студентов экономических специальностей всех форм обучения.

Ил.18. Табл.39. Библиогр.:39назв.

УДК 332.6(07)

ББК 65я7

ВВЕДЕНИЕ

Изучение основных инструментов управления недвижимостью невозможно представить без стоимостной оценки собственности. Роль оценочной деятельности в современных экономических условиях очень высока. По сути, сегодня профессиональный оценщик выступает в качестве основного консультанта в сфере управления стоимостью недвижимости. Его роль заключается не в банальном манипулировании данными, из которых складывается стоимость объекта, а в грамотном анализе сценариев развития объекта, отражающих сложные социально-экономические процессы, происходящие в отечественной экономике.

Роль профессионального оценщика в современных экономических условиях, связанных с мировым финансовым кризисом, оказывается еще более значительной, так как потребность участников рынка в помощи профессиональных независимых консультантов возрастает. От специалиста, обладающего знаниями в сфере оценки имущества, ждут точных указаний на факторы, которые в наибольшей степени влияют на стоимость объекта недвижимости и изменение которых позволяет увеличить инвестиционную привлекательность объекта.

Вне всяких сомнений, кризис финансового рынка в Российской Федерации уже активно отражается на социально-экономических показателях страны. Тем не менее, рынок недвижимого имущества остается в глазах инвесторов наиболее стабильным инструментом, позволяющим если и не сегодня обеспечить высокий уровень доходов, то сформировать портфель активов, которые обеспечат этот доход в будущем. В обороте капитальных активов объемы сделок с недвижимостью по-прежнему являются наиболее значительными, поэтому стоимостная оценка недвижимости в настоящее время остается важным направлением оценочной деятельности.

Целью настоящего учебного пособия является формирование методических и практических подходов к стоимостной оценке недвижимости на базе знаний в сфере гражданского права, экономики недвижимости, строительства и собственно теории оценки недвижимости. В представленном пособии излагаются основные положения теории и практики оценки стоимости объектов недвижимости с учетом особенностей российской экономики и текущих положений законодательства в сфере оценочной деятельности и стандартов оценки. Учебное пособие состоит из семи глав, содержит теоретические положения и практические примеры расчета различных показателей, использующихся при проведении оценки недвижимости. Содержащиеся в пособии рекомендации могут быть использованы в качестве теоретической основы для дипломного и курсового проектирования студентов различных специальностей.

3

1. ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ОБРАЩЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ И ЕЕ СТОИМОСТНОЙ ОЦЕНКИ

1.1.ПОНЯТИЕ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

ИЕЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

1.1.1.Особенности законодательства в сфере оценки имущества

История становления оценочной деятельности в современной России тесно взаимосвязана с развитием рыночной экономики. Начало 90-х годов прошлого века сопровождалось активным формированием частной собственности, которой теперь уже можно было не только владеть и пользоваться, но еще и распоряжаться. Первые сделки с недвижимым имуществом в условиях новых экономических отношений стали свидетельством возникновения в стране рынка недвижимости.

Созданию и развитию рынка нужно было помогать. Именно в это время появились первые оценочные и риэлтерские компании, оказывавшие квалифицированную помощь в определении стоимости недвижимости, условий заключения сделки и ее юридического сопровождения.

В1996-1997 годах профессиональные оценщики были вовлечены в процесс переоценки основных фондов предприятий, так как Правительством РФ была установлена обязательная для всех предприятий процедура приведения стоимости основных средств предприятий (зданий, сооружений, машин, оборудования и других активов) в соответствие с текущим уровнем цен, которые выросли в результате значительной инфляции. В последующие годы роль независимого оценщика на рынке собственности значительно возросла.

В1998 году российская оценка получила правовую поддержку в виде первой редакции федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 г. [32].

Сегодня требования законодательства подкреплены Федеральными стандартами оценки, стандартами саморегулируемых организаций оценщиков и международными стандартами. Российские оценщики активно участвуют в крупных международных проектах.

Профессиональная оценка в нашей стране проходит нелегкий путь, следуя за всеми изменениями экономических условий и законодательного обеспечения сделок с недвижимостью. Несмотря на постоянное изменение законодательства, как в сфере обращения недвижимости, так и в самой оценочной деятельности, общепризнанным является то, что стоимостная оценка стала важной составляющей рынка недвижимости.

Всовременных условиях под оценочной деятельностью понимают вид профессиональной предпринимательской деятельности, направленной на установление величины стоимости объекта оценки.

4

В общем случае с учетом положений российского законодательства к

объектам оценки относятся:

отдельные материальные объекты (вещи);

совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

права требования, обязательства (долги);

работы, услуги, информация;

Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Под регулированием оценочной деятельности понимают систему нормативных актов и процедур, устанавливающих определенные критерии проведения оценки с целью повышения качества оценочных услуг. Профессиональные критерии устанавливаются государственными органами (государственное регулирование), а также саморегулируемыми общественными организациями (саморегулирование).

