Методическое пособие 550

подрядчики (субподрядчики), отвечающие за проведение различных специализированных работ при строительстве объекта на основании договора подряда, который заключается подрядчиками с генеральным подрядчиком или заказчиком.

Таким образом, в процесс строительства объекта вовлекается достаточно большое число участников, согласованные действия которых должны обеспечить реализацию инвестиционного проекта строительства объекта в планируемые сроки и с ожидаемым уровнем доходов для всех участников.

С позиций инвестора, функции которого, как мы уже говорили выше, часто выполняет девелопер, участие в проекте строительства выражается в виде трех основных показателей: стоимостью готового строительного продукта, затратами на строительство и прибылью инвестора, которая определяется как разность первых двух показателей. В оценке недвижимости прибыль инвестора часто называется предпринимательским доходом или

прибылью девелопера.

При определении величины затрат на строительство улучшений (выше мы условились называть данный показатель величиной полной восстановительной стоимости – ПВС) могут применяться следующие методы:

метод сравнительной единицы;

метод разбивки по компонентам;

метод аналогов;

метод количественного обследования;

Для проведения оценки недвижимости с применением перечисленных методов важными являются понятия базисного и текущего уровня цен. При определении стоимости строительства, под базисным уровнем цен понимают сметную стоимость строительства, зафиксированную на конкретную дату при составлении проекта. Текущий уровень цен – это сметная стоимость строительства, приведенная к моменту определения стоимости (например, к дате оценки). Напомним, что с учетом основных этапов формирования ценообразования в строительстве, различают следующие базисные периоды: 1969 г., 1984 г., 1991 г. и 2000 г. Для индексации цен от одного базисного периода к другому в зависимости от периода приведения могут использоваться различные нормативные акты, например, для учета удорожания:

- за период от 1969 г. к 1984 г.: Постановление Госстроя СССР №94 от 01.05.1983г. «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек»;

201

-за период от 1984 г. к 1991 г.: Письмо Госстроя СССР №14-Д от 06.09.1990г. «Индексы изменения сметной стоимости строительномонтажных работ по отраслям народного хозяйства на 01.01.1991 г.»;

-за период от 1991 г. к 2000 г. и (или) к текущим ценам: данные региональных центров по ценообразованию в строительстве, ежемесячно или ежеквартально обновляющие информацию об изменении стоимости СМР как в целом по строительству, так и по отдельным видам работ.

Наряду с данными, которые опубликовываются непосредственно в регионах, сведения об изменении цен в строительной отрасли представлены в составе различных специализированных изданий. Наиболее широкое признание в сфере оценки недвижимости получил Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», учредителем которого является московская консалтинговая компания ООО

«КО-ИНВЕСТ». Преимуществом данных, представленных в бюллетене, является возможность одновременного получения сведений об изменении индексов во всех регионах РФ, а также наличие не только фактических значений индексов, но и прогнозных данных о возможных значениях индексов, составленных на год вперед.

Таким образом, при необходимости пересчета от базисного уровня цен к текущим ценам стоимости строительства объекта должен применяться коэффициент ИСМР, соответствующий индексу изменения стоимости СМР, который в общем случае определяется как произведение индексов удорожания СМР за периоды, разделяющие дату оценки от базисного уровня цен, в котором рассчитано базовое значение стоимости строительства.

Содержание метода сравнительной единицы заключается в применении в качестве базового показателя для расчета ПВС объекта оценки стоимости сравнительной единицы, которая определяется либо с учетом данных о стоимости строительства объекта, аналогичного оцениваемому, либо на основе единичных укрупненных расценок на строительство аналогичных объектов. Чаще всего в качестве сравнительной единицы рассматривается стоимость строительства 1 куб. м, 1 кв. м или 1 пм строительного объекта, аналогичного оцениваемому по назначению, составу и качеству конструктивных элементов и т.д. Также при расчете стоимости строительства специализированных объектов величина сравнительной единицы может быть представлена стоимостью строительства за 1 посадочное место, 1 гостиничный номер, 1 койко-место, единицу пропускной способности и другими параметрами объекта с учетом его назначения и отраслевой специализации.

Если между основными техническими характеристиками объекта, принимаемого в качестве аналога, и параметрами объекта оценки имеются какие-либо несоответствия, то они должны быть учтены за счет

202

корректировки стоимости сравнительной единицы аналога, учитывающей эти различия.

Как правило, данные о величине показателя стоимости сравнительной единицы определяются в базисном периоде, отличающемся от даты, на которую проводится оценка. Следовательно, в составе расчетов необходимо предусмотреть индексацию, учитывающую изменение цен в строительстве за период, прошедший от базисного периода до даты оценки. При определении значения индекса приведения дополнительно необходимо учитывать коэффициент приведения показателя стоимости к конкретному региону и отрасли.