Регулирование оценочной деятельности со стороны государственных органов заключается в разработке системы нормативных актов, устанавливающих статус профессионального оценщика и основные условия взаимодействия участников рынка оценочных услуг. Роль саморегулируемых и профессиональных общественных организаций, прежде всего, заключается в методическом сопровождении деятельности оценщиков, разработке стандартов оценки и норм профессиональной этики, а также осуществлении контроля качества услуг.

Таким образом, на современном этапе развития оценочной деятельности

еерегулирование развивается в следующих направлениях:

1.Определение законодательных требований к получению права на оказание оценочных услуг, форме и содержанию договора на оказание услуг по оценке и основным принципам составления отчета об оценке стоимости имущества, а также установление критериев независимости оценщика и определение случаев обязательности проведения оценки. Данное направление составляет основу процесса государственного регулирования и обеспечивается системой федеральных нормативных актов.

2.Утверждение единой профессиональной терминологии и формирование основных методических требований к процедурам оценки. В российской практике это направление отражается в виде федеральных стандартов оценки и стандартов, разработанных общественными объединениями и саморегулируемыми организациями оценщиков.

5

3.Определение на рынке оценочных услуг морально-этических норм поведения профессиональных оценщиков как независимых экспертов в области оценки. Эти требования формулируются в кодексах профессиональной этики общественных и саморегулируемых организаций.

4.Выработка единых требований к уровню профессиональной подготовки и практическому опыту работы в области оценочной деятельности. Требования к организации и содержанию процесса обучения оценщиков, а также периодичности повышения квалификации в настоящее время определяются государственными структурами. Дополнительные условия повышения образовательного уровня могут предъявлять к своим членам и саморегулируемые организации. Профессиональный статус оценщика может определяться не только наличием значительного опыта работы – дополнительно саморегулируемыми организациями предусматриваются процедуры сертификации качества услуг оценщиков по различным направлениям оценочной деятельности.

Одной из наиболее распространенных форм государственного регулирования предпринимательской деятельности является процедура лицензирования. Лицензия – документ, подтверждающий наличие у организации или индивидуального предпринимателя разрешения на оказание тех или иных услуг.

Первоначально необходимость получения лицензий на оценку имущества была предусмотрена Федеральным законом №135-ФЗ от 29.07.1998 г. [32], однако, из-за отсутствия Положения о лицензировании оценочной деятельности, которое появилось лишь в 2001 году, срок начала выдачи лицензий был перенесен на август 2001 года. Лицензии выдавались юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям и контролировались Министерством имущественных отношений Российской Федерации. Действие лицензии на оценочную деятельность распространялось на всю территорию страны.

Следует отметить важную особенность государственного контроля, который осуществлялся вплоть до 1 января 2008 года в форме лицензирования: так как субъектами оценочной деятельности (оценщиками) считались юридические лица и индивидуальные предприниматели, специалисты, непосредственно проводившие оценку, не несли персональной ответственности за качество оказываемых услуг. Таким образом, государственный контроль не предусматривал мер воздействия на специалиста по оценке, допускавшего грубое нарушение законодательства в части требований к содержанию отчета об оценке.

Врезультате последовательного внесения в 2006-2007 гг. изменений в Федеральный закон №135-ФЗ от 29.07.1998 г., был определен постепенный переход от государственного регулирования к саморегулированию оценочной деятельности. Окончательной датой отмены лицензирования стало 1 января

6

2008 года. Одновременно было отменено постановление Правительства РФ от 06.07.2001 г. №519 «Об утверждении стандартов оценки».

С учетом изменений в законодательстве поменялся юридический статус оценщика. Теперь субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность.

Профессиональное обучение оценщиков проводится высшими государственными и частными учебными заведениями, специально создаваемыми для этой цели или на базе факультетов (отделений, кафедр) высших учебных заведений, имеющих право осуществлять такое обучение в соответствии с законодательством РФ.

Новые стандарты оценки, которые направлены на усовершенствование оценочной терминологии, структуры отчета об оценке и методологии оценки в развивающихся экономических условиях, представляют собой два уровня стандартов:

1 уровень. Федеральные стандарты оценки – разрабатываются Национальным советом по оценочной деятельности РФ и утверждаются уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Федеральные стандарты являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности на территории Российской Федерации, если договором на проведение оценки не предусмотрено иное.

2 уровень. Стандарты и правила оценочной деятельности – разрабатываются и утверждаются саморегулируемыми организациями оценщиков и не могут противоречить федеральным стандартам оценки. Эти стандарты и правила обязательны к применению всеми специалистами – членами соответствующей организации оценщиков наряду с федеральными стандартами оценки.