Так как при расчете величины ПВС должен быть учтен предпринимательский доход (ПД), после приведения к дате оценки стоимости строительства объекта оценки, полученный результат должен быть увеличен на сумму ПД или умножен на соответствующий коэффициент.

Таким образом, при использовании метод сравнительной единицы величина ПВС определяется по формуле:

где

Са – стоимость строительства единицы сравнения (площади или объема

объекта-аналога) в базисном уровне цен, руб. за единицу сравнения;

К1 – корректирующий коэффициент, учитывающий несоответствие

технических характеристик принятого в качестве объекта сравнения аналога и объекта оценки (при совпадении характеристик К1 =1);

К2 – коэффициент, учитывающий различия в региональных и

отраслевых характеристиках аналога к соответствующим параметрам объекта оценки (при совпадении региона и отрасли, для которых определена стоимость строительства по аналогу и объекту оценки значение К2 = 1);

Исмр – коэффициент, соответствующий индексу изменения стоимости

СМР в регионе от базисного периода до даты оценки (определяется на основе нормативных актов в сфере ценообразования в строительстве и с учетом данных региональных или всероссийских консалтинговых центров по ценообразованию);

203

Sоб.оц. – количество единиц сравнения у объекта оценки (площадь, объем

или иной показатель, характеризующий параметр сравнения по объекту оценки);

КПД – предпринимательский доход (прибыль девелопера), выраженный

вотносительных величинах.

Вроссийской практике оценки метод сравнительной единицы прежде всего реализуется на основе применения сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов (УПВС). Эти сборники были разработаны различными отраслевыми проектными институтами министерств и ведомств СССР, утверждены Госстроем СССР и опубликованы в период с 1969 по 1972 гг. Количество основных сборников составляет 37, причем некоторые из них представлены в виде нескольких томов. Основу разделения данных между сборниками составляет отраслевая специализация объектов недвижимости, для которых в сборниках представлены расценки.

Сборники УПВС содержат данные о величине стоимости строительства объектов с учетом различных сравнительных единиц (1 куб.м. строительного объема зданий, 1 км трубопровода, 1 км автомобильной дороги, 1 т емкости склада и т.д.) в зависимости от их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства и расположения в том или ином территориальном поясе и с учетом климатического района. Базисный уровень цен соответствует ценам

1969 года.

При выборе аналога для определения стоимости строительства необходимо, чтобы характеристики объекта, описанного в составе сборников УПВС, по возможности максимально соответствовали объекту оценки по следующим показателям:

1.Принадлежность к единой отрасли народного хозяйства.

2.Одинаковое функциональное назначение.

3.Близость технических характеристик с точки зрения капитальности, состава строительных конструкций, этажности, геометрических параметров.

4.Относительная сопоставимость хронологического возраста, и другие.

ВТабл. 6.1 в качестве примера представлено описание состава конструктивных элементов жилых и общественных зданий с учетом их распределения по группам капитальности [21].

Также для определения стоимости строительства необходимо располагать информацией о территориальном поясе (региональном местоположении), в котором расположен объект. В табл. 6.2 представлен пример данных о распределении отдельных регионов по территориальным поясам и климатическим районам [21].

204

Таблица 6.1 Распределение жилых и общественных зданий по группам капитальности

Таблица 6.2

Распределение отдельных регионов на территориальные пояса и климатические районы

Для определения стоимости строительства единицы сравнения объектааналога в базисном уровне цен в составе сборников УПВС составлено описание основных конструктивных элементов по объектам различного типа и представлены таблицы восстановительной стоимости единицы сравнения и удельных весов конструктивных элементов. Например, в табл. 6.3 представлены данные о величине восстановительной стоимости 1 куб.м. здания магазина, имеющего следующие основные базовые характеристики:

205

«Здания одноэтажные. Фундаменты бутовые, бутобетонные и бетонные. Стены кирпичные и панельные. Покрытия и перекрытия железобетонные. Кровля рулонная. Полы цементные, асфальтовые, дощатые, бетонные, керамические. Здания оборудованы отоплением, вентиляцией, водопроводом, канализацией и электроосвещением. Группа капитальности II» [26].

Таблица 6.3

Восстановительная стоимость 1 куб. м здания

При наличии расхождений в характеристиках объекта-аналога и объекта оценки (см. выражение (6.5)) все рекомендации о введении дополнительных корректировок к стоимости строительства единицы описываются в Общей части сборников [21].