В результате изменений законодательства значительно возросла

ответственность каждого исполнителя за низкое качество отчета об оценке. Теперь в случае нарушения требований профессиональных стандартов и норм этики на оценщика могут быть наложены дисциплинарные взыскания (предупреждения, штрафы, приостановка членства вплоть до исключения из саморегулируемой организации). Исключение автоматически лишает оценщика его профессионального статуса и фактически влечет за собой жесткие ограничения по работе в сфере оценочной деятельности в будущем. Так как вступление «нарушителя» в другую саморегулируемую организацию может повредить репутации этой организации, восстановление права на выполнение работ по оценке имущества может оказаться проблематичным. В ближайшем будущем не исключается и введение новой формы воздействия на недобросовестных специалистов – дисквалификация оценщика на срок от 6 месяцев до трех лет.

7

Дополнительной законодательной нормой, обеспечивающей чистоту сделки, предусматривающей использование результатов профессиональной оценки, является обязательное соблюдение условия независимости оценщика, проводящего оценку.

В соответствии со статьей 16 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [32], оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица – заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве. Оценщик не имеет право проводить оценку, если в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора, а также, если он является участником или кредитором юридического лица – заказчика, либо такое лицо является кредитором или страховщиком оценщика. Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки. Кроме этого, размер оплаты услуг оценщика за проведение оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости имущества. Последняя норма соответствует профессиональной этике оценщика.

Важной особенностью российской оценочной практики является законодательно обозначенное требование к форме и содержанию договора на проведение оценки. В статьях 9 и 10 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в действующих федеральных стандартах оценки содержатся следующие принципиальные условия:

1.Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки, который заключается в простой письменной форме. Также в случаях, предусмотренных законодательством РФ, оценка может быть

2.Договор на проведение оценки должен содержать указание на объект оценки, вид определяемой стоимости, размер денежного вознаграждения исполнителя, сведения об оценщиках, которые будут проводить оценку, и данные об их членстве в саморегулируемой организации оценщиков и страховании гражданской ответственности. В договоре в обязательном порядке должны быть указаны стандарты оценки, которыми должны руководствоваться оценщики при проведении оценки.

3.Отдельные требования предъявляются к содержанию задания на оценку, которое является неотъемлемой частью договора на проведение оценки. В задании на оценку в обязательном порядке должны быть указаны: объект оценки и имущественные права на него, цель оценки и предполагаемое использование ее результатов, вид определяемой

8

стоимости, а также дата оценки и сроки ее проведения. Кроме этого, на этапе составления задания оговариваются основные допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

В статье 11 Закона «Об оценочной деятельности в российской Федерации» представлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки. Структура отчета об оценке описывается в составе федеральных стандартов. Подробный анализ содержания отчета об оценке недвижимости представлен в Главе 3 настоящего пособия. Здесь мы лишь отметим, что, в отличие от зарубежной оценочной практики, когда услуга, относящаяся к сфере оценочной деятельности, может быть оказана в форме устной консультации, в виде краткого письменного заключения или подробного письменного отчета, российским законодательством установлено, что «отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор».

Из данного условия следует, что отчет об оценке должен быть оформлен в письменной форме с учетом требований законодательства и стандартов, как по форме, так и по содержанию.

1.1.2. Международное сотрудничество в сфере оценочной деятельности

Активная интеграция экономических интересов различных государств и расширяющийся процесс глобализации инвестиционных рынков привели к необходимости создания единой системы составления финансовой отчетности и разработки международных стандартов оценки.

Формирование общепризнанной методологической базы потребовало значительных усилий и стало результатом многолетнего сотрудничества ассоциаций оценщиков многих стран. Расхождения в методологических вопросах, существовавшие между оценщиками различных государств, объяснялись отличием национальных традиций, особенностями законодательства по обращению собственности и регулированию оценочной деятельности в каждой стране, содержанием профессиональной оценочной терминологии, использовавшейся в различных государствах в течение многих лет.

Поиск профессионального компромисса странами с развитой рыночной экономикой привел к созданию в 1981 году Международного комитета по стандартам оценки активов (МКСОА), который в 1994 году был переименован и сегодня известен как Международный комитет по стандартам оценки

(МКСО) – International Valuation Standards Committee (IVSC). Международная штаб-квартира МКСО находится в Лондоне, сайт комитета http://www.ivsc.org.

9

МКСО представляет собой негосударственную организацию, объединяющую профессиональные национальные ассоциации более чем пятидесяти стран мира, включая страны с развивающейся экономикой. Основной целью создания МКСО является разработка единых международных стандартов оценки и отчетности, которые отвечают потребностям участников международных рынков имущества и позволяют обеспечить совместимость между национальными потребностями и международными интересами.

До настоящего времени МСКО было опубликовано восемь изданий Международных стандартов оценки (МСО) [15]. В составе каждого нового издания отражаются изменения, происходящие в сфере мировых экономических интересов.

Рассмотрим структуру МСО на примере седьмого издания, которое было переведено на русский язык и опубликовано Российским обществом оценщиков в 2006 году (см. табл. 1.1).

Таблица 1.1 Структура международных стандартов оценки МСО 2005