После расчета стоимости строительства объекта оценки с применением формулы (6.5), на основе сборника УПВС может быть определен удельный вес различных конструктивных элементов объекта оценки. В табл. 6.4 представлены данные по составу и удельному весу конструктивных элементов для здания магазина, описанного выше.

Таблица 6.4 Удельный вес отдельных конструктивных элементов (в процентах)

206

Данные о составе и удельном весе различных конструктивных элементов, представленные в составе сборников УПВС, могут применяться для расчета величины физического износа объекта оценки.

Подводя итог анализу содержания сборников УПВС, следует отметить, что в настоящее время они имеют ограниченное применение. Ведь показатели стоимости были разработаны с учетом нормативов отчислений, технологий и состава строительных материалов, применявшихся почти полвека назад. Поэтому сборники УПВС не рекомендуется использовать для оценки объектов современного строительства.

С учетом изменения в современных условиях структуры затрат на строительство объектов различного назначения применение УПВС по административным, торговым и общественным зданиям, а также по отдельным объектам инженерной инфраструктуры приводит к занижению стоимости строительства по некоторым зданиям и сооружениям. Поэтому в случае применения УПВС для таких объектов необходимо проводить дополнительный анализ принимаемых для расчета данных на их соответствие текущим рыночным условиям в сфере строительства. Такой анализ основывается на сравнении сметной стоимости строительства современных объектов со стоимостью строительства такого же типа объектов, характеристики которых описаны в сборниках УПВС, но с приведением сравниваемых цен к единому базисному периоду. Если оказывается, что расценки, указанные в сборниках УПВС, ниже, чем расценки по современной системе расчета стоимости строительства аналогичных объектов, то при использовании расценок УПВС в качестве дополнительного множителя должен быть введен коэффициент, учитывающий изменение рыночных условий в строительстве.

При использовании метода разбивки по компонентам стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных укрупненных конструктивных элементов – фундаментов, стен, перекрытий, внутренней отделки, заполнения дверных и оконных проемов, системы водоснабжения и водоотведения и т.д. В структуре затрат по каждому элементу учитывается весь комплекс прямых и косвенных затрат. Таким образом, полная восстановительная стоимость объекта оценки определяется по следующей формуле:

где

Si – объем (площадь или иной измеритель) i-го конструктивного элемента объекта оценки;

207

Ci – стоимость строительства единицы объема (площади или иного

измерителя) i-го конструктивного элемента объекта оценки в базисном уровне цен, руб.;

n – общее количество конструктивных элементов в составе объекта оценки;

К1 – корректирующий коэффициент, учитывающий несоответствие

технических характеристик принятого в качестве объекта сравнения аналога и объекта оценки (при совпадении характеристик К1 =1);

ИСМР – коэффициент, соответствующий индексу изменения стоимости СМР в регионе от базисного периода до даты оценки;

КПД – предпринимательский доход (прибыль девелопера), выраженный

вотносительных величинах.

Метод аналогов основывается на использовании данных о стоимости строительства конкретных объектов (аналогов), которые были построены в период, соответствующий периоду строительства объекта оценки, с корректировкой стоимости выбранных аналогов с учетом выявленных различий.

Примером использования метода аналогов является система справочников укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС), составленных ООО «КО-ИНВЕСТ».

В отличие от показателей стоимости строительства, рекомендованных в составе сборников УПВС, Справочники УПСС для различных типов объектов недвижимости учитывают весь комплекс затрат на строительство, характерных для различных периодов строительства начиная от 1969 года, включая базисы 1984, 1991, 2000 гг. и до настоящего времени.

При определении классификации различных объектов в составе Справочников вводятся градации строительных объектов по следующим критериям:

1.Класс конструктивной системы – определяется в зависимости от состава строительных конструкций объектов; например, для общественных зданий определено 7 типов конструктивных систем (от КС-1 до КС-7) [28].

2.По году постройки аналога – в качестве ценового и технологического порога определен 1985 год, относительно которого подбираются аналоги и определяются классы качества; при этом все объекты, в которых после 1985 года были проведены капитальный ремонт или реконструкция, независимо от того, когда они были возведены, относятся к классу зданий, построенных после 1985 года.

3.Класс качества – например, для общественных зданий, отнесенных к группе до 1985 года постройки, определен как Standard-69, а для всех

208

остальных зданий предусмотрено четыре класса качества: ECONOM (экономичный), STANDARD (средний), PREMIUM (улучшенный) и DE LUX (люкс) [28].

В составе сборников УПСС указаны не только удельные показатели стоимости объекта соответствующего типа, но и удельный вес (в процентном и денежном выражении) каждого конструктивного элемента в стоимости объекта. При расхождении в характеристиках аналога, представленного в сборниках, от параметров объекта оценки, разработана система поправок на различия в площади, объеме, типе отдельных конструктивных элементов и других показателях, существенных для определения стоимости строительства оцениваемого объекта как нового.

При определении величины ПВС методом аналога в составе расчетов должна учитываться дополнительная сумма, соответствующая предпринимательскому доходу (ПД). Методы определения ПД описываются в следующем разделе данной главы.

Применение метода количественного обследования основывается на детальном исследовании объекта оценки и фактически сводится к составлению сметы на строительство точной копии оцениваемого объекта. Из всех перечисленных методов данный метод является наиболее трудоемким и требует специальных знаний и опыта проведения сметных расчетов. Если оценщик получает от заказчика ранее составленную (готовую) проектносметную документацию на оцениваемый объект недвижимости, то в составе расчета ПВС сметная стоимость строительства, рассчитанная в базисном периоде, приводится (индексируется) к дате оценки. Затем к стоимости нового строительства добавляется прибыль девелопера.

Стоимость строительства зданий и сооружений определяется на основе проектно-сметной документации. Под сметной стоимостью строительства понимают сумму затрат, необходимых для проведения полного цикла строительства в соответствии с проектом. Сметная стоимость является основой для определения размера капитальных вложений, финансирования строительства, формирования договорных цен на строительную продукцию, расчетов за выполненные подрядные (строительно-монтажные, ремонтностроительные и др.) работы, оплаты расходов по приобретению оборудования и доставке его на стройки, а также возмещения других затрат за счет средств, предусмотренных сводным сметным расчетом.

Действующая система ценообразования и сметного нормирования в строительстве включает в себя строительные нормы и правила (СНиП) и другие сметные нормативные документы (сметные нормативы), необходимые для определения сметной стоимости строительства. Сметные нормативы обязательны для всех предприятий и организаций, осуществляющих капитальное строительство с привлечением средств государственного бюджета всех уровней и целевых внебюджетных фондов. Для всех

209

юридических и физических лиц, финансирующих строительство за счет собственных средств сметные нормативы носят рекомендательный характер.

Сметные нормативы — это обобщенное название комплекса сметных норм, расценок и цен, объединяемых в отдельные сборники. Сметная норма

— это совокупность ресурсов, установленная для принятого измерителя строительных, монтажных и других работ. Ресурсы — затраты труда строителей, время работы строительных машин, потребность в материалах, изделиях и конструкциях. Главной задачей применения сметных норм является определение нормативного количества ресурсов, необходимых для выполнения соответствующего вида работ как основы для последующего перехода к стоимостным показателям.

Система ценообразования в строительстве объединяет элементные СНиПы, сборники Федеральных единичных расценок (ФЕР-2001), сборники государственных элементных сметных норм (ГЭСН-2001) на строительные, монтажные и пусконаладочные работы для объектов социальной сферы, ведущих отраслей промышленности, а также реконструкции и капитального ремонта зданий и сооружений. В формировании системы ценообразования активное участие принимают региональные центры по ценообразованию в строительстве, Межрегиональный центр по ценообразованию в строительстве и промышленности строительных материалов (МЦЦС) Госстроя России, иные коммерческие и государственные предприятия и организации, занимающиеся сбором и статистической обработкой данных о ценообразовании в регионах. Система ценообразования постоянно развивается, поэтому в процессе выполнения работ по оценке имущества необходимо следить за обновлением соответствующих нормативных баз и документации. Так, например, до 2003 года в системе ценообразования активно использовались сметнонормативные базы, составленные в ценах 1984 и 1991 гг. Однако, в связи с несоответствием современным технологиям строительного производства применяемых нормативных баз, Государственным комитетом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстроем России) проводится комплекс мероприятий по разработке и внедрению новой сметнонормативной базы ценообразования в строительстве, сформированный по состоянию на 01.01.2000 г. Период до 01.01.2003г. был объявлен переходным,

ив течение этого времени допускалось использование сметно-нормативных баз в уровне цен 1991 и 1984 года. В настоящее время проектно-сметная документация должна составляться в базисном уровне цен по состоянию на 01.01.2000 года. Применение старых сметных нормативов допускается только в исключительных случаях (Постановление Госстроя России №16 от 08.04.02).

Для определения сметной стоимости строительства предприятий, зданий

исооружений рекомендуется составлять следующую документацию:

1.В составе проекта (рабочего проекта):

сводку затрат (при необходимости);

210